La solution pour emprunter sans s’endetter

Le secret pour enchaîner les investissements immobiliers, c’est de protéger au maximum son taux d’endettement et sa capacité d’emprunt.

L’idéal est même de réaliser des opérations immobilières qui n’endettent pas.
Découvrez ici comment y arriver.

Indiquez-moi dans les commentaires si vos opérations immobilières vous endettent ou pas.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, je vais vous expliquer comment il est possible d’investir dans l’immobilier sans s’endetter.

Alors, on a tous envie d’investir dans l’immobilier. Pour autant investir dans l’immobilier, normalement, c’est s’endetter. Alors, est-ce qu’on est obligé de s’endetter lorsqu’on investit dans l’immobilier ? C’est ce que je vais vous expliquer dans la suite de cette vidéo.

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Alors, revenons maintenant au sujet de cette vidéo : est-ce qu’investir dans l’immobilier endette ? Alors, c’est vrai que naturellement, on se dit : « bah oui si on investit dans l’immobilier, on va prendre un crédit auprès d’une banque sur 15 ans, sur 20 ans ou sur 25 ans. Donc mécaniquement, on va s’endetter. »

Alors oui et non. Oui tout simplement parce qu’on prend un prêt et oui on va s’endetter si on n’achète pas correctement. Maintenant, on ne va pas s’endetter si on achète correctement son bien immobilier. C’est-à-dire si on fait en sorte que finalement ce bien immobilier, même si on le prend sur 15 ans, sur 20 ans, sur 25 ans, ne coûte rien.

C’est-à-dire que ce sont vos locataires successifs sur toute la durée de détention du bien immobilier qui vont payer le crédit et toutes les charges pour vous et vous allez voir que l’opération, elle peut être même blanche, neutre vis-à-vis de la banque. C’est pour ça que je vous dis qu’investir dans l’immobilier, ce n’est pas forcément s’endetter. Donc, il est possible d’investir dans l’immobilier sans s’endetter.

Alors, on va rentrer un petit peu plus dans le détail. Si vous avez un loyer qui, malheureusement, ne couvre même pas votre crédit immobilier, c’est-à-dire que si vous devez mettre de l’argent de votre poche tous les mois, là c’est clair que l’opération, ce n’est pas qu’elle est forcément mauvaise, en tout cas elle n’est pas optimum. Ce n’est pas comme ça qu’il faut investir dans l’immobilier. Et là clairement, votre bien immobilier vous aura endetté.

Comment est-ce qu’il faut faire pour que l’opération soit neutre vis-à-vis de la banque ? Il faut tout simplement avoir un loyer qui couvre toutes les charges. Donc, il faut que votre loyer soit supérieur de 43 % à votre mensualité de crédit. Pourquoi 43 % ? C’est tout simplement la règle des 70 %. C’est quoi cette règle des 70 % ? C’est une règle qui dit que sur vos revenus locatifs, la banque, elle ne va valoriser que 70 % de vos loyers. Pourquoi ? Parce qu’elle considère que les 30 % manquants, c’est de l’argent que vous allez utiliser pour payer toutes vos charges et pour pouvoir assumer la vacance locative.

Il faut donc que votre loyer soit supérieur de 43 % à votre mensualité de crédit. Ce qui veut dire, une autre façon de le dire, c’est que votre ratio crédit sur loyer doit être inférieur à 70 %. Alors lorsque je dis 70 % c’est une moyenne, pourquoi ? Parce que la majorité des banques vont prendre 70 %. D’autres vont prendre 80 %. Ça peut peut-être aller jusqu’à 85 %, mais il y a surtout des banques qui sont un petit peu moins généreuses dans la valorisation des loyers et qui ne vont valoriser que 50 %.

Donc là, c’est vrai que c’est un petit peu plus difficile pour avoir une opération neutre, transparente vis-à-vis de la banque, mais voilà c’est quand même quelque chose qu’il est possible de faire parce que je vous rappelle que comme la charge principale sur un investissement immobilier, c’est le crédit. C’est donc à l’achat que vous devez agir pour avoir une opération immobilière rentable qui ne va pas toucher votre capacité d’emprunt.

Alors lorsque je dis que la banque ne valorise que 70 % des loyers, c’est vrai. Par contre, je parle bien entendu de location traditionnelle, classique avec un locataire à l’année. N’allez pas valorisé 70 % de votre loyer si vous faites de la location courte durée ou si vous faites de la colocation. Non ! Pour faire son prévisionnel auprès de la banque, il faut toujours se placer dans le mode d’exploitation le plus pessimiste.

Et si votre investissement immobilier est rentable dans un mode d’exploitation pessimiste, forcément, il sera rentable sur un mode d’exploitation à haut rendement, location courte durée, ou encore colocation. Donc voilà comment est-ce que vous pouvez acheter de l’immobilier sans que ça vienne ternir votre capacité d’emprunt, voilà comment vous pouvez acheter un bien immobilier sans impacter votre capacité d’emprunt en respectant cette règle des 70 %, avoir un loyer qui soit supérieur de 43 % à votre mensualité de crédit, ou autre façon de le dire le ratio crédit sur loyer doit être inférieur à 70 %.

Alors ça, c’est quelque chose qui va marcher sur une opération, deux opérations… lorsque vous démarrez dans l’immobilier. Sauf qu’au bout d’un moment, même si vous respectez systématiquement cette règle des 70 %, vous allez avoir un encours bancaire qui va augmenter. Admettons que vous achetiez un premier bien immobilier à 100000 €. Vous allez avoir 100000 € de dettes sur la première opération. Vous achetez une seconde opération à 100000 €, vous allez avoir 200000 € de dettes. Puis votre troisième opération, elle est sur 300000 €, donc au bout de trois opérations, vous allez avoir 500000 € de dettes. Ça commence à faire.

Ce qui veut dire qu’au bout d’un moment, la banque sait bien que vous respectez la règle des 70 %, mais elle va regarder votre encours bancaire. Et votre encours bancaire en fait, pour limiter le risque, la banque ne va pas accepter qu’il dépasse un certain nombre d’années de vos revenus professionnels. Alors, ça peut être 6 ans, ça peut-être 9 ans. Ça dépend des banques, mais c’est comme ça que la banque va limiter vos investissements.

Alors qu’est-ce qu’il faut faire dans ces cas-là ? Ce n’est pas forcément quelque chose qui est perdu. Ce qu’on fait, c’est tout simplement qu’on se débarrasse « des investissements les moins rentables ». On a toujours un appartement qui se loue moins cher. On a toujours un appartement où c’est un petit peu plus difficile avec la copropriété. Ça peut être également un appartement où on sait qu’on va se taper un ravalement de façade ou la réfection d’une toiture.

Donc là, on identifie ces biens immobiliers-là et on les met à la vente pour récupérer de la capacité d’emprunt pour montrer à la banque qu’on a lâché du lest, qu’on a réduit son encours bancaire pour pouvoir mieux réinvestir derrière. Donc voilà comment vous devez faire pour investir correctement dans l’immobilier et surtout réaliser des opérations neutres, blanches vis-à-vis de la banque sans ternir votre taux d’endettement.

C’est ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui. Si cette vidéo vous a plu comme d’habitude, n’hésitez pas à liker, n’hésitez pas à partager, n’hésitez pas à faire venir des amis ou des membres de votre famille qui souhaitent investir dans l’immobilier sur cette chaîne YouTube.

Quant à moi, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.

Je vous dis à très bientôt.

Ciao !

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