Quitter son emploi à 28 ans, c’est possible !
Avec une faim de loup et en 3 ans seulement, Armand a :
- Emprunté plus d’un million d’euros
- Acheté plusieurs biens immobiliers
- Essayé plusieurs modes d’exploitation : meublé classique, colocation, courte durée, achat-revente…
- Monté plusieurs structures : SCI, SAS
Et tout ça en démarrant avec un CDD et moins de 2000 euros par mois !
Indiquez-moi dans les commentaires ce que vous pensez du parcours d’Armand.
Transcription
Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Aujourd’hui, je me trouve en présence d’Armand. Salut Armand !
Armand : Salut Seb !
Sébastien : Alors dans cette vidéo, on va parler de différentes thématiques de l’immobilier, à la fois des différents types d’exploitations qui vont s’offrir à vous et surtout des différents types de structures dans lesquelles vous pouvez investir. Armand, il a fait tout un tas de choses, il va nous expliquer tout cela aujourd’hui dans cette vidéo.
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J’ai fait mon petit discours. Armand, je te remercie vraiment d’être présent aujourd’hui sur ma chaîne YouTube pour cette interview un petit peu particulière. Je te laisse te présenter. Puis, je vais annoncer la structure de l’interview parce que tu as tout un tas de choses intéressantes à nous raconter.
Armand : Ouais. Donc moi, c’est Armand. J’ai 28 ans, j’habite sur Toulouse et j’investis à plusieurs endroits. Je me diversifie. Mon nom, c’est le diversificateur. J’achète sous plusieurs formes : en nom propre, en SCI, en SASU, marchand de biens également. J’ai une société en marchand de biens. Et également, je fais plusieurs stratégies immobilières comme la colocation ; la courte durée ; les garages ; l’achat-revente ; l’immeuble de rapport prochainement. J’essaie de me diversifier pour gérer les risques.
Sébastien : OK ! Donc cela, c’est excellent. C’est vraiment pour cela que je voulais que tu interviennes sur ma chaîne YouTube parce qu’il y a beaucoup de personnes qui me disent : est-ce qu’il faut diversifier, est-ce qu’il faut faire de la courte durée, de la colocation, du meublé ? Surtout la grande question après, c’est le fiscal. Est-ce qu’il faut que j’achète en nom propre ? Est-ce qu’il faut que je crée d’abord une SCI, une SAS, pourquoi ?
On va essayer d’y voir un peu plus clair parce que toi, tu as touché à tout. Tu t’es diversifié fiscalement et dans les modes d’exploitation. On va commencer peut-être par tout ce qui est un petit peu plus léger : les modes d’exploitation. Dis-nous ce que tu fais et pourquoi tu as choisi ces modes d’exploitation ?
Armand : Alors moi, j’ai commencé tout d’abord par gérer un meublé parce que c’était la première chose qui venait à moi et que je ne connaissais pas grand-chose à l’immobilier. J’ai acheté un studio en meublé, j’ai mis un étudiant là-dedans. Ensuite, j’ai regardé d’autres stratégies comme les garages, les parkings. Du coup, je me suis lancé là-dedans.
Puis également, après, j’ai suivi Seb dans la location courte durée. Du coup, je suis parti sur la location courte durée dans une petite ville. Également ensuite, j’ai continué avec la colocation. Plus récemment, un achat-revente qui va générer une nouvelle plus-value.
Sébastien : Donc, tu es passé du meublé étudiant au garage.
Armand : C’est cela !
Sébastien : Donc, est-ce que tu peux donner quelques chiffres ? Qu’est-ce que tu sortais comme cashflow avec ton meublé étudiant puis sur tes garages ?
Armand : Alors le meublé étudiant, je sortais zéro cashflow au départ et du coup, je suis passé, après mûre réflexion, à la location courte durée également sur Toulouse. Du coup, j’ai pu doubler, voire tripler mon loyer sur Toulouse. Ensuite, j’ai acheté des garages pour la facilité d’entretien. Il n’y a pas d’entretien spécifique au garage. Après, c’est du micro-foncier donc, on paye des impôts dessus, il n’y a pas moyen de réduire l’imposition à ce niveau-là. On ne peut pas faire de travaux sur un garage.
Sébastien : Après, tu pourrais les passer dans une structure.
