Acheter un investissement locatif ne se fait pas au hasard.
Il faut analyser le marché et trouver les bons plans…et les bons vendeurs.
Et dans 99% des cas, les bonnes affaires se font avec des biens avec travaux.
Dans cette vidéo, je vous fais faire la visite d’un chantier sur lequel tout va être refait du sol au plafond.
Dites-moi dans les commentaires ce que vous inspire cet appartement.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui dans une vidéo dans laquelle on va parler concret puisque dans quelques instants, je vais vous amener avec moi sur un appartement qui est actuellement en chantier.
Mais avant ça, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi tout simplement vous souhaiter la bienvenue. Je suis ravi de vous accueillir. N’hésitez pas à activer la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de stratégies de location à haut rendement. Ici, on est sur une chaîne YouTube qui parle d’immobilier et des moyens que vous avez à votre disposition pour investir de manière totalement sécurisée dans l’immobilier.
Pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre un package, deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée », ainsi qu’une formation de 2 heures 30 dans laquelle je vous explique le b.a.-ba de l’immobilier, le type de biens que vous devez chercher, l’emplacement que vous devez sélectionner, comment faire financer ce bien immobilier et toutes les stratégies que vous pouvez mettre ensuite en route pour toucher de gros revenus locatifs.
Ce que je vous propose maintenant, c’est qu’on rentre dans le vif du sujet. On va rentrer dans l’immobilier dur. Aujourd’hui, je vous amène sur un chantier sur lequel on va à peu près avoir entre 40000 et 45000 € de travaux. Suivez-moi, ça se passe tout de suite.
Donc, le gros intérêt lorsque vous vous lancez dans du locatif, c’est de regarder l’état des parties communes. Ici, les parties communes, elles sont dans un très bon état. Ça veut dire que les propriétaires prennent soin de leur copropriété et c’est déjà un très bon signal. Avant d’investir, je vous invite également à regarder les PV d’assemblée générale pour voir si des travaux ont été votés ou si des travaux sont à venir, ce qui n’était pas le cas sur cette résidence. Donc, c’est aussi un excellent point. Suivez-moi, on va dans l’appartement.
On est sur un appartement de 63m² qui contient deux chambres, mais ce que je vous propose c’est qu’on fasse la visite petit à petit. Alors, attention, il y a des travaux partout, il y a des gravats partout, mais c’est pour la bonne cause. On va rénover intégralement cet appartement.
On va aller tout de suite dans cette première pièce. Ici, cette pièce, ce qu’il faut savoir, c’est que c’était l’ancienne cuisine. Alors, on s’est posé la question est-ce qu’il faut qu’on garde cette cuisine ici ou pas ? La conclusion qu’on a tirée, c’est que cette cuisine, on l’a déplacé ailleurs dans l’appartement. On va voir ça dans la suite de la visite. Pourquoi ? Parce que cette cuisine, elle était trop petite. On ne pouvait pas mettre assez de rangements, assez d’appareils électroménagers, donc on l’a déplacée ailleurs dans l’appartement. L’autre bonne raison de la déplacer, c’est que ça nous permet d’avoir une cuisine maintenant ouverte sur séjour.
Qu’est-ce que va devenir cette pièce ? Ça va devenir une buanderie. Vous voyez que les artisans, ils ont encore un petit peu de démolitions à faire. Alors, on a plaqué ici les murs pour cacher toute la partie électricité qui est en train d’être faite. Juste ici, on va avoir le compteur électrique. Tout ça est en cours de travaux. Sur cet appartement, dans une grande partie des pièces, on est venu mettre des faux plafonds pour avoir quelque chose de plus moderne.
Alors, je vous propose qu’on retourne maintenant dans le séjour. On a un long couloir. Et sur cet appartement, on a deux chambres. On va tout de suite rentrer dans cette première chambre. Vous voyez que même si on est seulement au premier étage de cet immeuble, on a une très bonne exposition. L’appartement, il est lumineux. La chambre est assez grande, elle est entre 10 et 11m². Gros avantage de cette chambre, c’est qu’on a ici un grand placard qu’on va venir aménager pour faire un grand espace de lit et un grand espace également pour mettre des étagères donc, de quoi ranger les vêtements. Ça, c’est toujours un plus pour vos biens immobiliers.
