Interview radio : Ma vision de l’immobilier et de la location courte durée

Les français sont visiblement peu nombreux à être propriétaires contrairement à d’autres pays européens : Espagne, Italie, Hongrie…
L’accès à la propriété semble pour beaucoup hors de portée en raison de fausses croyances.

Radio-Block m’a interviewé pour son magazine « Culture et société ».
Dans cette interview, j’expose ma vision de l’immobilier et de la location courte durée.
En particulier :
– Pourquoi acheter de l’immobilier n’est pas compliqué
– Comment gagner de l’argent sur un achat immobilier 
– Quel régime fiscal adopter
– Etc…

Merci à Charles de Radio Block-Out pour cette interview.

N’hésitez pas à indiquer dans les commentaires ci-dessous si vous partagez ou non cette vision 🙂

Transcription

Bonjour à tous !

Je suis ravi de vous retrouver sur la radio Block-Out pour votre magazine culture et société. On est parti pour 15 minutes d’échanges, d’interviews sur les sujets de société de culture qui nous entourent.

Devenir propriétaire en France, un objectif, une façon de placer son argent ou simplement un rêve ?

On compte environ 57% de propriétaires en France ; c’est peu au regard des autres Pays de l’Union Européenne. Alors, si on prend l’exemple de l’Espagne ou de l’Italie qui ont respectivement 77 % et 76 % de propriétaires, ou encore la Hongrie avec 91 %.

Des difficultés à se décider, comment bien choisir, éviter les arnaques pour réaliser l’achat d’un bien immobilier ?

Il existe des astuces, des façons de procédées pour acquérir plus rapidement une propriété comme acheter pour louer, plus rentable encore, la location saisonnière, un investissement locatif encore plus rentable.

Et pour aborder le sujet, nous avons avec nous au téléphone Sébastien Ascon.

Interviewer : Alors, bonjour Sébastien !

Sébastien : Bonjour !

Charles : Vous êtes un ancien ingénieur informatique, maintenant, entrepreneur dans l’immobilier, spécialisé dans la location saisonnière. Vous donnez des séminaires pour mieux entreprendre dans l’immobilier et vous avez également un blog louer-en-courte-duree. Quels sont les principaux freins à l’achat d’un bien immobilier en France ?

Sébastien : Alors, en fait, je pense que les principaux freins, ce sont des faux freins en fait ; c’est des blocages qu’ont beaucoup de personnes avant de se lancer dans l’immobilier. Ce qu’il faut savoir, c’est qu’investir dans l’immobilier, ça demande certes de se former un petit peu mais il est vraiment possible d’investir dans l’immobilier sans mettre d’apport. Je parle bien entendu d’immobilier locatif. Et d’ailleurs, l’une des principales raisons qui m’a poussé à investir dans l’immobilier, c’est à partir du moment où j’ai compris qu’il était possible de gagner de l’argent avec l’immobilier, alors qu’on a un crédit sur ce même bien immobilier. Donc, si les personnes souhaitent investir dans l’immobilier « de façon intelligente » telle que moi je l’entends, il est possible d’avoir un crédit sur le dos et de gagner de l’argent avec les loyers que vont verser les locataires. Et c’est d’ailleurs ce qu’il faut chercher à faire, donc, cette principale crainte en fait pour répondre à votre question, c’est une fausse croyance.

Charles : Alors, vous avez parlé de crédit. Donc, voilà, on commence un petit peu à s’endetter pour pouvoir en fait se permettre d’acquérir un bien immobilier. Alors, est-ce qu’on peut en France être accompagné lorsqu’on est un jeune acquéreur sans avoir beaucoup de notions dans l’immobilier ?

Sébastien : Alors le mieux pour investir dans l’immobilier, c’est de se faire accompagner sur un premier achat, donc, soit par quelqu’un qui a déjà investi dans le même, soit au travers d’une formation. Il y a un nombre incalculable de formations que vous pouvez trouver en ligne sur l’immobilier. En fait, tout le secret, c’est de toucher au minimum à sa capacité d’emprunt, donc, à son taux d’endettement lorsqu’on réalise une opération immobilière. Et c’est vraiment la raison pour laquelle je conseille moins à tout le monde d’aller chercher la durée de crédit la plus longue possible, parce que c’est cette durée de crédit la plus longue possible qui va faire que la mensualité de crédit sera la plus faible, et c’est comme ça qu’on arrive à gagner de l’argent dans l’immobilier en s’endettant le moins possible.