Armand : Exactement ! Je pourrais les passer, mais après voilà. Je n’en ai plus que cinq maintenant puisque j’en ai acheté dix et j’en ai revendu cinq qui m’ont payé les cinq autres. Du coup, je n’ai plus rien dedans. Donc à ce niveau-là, ça va. Ensuite, la location courte durée, toujours en nom propre les deux premiers pour diversifier et surtout pour augmenter le cashflow.
Sébastien : OK ! Donc en fait, tu es vraiment dans une stratégie de : je vais chercher de l’argent avec l’immobilier.
Armand : C’est cela.
Sébastien : Je vais construire un patrimoine et en plus je vais chercher de l’argent avec l’immobilier.
Armand : J’ai commencé à travailler en 2015 et du coup, j’ai commencé à investir six mois après. Mon but, c’était dans les cinq ans d’arrêter de travailler et de vivre des loyers et de pouvoir faire autre chose à côté avec mon temps sauf que j’ai réussi à le faire en trois ans. Cela, c’est cool. Voilà ! Mon but dans l’immobilier, c’était le cashflow en premier.
Sébastien : D’ailleurs là aujourd’hui, on tourne une vidéo dans un de tes appartements, une colocation qui va être prête d’ici un, deux jours.
Armand : Oui, c’est cela. On finit de le meubler. On est un peu dans le bricolage maintenant. On fait tout, nous-mêmes, pour le bricolage. Les travaux ont été terminés dans cet appartement. Le deuxième, qui est juste derrière, est en cours de finition. Cela, c’est cool.
Sébastien : Toi, tu as été cherché le cashflow. Pour les gens qui nous regardent, qui voudraient se lancer dans l’immobilier pour dégager du cashflow comme toi, peut-être quitter aussi leur emploi comme toi tu as pu le faire : qu’est-ce que tu conseilles pour démarrer, plutôt du meublé normal ; du garage ; du parking ; de la courte durée ; d’immeuble de rapport ? Qu’est-ce que tu conseilles ?
Armand : Si on vise vraiment le cashflow, c’est la location courte durée et/ou colocation, ou alors immeuble de rapport, mais là il faut avoir quand même un budget assez conséquent sauf dans une petite ville. Je conseille quand même ces trois modes-là : immeuble de rapport, location courte durée ou colocation. C’est ce qui dégage le plus de cashflow de toute façon. Après, cela demande un peu plus de gestion également, cela fait partie du jeu. Mais après, on peut déléguer.
Sébastien : Si tu veux, moi je pars du principe, c’est vrai que pour aller chercher de la rentabilité de suite, tu peux partir sur de la courte durée ou sur de la colocation. Un jour, tôt ou tard, tes biens seront payés ou tu auras peut être remboursé par anticipation.
Pour retrouver ce même cashflow, peut-être que tu pourras juste repasser en mode classique puisqu’il n’y aura plus de crédit immobilier à rembourser dessus. Donc sur un mode d’exploitation un petit peu plus pépère, tu pourras retrouver le cashflow.
Armand : C’est ma stratégie. Là, j’ai fait trois courtes durées et deux colocations. La suite, c’est immeuble de rapport sur immeuble de rapport. Maintenant, cela ne va être que cela parce que justement, j’ai envie de passer en meublé et avoir ma gestion pour gagner mon temps.
Sébastien : Est-ce que tu as eu des difficultés particulières sur ta colocation, enfin tes colocations, tes courtes durées, ton immeuble de rapport ? Est-ce que tu as rencontré des difficultés particulières, les gens qui nous regardent qui souhaiteraient faire l’une de ces activités, dire : « oui, c’est difficile. Comment s’en est-il sorti ? Moi aussi, je peux m’en sortir. »
Armand : Au début, c’était vraiment la question du financement pour moi parce que j’ai commencé en CDD quand même à investir, je n’étais pas en CDI. Dès le deuxième achat, déjà première galère, c’était le financement. J’ai dû faire neuf banques pour les garages pour mon deuxième bien. Cela a été ma première galère et c’était des coups durs sur coups durs, mais la détermination a fait que j’ai pu avoir le financement.
Ensuite derrière la courte durée, en plus je délègue à distance, il suffit de trouver un bon prestataire de service, il suffit de trouver un bon système pour le check-in/check-out et tout roule.
Après la colocation, non il n’y a pas spécialement de problème pour le moment. Les travaux si, il y a eu un petit souci au niveau des travaux dans l’un des appartements qui est derrière. C’est pour cela qu’il n’est pas encore terminé. Il y avait un problème dans la colonne de l’immeuble qui est en train d’être résolu. Donc, cela ne pose pas de souci. Il y a eu, on va dire, un à deux mois de retard. C’est deux mois de perdu.
