4 conseils pour enchainer les investissements immobiliers

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va partager ensemble quatre astuces pour vous aider à enchaîner les investissements immobiliers lorsque vous démarrez de zéro. Alors avant qu’on voie tout ça ensemble, n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne YouTube en activant la petite cloche pour soutenir tout le travail que je fournis ici au quotidien et pour être informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. 

Venons-en au sujet du jour. Quelles sont les quatre astuces que j’avais envie de partager avec vous aujourd’hui pour vous permettre d’enchaîner les investissements immobiliers lorsque vous partez de zéro ? Ce que je tiens à vous dire dans un premier temps, c’est que quand on investit dans l’immobilier, il n’y a pas besoin d’être riche. Je partage ça avec vous parce que c’est ce que j’ai cru pendant de nombreuses années. Pour moi, pour investir dans l’immobilier, il fallait être riche. C’est faux. La deuxième fausse croyance que j’ai eue ensuite, c’est que je pensais que pour pouvoir acheter un deuxième appartement, il fallait que le précédent soit déjà payé, ce qui est aussi complètement faux. Pourquoi ? Parce que si vous attendez d’avoir payé un appartement pour pouvoir faire l’opération d’après, qu’est-ce qui va se passer ? C’est que dans toute votre vie, vous allez faire deux, trois opérations maximum. On voit bien qu’il y a certains profils d’investisseurs qui ont plusieurs dizaines de lots, voire même plusieurs centaines de lots. Donc, on se doute bien qu’il y a des raccourcis pour aller plus vite et c’est justement ce qu’on va voir dans cette vidéo. 

La première astuce que je pourrais vous donner, c’est que votre première opération doit absolument être rentable. Vous ne devez pas vous tromper sur votre premier investissement immobilier. Il faut partir du principe que la banque, elle va vous prêter l’argent pour réaliser votre investissement immobilier. Même si vous achetez votre résidence principale d’ailleurs, la banque va vous prêter l’argent. Mais comment est-ce que la banque décide qu’elle va vous prêter de l’argent ? C’est simple, elle va analyser votre profil financier. Est-ce que c’est un bon profil ou en tout cas un profil qu’elle va considérer bon ? Ou est-ce que c’est un profil plutôt risqué ? Plus le profil va être risqué, moins la banque financera votre projet immobilier, donc vous devez montrer patte blanche. Il faut que l’opération soit bonne et que votre profil séduise la banque. 

Cette opération est juste très importante parce que si elle est mauvaise, vous allez perdre de l’argent. Il faut m’expliquer ensuite ou en tout cas, vous devrez expliquer à la banque pourquoi elle devra vous suivre sur une seconde opération si déjà la première est mauvaise. 

Sortons quelques secondes du cadre de l’immobilier. Imaginez un chef d’entreprise qui a une usine qui a besoin de souscrire à un emprunt parce qu’il a besoin de changer plusieurs machines. Est-ce que vous pensez que la banque va le suivre sur l’acquisition de nouvelles machines si sa société ne gagne pas d’argent ? La réponse est non. Donc, les banques ne financent que les entreprises qui gagnent de l’argent. Donc, si vous faites de l’immobilier, vous devez absolument gagner de l’argent sur chacune de vos opérations pour que la banque continue à vous suivre. D’où l’importance de bien réussir sa première opération immobilière. 

Alors, vous allez me demander OK, mais comment est-ce qu’on fait pour réussir sa première opération ? Ce sera le conseil numéro deux ou l’astuce numéro deux. Comment faire pour réussir sa première opération ? Il faut préparer votre dossier en amont et vous devez donner confiance à votre banque, lui donner envie de vous financer. Pour ça, vous devez avoir une source de revenus, soit parce que vous êtes salarié, soit parce que vous êtes chef d’entreprise et vous allez devoir montrer à votre banque que vous maîtrisez vos dépenses, c’est-à-dire que vous devez avoir des comptes bancaires propres. Il ne doit pas avoir de découvert, en tout cas sur les trois mois précédant votre rendez-vous bancaire, parce que c’est ce que va regarder la banque. Donc pas de dépenses superflues, des comptes bancaires propres et pas de découvert. 