Charles : Alors, parfois pour acquérir un bien en France, vous l’avez un petit peu souligné dans les précédentes questions, certains principes, voire même stratégies existent comme acheter un bien immobilier pour le louer, plus rentable encore, et apparemment moins risqué, la location saisonnière. Alors, ce type de location est-elle réellement moins risquée ? Comment ce type de location peut-il contourner les risques de loyer impayé et les dégradations parfois volontaires des occupants ?

Sébastien : Alors, en fait, c’est très simple et c’est vraiment une des raisons qui m’a poussé à faire de la location courte durée qu’on appelle également location saisonnière. Tout simplement, il n’y a aucun risque de loyers impayés parce que votre locataire ne rentre dans l’appartement qu’à partir du moment où le loyer a été payé. Donc, je pense que de nombreuses personnes ont déjà fait une réservation via la plate-forme Airbnb, par exemple, qui est la plus connue. Vous allez remarquer qu’avant, lorsque vous réservez votre séjour, vous commencez par payer le montant du loyer de la même façon que lorsque vous achetez un billet sur n’importe quelle compagnie aérienne, vous commencez par saisir votre numéro de carte de crédit avant de prendre votre vol. C’est exactement la même chose en location saisonnière, donc il n’y aucun risque de loyer impayé. Et le second avantage que je vois, c’est qu’il n’y a aucun risque de dégradation parce que moi, ce que je constate, c’est que les séjours se situent entre trois et quatre jours en moyenne, ce qui fait que tous les trois ou quatre jours, il y a quelqu’un qui vient se rendre dans l’appartement, donc pour effectuer les ménages et re-préparer l’appartement pour le locataire suivant, et donc on diminue le risque de dégradation comparé à la location classique où vous allez faire signé un contrat de bail à votre locataire et ensuite, vous récupérez votre bien immobilier plusieurs années plus tard sans savoir ce qui se passe vraiment dans votre bien immobilier pendant ces années. Et l’autre sécurité qu’on prend également avant de remettre les clés aux locataires en location en courte durée, c’est évidemment le système de caution sur lequel on peut venir chercher de la compensation sur des dégâts qui ont été constatés dans le logement durant le séjour du locataire, ce qui, de par mon expérience, arrivent extrêmement rarement en trois ans ou deux ans et demi de location, j’ai dû utiliser la caution uniquement trois fois.

Charles : Alors, la règle d’or en immobilier qui détermine souvent le prix d’un bien, c’est son emplacement. Y-t-il des villes ou des endroits stratégiques à favoriser lorsqu’on va entreprendre une location saisonnière ?

Sébastien : Oui. Alors, en immobilier, de façon générale, vous l’avez dit, il y trois critères importants à respecter : c’est l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Et j’ai envie de dire que ça c’est autant plus vrai lorsqu’on souhaite se lancer dans la location courte durée. Il faut toujours essayer d’investir à proximité d’un endroit qui va drainer énormément de monde. Alors, les centres villes évidemment, c’est des valeurs sûres parce que ça va attirer de nombreux touristes, mais pas que. Il y a possibilité d’investir à côté d’hôpitaux parce que ce qu’il faut savoir, c’est qu’il y a énormément de personnes qui viennent rendre visite à de la famille ou à des amis qui sont hospitalisés. Mais ça peut être également à côté d’une zone d’activité auquel cas vous allez drainer, enfin, vous allez attirer une clientèle professionnelle, ou ça peut être également à coté de termes si la ville dans laquelle vous souhaitez investir dispose de termes. Voilà, il faut absolument investir à côté d’un endroit qui va attirer énormément de personne. Donc, pour être certain que l’adresse sur laquelle on souhaite se positionner va être la bonne, il suffit de faire une rapide étude de marché, regarder si d’autres personnes font déjà ce type activité dans le secteur. Et si ce n’est pas le cas, il suffit de publier des annonces fictives, par exemple sur le bon coin, pour voir si l’adresse intéresse quelques personnes.

