Revendre un bien immobilier : voilà un excellent moyen de récupérer rapidement de la trésorerie.
Attention toutefois à l’imposition sur la plus-value.
Dans cette vidéo, je vous propose de découvrir comment calculer l’impôt sur la plus-value en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Transcription
À quelle sauce vous allez être mangé lorsque vous allez revendre un bien immobilier que vous détenez en nom propre, soit en LMNP, c’est-à-dire loueur meublé non professionnel, soit LMP, c’est-à-dire loueur meublé professionnel ? C’est la question à laquelle on va répondre dans cette vidéo.
Bonjour à tous. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo fiscalité. On va parler d’imposition sur la plus-value. Alors surtout, n’hésitez pas à prendre un Doliprane, à prendre un bloc-notes parce qu’on va attaquer un sujet sérieux qui peut paraître complexe comme ça, vu de l’extérieur. Mais croyez-moi, on va essayer de simplifier les choses.
Avant que je vous explique tout de la plus-value sur le LMNP et sur le LMP, n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne YouTube en activant la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Avant que j’attaque le sujet de la plus-value, petit rappel. Désormais, pour être loueur meublé professionnel, il suffit de faire plus de 23000 euros de chiffre d’affaires en location meublée et d’avoir des revenus locatifs qui dépassent les revenus issus de l’activité professionnelle.
La troisième condition d’inscription au RCS, c’est-à-dire au Registre du commerce et des sociétés, a été supprimée. C’est-à-dire que si vous faites 150 000 euros de chiffre d’affaires en location meublée, pourquoi pas, mais que vos revenus issus du travail sont de 200 000 euros, alors vous êtes encore loueur meublé non professionnel. Par contre, si vous faites 25 000 euros de revenus locatifs en location meublée, mais que vos salaires sont de 23 000 euros par exemple, alors là, vous êtes loueur meublé professionnel. Ça peut paraître injuste, mais c’est comme ça. Je ferme la parenthèse pour ce petit rappel.
Maintenant, venons-en à l’imposition sur la plus-value et on va tout de suite commencer par le cas le plus simple, le cas du loueur meublé non professionnel. Quand vous êtes loueur meublé non professionnel, l’imposition sur la plus-value appliquée, c’est celle du particulier. Quand vous allez revendre un bien immobilier, vous allez avoir deux types d’impôts.
Le premier impôt, c’est l’impôt fiscal et le deuxième impôt, c’est l’impôt social. L’imposition sur la plus-value est indexée sur votre plus-value nette. Comment on fait pour calculer la plus-value nette ? C’est très simple. On part du prix de vente sur lequel on retire le prix d’achat, les frais de notaire et les travaux. Sur cette plus-value nette, on va appliquer un premier impôt fiscal qui va correspondre à 19 % et un deuxième impôt social qui correspond aux prélèvements sociaux qui va être de 17.2 %. Je vous laisse faire la somme 17.2 % + 19 %, ça fait 36.2 % d’impôt sur votre plus-value nette.
Alors ça, c’est le pire des cas. Parce que, bien entendu, plus la durée de détention du bien immobilier va être longue, plus cette durée de détention va être importante. Si tel est le cas, vous allez avoir des abattements et donc l’imposition sur la plus-value sera dégressive. Mais considérez que sur un bien immobilier que vous ne détenez pas depuis trop longtemps, c’est 36.2 % d’impôt sur votre plus-value nette répartie avec une partie pour l’impôt social et une partie pour l’impôt fiscal.
Vous voyez, ce n’est pas très compliqué. J’espère que vous m’avez suivi jusque-là parce que maintenant, on va attaquer l’imposition sur la plus-value lorsque vous êtes LMP, c’est-à-dire loueur meublé professionnel. Prenez votre dose de Doliprane parce que là, ça se complique un petit peu plus. Là aussi, vous allez avoir un impôt fiscal et un impôt social. Mais quand vous êtes LMP, vous allez devoir payer des cotisations sociales. On va tout de suite commencer par justement ces cotisations sociales.
Ces cotisations sociales vont être indexées sur les amortissements que vous avez réalisés pendant toute la durée de détention de votre bien immobilier. Quand je parle d’amortissement, je parle bien entendu de l’amortissement du bien immobilier lui-même. Mais je parle également de l’amortissement des travaux ou encore de l’amortissement du bien immobilier. Les cotisations sociales, elles sont égales aux amortissements réalisés pendant toute la durée de détention du bien multiplié par 0.4, divisé par 1.4. Alors, je prends 0.4 pour 40 %. Ça peut être 35 %, ça peut être 45 %. C’est pour ça que je prends une moyenne à 0.4. Mais ces cotisations sociales sont égales aux amortissements réalisés fois 0.4, divisé par 1.4. Ça fait à peu près 30 % des amortissements réalisés. Ça, c’est pour la partie impôt social.
