Acheter de l’immobilier sans avoir à effectuer les visites.
Cela vous parait impossible ?
Rémi nous explique dans cette vidéo quel est son processus pour investir à distance sans avoir besoin de se déplacer.
Indiquez moi dans les commentaires si les techniques de Rémi vous permettraient de gagner du temps ou si vous les appliquez déjà.
Transcription
Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en courte-durée. Je suis vraiment ravi de vous accueillir. Aujourd’hui, je suis en présence de Rémi. Salut Rémi !
Rémi : Salut Sébastien !
Sébastien : Rémi, c’est une personne que j’ai rencontrée il y a deux, trois jours au cours d’un mastermind immobilier. La particularité de Rémi en fait, c’est qu’il fait toutes ses visites d’appartements en aveugle. C’est ce qu’il va nous expliquer aujourd’hui dans cette vidéo.
Alors Rémi, merci d’être présent sur cette chaîne. Est-ce que tu peux te présenter, nous expliquer ce que tu fais dans l’immobilier et la particularité que tu as pour te positionner sur des biens immobiliers ?
Rémi : Bien sûr ! Moi, je m’appelle Rémi, j’ai 28 ans. Je suis originaire de la région grenobloise. Je travaille sur Paris actuellement. J’ai commencé l’immobilier l’année dernière. En fait, clairement sur Paris, quand j’ai regardé la rentabilité, c’était impossible. Je me suis donc dit où je peux investir.
Quand je suis rentré sur Grenoble, j’ai un ami à moi qui est agent immobilier qui m’a dit : « investis sur Grenoble. Il y a de bonnes rentabilités. Cela peut être intéressant. » Le problème, c’est qu’en fait, je ne peux pas faire les allers-retours à chaque fois. Je me suis dit finalement : « Comment je peux en arriver à faire des visites sans être sur place ? »
On a donc développé une technique avec lui. Il a une agence immobilière sur Grenoble. En fait ce qu’on fait, c’est que je fais des visites à l’aveugle. C’est-à-dire qu’il va voir l’appartement et il fait une vidéo. Il me montre tous les plans techniques de l’appartement : les ouvertures, les pièces, la hauteur sous plafond, les compteurs, l’état de l’appartement. Il me l’envoie. Après en fait, moi derrière, je discute avec lui et je décide en fait si je me positionne ou pas sur l’appartement.
Sébastien : Il y a deux choses importantes dans ce que tu viens de dire : on peut investir à distance. Tu habites dans une région parisienne, et là tu me parlais de la ville de Grenoble. Donc cela, c’est le premier truc. Ensuite, tu ne te déplaces même pas pour les visites. En fait, tu laisses l’agent immobilier filmer le bien. Grosso modo pour nous donner un ordre d’idée, tu te positionnes sur des appartements qui font quelle taille ?
Rémi : Alors, j’ai de tout. Petite précision, c’est qu’en fait j’ai testé toutes les stratégies. Je ne suis pas focus sur de la courte durée, sur du meublé… J’ai un appartement en nu, un appartement en meublé. Les deux, ce sont des T2. J’ai deux colocations, une qui est en travaux bientôt. Et j’ai un appartement qui est en saisonnier. En fait, je choisis vraiment une opportunité qui est intéressante.
Sébastien : Quand est-ce que tu as démarré l’immobilier ?
Rémi : J’ai démarré il y a un an, en fait.
Sébastien : Tu as combien de biens ?
Rémi : On va avoir six biens. Je dis on parce que j’ai une SCI aussi avec mon associé. On signe un nouveau bien dans deux semaines et j’en ai signé un il y a deux semaines, en fait.
Sébastien : Tu ne chômes pas.
Rémi : Non ! Je ne chôme pas. Pas assez vite encore !
Sébastien : Grosso modo, j’en reviens à ma question. Ces visites en fait, la vidéo, elle dure combien de temps ?
Rémi : La vidéo, cela dépend de l’appartement, mais cela va durer entre une minute trente et deux minutes à peu près.
Sébastien : Une minute trente, deux minutes pour se positionner sur un bien immobilier. Donc toi, cela te permet de te dire : « j’y vais ; je n’y vais pas. » Comment cela se passe pour l’estimation des travaux ?
Rémi : Alors en fait ce que je fais, c’est qu’au début c’était mon ami qui faisait les visites. Lui, il a un passé immobilier, donc il est capable de me dire qu’il y en aura pour tant. Après avec l’expérience, on commence à savoir, par rapport à ce que je veux faire, le prix du mètre carré.
En fait, une nouvelle technique que j’ai développée, je développe un réseau d’artisans sur Grenoble. Maintenant, je les envoie directement faire la visite de l’appartement. Comme cela, ils me font la visite. J’ai toujours ce retour vidéo et en même temps, ils sont capables de me faire un devis et de me dire qu’il y a cela à faire, cela à refaire comme tu vas le voir sur la vidéo et ils me font vraiment un live en fait.