Charles : Entendu ! Alors, je me mets à la place d’un jeune acquéreur qui vient de faire un crédit pour pouvoir posséder une propriété dans le but de l’exploiter par une location saisonnière. Comment est-ce qu’on le gère ? Comment est-ce qu’on l’exploite au maximum ? S’il faut faire appel à des entreprises ? Est-ce qu’on peut tout faire soi-même ? Quel est le plus avantageux ?

Sébastien : Alors, en fait, on peut tout faire soi-même. C’est d’ailleurs comme ça que j’ai commencé. Alors, tout faire soi-même qu’est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire être présent sur place physiquement pour remettre les clés aux clients. Ça veut également dire être présent sur place à la sortie des lieux pour reprendre les clés aux clients. Et ça veut également dire faire le ménage soi-même. Alors, l’avantage de tout gérer soi-même, c’est qu’on a une meilleure rentabilité puisqu’on n’a aucun besoin de déléguer ; l’inconvénient, c’est qu’on va y passer du temps. Alors, il existe de nombreuses façons de déléguer. Et ce qu’il faut savoir, c’est qu’il y a beaucoup de sociétés de conciergerie qui se sont spécialisées dans cette activité, donc, encore une fois accueillir les voyageurs au moment du check-in et faire les prestations de sortie des clients et les prestations de ménage. Mais on peut également faire appel à des sociétés de services à la personne, on peut également faire appel à des femmes de ménage, …Et bien entendu, moyennant rémunération, ce qui vient imputer la rentabilité puisque ces prestations-là ont un coût. Par contre, ce que vous perdez en rentabilité, vous pouvez gagner en tranquillité et en temps de gestion.

Charles : Ce qu’on a laissé apparaitre en filigrane au fil de cette interview, c’est la recherche de la rentabilité qui doit être exacerbée. Y-a-t-il des façons autres que la négociation pour faire baisser les frais notariats et le prix du bien immobilier ?

Sébastien : Oui. Alors, ce qu’il faut voir, c’est que pour gagner de l’argent en immobilier, beaucoup de personnes pensent que c’est au moment de la revente, une fois qu’on a amorti le bien, qu’il est fini de payer. Non. On gagne de l’argent dans l’immobilier dès le moment où on va faire une offre d’achat. Donc, la première étape pour gagner de l’argent dans l’immobilier, pour répondre aux questions, c’est de faire une offre d’achat qui va vous permettre de gagner de l’argent tout de suite. Alors, généralement, ce qu’il faut chercher, c’est les biens avec travaux parce que ce sont des biens immobiliers sur lesquels on aura déjà appliqué une décote parce qu’ils sont en mauvais état. Et juste le fait de les acheter en dessous du prix du marché et de faire des travaux, vous allez vous retrouver en général avec un prix d’acquisition tout compris qui restera inférieur au prix du marché. Donc là, c’est ce qu’on appelle une bonne opération immobilière. Maintenant, une fois que vous avez acheté ou que vous vous êtes positionnés sur votre bien immobilier, vous avez la possibilité de gagner encore de l’argent. Alors, par exemple, chez le notaire, c’est ce que j’explique au travers de divers articles et divers vidéos sur mon blog, ce qu’il faut savoir, c’est qu’à partir du moment où vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous allez aller signer un compromis chez le notaire, chez qui on vous demande généralement de laisser un séquestre qui correspond à une avance sur l’achat du bien immobilier. Ce que peu de gens sachent, c’est que ce séquestre peut être négocié. Vous avez la possibilité de ne pas laisser de séquestre. Donc, voilà comment on peut commencer à gagner de l’argent chez le notaire. Le second moyen de gagner de l’argent chez le notaire, c’est en valorisant le mobilier qui va rester dans l’appartement ou dans la maison que vous souhaitez acheter parce que l’assiette de calcul des frais de notaire, elle ne se fait que sur la valeur du bien, c’est-à-dire que tout ce qui reste à l’intérieur de l’appartement ne vient pas, ne rentre pas dans le calcul des frais de notaire. Et la troisième façon de gagner de l’argent chez le notaire, c’est de ne pas payer la proratisation de la taxe foncière ou des charges de copropriété parce que ça, peu de gens le savent également. Ce que dit la loi, c’est que c’est la personne qui est propriétaire du bien immobilier au 1^er janvier qui doit s’acquitter de la taxe foncière. C’est-à-dire que si vous acheter votre appartement ou votre maison en 1^er juillet par exemple, généralement, on va vous demander de payer six mois de taxe foncière. Eh bien, non, si vous savez rester ferme, il y a un moyen de laisser l’intégralité de la taxe foncière au propriétaire-vendeur, et idem pour les charges de copropriété qu’on paie généralement par trimestre. Ce que dit la loi, c’est que c’est la personne qui est propriétaire du bien immobilier au premier jour du trimestre de l’appel de fonds qui doit s’acquitter des charges de copropriété. Donc, encore une fois, si vous achetez votre bien immobilier par exemple le 15 juillet, donc, ce qui correspond au troisième trimestre de l’année, on va vous demander de payer les charges de copropriété du 15 juillet au 30 septembre. Et bien non, vous pouvez laisser cette joie au propriétaire-vendeur de régler les charges copropriété du troisième trimestre.

