Comment investir sans CDI et sans apport ?

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Quand on parle d’immobilier et en particulier d’investissement locatif, on croit souvent que l’absence d’apport ou l’absence de CDI est un point bloquant.
La réalité est toute autre.
L’investisseur immobilier, en tant qu’entrepreneur, doit imaginer des alternatives possibles lorsque les contextes sont en dehors des standards attendus par les banques.

Je vous propose de les découvrir dans cette vidéo.

Indiquez dans les commentaires si vous avez déjà investi sans apport.

Transcription :

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui, en compagnie de Sophie et Boris. Bonjour à tous les deux ! Merci de me recevoir chez vous, aujourd’hui, à Bordeaux. Donc, on est ici pour que vous nous parliez de votre investissement immobilier que vous venez de réaliser.

L’offre de prêt, vous l’avez montré toute à l’heure, elle est toute fraîche. Je souhaitais vraiment vous interviewer pour expliquer aux gens comment il est possible d’investir dans l’immobilier lorsqu’on a des situations qui ne rentrent pas toujours dans les cases avec le format CDI qu’on connaît tous. Donc, on va parler de votre projet aujourd’hui. Je voulais dans un premier temps vous présenter.  Tiens, Sophie, on va commencer par les dames ou la dame.

Sophie : Merci ! Alors, on m’appelle donc Sophie et je suis business-coach. Je fais des interventions en école de commerce. Sinon, j’aide les entrepreneurs à aller plus loin, à travailler leur vision et leur réseau.

Sébastien : Boris !

Boris : Voilà ! Donc Boris. Moi, je suis river manager, c’est-à-dire que je m’occupe des équipements fluviaux et plus généralement de la vie nautique, ce qui se passe sur la Garonne à Bordeaux.

Sébastien : OK ! Parfait ! Donc vous, vous avez décidé de vous lancer dans un projet immobilier pour faire de la courte durée. Mais comme je le dis, ce n’est pas comme cela que vous avez présenté le projet aux banques. Alors par rapport à vos situations pro, juste pour resituer le contexte, donc toi Sophie, tu es en démarrage d’activité. Tu ne te verses pas de salaire. C’est cela ?

Sophie : C’est cela !

Sébastien : Et toi Boris, tu es en CDD.

Boris : Oui ! Voilà !

Sébastien : OK ! Cela pose le cadre. Pour autant, cela ne vous a pas découragé. Vous êtes allés chercher un projet immobilier. Donc, c’est dans le sud de la Dordogne. C’est cela ? Qu’est-ce que vous avez trouvé comme type de bien ?

Boris : C’est une maison médiévale avec un petit peu de travaux, dont on a remarqué qu’elle était assez facilement séparable en deux. C’est donc là-dessus qu’on est parti.

Sébastien : Alors moi, ce que je dis toujours, c’est qu’il faut toujours acheter de l’immobilier là où on connaît. Donc toi, c’est ta région. Donc le marché, il était parfaitement connu.

Boris : C’est cela ! C’est un petit village où j’avais acheté une première maison en résidence principale à l’époque, il y a quasiment 10 ans. En faisant des travaux cet été, on avait tous les deux ce projet-là de vouloir investir et on s’est dit pourquoi pas là.

Sébastien : Vous avez trouvé quoi ? Une maison de 90m? Qu’est-ce que vous allez en faire ?

Sophie : C’est cela, c’est une maison de 90m² qu’on va diviser en deux et on va réaliser dedans deux duplex qu’on va finalement louer avec en rez-de-chaussée un salon, pour l’un : une cuisine ; l’autre : cuisine, salle de bains ; et à l’étage une chambre et une antichambre.

Sébastien : OK ! Donc cette maison, vous allez la couper verticalement. C’est ce que vous me disiez et non pas horizontalement.

Sophie : Tout à fait !

Sébastien : Deux duplex de 45 à 50m².

Sophie : C’est cela !

Sébastien : Si on parle un peu chiffre maintenant parce que cette phase de négociation, elle a été assez rigolote. Cette maison était affichée à combien ?

Sophie : Alors, elle était affichée à 79000 €. On a fait une première proposition très basse, on s’est dit : on va être un peu ambitieux et on a fait cela, on a fait une première proposition à 63000 €.

Sébastien : Donc déjà, 16000 € de moins.

Sophie : C’est cela !

Sébastien : C’est comme cela qu’il faut faire. 

Sophie : Donc, ils sont revenus vers nous en nous disant : « écoutez, on vous propose 69000 €. Ce qu’on a accepté parce qu’on s’était dit que c’était plutôt une bonne proposition. Suite à cela, on a fait visiter la maison à des entrepreneurs. Et là, j’ai dit à Boris : « vas-y, c’est à toi. Tu dois négocier en fait. » Parce que les entrepreneurs ont dit : « il y a des problèmes, des travaux. » Donc, Boris est intervenu auprès de l’agent immobilier en disant : « s’il vous plaît, on voudrait quelque chose, enfin négocier un petit peu plus. » Donc Boris, à toi, vas-y, raconte un peu.