Ensuite, il va falloir que vous montriez à la banque que vous avez une capacité d’épargne mensuelle. Dès que votre salaire est tombé, ce que je vous invite à faire, c’est immédiatement un virement vers un compte d’épargne pour montrer à la banque que vous êtes capable ou en capacité d’épargner régulièrement. Parce que si vous attendez le 30 du mois pour faire un virement vers un compte épargne, il n’y aura plus d’argent du tout. Faites ce virement vers un compte épargne dès le début du mois. Pensez également à faire une première opération raisonnable. On va prendre un cas peut-être un peu bête, mais si vous gagnez 1500 euros par mois, n’allez pas chercher un premier projet immobilier à un million d’euros. C’est un exemple peut-être un peu tiré par les cheveux, quoiqu’il ne m’en reste pas beaucoup. Mais soyez raisonnable dans l’approche de votre premier projet immobilier. Puis surtout, affichez une épargne de précaution, ça va rassurer la banque. Si vous avez un livret d’épargne, un livret A ou autre, une assurance vie, affichez à la banque au moment où vous allez aller défendre votre projet cette épargne. Croyez-moi, ça va la rassurer. 

Du coup, vous allez me demander OK c’est bien Sébastien, mais comment est-ce que je fais pour avoir une épargne de précaution. Ce sera donc ma troisième astuce. Première astuce, vous êtes déjà dans la vie active depuis plusieurs années. Vous travaillez, vous avez des revenus qui vous satisfont. Tous les mois, vous êtes en capacité de mettre de l’argent sur votre compte épargne et cette épargne, elle s’est construite petit à petit. Mais malgré tout, peut-être que vous démarrez dans la vie active, donc vous n’avez aucune épargne. Ou alors peut-être que ça fait un moment que vous travaillez, mais pour des raisons personnelles, vous n’avez plus d’épargne. Alors, vous souhaitez faire votre projet immobilier. Dans ce cas-là, ce que je vous recommande de faire, c’est de faire une première opération d’achat/revente parce que cette opération d’achat/revente, elle va vous permettre de générer de la trésorerie. On peut facilement faire des opérations d’achat/revente sur lesquelles on va gagner 10000, 20000, 30000 euros d’épargne. Cette épargne, ensuite, elle va être confortable. Elle va rassurer la banque pour aller chercher l’opération d’après. Donc, pensez bien à l’achat/revente si vous n’avez pas d’épargne pour vous constituer un matelas de trésorerie, un matelas de sécurité. Il y a un nombre incalculable de personnes qui l’ont déjà fait. D’ailleurs, si vous cherchez sur YouTube, vous allez trouver des exemples concrets. C’est un conseil que je vous donne. 

Quatrième astuce, ça va être de préparer la feuille de route, de tracer la feuille de route pour engager les actions suivantes. On a fait notre première opération immobilière, mais c’est bien maintenant d’aller chercher la deuxième, la troisième, la quatrième… Donc, vous devez absolument savoir où vous allez parce que par rapport à tout ce que je vous ai dit jusque-là, si la banque constate que vous avez de la trésorerie, que vous faites des opérations rentables, franchement, il n’y a aucune raison de devoir attendre dix ans entre chaque opération. Vous faites une opération, vous mettez le bien en location, vous pouvez directement enclencher l’opération d’après et vous allez même pouvoir faire plusieurs opérations en parallèle. C’est justement ce dont je vais vous parler. 

Ce qui va rassurer la banque, encore une fois, ce sont les revenus générés par vos investissements immobiliers. Plus vous allez montrer à la banque que chaque opération est rentable, plus vous allez la convaincre que vous êtes un profil sérieux à qui on peut confier d’autres projets immobiliers ou en tout cas d’autres crédits pour financer des projets immobiliers. Ce qui peut vous aider dans cette démarche à préparer la suite, c’est d’acheter des biens déjà loués parce que quand vous achetez un bien déjà loué, vous allez récupérer des loyers directement. Il n’y a pas de travaux. Directement, le loyer tombe. 

Si vous expliquez à la banque que le loyer du locataire en place couvre toutes les charges, c’est très bien pour la banque. Ensuite, sur le bien déjà loué, vous allez récupérer tout. Vous allez récupérer le dépôt de garantie, donc c’est excellent. Imaginons en plus le cas d’un immeuble. Vous allez récupérer tous les dépôts de garantie de tous les appartements de l’immeuble, donc directement, c’est une grosse trésorerie qui va rentrer dans votre poche. Pour pouvoir accélérer, n’hésitez pas non plus à regarder du côté des immeubles, sachant qu’il est tout à fait possible d’acheter plusieurs appartements en même temps. 

Je vais vous donner un exemple concret. Il y a deux ans de ça, j’ai apporté à la banque trois appartements en même temps. J’ai monté un business plan et sur ce business plan, je lui ai dit : monsieur le banquier, je me suis positionné sur trois appartements. Je viens chercher le financement de ces trois appartements. Donc, ce sont des choses qui sont possibles. 

