Tout investisseur immobilier se pose à un moment ou un autre cette question : comment acheter le prochain investissement immobilier ?
– En nom propre ?
– En société ? Auquel cas, sous quelle forme : SCI, SAS, SARL… ?
Le choix de la forme juridique ne doit pas être fait au hasard.
Il doit être réfléchi, au besoin avec l’aide d’un expert comptable ou d’un fiscaliste, car il peut être lourd de conséquence.
Indiquez dans les commentaires ci-dessous quel choix vous avez fait.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler de l’investissement immobilier en société et on va essayer de répondre à cette question : est-ce qu’il vaut mieux investir au travers d’une société civile, donc plutôt SCI, ou plutôt au travers d’une société commerciale style SAS ou SARL.
Je vais développer tout ça dans la suite de cette vidéo. Mais avant tout si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche. Ici, on est en famille, on est sur une chaîne qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens que vous avez à votre disposition pour vous créer des revenus complémentaires grâce à l’immobilier. En vous abonnant à cette chaîne, vous allez rejoindre une communauté de plusieurs milliers d’investisseurs passionnés d’immobilier et de stratégie de location à haut rendement. Puis pour vous souhaiter toujours la bienvenue, si vous arrivez pourquoi pas aujourd’hui pour la première fois sur cette chaîne, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Je vous offre également une formation de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Pour accéder à ce package de bienvenue, rien de plus simple, vous cliquez sur le (i) qui apparaît en haut à droite de votre écran et je vous mets également les liens d’accès à ce package de bienvenue dans la description qui se trouve juste en dessous.
Comme je le disais il y a quelques instants, aujourd’hui on va parler de l’investissement immobilier en société. Généralement lorsqu’on commence à investir dans l’immobilier, on commence par acheter son premier bien ou ses premiers biens en nom propre et ça qu’on fasse de la location nue ou de la location meublée. Puis petit à petit en multipliant les investissements, on se dit, mais peut-être que ce serait bien finalement que je commence à me structurer, à me professionnaliser et c’est là qu’on en vient en investissement en société. Et là, on est tout de suite confrontés à une question : mais quelle va être la bonne structure pour investir en société ? Est-ce qu’il faut que je crée une SCI ? Est-ce qu’il faut que je crée une SAS ? Est-ce qu’il faut que je crée une SARL ? Autrement dit est-ce qu’il faut que je choisisse une société civile ou plutôt une société commerciale ?
On va essayer d’y voir un petit peu plus clair. C’est vrai que généralement de prime abord lorsqu’on investit en société, c’est la SCI qui vient le plus rapidement à l’esprit. SCI, ça veut dire société civile immobilière, c’est la société qui est entièrement dédiée à l’immobilier. Mais pourquoi ne pas investir en SAS ou en SARL. Une société civile qu’elle soit immobilière ou pas, c’est une société dont l’activité n’implique pas d’actes commerciaux. C’est pour ça qu’une société civile, elle peut faire de l’immobilier. C’est pour ça que les SCI font de l’immobilier. Alors qu’une société commerciale, encore une fois SAS ou SARL, c’est une société qui va davantage être tournée vers le commerce, c’est-à-dire l’achat ou la revente, la vente de produits, la location de matériel… Mais ce qu’il faut savoir également, c’est qu’une société commerciale, elle peut aussi faire de l’immobilier. Alors qu’une société civile quant à elle ne pourra pas faire de commerce.
Tout ça pour vous dire qu’à partir du moment où vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous avez le choix de ces types de structures. À vous de choisir. Lequel vous allez me dire ? Mais, on va essayer d’y voir plus clair dans la suite de cette vidéo. Alors sachant malgré tout que pour monter une SCI, normalement vous devez être à minima deux personnes, généralement c’est un mari et une femme, c’est deux associés. Mais on peut monter une SCI également à trois, quatre, cinq personnes. Ça peut être un couple avec ses enfants, pourquoi pas. Ça peut être cinq partenaires… C’est exactement la même chose en SAS ou SARL. Vous pouvez être plusieurs, plusieurs associés au sein d’une SAS ou d’une SARL. Mais vous pouvez également faire une SAS tout seul, on parle de SASU pour SAS unipersonnel. Vous pouvez faire une SARL tout seul, dans ce cas-là on parle d’EURL.