Charles : Et en ce principe, ça marche même si on achète un bien immobilier le 2 janvier par exemple ?

Sébastien : Même si on achète un bien immobilier le 2 janvier, donc pour reprendre mon exemple, en fait, en restant ferme au moment du compromis, c’est le propriétaire-vendeur qui paiera la taxe foncière donc du 1^er janvier au 31 décembre de l’année de vente et c’est le propriétaire-vendeur qui s’acquittera également des charges de copropriété du 1^er janvier au 31 mars.

Charles : Alors, on va continuer un petit peu dans la sphère juridique. Que dit la loi dans cette activité ? Est-ce qu’on peut être exonéré d’impôts pendant 9 ans si on suit la loi Pinel ? On a également le Syndicat des Professionnels de l’Immobilier qui souhaite mettre la main entière sur toutes les locations d’appartement. Qu’est-ce que dit la loi ? Quel est le risque en fait de se voir dépossédé de cette activité ?

Sébastien : Alors, pour l’instant, il n’y a aucun souci avec la loi. En fait, la location saisonnière, à l’heure où on réalise cette interview, c’est de la location meublée. Donc, à ce titre, elle dépend d’un régime fiscal qui s’appelle BIC pour Bénéfices Industriels et Commerciaux. Et dans ce régime fiscal, en fait, vous avez plusieurs options, donc à prendre en fonction de ce qui va être le plus avantageux pour vous. Première option, c’est de passer au régime micro-BIC, c’est-à-dire que vous avez un abattement de 50% sur tous vos revenus locatifs. Admettons que toutes vos locations meublées génèrent 10000 € de loyer l’année, vous n’allez être imposé que sur 50 % de ces 10000 €, donc sur 5000 €. La deuxième option que vous pouvez choisir, c’est l’option du régime réel et ça, c’est très, très avantageux pour les personnes qui ont souscrit un emprunt récemment parce que grâce à ce régime réel, vous allez pouvoir amortir votre immobilier, votre mobilier et passer tout un tas de choses en charges de façon à avoir du déficit fiscal. Et l’intérêt d’avoir du déficit fiscal, c’est de ne pas payer d’impôts pendant toutes les années où vous allez avoir du déficit fiscal. Alors, attention, lorsque je dis déficit fiscal, c’est le mot déficit au sens justement fiscal du terme parce qu’il est possible de gagner de l’argent tout en étant en déficit fiscal. En fait, c’est une balance comptable, mais ça pour pouvoir passer au régime réel, je conseille vraiment de travailler avec un expert-comptable. Et la troisième possibilité lorsqu’on fait de la location saisonnière ou courte durée, c’est de pouvoir bénéficier d’un abattement de 71 % sur les revenus locatifs mais auquel cas, il faut que le logement soit classé meublé de tourisme avec au minimum une étoile. Donc voilà. En fonction de votre situation, à vous de voir qu’est-ce qui est le plus avantageux, soit le micro-BIC avec un abattement de 50 %, soit le régime réel, soit l’abattement de 71 % mais pour ça, il faut être classé meublé de tourisme et être étoilé.

Charles : Merci Sébastien d’avoir été avec nous au téléphone. Je rappelle que vous êtes spécialiste de la location saisonnière. On peut retrouver votre actualité et vos conseils sur votre blog louer-en-courte-duree. À bientôt sur notre antenne !

Sébastien : Merci, au revoir !

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