Boris : Déjà, c’est intéressant ce que tu dis, c’est qu’en fait, on a essayé d’alterner. C’est-à-dire que ce ne soit pas toujours la même personne dans le couple qui soit interlocuteur. Donc, on a comme cela varié et je pense que cela a joué en notre faveur. Effectivement pour cette phase de négociation, en fait, on n’a pas parlé de notre projet intégral, mais simplement des travaux qui étaient fondamentaux qu’il fallait absolument faire : de toiture et d’électricité qu’on n’avait pas forcément vue à ce niveau-là. On les a fait chiffrer par un courtier en travaux et on a demandé par le biais de l’agence au vendeur de baisser de moitié, de prendre la moitié des travaux prévus en charge.

Sébastien : OK ! Donc affiché 79. Première offre 63. Vous m’avez dit contre-offre à 69 que vous avez accepté dans un premier temps. Et au final, on est tombé d’accord avec le vendeur. Pas moi, mais vous !

Sophie : À 64500.

Sébastien : Donc, vous avez gagné quoi ? 15000 €. On part sur une enveloppe de travaux de combien ?

Sophie : On n’est pas loin de 50000 €.

Sébastien : 50000 € de travaux. Si je reprends mon petit papier, on est sûr – vous avez emprunté 120000 €. C’est cela ?

Sophie : C’est cela ! Tout à fait !

Sébastien : Combien d’apports ?

Sophie : Pour quasiment zéro puisqu’en fait notre banquier nous a demandé 500 €.

Sébastien : 500 € d’apport. Donc, vous avez un projet qui est financé, on va dire, quasiment à 110 %. Vous englobez les travaux. Cela, je le répète parce que c’est important. Sophie, tu es en démarrage d’activité. Tu ne te verses pas de salaire. Et toi Boris, CDD. Donc cela, c’est tout à fait possible. Est-ce que cela a été dur d’obtenir ce prêt bancaire ?

Sophie : Alors, je ne dirais pas que cela a été dur. Ce qui a joué à notre faveur, déjà on voulait te remercier encore à nouveau parce que le coaching qu’on a réalisé avec toi nous a vraiment aidé puisqu’on a fait une super belle proposition, enfin en tous cas la présentation de notre projet qu’on a encore une fois présenté à deux. À chaque fois, c’était avec un PowerPoint en fait. À chaque fois, on a alterné. Donc, le banquier a été un peu bluffé par notre présentation. Parce que c’était sympa, ambitieux, rigolo, enfin différent.

C’est vrai que la banque a été plutôt enclin, c’est vrai que Boris m’a dit : « écoutes, on devrait aller voir quelqu’un qu’on connaît. » Et c’était une banque dans laquelle mes parents, eux, avaient un compte seulement en banque, mais ils étaient en train, petit à petit, d’arriver. Donc, ils sont partis à la retraite. Ils voulaient avoir une seule banque. Donc, c’est vrai qu’on a joué. Cela a joué vraiment en notre faveur. On a eu beaucoup de chance. Tout était aligné. Toutes les planètes étaient alignées. Puis, ce qui était intéressant, c’est ce que tu disais toi, Boris, à chaque fois, c’est qu’à chaque fois qu’on disait quelque chose.

Boris : C’est-à-dire qu’en fait, on avait certains éléments qui étaient en cours. Donc à chaque fois que l’élément arrivait, il y a eu un peu d’épargne par le biais d’un héritage, il y a eu les documents administratifs pour Sophie, des modifications dans mon travail. À chaque fois, on a essayé, pendant le processus, de rassurer le banquier. On lui envoyait l’élément en étant le plus réactif possible. Et c’est vrai que ce que dit Sophie, je rebondis dessus, moi, ce que j’avais identifié, c’est d’aller voir un banquier qui avait sa délégation, c’est-à-dire, dans le montant dont on avait besoin, le pouvoir intégral sans avoir besoin de référer à un supérieur.

Donc, le fait que les parents de Sophie soient en plus clients, c’est pour cela que j’ai dit à Sophie qu’on va aller voir plus en priorité cette banque. Cela me semble être un bon moyen. Je pense que cela a énormément joué.

Sébastien : Ce que vous dites tous les deux, c’est très important. Lorsqu’on va chercher le financement d’un projet immobilier, généralement, la personne ou la banque que vous consultez au sein de l’agence, elle a une délégation jusqu’à un certain montant. Au-delà, cela passe dans les étages supérieurs. Et là, on maîtrise beaucoup moins ce qui se passe.