On va maintenant aller dans la seconde chambre. La seconde chambre, elle est ici. C’est quasiment la même configuration. Elle est juste à côté. Une chambre très lumineuse également, un lit en 140×190, voire même en 160×190, ça va entrer facilement. Vous avez ici également un grand placard pour bien venir mettre les affaires. Cette chambre, elle est suffisamment grande pour être un grand lit, un espace bureau…
Alors, on va maintenant sortir de cette chambre. Vous avez ici les toilettes. Donc juste pour information, on a ici cassé l’encadrement de la porte parce que auparavant, la porte s’ouvrait vers l’intérieur, ce qui n’était pas très pratique. Donc, on a changé l’encadrement et la porte va maintenant s’ouvrir vers l’extérieur, ce qui est beaucoup plus pratique.
Il y a une pièce qui est intéressante, c’est celle juste à côté, c’est la salle de bain. On a également tout refait dans cette salle de bain où on va tout refaire parce que pour l’instant, il y a encore du boulot. Ici, on va avoir une baignoire, dans la salle de bain. On a ici la place également pour mettre une double vasque. Juste derrière moi, ici, on aura la place pour le sèche-serviette. J’ai déjà mis les informations pour les artisans. Tout a été doublé. On a également des faux plafonds. Je ne vous cache pas que l’appartement, je pense qu’il n’avait jamais été rénové depuis la date ou l’année de livraison de l’immeuble. Il y avait lourd, lourd à faire dans cet appartement. Ce que je vous propose maintenant, c’est qu’on sorte de cette salle de bain et qu’on aille dans l’espace séjour.
Ce qu’on va faire ici, c’est qu’on va fermer la séparation entre le couloir et le coin séjour. On va mettre une porte un peu style industriel. On va également mettre une verrière pour apporter quelque chose de sexy. Ici, on aura le meuble TV avec la télé. Ici, on aura le coin canapé. Et ici, on aura l’espace pour manger avec une table et quatre chaises.
On est dans un immeuble des années 60 ou début 70 et ce qui était courant à cette époque, c’est que le séjour soit divisé en deux, donc avec une partie dînatoire et une partie coin télé ou partie dînatoire ici plutôt et partie coin télé ici. La problématique de ça, c’est qu’on a la cuisine à l’autre extrémité de l’appartement, donc c’est quelque chose qui n’est pas très pratique. Donc, ce qu’on a convenu, nous, c’est que l’ancienne cuisine, comme je vous le disais, est devenue buanderie et on va venir mettre la cuisine ici. Le gros avantage, c’est que cette cuisine comme ça, elle va être ouverte sur séjour. Donc là, on aura un coin snack, un petit plan de travail avec deux tabourets ici, juste devant moi. Ici, on va mettre le frigo. On aura une cuisine ici quasiment en U. Vous voyez, il y a déjà toutes les arrivées électriques pour la hotte, pour le four, pour le frigo.
Pourquoi est-ce qu’on a pu faire ça ? Pourquoi est-ce qu’on a pu mettre la cuisine ici ? Parce que juste de l’autre côté, on a la salle de bains donc, on a pu récupérer toutes les arrivées d’eau pour mettre les robinets. Ici, on va avoir l’évacuation pour le lave-vaisselle. Ici, on va avoir un meuble haut avec des spots juste en dessous. C’est pour ça qu’on a une arrivée électrique. Ici, on a toutes les prises qui sont déjà au rendez-vous, qui ont déjà été planifiées. On a dû faire des saignées dans le mur puisqu’il n’y avait pas de placo à cette époque, on est sur de la briquette ou sur de la brique. Tous les saignants ont été faits, on voit encore la trace ici et elles ont été recouvertes.