Ils me disent : « on va mettre cela à tel endroit. Il y a telle cloison qu’on peut casser. » Donc en fait, j’ai la visite de l’appartement. Je sais si je peux me positionner. En plus de cela, j’ai le devis.
Sébastien : Tu as poussé un cran plus loin la délégation, tu ne délègues même plus que la visite. En fait maintenant, tu as les artisans qui font la visite et qui instantanément sont capables de te dire : « Rémi, il va y en avoir pour tant de milliers d’euros parce qu’il y aura cela, cela et cela à faire. »
Alors la question qu’on se pose Rémi, c’est vrai d’accord, toi l’appartement si jamais il te plaît : l’estimation des travaux, tu l’as ; tu fais une offre d’achat, elle est acceptée. Rémi, il ne l’a toujours pas vu l’appartement. C’est risqué, ce n’est pas risqué. C’est quoi ta technique derrière pour te retirer du projet ?
Rémi : Ouais ! Alors déjà un petit point que je n’ai pas précisé en fait, c’est le ressenti quand j’appelle l’agent immobilier. C’est-à-dire que quand je lui dis que je ne vais pas visiter l’appartement, j’ai déjà eu des refus des personnes qui ne voulaient pas me vendre l’appartement.
Donc quand j’appelle, je dis directement que je suis investisseur. Je ne mens pas en fait en disant que je vais faire une résidence principale derrière. Je l’appelle et je dis que je suis investisseur. Par contre la particularité, c’est que je suis sur Paris. J’ai mes artisans en fait qui sont sur place, donc ce sont eux qui vont venir visiter.
Ils me font la visite, la vidéo. Ils me font de devis des travaux et moi, je me positionne dans les 48 heures si je suis intéressé. Donc déjà en fait, cela rassure un peu l’agent immobilier.
Sébastien : Le fait que tu dises que je suis un investisseur, cela rassure déjà et cela renforce la crédibilité.
Rémi : Voilà ! C’est cela. Puis en fait, j’essaie de parler avec un vocabulaire assez sérieux pour lui faire comprendre que ce n’est pas le premier investissement que je fais. Je lui explique un peu le projet que je veux faire, les appartements que j’ai déjà dans les rues dans lesquelles j’investis.
Le deuxième point en fait, c’est que j’investis toujours en nom propre. Même quand c’est sur la SCI, on signe toujours le compromis à mon nom. Pourquoi ? Parce qu’en fait je peux utiliser des délais de rétractation qui est de 10 jours après la signature du compromis.
J’utilise en fait ce délai-là pour me dire si vraiment je vois qu’il y a un couac dans l’appartement, dans les PV d’AG, quand je fais une contre-visite ou que les artisans, ils me rappellent derrière et que je vois que c’est trop compliqué par rapport à ce que je voulais faire. J’appelle et je dis que je suis désolé. Le projet, il ne correspond pas à mes attentes et je ressors du projet.
Sébastien : Donc, tu te sers de ce délai de rétractation de 10 jours pour éventuellement aller visiter l’appart et te dire : « j’y vais ou je n’y vais pas. » Est-ce que cela t’es déjà arrivé, alors deux choses, soit de sortir du projet dans les 10 jours de rétractation, soit d’aller jusqu’au bout du projet sans avoir été physiquement dans le bien.
Rémi : Ouais ! Alors de tête, j’ai dû sur mes 5 appartements, dont le sixième en cours, il y en a un seul que j’ai vraiment visité en fait avant de signer. Il y en a un que j’ai vu quand il était terminé. C’est un peu plus compliqué, mais je l’ai vu vraiment à la fin. Là, le dernier en fait que j’achète, je signe le compromis à 11 heures et je fais les visites avec les artisans à 14 heures. Donc, cela va me permettre de faire la même stratégie que je vous ai expliquée.
Il y a deux appartements sur lesquels je suis sorti : (1) parce qu’en fait cela ne m’intéressait pas du tout. J’ai refait les calculs, il y avait une partie technique que je ne pouvais pas faire avec mes artisans. Je voulais le diviser, en fait. Ils m’ont dit au début « oui » et ils ont creusé sur la partie technique et ils m’ont dit : « non finalement, c’est impossible. »
Le deuxième point, c’est en fait il y a eu une sorte de vice-cachée, mais ce n’est pas le terme par l’agent que j’ai vu dans les PV, après qu’il ne m’avait pas du tout dit lors de la visite et lors de l’entretien que j’ai eu avec lui au téléphone. Donc là, je suis sorti parce qu’en fait le bien, il est trop compliqué. J’avais une façade à rénover qui allait tomber dans les quelques mois à venir. Donc voilà, il y avait un coût trop important pour la rentabilité.
