A quel moment faut-il se considérer trop âgé(e) pour acheter de l’immobilier ?
Est-il possible d’investir sans apport ?
Beaucoup de ces questions reviennent souvent !
J’ai eu le plaisir d’interviewer une femme talentueuse et qui a faim de réussite.
Michèle s’est découvert un esprit d’investisseuse et d’entrepreneuse à la cinquantaine bien entamée.
Cela ne l’a pas empêchée de monter sa société et d’enchaîner les opérations immobilières…sur 20 ans…et sans apport !
Elle nous dévoile tout son parcours dans cette vidéo.
Indiquez-moi dans les commentaires si le parcours de Michèle vous isnpire.
Transcription
Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle j’ai le plaisir d’accueillir Michèle. Salut Michèle !
Michèle : Bonjour Sébastien !
Sébastien : Alors merci d’être présente sur ma chaîne YouTube. Tu vas nous parler de ton parcours immobilier. Je le trouve magnifique. Aujourd’hui, je veux faire taire toutes les personnes qui pensent qu’investir après 50 ans et voire la cinquantaine bien engagée ; désolé, je dévoile un petit peu ton âge ; c’est possible de faire des choses magnifiques. Tu vas tout nous dire dans cette vidéo. Est-ce que cela te va ?
Michèle : Oui !
Sébastien : C’est parti ! Cela se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.
Alors, merci Michèle, encore une fois, de me recevoir. On est chez toi, dans l’un de tes appartements que tu exploites en location courte durée. Avant que tu nous dévoiles tout ton parcours, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, la location courte durée, n’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube. Vous rejoindrez ainsi une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.
Michèle, on en vient à ton parcours. Est-ce que tu peux te présenter, nous expliquer ce que tu fais dans la vie, peut-être dévoilé ton âge puis nous expliquer comment est-ce que tu t’es pris de passion pour l’immobilier.
Michèle :Alors j’ai 50 ans. J’ai 55 ans.
Sébastien : Tu les as dépassées il y a un petit moment les 50 ans, mais ce n’est pas grave.
Michèle : Donc, je me suis prise de passion pour l’immobilier assez tard. D’abord, j’avais ma propre maison d’habitation et j’ai aménagé le bureau de mon ex-mari en studio et c’est de là que cela a commencé, il y a tout juste 3 ans.
Puis du coup, l’année dernière, suite à des formations et à des vidéos sur internet, j’ai vu qu’on pouvait exploiter l’immobilier, dont notamment en location courte durée puisque c’est comme cela que j’ai commencé. Puis, je me suis dit : « pourquoi ne pas investir ? »
Donc, j’ai d’abord investi dans un studio. Mais là, j’avais déjà un locataire qui était présent, donc cela me ramène un petit peu de cashflow, 45 € par mois environ. Ensuite, j’ai décidé d’acheter l’immeuble dans lequel on est actuellement. C’est un petit immeuble de rapport où il y a trois T3 en duplex, dont un qui est occupé par une dame qui me verse un loyer tous les mois et les deux autres que j’exploite en location courte durée.
Sébastien : Ce que tu me disais, c’est que la dame en fait, tu l’as acheté avec l’immeuble. Cela fait 19 ans qu’elle est là.
Michèle : Voilà ! Cela fait 19 ans que cette locataire est en place, donc le loyer est réglé. Cela, il n’y a pas de problème. Mais, je l’ai avec.
Sébastien : C’est bien aussi. Cela te permet d’avoir du récurrent.
Michèle : Tout à fait ! Cela te permet de rassurer aussi une banque, de voir qu’il y a un loyer récurrent qui tombe parce qu’une banque, ils ne connaissent pas trop le système de revenus locatifs courte durée. Donc, cela rassure un petit peu puisque son loyer paye la moitié du crédit.
Sébastien : C’est un peu ta garantie risque en fait.
Michèle : Voilà ! Donc, j’ai investi cet immeuble il y a un an et je l’exploite.
Sébastien : Alors, j’ai investi : c’est que je suis rentré dedans. Tu as investi dans l’immeuble. Tu l’as investi aussi, ceci dit.
Michèle : Voilà ! J’ai investi dans l’immeuble il y a un an, en juin 2017.
Sébastien : J’ai mon petit papier parce que le parcours, il est extraordinaire. Donc après l’immeuble, tu ne t’es pas arrêtée là.
Michèle : Non, je ne me suis pas arrêté là. Après l’immeuble en janvier de cette année, j’ai eu un studio qui est loué. Mais lui, je ne l’ai pas fait en courte durée. C’est déjà assez suffisant comme cela entre le studio de ma maison et cet immeuble-là.
Puis récemment, je viens d’acquérir un autre appartement où je voudrais me lancer dans la colocation. Donc là, je voudrais faire deux chambres en colocation. Je viens d’être propriétaire. Je suis en plein travaux.
Je vais en signer un autre tantôt. Là, je veux faire aussi de la colocation parce qu’il est très bien situé. Il est situé très près des lycées. Enfin, il est bien situé et je veux faire de la colocation aussi pour trois chambres.