Sébastien : Alors tu vois, c’est bien ce que tu viens de dire parce qu’il y a la question du financement. Il y a beaucoup de personnes qui disent : « la banque, elle ne suivra pas. Je suis à trois refus. C’est bon, ce n’est pas fait pour moi ». Neuf banques et tu ne t’es pas découragé.
Armand : J’en aurais fait plus s’il fallait parce que je ne voulais pas la perdre cette affaire-là.
Sébastien : En plus derrière, tu as passé énormément d’opérations.
Armand : C’est cela !
Sébastien : Cela ne peut pas être un frein tant que la date limite qu’on nous a donnée pour obtenir notre prêt n’est pas passée, il faut aller se battre, chercher le prêt.
Armand : On peut toujours négocier avec le vendeur un délai supplémentaire, c’est ce que j’ai fait, pour obtenir le financement qu’on veut et se dire quand on l’aura, quand on veut, on peut.
Sébastien : Il y a toujours une solution. Le deuxième point très important, c’est la gestion de la courte durée à distance. Là aussi, c’est un gros frein pour beaucoup de personnes. Cela se fait. J’imagine que toi et ta compagne, vous ne mettez jamais les pieds dans les apparts.
Armand : Non ! Une fois tous les deux mois pour aller payer des fournitures, mais vraiment rien de méchant. On n’y va jamais plus d’une fois tous les deux mois. Tranquille !
Sébastien : Donc, c’est facile. Donc tu nous rappelles tes opérations : courte durée, colocation, des parkings, une opération d’achat-revente en tant que marchand de biens également sur un lot de 25 parkings. C’est cela ?
Armand : C’est cela !
Sébastien : Un immeuble de rapport.
Armand : Oui ! En cours qui va être finalisé le mois prochain.
Sébastien : J’ai oublié, il y avait le petit meublé, le premier petit meublé.
Armand : Le premier petit meublé qu’on a passé en courte durée.
Sébastien : Donc voilà un panel assez large. Tu portes bien ton nom : diversificateur. Tout ce qu’on peut faire dans l’immobilier en termes d’exploitation. Par contre, fiscalement aussi, tu t’es diversifié, explique-nous les différentes formes avec lesquelles tu as acheté tout cet immobilier.
Armand : Oui ! En fait, j’ai commencé en nom propre parce que c’était la première chose qui me venait, puis c’est ce que j’avais regardé sur les différentes vidéos YouTube que je regardais. Ensuite au bout de quatre opérations, j’ai décidé d’investir avec ma compagne. Donc, on a monté une SCI à l’IS tous les deux.
Pourquoi l’IS ? Parce que fiscalement, on paye moins d’impôts en société qu’en nom propre surtout que moi je dépassais, j’étais à la tranche des 30%. Donc fiscalement, c’était plus intéressant de passer à l’IS et également qu’on ne voulait pas revendre. Cela, c’est très important.
Il ne faut pas penser à la revente quand on investit en SCI à l’IS. Ensuite pour la société de marchand de biens, j’avais monté une SASU. C’est une SAS, mais unipersonnelle parce que j’étais tout seul et parce que justement marchand de biens, on ne peut pas le faire en nom propre sur des parkings tout du moins et également d’immeuble de rapport. Si on fait l’immeuble par rapport à la découpe ou quelque chose comme cela, il faut monter une structure pour ne pas se faire requalifier en tant que marchand de biens.
Sébastien : Donc, tu as commencé simple. Il y a beaucoup de gens, ils se disent : « moi, je veux acheter de l’immobilier, est-ce que je dois monter une SCI ? » Alors déjà, tu me l’as fait remarquer tout à l’heure, mais SCI, il faut être deux. Donc, c’est vous et votre compagnon ou votre compagne, ou votre frère, votre sœur, votre tante, votre père, tout ce que vous voulez, mais il faut au moins être deux pour être dans une SCI. Mais ne vous cassez pas la tête, commencez simple, achetez en nom propre.
Si vous voyez que vous avez une vraie appétence pour l’immobilier, comme c’est le cas d’Armand et de sa compagne, pensez à la SCI. Mais sur un premier bien, ne vous cassez pas la tête, faites du nom propre.