Ce serait trop beau si ça s’arrêtait là, parce que lorsque vous êtes LMP, vous allez en plus avoir à payer l’impôt fiscal, une plus-value court terme. La plus-value court terme, elle correspond aux amortissements réalisés sur le bien quand il est détenu depuis plus de deux ans. Quand je parle d’amortissement encore une fois, je parle d’amortissement du bien en lui-même, mais également des travaux et de tout le mobilier que vous avez à l’intérieur. Pour calculer cette plus-value court terme, on va venir appliquer votre tranche marginale d’imposition, ce qui fait que la plus-value court terme est égale aux amortissements réalisés moins les cotisations sociales qu’on a payées tout à l’heure. Là-dessus, on va venir appliquer votre tranche marginale d’imposition, c’est-à-dire qu’on va venir appliquer 30 % par exemple, si jamais votre tranche marginale d’imposition est de 30 %.
Je le répète, la plus-value court terme est égale aux amortissements réalisés moins les cotisations sociales que vous allez payer. Là-dessus, on vient appliquer votre tranche marginale d’imposition. Attention toutefois, si vous ne cotisez pas à un CGA, c’est-à-dire un centre de gestion agréé, cette plus-value court terme sera majorée de 25 %. Pensez bien à cotiser à un centre de gestion agréé.
Allez, vous me suivez. Pour le LMP, on a payé des cotisations sociales, on a payé une plus-value court terme et ça ne s’arrête pas là. On a également une plus-value long terme à payer. Pour calculer cette plus-value long terme, on va devoir calculer la plus-value brute de votre opération immobilière, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Là-dessus, on va venir prendre 12.8 % d’impôt fiscal et 17.2 % de prélèvements sociaux. C’est-à-dire que sur cette plus-value brute, je vous laisse faire le calcul encore une fois, 12.8 % plus 17.2 %, ça fait 30 %. Donc, la plus-value long terme est égale à la plus-value brute fois 30 %, c’est-à-dire la plus-value long terme autrement dit est égale à la plus-value brute fois 0.3. Voilà pour l’imposition à la revente lorsque vous êtes LMP.
Je rappelle qu’il y a des cotisations sociales, il y a une plus-value court terme et il y a également une plus-value long terme. Alors, rassurez-vous, ce serait trop simple si ça s’arrêtait là. Il y a quand même quelques cas particuliers et je tiens à le souligner parce que c’est quelque chose qui peut vous intéresser. Parce que vous pouvez bénéficier d’une exonération sur la plus-value si votre activité de loueur meublé professionnel est exercée depuis plus de 5 ans. Vous êtes exonéré totalement si vous réalisez moins de 90 000 euros de chiffre d’affaires. Vous avez une exonération partielle de plus-value si votre chiffre d’affaires au cours des deux dernières années est compris entre 90 000 euros et 126 000 euros.
Pour résumer, quoi qu’il arrive, vous allez payer des cotisations sociales lorsque vous revendez en tant que loueur meublé professionnel. Mais vous allez aussi payer une plus-value court terme et une plus-value long terme avec une exonération possible, totale ou partielle. Ça peut paraître beaucoup cette imposition à la revente lorsque vous êtes loueur meublé professionnel. Par contre, je vous assure que dans certains cas particuliers, la revente en tant que loueur meublé professionnel est plus intéressante que la revente en tant que loueur meublé non professionnel. Tout simplement parce que l’imposition sur la plus-value sera plus faible en tant que loueur meublé professionnel plutôt qu’en tant que loueur meublé non professionnel.
Bien entendu, je vous dis ça parce qu’une vente, quand il y a de gros enjeux de plus-value, c’est quelque chose qui doit s’anticiper. Ne faites pas ça du jour au lendemain. C’est pour ça que je vous invite vraiment à en parler avec votre expert-comptable qui saura vous indiquer quel sera le meilleur moment ou quelles sont les actions à engager pour préparer votre vente, de façon évidemment à garder un maximum de plus-value et à réduire l’imposition.
Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. J’espère que c’est plus clair pour vous. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à les poser en dessous de cette vidéo. Je me ferai un plaisir d’y répondre. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. J’espère que vous aurez bien compris que finalement, le calcul de la plus-value, c’est quelque chose qui s’anticipe, que ce n’est pas si compliqué que ça à partir du moment où on a tous les tenants et tous les aboutissements.
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Je crois que j’ai fait le tour de tout ce que j’avais à vous dire pour aujourd’hui. On va se quitter ici. Puis, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt.
Ciao !
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