Vous allez me dire : est-ce qu’il est possible de faire une SCI tout seul ? En fait, non par rapport à ce que je vous ai dit précédemment, sauf dans certains cas particuliers, vous pouvez faire une SCI avec vous et vous, c’est-à-dire vous en tant que personne physique, vous pouvez avoir un certain nombre de parts de la SCI, puis vous en tant que personne morale, vous pouvez avoir le reste des parts de cette SCI. Par exemple si vous avez une SASU, donc une SAS unipersonnelle dont vous êtes le seul dans cette société, cette société c’est « vous », vous vous associez avec vous-même en tant que personne physique pour créer une SCI. Voilà comment vous pouvez faire une SCI tout seul sachant qu’il y aura une partie des parts pour une personne physique et l’autre partie des parts pour une personne morale.
Alors, venons-en maintenant aux différences principales sur la société civile et la société commerciale. Il y a déjà une différence par rapport aux droits. Sur la société civile, on est plutôt sur du droit civil. Ça paraît naturel. Alors qu’on est plutôt sur du droit commercial pour la société commerciale. Concernant la fiscalité, là aussi ça va diverger. La SCI, vous avez deux possibilités. Si vous montez une SCI, ce qu’on appelle à l’IR, – IR pour impôt sur le revenu – votre SCI va être soumis à l’impôt sur le revenu. Mais votre SCI, vous pouvez aussi la monter à l’IS, c’est-à-dire à l’impôt sur les sociétés, auquel cas votre SCI sera soumise à l’impôt des sociétés. Puis si vous faites le choix d’une SAS ou d’une SARL, là aussi votre société sera soumise à l’impôt sur les sociétés. Généralement, la fiscalité des sociétés, elle est un petit peu plus douce que celle des particuliers parce que lorsqu’on investit en société à l’IS, je parle bien pour le coup de SCI à l’IS, de SAS ou de SARL, votre impôt, vous allez le payer sur le barème de l’impôt des sociétés et la première tranche, elle est à 15 % entre 0 et 38000 € de bénéfices. Pour faire quand même 38000 € de bénéfices avec de l’immobilier sachant qu’il y a tout un tas de choses à amortir, tout un tas de charges à passer, il faut quand même y aller. Dans le pire des cas, jusqu’à 38000 € de bénéfices, je ne parle pas de chiffre d’affaires, je parle bien de bénéfices, vous n’êtes imposé qu’à 15 %. Voilà pour la fiscalité des sociétés.
Maintenant entre la société civile et la société commerciale, il y a aussi une notion de responsabilité, et cette notion de responsabilité, elle n’est pas neutre. Dans le cadre d’une société civile, la responsabilité des associés, elle est illimitée, c’est-à-dire qu’en cas de problème, ce sont les personnes physiques associées de cette société qu’on va venir chercher. Alors que dans le cas d’une société commerciale, la responsabilité des associés, elle est limitée aux apports. Donc la responsabilité des associés, elle est quand même beaucoup plus réduite et c’est pour cette raison que faire un investissement en nom propre, ça va passer facilement auprès de la banque parce qu’en cas de problème, c’est vous en tant que personne physique que la banque viendra chercher. Dans le cas d’une SCI, c’est pareil. La banque, elle va financer plus facilement une SCI parce que derrière, c’est la responsabilité des associés qui va être engagée. Lorsque je parle de la responsabilité des associés, on parle encore de personnes physiques. Par contre dans le cadre de sociétés commerciales, il y a une différence qui est faite entre la personne physique et la personne morale. La responsabilité de la personne physique, elle est beaucoup moins engagée et c’est pour ça que les banques, elle préfère financer les projets immobiliers en société civile et non pas en sociétés commerciales. C’est juste à cause de cette notion de responsabilité.