Sébastien : Mais donc quand même, c’est une excellente stratégie pour investir à distance. La contrepartie, c’est qu’il faut avoir un réseau sur place. Toi tu l’as, mais au bout du deuxième investissement dans la même ville, on a déjà « un petit réseau ». Cela te permet de gagner du temps sur la visite et sur le positionnement. C’est vraiment excellent.
N’hésitez pas à copier le schéma de Rémi qui fonctionne très bien. Je voulais qu’on termine cette rapide interview par une anecdote que tu as eue avec un banquier lorsque tu étais venu défendre un projet en banque. Est-ce que tu peux nous expliquer ce qui s’est passé parce que je trouve cela vraiment rigolo ?
Rémi : Bien sûr ! Je l’expliquais à Sébastien pendant le repas. En fait, ce qui s’est passé, c’est que pendant ma dernière colocation, je pensais vraiment qu’elle allait passer très simplement puisque les chiffres étaient là. Tout était calé. Le dossier était béton. Je suis allé voir ma banque directement. Je ne citerai pas le nom, mais je suis dans cette banque depuis 28 ans, ma famille est dans cette banque. J’ai toute mon épargne là-bas.
Ils me connaissent depuis longtemps. Ils m’ont suivi sur aucun projet pour l’instant, mais je me suis dit que j’allais retenter. Je suis allé les voir en fait et ils m’ont refusé le projet. J’ai dû appeler le banquier pour toute autre chose, sur ma carte bleue qui a été refusée encore une fois, mais vraiment un truc bateau.
Je lui dis : « j’ai envie de partir. » Il m’a dit pourquoi. J’ai dit que déjà pour la carte bleue, cela prend une semaine pour régler ce problème. Deuxième point, c’est que vous ne m’avez pas suivi sur le projet immobilier qui était très simple.
Donc là, il m’a pris un peu de haut en me disant : « oui, vous savez monsieur, les investissements que vous faites, ils sont trop dangereux. Pourquoi vous ne faites pas comme moi, quelque chose de classique. »
Je lui dis d’accord et qu’est-ce que vous faites. Il me dit : « moi, j’ai fait un investissement en LMNP ». Je dis : « d’accord c’est intéressant et vous êtes à combien de rentabilité à peu près. » Il me dit : « moi, c’est très élevé puisque là le dernier investissement, je suis à 5 % de rentabilité brute. »
En fait là, je lui dis : « d’accord ! Je suis désolé. En fait moi, l’investissement que je vous ai proposé, il était à 12 % net. On ne joue vraiment pas dans la même cour. » Et j’ai raccroché.
Sébastien : Parfait !
Rémi : Voilà ! Donc si vous avez des refus en fait, il ne faut rien lâcher, il faut continuer et dès qu’il y en a un qui vous dit oui, c’est bon.
Sébastien : Alors moi, ce que je dis souvent sur ma chaîne, c’est que si tu as un refus, ce n’est pas grave, tu vas voir une deuxième banque, une troisième… Il y en a qui font jusqu’à 20 banques pour avoir le prêt immobilier. Mais voilà, l’anecdote, elle me plaît parce que souvent les banquiers, alors il y en a des très bons, ce n’est d’ailleurs peut-être pas l’objet de la vidéo, mais celui qui te suit sur tes projets pour en avoir discuté avec toi, il est vraiment excellent.
Mais il y en a qui ne comprennent pas l’investissement immobilier, cela ne leur parle pas et pourtant ils ont droit de vie ou de mort sur les projets en validant ou pas le dossier, ou en l’amenant à la personne qui elle pourra le valider ou non.
En tout cas, c’était assez marrant. Le fait de lui raccrocher au nez, cela t’a fait peut-être du bien sur l’instant. Écoute merci Rémi de nous avoir partagé ta vision de l’investissement, notamment ces visites en aveugle. C’est excellent. N’hésitez pas à vous inspirer de Rémi. Puis, je vous rappelle que si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée puisque tu fais également de la courte durée.
Rémi : Ouais ! J’ai commencé la courte durée grâce à toi d’ailleurs.
Sébastien : Merci ! N’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube. Vous y retrouverez tout un tas de conseils et d’anecdotes sur l’immobilier en location courte durée. Puis, je vous invite à télécharger également les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »
Vous avez également une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée que je vous mets à disposition. Pour accéder à ces deux ebooks et à cette formation, vous cliquez sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre.
Sinon si vous êtes sur YouTube, je vous mets les liens de téléchargement et d’accès à cette formation dans la description juste en dessous de cette vidéo. On va vous remercier d’avoir suivi cette interview. Rémi également, merci d’être passé sur ma chaîne.
Rémi : Merci Sébastien !
Sébastien : Puis, on se retrouve très vite pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-durée. À très bientôt. Ciao !
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