Donc vous par rapport à votre projet, mais n’importe qui d’ailleurs, en fait, on maîtrise beaucoup moins le relationnel forcément parce qu’après, cela se passe uniquement sur des chiffres, sur une situation personnelle ou professionnelle. Là, l’interlocuteur, il vous voyait en face. A priori, le courant est super bien passé. Vous avez bien amené le projet. Au-delà de la présentation, il y a eu le « jeu de rôle » d’un coup c’est Sophie, un coup c’est Boris. Il y a vraiment ce facteur humain qui a toujours son importance. Et cela l’a confirmé.

Sophie : Ce que je voulais rajouter, c’était aussi, on va dire, la communication qu’on a eue avec la banque. C’est-à-dire qu’on a systématiquement envoyé des emails. À chaque fois qu’il nous a posé des questions, on a tout de suite répondu même si on n’avait pas la réponse. On a dit : on n’a pas encore le document, mais on va vous l’envoyer d’ici un ou deux jours. Et à chaque fois, cette espèce de communication qui était très fluide que ce soit par email ou par texto parce qu’il s’avère que j’avais son portable. Systématiquement, on le tenait informé de tout ce qui se passait. Et c’est vrai que je pense qu’il a vraiment apprécié cela, d’être vraiment très proactif en fait par rapport à la communication. Vraiment, on était super proactif. Cela, je pense que c’était vraiment.

Sébastien : Il faut toujours être proactif en fait, surtout lorsqu’on est en demande comme cela de financement.

Sophie : Puis tous les documents étaient prêts. On avait vraiment tout préparé. On lui a tout envoyé tout de suite. Puis quand il manquait le moindre document, c’est vrai qu’on disait : « on vous l’enverra d’ici un ou deux jours. » Et si dans un ou deux jours, on ne l’avait pas reçu, on lui dit : « on est désolé, on n’a pas le document, mais on vous l’enverra demain. » On était toujours vraiment présent.

Sébastien : OK ! Parfait ! Donc du professionnalisme. C’est cela ?

Sophie : Oui ! C’est cela !

Sébastien : C’est toujours ce que je dis. Alors tout cela, c’est bien. Si on parle un peu chiffre parce que c’est quand même un joli projet. Alors, on est d’accord, je dis que c’est de la location courte durée. Par contre, le projet, on le présente systématiquement en location traditionnelle. La courte durée neuf fois sur dix, le banquier, il ne sait pas c’est que c’est. Donc, on le rassure avec de la location traditionnelle. Si jamais vous louiez ces deux biens immobiliers puisque vous allez couper en location traditionnelle meublée, vous m’avez donné le chiffre, on serait sur combien de cashflow ?

Boris : On est à 343 €.

Sébastien : 343 € par mois. Donc en location normale, on est sur plus que de l’autofinancement. Il y a du cashflow. Donc vous, votre projet, c’est plutôt de la location courte durée. Donc là en cashflow, on est à combien sur l’année ? Je te le redonne aussi.

Boris : On est un petit peu plus de 1000 €.

Sébastien : Voilà ! 1000 € de cashflow.

Boris : Pour les deux.

Sébastien : Pour les deux pour un financement total à 120000 €. C’est quand même une super opportunité, un super beau projet. Ce que je dis toujours en plus, c’est qu’il faut respecter la règle des 70 %. 70 % du loyer en location normale doit être supérieur à la mensualité du crédit. C’est le cas. On a fait le calcul juste avant de lancer la vidéo. On est à 54 %.

Donc là, on a mis la ceinture et on va mettre les bretelles aussi. Ce projet immobilier, la plus-value latente, une fois que vous aurez terminé travaux, elle est de 17000 €. C’est ce qu’on a calculé tout à l’heure. Donc, tous les indicateurs sont au vert. Moi, je ne peux rien vous dire à part bravo et félicitations.

Sophie : Là-dessus, on a été conservateur parce que même dans l’estimation, la location de courte durée, à chaque fois, on s’est dit qu’on va vraiment aller sur des prix un peu en dessous du prix du marché parce qu’on s’est dit : on ne sait jamais. Donc, on a vraiment essayé d’être réaliste en tous les cas.

Sébastien : Puis, je crois que tu me disais, Sophie, que vous avez bien travaillé aussi avec l’agent immobilier qui vous a donné de la valeur locative aussi bien en courte durée qu’en location normale.