Puis derrière, si vous sentez que vous avez encore plus faim et que vous souhaitez faire des opérations d’achat-revente, là effectivement, il faut monter « en gamme » pour passer à la structure de marchand de biens.
Ce que je voulais quand même préciser, c’est que tu as monté ta SCI, c’est vrai que tu m’as bien expliqué parce que tu n’es pas dans une logique de rente à court terme, c’est plutôt une histoire de patrimoine, gestion fiscale pour réduire l’impôt.
Par contre, cette SCI à l’IS, cela a toute son importance parce que tu ne peux pas faire de location meublée si tu n’es pas à SCI à l’IS. Une SCI à l’IR, tu ne peux pas faire de location meublée, tu ne peux faire que du nu. Par contre, une SCI à l’IS, tu peux faire du meublé.
L’autre intérêt de la SCI à l’IS, c’est que tu peux aussi faire du nu. Donc, la SCI à l’IS finalement, elle est un petit peu plus souple. Moi, j’ai donné mon point de vue, je te laisse donner le tien pour les gens qui voudraient se lancer aussi : SCI, nom propre.
Armand : Moi, je vous conseille, comme cela, de commencer en nom propre. Ne vous prenez pas la tête avec la SCI sauf si vous êtes deux. Pour éviter l’indivision, ce n’est pas mal aussi de passer par la SCI. Après si vous pensez à une revente, prenez SCI IR. C’est très bien aussi.
Par contre, ce que je vous conseille, ce n’est pas attendre de créer la structure avant de signer le compromis. On peut faire, ce qui s’appelle : une clause de substitution. Donc, on signe en nom propre le compromis et pendant qu’on fait la recherche de financements, en même temps, on crée la SCI. Comme cela, cela permet de ne pas perdre de temps et de ne pas perdre le bien qu’on veut parce que des fois, cela peut aller vite.
Sébastien : Exactement ! Donc, vous faites votre offre d’achat en nom propre, vous allez signer le compromis en nom propre. Par contre dans le compromis, il y a effectivement une clause de substitution. Cette clause de substitution, elle sert à dire : oui finalement, c’est moi qui achèterai en nom propre, ou moi et ma compagne, si on est dans une indivision, mais je me laisse aussi l’opportunité d’acheter au travers de la SCI, de la SAS qui sera créée entre temps. Ou si elle existe déjà, on se laisse aussi l’opportunité d’acheter au travers de cette structure.
Je trouve que ton parcours, il est assez exceptionnel, inspirant. Tu as démarré en 2015, c’est cela ?
Armand : C’est cela, en juillet 2015. Cela fait 3 ans.
Sébastien : 3 ans et tu peux rappeler, tu me l’as dit, combien tu as levé en 3 ans ?
Armand : Un peu plus d’un million d’euros.
Sébastien : Un million d’euros en 3 ans. C’est quand même plutôt bien.
Armand : Un salaire de moins de 2000 € par mois.
Sébastien : Donc en fait, c’est possible. Je te connais, tu as faim, tu n’as pas lâché. Quand il a fallu aller démarcher neuf banques, tu l’as fait. S’il avait fallu en faire 15, tu aurais fait les 15. Tu es toujours à l’affût de ce qui peut y avoir de bon puis tu n’hésites pas non plus à sortir la hache pour casser les prix.
Armand : C’est cela une négociation. La négociation, c’est le principal.
Sébastien : Écoute, je te remercie vraiment Armand d’être passé sur ma chaine YouTube, nous expliquer cette diversification des modes d’exploitation et des structures avec lesquelles on peut investir. Juste pour les gens qui souhaiteraient te suivre un petit peu, je crois que tu communiques aussi ton activité sur Instagram. Où est-ce qu’on peut te retrouver ?
Armand : Sur Instagram, c’est le_diversificateur. Vous me trouverez sur Instagram. Je n’ai pas encore le site internet, mais sur Instagram, c’est là où je publie mes vidéos, où je publie des photos, d’inspiration.
Sébastien : Merci Armand d’être passé.
Armand : Avec plaisir ! Merci à toi !
Sébastien : J’aurais aimé interviewer Kathleen, mais elle n’était pas trop chaude pour la vidéo. On fera la prochaine avec elle.
On vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Si vous avez apprécié son contenu, n’hésitez pas à liker, n’hésitez pas à partager. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à les poser. Armand, je pense que tu répondras à tout ce qui se trouvera dans les commentaires. Puis d’ici là, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.
Ciao !
Armand : Salut !
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