Alors, vous allez me dire que c’est très bien tout ça, c’est différent, mais maintenant quelle est la meilleure solution pour investir en société plutôt société civile, donc SCI ou plutôt société commerciale ? Il n’y a pas de vraie réponse à ça. Ça va dépendre de la particularité de chacun. Ça va dépendre de vos situations personnelles. Ça va dépendre de vos situations professionnelles. Et ça, il va falloir le travailler avec un fiscaliste, avec un expert-comptable parce qu’il n’y a pas de réponse toute faite sinon tout le monde ferait des SCI, ou tout le monde ferait des SAS, ou tout le monde ferait des SARL. Là, le choix, il est à faire en fonction de ce que vous voulez faire.
Il y a quand même des avantages à passer en société commerciale parce que dans les statuts de cette société, vous pouvez mélanger plusieurs activités. Vous pouvez dire que votre société, elle fait de l’immobilier, mais elle peut faire aussi tout un tas d’autres choses, comme vendre des produits. Ce qui va pouvoir générer de la trésorerie, du chiffre d’affaires. Grâce avec l’argent généré par la vente de vos produits, vous allez pouvoir réinvestir une partie de vos bénéfices dans de l’achat d’immobilier. Ça peut être quelque chose d’intéressant. Le fait de coupler au sein d’une même structure l’immobilier avec de l’achat ou de la vente de produits, ça va vous permettre peut-être de donner plus d’épaisseur à votre société commerciale pour lui permettre d’investir.
Mais ce qu’il faut également avoir en tête pour la société commerciale, c’est que le coût de la gestion de la société commerciale va être plus élevé que celui d’une société civile. Tout ça pour dire quoi ? C’est qu’un cabinet d’expertise-comptable vous prendra plus d’argent chaque année pour la gestion de votre SAS ou de SARL et les frais de gestion seront moins importants pour une SCI. Il faut aussi quand même avoir ça en tête. Puis puisqu’on en est à parler de ça, on peut ouvrir le débat sur autre chose, à partir du moment où vous allez coupler plusieurs activités, donc l’immobilier d’un côté avec la vente de produits ou de marchandises de l’autre, toujours dans une logique de réinvestir dans l’immobilier, c’est peut-être que là le schéma de la holding peut commencer à être intéressant pour faire basculer l’argent d’une structure à l’autre structure au travers d’une holding. Mais là, je suis en train d’ouvrir la porte vers un autre sujet qui n’est pas le sujet du jour. En tout cas, retenez que vous pouvez investir en société, enfin en nom propre déjà dans un premier temps, ensuite en société, en société civile SCI ou sociétés commerciales : SAS, SARL. Je vous ai donné quelques éléments différenciant dans cette vidéo. Par rapport à votre situation encore une fois, consultez votre expert-comptable, consultez votre fiscaliste, c’est lui qui saura vous apporter les meilleurs conseils par rapport à votre situation.
Je vais vous remercier dans un premier temps d’avoir suivi cette vidéo. Si cette vidéo vous a plu, vous laissez un like. Dites-moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo, quel est le mode d’investissement que vous avez choisi : nom propre, SCI, SARL, SAS, et dites-moi également pourquoi dans les commentaires. Si vous pensez que cette vidéo peut être utile à quelqu’un de votre entourage, n’hésitez pas à la partager.
Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. On va bien entendu se retrouver prochainement pour une nouvelle vidéo. D’ici là, je vous souhaite de très bons investissements immobiliers à tous et rappelez-vous que l’immobilier c’est un sujet sérieux, on ne fait pas les choses n’importe comment, donc soyez bien vigilant avant de vous lancer. On se quitte ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement. Je vous dis à très bientôt. Tchao !
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