Sophie : Oui ! Exactement ! C’est vrai qu’elle nous a vraiment beaucoup aidé puisqu’il s’avère qu’elle avait un bien, elle-même, dans le même village qu’elle loue en courte durée. Donc, elle a pu vraiment nous donner des estimations. Du coup, tout de suite, on a vraiment senti le potentiel et cela nous a permis aussi d’avoir un document aussi qui nous a permis d’attester la valeur de la location standard. Donc cela, c’était aussi intéressant. Et c’est vrai qu’on a eu un agent immobilier génial, qui tout le long, elle était à la fois comme un pro-vendeur, mais quand même, elle sentait bien le potentiel qu’il y avait entre nous. Donc, je trouvais qu’on a eu beaucoup de chance aussi grâce à elle.

Sébastien : Écoutez, ce que je voulais dire là, je rebondis, c’est que tu as dit « village ». Comme quoi, cela ne marche pas uniquement que dans les grandes villes, dans les grandes agglomérations. On peut faire de la location courte durée ailleurs que dans les grandes villes. Donc vous, votre projet, ce n’est pas dans une grande ville, c’est dans des situations professionnelles, qui sur le papier en tout cas, ne partaient pas gagnantes et vous allez vous retrouver avec 1000 € de plus de cashflow tous les mois. 1000 € de plus, ce n’est quand même pas rien. Donc félicitations à tous les deux.

Sophie : Merci !

Boris : Merci !

Sébastien : Je suis vraiment ravi pour vous et je crois que vous avez d’ailleurs insinué à votre banquier qu’il allait autre chose qui allait arriver derrière.

Sophie : Oui parce que c’est vrai.

Boris : C’est l’idée. On s’est rencontré et on avait tout de suite cet état d’esprit-là de vouloir faire de l’immobilier, en tout cas, dans un objectif de liberté financière quelque part. Donc, l’idée, c’est d’en faire plusieurs effectivement. Donc là, le premier on veut le faire bien. On va en faire un comme il faut. Puis fort de cela, on espère pouvoir.

Sophie : Puis, tu as eu la bonne nouvelle, surtout.

Boris : Oui ! Alors, c’est rigolo. Au moment où on tourne la vidéo, c’est que j’ai obtenu de la part de mon employeur une embauche en CDI qui est tombée la semaine dernière, donc bien après le oui du banquier et autre. Du coup, on a envoyé un email au banquier en disant : « ça y est, il y a le CDI, donc préparez-vous. »

Sébastien : On arrive.

Boris : Parce que c’était aussi moi dans mon plan personnel, c’est-à-dire que j’ai eu une superbe opportunité de faire ce travail-là. Maintenant, j’ai un emploi plutôt classique, salarié et même fonctionnaire, même si moi je ne veux pas être fonctionnaire. Cela me va très bien d’ailleurs. Mais, c’était aussi le plan de pouvoir s’appuyer sur ce contrat-là, sérieux, avec une bonne garantie auprès des banques pour pouvoir faire plusieurs projets. Voilà !

Sébastien : C’est super. Comme quoi, une bonne nouvelle n’arrive jamais seule.

Sébastien : Deux bonnes nouvelles, en même temps. En tout cas, bravo, bravo, bravo vraiment pour ce projet.

Sophie : Merci !

Sébastien : Tenez-moi informé des travaux, de la mise en exploitation. C’est toujours intéressant à savoir. Il y a encore le chat qui passe devant la caméra.

Sophie : Et merci à toi parce que c’est vrai que je pense qu’on avait tous les deux l’ambition vraiment de réaliser ce projet. Moi, je suis coach et Boris est dans le développement personnel. Et c’est vrai que faire appel à quelqu’un de plus expérimenté que soi, pour moi, cela paraît quelque chose de logique.

Quand Boris m’a dit : « écoutes, on peut se faire coacher par Sébastien. » On s’est dit : « oui, forcément, on va le faire. » Et cela vaut vraiment l’investissement parce que tu nous as donné plein de clés pour la réussite. Et la preuve puisqu’on a réussi – enfin, encore merci.

Sébastien : Je suis ravi quand je vois les gens qui vont au bout de leur truc et qui réussissent.

Sophie : Oui !

Sébastien : Tout le monde est content. Merci beaucoup ! Quant à vous qui nous regardez, si vous avez apprécié la vidéo, si vous avez apprécié l’intervention de Sophie et Boris, n’hésitez pas à liker, n’hésitez pas à partager, notamment avec des personnes qui ont des problèmes, qui se disent : « non, je n’ai pas de CDI. Cela va être compliqué. » Non ! Regardez, c’est l’exemple parfait comme quoi, tout est possible.

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, la location courte durée, les stratégies de location à haut rendement, vous pouvez vous abonner librement à cette chaîne YouTube. Avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez télécharger mes deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ».

Pour les télécharger, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Sinon, vous avez également les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo. On va vous quitter ici pour aujourd’hui. Merci Sophie ! Merci Boris. On se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. À très bientôt !

Tchao !


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