Maintenant parce que vous vous posez certainement cette question : est-ce que la banque va suivre indéfiniment ? Pas sûr. Même je vais vous dire la réponse, elle est non. Par contre, partez bien du principe que si votre banque ne vous suit pas, rien ne vous empêche d’aller en voir une deuxième, une troisième et quatrième, une dixième, une vingtième… jusqu’à obtenir votre financement. Ensuite, je tiens à parler parce que c’est quand même important de cette barrière des 33 %. Il n’y a aucune loi qui explique que la banque ne peut pas vous suivre au-delà de 33 % d’endettement. Le haut conseil de la stabilité financière, vous en avez peut-être déjà entendu parler, le HCSF fait des recommandations. En ce début d’année 2021, il va même au-delà parce qu’il recommande aux banques de suivre sur des taux d’endettement jusqu’à 35 %. Vous voyez, on peut aller au-delà des 33 % et ce ne sont que des recommandations. Encore une fois, quand vous allez aller voir votre banquier, il ne faut pas négliger l’aspect humain. 

D’un profil à l’autre sur un même projet immobilier, le banquier va suivre sur un premier profil alors qu’il ne suivra pas sur un second profil. Il faut bien que vous l’ayez en tête. Cette barrière des 33 %, elle n’est que virtuelle, sans quoi comment feraient encore, puisque je l’ai évoqué dans cette vidéo, certains profils d’investisseurs pour voir plusieurs dizaines ou avoir plusieurs centaines de biens immobiliers à leur actif. 

Puis, si, malgré tout, ça bloque, partez du principe que vous avez le droit aussi de vendre un ou deux biens immobiliers, de vous délester des biens immobiliers qui fonctionnent le moins, de façon ensuite à pouvoir réinvestir plus fort. En fait, c’est reculer pour mieux sauter. 

Rapidement, avant de conclure cette vidéo, je voudrais vous donner quelques conseils. Évitez de mettre de gros apports. La banque sera de toute façon toujours rassurée quand vous allez mettre de l’apport, mais évitez de mettre toujours de gros apport. Parce qu’en mettant de gros apports, ça va tuer votre trésorerie. Alors c’est sûr, ça va rassurer la banque. Votre crédit immobilier sera d’autant plus faible. Vous allez avoir des petites mensualités. Par contre, en vous délestant d’une partie de votre épargne, vous n’aurez plus de matelas de sécurité pour le coup d’après. 

Attention, parce que si d’un côté, vous vous délestez de votre épargne sur un projet, comment donner confiance ensuite à la banque pour l’opération d’après. Parce qu’on viendra justement vous reprocher de ne plus avoir d’épargne de précaution. Utilisez au maximum l’effet de levier, utilisez au maximum les bénéfices du crédit immobilier. Mettez le minimum d’apport qu’on vous demande. L’idéal, c’est 0 euro d’apport. Mais si vous voyez que la banque, elle vous demande absolument de mettre de l’apport et que vous êtes en capacité de le faire bien entendu, n’hésitez pas à mettre de l’apport sans toutefois toujours en mettre trop. D’autant plus que ne pas mettre d’apport ou mettre le minimum d’apport, c’est quelque chose qui sera bénéfique pour votre fiscalité, puisque vous aurez d’autant plus d’intérêts d’emprunt que vous allez pouvoir déduire pour venir réduire votre assiette d’imposition. 

Voilà ce que j’avais à partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo. Voilà les quatre astuces qui vont vous permettre de commencer à enchaîner les investissements immobiliers même si vous partez de zéro. 

N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires si cette vidéo vous a plu. Si vous avez envie de partager vos astuces, n’hésitez pas non plus à me les mettre dans les commentaires en dessous de cette vidéo. Quelles astuces avez-vous pour pouvoir enchaîner les investissements immobiliers ? Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker. N’hésitez pas non plus à vous abonner à la chaîne YouTube. C’est très important pour soutenir mon travail si vous pensez que toutes les informations que je vous ai données ici vont vous être utiles. 

Puis, je vous rappelle que si vous êtes ici pour la première fois, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks et une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Vous allez voir que je vous explique comment trouver des bonnes affaires. Comment les faire financer ? Quelles sont les stratégies de location les plus rentables et les moins risquées. Pour accéder à ce package de bienvenue, regardez dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur les petites fiches qui vont apparaître en haut à droite. 

Avant de vous quitter, je voulais vous rappeler que vous pouvez me rejoindre sur les réseaux sociaux, sur Facebook et sur Instagram. N’hésitez pas à vous abonner, vous êtes les bienvenus. Je crois que je vous ai à peu près tout dit pour aujourd’hui. On va se quitter ici et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.  

Ciao ! 

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