Sébastien : Donc, si je répète ce que tu nous as dit : tu as acheté un premier studio, tu as acheté un immeuble, tu as acheté un deuxième studio et deux T3 ou T4 récemment. Donc, on est sur sept opérations immobilières, en combien de temps ?
Michèle : En un an et demi.
Sébastien : Sept opérations immobilières en un an et demi à 50 ans passés. Je crois que tu as démarré, tu avais 53 ans. On peut donc investir après 53 ans. C’est tout à fait possible.
Je voudrais bien que tu nous expliques ensuite si cela a été difficile ou pas, que tu racontes aux gens. Surtout, tu dégages un joli cashflow par-dessus de ces activités et cerise sur le gâteau, zéro apport.
Michèle : Oui zéro apport.
Sébastien : Explique-nous Michèle comment, tu as fait pour investir entre 53 et 55 ans sur sept biens immobiliers sans apport. Qu’est-ce que tu as été dire aux banques ?
Michèle : D’abord, je montais un dossier. Je pense que c’est très important de monter un dossier avec le prévisionnel de ce que je prévois que cela va rapporter. Donc cela, c’est important. Après la banque aussi, au niveau financier, j’ai toujours eu un petit peu d’épargne, j’ai toujours des revenus réguliers au départ. C’est sûr que je pense que cela aide aussi. C’est le montage du dossier qui fait beaucoup de choses.
Sébastien : Tu prends soin, tu fais attention à ce que tu achètes. Tu n’achètes pas non plus des choses au-dessus du prix du marché. Tu présentes bien ton dossier à la banque avec un prévisionnel. Tu prépares bien tes achats dans le sens pour la banque, tu mets de l’épargne de côté, tu n’es jamais à découvert. Tu es la cliente idéale avec une jolie notation par rapport à la tenue de ses comptes.
Donc, c’est parfait ! Parce que ce que j’ai oublié de dire, on pourrait croire oui, mais la banque aussi, elle va me prêter quand j’ai 55 ans si je finance sur 5 ans. Tes prêts, tu les as pris sur combien ?
Michèle : Je les ai pris sur 20 ans.
Sébastien : D’accord. Tu les as pris sur 20 ans. Donc 20 ans sans apport, sept opérations en moins de 2 ans. Excellent ! Alors, ta particularité Michèle, c’est que tu as commencé à investir en société.
Michèle : Oui tout à fait !
Sébastien : Dans quel type de structure et pourquoi ? Est-ce que tu peux expliquer cela aux gens qui nous regardent ?
Michèle : D’abord parce que comme je suis tout seul pour financer tout cela, je me suis montée en SASU. Pourquoi je me suis montée en SASU ? Parce que je suis encore salariée et que je n’ai pas fait de vrais travaux suffisants pour faire de déficit important et pour ne pas me retrouver avec une imposition élevée. Donc, c’est surtout par rapport à cela.
Sébastien : Donc tu t’es dit : comme je n’aurai pas grand-chose à défiscaliser niveau travaux, je passe sur la fiscalité des entreprises qui elle va être plus confortable. Très bien. Est-ce que cela a été compliqué de convaincre la banque ou les banques de financer en société ?
Michèle : Non. Alors, ils demandent, malgré que ce soit une société, le parcours personnel, mes bulletins de salaire et tout cela. Ils se basent là-dessus.
Sébastien : On peut parler du capital social ? Tu as déposé un capital social ? Est-ce que lorsqu’on se lance dans l’immobilier, en société : est-ce qu’on a besoin de mettre un capital social de 20, 30, 40, 100000 €. Combien de capital social tu as déposé ?
Michèle : 1000 €.
Sébastien : Voilà ! Donc, le minimum syndical. On démarre avec cela. Après, j’imagine que tu as d’autres ambitions avec l’immobilier. J’ai mon petit papier, on va en parler. Peut-être qu’on te demandera tôt ou tard d’augmenter ce capital social, mais on peut démarrer avec 1000 € de capital social. Ce qui veut dire que pour tes sept projets immobiliers, finalement, c’est 1000 € d’apport, 1000 € de capital social.
Ce qui est intéressant, c’est que tu te places sur des stratégies de location à haut rendement. Tu fais de la location courte durée. On voit que tu vas te lancer dans la colocation. Tu fais du meublé. Tu es un petit peu touche-à-tout. On est là sur sept appartements qui, aujourd’hui, vont te dégager, j’ai noté 1665 € de cashflow. C’est quand même extraordinaire. Par contre, je disais que tu ne vas pas t’arrêter là, explique-nous tes un, deux, quatre projets à venir.
Michèle : Mes quatre projets à venir disons que c’est ma maison d’habitation, elle a un grand potentiel. Dans mon terrain, j’ai fait une construction d’un grand T3 que je vais louer, je pense, en courte durée et je veux mettre du haut de gamme. C’est un projet pour, je pense, début d’année. Pour le moment, c’est mon fils qui l’habite parce que sa maison est en travaux.