Comme je vous le disais, on est ici sur un appartement où on va avoir entre 40000 et 45000 € de travaux entre toute l’électricité, toute la plomberie et tout le placage. J’ai également changé toutes les menuiseries sur cet appartement. On est sur du double vitrage en PVC. À l’époque, on était sur du bois simple vitrage. Je me suis offert le luxe d’avoir des volets roulants électriques qui vont être commandés grâce à une télécommande, toujours pour apporter un maximum de confort et un maximum de valeur à nos locataires.
Alors, est-ce que je vais faire une colocation de trois chambres dans cet appartement ? Non. C’est vrai que dans ce petit espace, on aurait pu créer une chambre. Pour autant, le but n’est pas non plus d’entasser les colocataires, de faire des cages à poules. Moi, je pars du principe qu’il vaut mieux plutôt offrir davantage de services, davantage de prestations. Là, clairement, en tout cas en ce qui me concerne, ce n’était pas le bien idéal pour créer une troisième chambre. Il n’y avait pas assez d’espace, donc on va rester uniquement sur deux chambres dans cet appartement.
Vous posez peut-être la question du cash-flow. Alors, on va revenir au prix d’achat de cet appartement. On est très bien situé. On est en centre-ville. On est à côté de tous les commerces de proximité. On a également une place de parking et une cave qui est fournie avec ce logement. Et ce logement de 63m² avec deux chambres, je le touche à 42000 €.
Maintenant, si on s’intéresse au cash-flow, sur cet appartement, il n’y a pas de crédit immobilier. C’est un appartement qu’on a acheté cash pour des raisons personnelles, qu’on a vues avec l’expert-comptable et qu’on a vu avec la banque. Sur cet appartement, deux possibilités, soit le louer de manière traditionnelle ou bien en location meublée évidemment, soit de faire une colocation sur laquelle on pourra avoir 800 € de loyer. Mais le gros intérêt de cet appartement en ce qui me concerne, c’est qu’il n’y a pas de crédit. Donc, voilà une bonne opération immobilière au regard du prix d’achat, au regard de l’emplacement, au regard des prestations qu’on va mettre dans cet appartement et du loyer qu’on va pouvoir tirer.
Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo aujourd’hui. N’hésitez pas lorsque vous visitez des biens à vous projeter sur des biens avec énormément de travaux. Je vois que les artisans travaillent plutôt de manière efficace, et on a tout refait dans ce bien immobilier. Pensez que les bonnes affaires vont toujours venir des appartements sur lesquelles il y aura des travaux, c’est ce que vous devez retenir de cette vidéo, quitte à avoir un coût des travaux plus important que le prix du bien immobilier lui-même, sans toutefois dépasser. Je vous encourage toujours à avoir de l’immobilier liquide. Donc, même si on a 40000 ou 45000 € de travaux avec 42000 € d’achat de ce bien immobilier, c’est un appartement qui, une fois rénové, vaudra entre 110000 et 120000 €. Donc, on a une plus-value latente, donc on est sur de l’immobilier liquide. C’est une excellente opération immobilière.
Si cette vidéo vous a plu, si vous souhaitez avoir plus de visites de chantier pour vous montrer « le dur au quotidien, le vrai investissement immobilier », n’hésitez pas à me le mettre dans les commentaires en dessous de cette vidéo. Si le sujet vous intéresse, on fera d’autres vidéos de ce type.
Avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez vous abonner sur mon compte Instagram. Pour les personnes qui sont déjà abonnées, j’ai déjà fait plusieurs stories du chantier de cet appartement. Je vous partage du coup aussi les coulisses de ce que je fais au quotidien dans l’immobilier. Puis avant de vous quitter, je vais quand même vous rappeler une énième fois que l’immobilier, ça reste un sujet sérieux. Ne faites pas les choses n’importe comment. Partir sur 40000 ou 45000 € de travaux, oui, à condition, bien entendu qu’il y a intérêt à le faire et d’être certain de ne pas se tromper, de toujours avoir de l’immobilier liquide. Pensez bien à dormir sur vos deux oreilles, ça reste la chose la plus importante dans l’immobilier.
Ce coup-ci, je vous quitte maintenant et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt.
Ciao !
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