J’ai prévu de faire, outre le studio que j’ai actuellement, j’ai prévu de faire donc un autre studio et un T1 bis, puis l’appartement que j’aurais à l’étage. Donc voilà ! Par la suite, je verrai, là où je logerai selon la rentabilité, selon mon travail.
Sébastien : Donc, il y a quatre appartements à venir.
Michèle : Plus ou moins deux qui sont existants : le studio qui est existant et la construction qui est existante. Mais il y a effectivement le T1 bis, le studio puis l’appartement de la maison. J’habiterais soit l’appartement de la maison, soit au T3 que j’ai en construction.
Sébastien : En tout cas, il y a une multitude de choix possibles. Ta maison, elle s’y prête aussi. Je ne l’ai pas vu ta maison, mais en fait, vous savez, ce sont les maisons des années 60 où généralement on a deux niveaux. Moi, j’adore ces maisons parce que déjà elles sont grandes, il y a de belles chambres. Ce qui est très rare dans les constructions actuelles. Il y a deux espaces de vie clairement dessinée, donc on peut en faire un petit immeuble. C’est quasiment ce que tu es en train de faire.
Alors peut-être pour les gens qui nous regardent, haut de gamme cela veut dire quoi ? Parce que tu m’as parlé d’une prestation que tu voulais mettre dans cet appartement. Qu’est-ce que tu veux mettre ?
Michèle : Dans la construction que j’ai faite au fond du terrain de ma maison, je voulais mettre un jacuzzi extérieur pour, justement, mettre une gamme supérieure, faire un aménagement qui soit vraiment sympathique parce que cela fait vraiment petite maison. Ce n’est pas vraiment appartement, cela fait petite maison.
Sébastien : Petite maison de ville.
Michèle : Petite maison de ville de plain-pied.
Sébastien : On a vu tout à l’heure que tu étais à 1665 € de cashflow, est-ce que tu as fait un prévisionnel de ces quatre nouveaux biens immobiliers ? Qu’est-ce que cela pourrait te ramener en plus ?
Michèle : Alors le studio supplémentaire et le T1, oui j’ai prévu à peu près 1200 € par mois de revenus en le faisant courte durée. Puis la petite maison, je prévois un peu plus. Je prévois 1000 € par mois, 1000 à 1200 € par mois.
Sébastien : Donc, on est entre 2000 et 2400 €, c’est cela pour ces nouveaux biens immobiliers. Donc 2000 – 2400 € qui viennent s’ajouter aux 1600, on va avoisiner, peut-être même dépasser les 4000 € par mois. C’est plutôt bien.
Michèle : Voilà ! Donc, j’espère pouvoir amener à terme ces projets d’ici fin 2019, puis pour pouvoir justement refaire d’autres projets.
Sébastien : Du coup, parce que c’est ce qui est magnifique, en fait. Donc fin 2019, tu arriveras à 11 logements que tu auras réalisés en 3 ans. C’est quand même un beau parcours. Et tu as encore d’autres projets derrière. En tout cas, ils vont mûrir sur fin 2018, début 2019. Puis, on se reverra peut-être dans un an et demi et il y aura d’autres biens au sein de cette société. En tout cas, c’est tout le mal que je te souhaite.
Pour les personnes qui nous regardent parce que moi, je reçois beaucoup de mails de personnes qui me disent : « c’est compliqué de trouver de bonnes affaires. Ma banque ne me finance pas. Je suis trop âgé. »
Qu’est-ce que tu peux dire à ces personnes pour qu’elles arrivent à sauter ces fausses idées de la tête et se disent : « je l’ai fait. Je m’appelle Michèle. C’est possible. » Qu’est-ce que tu peux passer comme message ?
Michèle : Qu’il ne faut pas s’arrêter à des idées reçues. Il faut oser, il faut tenter, il faut essayer puis voilà. Mais je pense que, surtout, c’est dans le montage du dossier. La structure « comment on monte son dossier » qui va vraiment jouer le tout. C’est ce qui est important. L’âge, c’est une fausse idée.
Sébastien : Alors évidemment, on ne vous demande pas d’investir non plus à 85 ans. Mais voilà, la cinquantaine bien entamée, il y a encore les portes grandes ouvertes.
Michèle : C’est cela !
Sébastien : Écoute Michèle, merci pour ton témoignage. Je crois qu’il faut qu’on quitte ce logement parce qu’il y a des gens qui rentrent d’ici peu de temps. En tout cas, merci de m’avoir reçu chez toi, merci de ton témoignage.
Encore félicitation pour ton parcours immobilier et je veux absolument rester en contact avec toi pour que tu reviennes, pourquoi pas, sur cette chaîne nous expliquer comment tu auras largement dépassé tes 4000 € de cashflow.
Michèle : Avec plaisir !
Sébastien : Avant de terminer cette vidéo, je vous rappelle que j’ai rédigé deux ebooks : « Convaincre la banque : mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Vous pouvez les télécharger en cliquant sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre, ou sinon dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.
On va vous quitter ici pour aujourd’hui. Encore une fois, merci Michèle. Et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.
À très bientôt ! Ciao !
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