Je détaille dans cet article une série de 3 critères essentiels à prendre en compte si vous souhaitez acquérir un bien destiné à la location courte durée.
1 – Le type de bien
Je vous ai parlé dans un précédent article (La location courte durée, c’est quoi ?) des 2 types de clientèle que vous allez toucher (clientèle touristique et clientèle d’affaire) et de la durée moyenne des séjours (3 à 4 nuitées).
Au regard de ce constat, les voyageurs ont envie de se sentir bien et un peu chez eux dans votre logement (paradoxe 🙂 ).
Pour autant, ils ne vont pas y passer la majeure partie de leur temps.
C’est la raison pour laquelle, ce sont les petites surfaces qui sont le plus adaptées à la location saisonnière.
Les voyageurs sont souvent 1 ou 2, parfois 3 ou 4 (couple avec enfants généralement), jamais plus.
Le bien idéal est donc le studio ou le 2 pièces.
Rares sont les voyageurs qui accepteront de payer le prix d’un 3 ou 4 pièces pour quelques jours.
Je nuance toutefois mes propos.
Pour des biens destinés exclusivement à la location de vacances (maison en bord de mer en autre), il est évident que des surfaces plus grandes sont plus recherchées, voire plus adaptées.
Les durées de séjour ne sont pas les mêmes et le logement recherché doit posséder alors des prestations complémentaires : piscine, barbecue, terrasse…
2 – Le prix
La rentabilité d’un appartement exploité en location courte durée est explosive (cela nécessite tout de même une bonne gestion, faute de quoi, les résultats ne sont pas au RDV).
On pourrait alors imaginer que le prix a peu d’importance tant il est facile d’arriver à l’équilibre, c’est à dire dans une situation ou le loyer couvre l’ensemble des charges.
Ce n’est pas exactement ça, et ce n’est pas si simple.
Je suis de naturel prudent. J’ai déjà les 2 pieds dans l’immobilier mais mon objectif est de continuer à investir.
Aussi, chaque investissement doit se faire de manière intelligente.
Votre bien destiné aujourd’hui à la location saisonnière doit également pouvoir s’exploiter demain en location meublée dite « classique ».
Voici quelques principes de base à respecter pour ne pas acheter n’importe quoi :
– Règle 1 : Le loyer en location meublée classique doit couvrir l’ensemble des charges : crédit, charges de copropriété, taxe foncière, assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), assurance de prêt…On appelle cela l’autofinancement.
– Règle 2 : Votre capital restant dû doit systématiquement être inférieur à la valeur de votre appartement.
– Règle 3 : Cerise sur le gâteau. 70% de votre loyer en location meublée classique doit être d’une valeur supérieure à votre mensualité de crédit.
Pourquoi de telles conditions ? Pour se protéger !
En respectant les 3 principes ci-dessus, vous investissez sans risque.
– Avec la règle 1, vous savez que votre investissement continuera à vous rapporter de l’argent même si vous ne l’exploitez plus en location courte durée.
– Avec la règle 2, vous êtes propriétaire d’une bonne dette. C’est à dire qu’en cas de vente précipitée de votre bien, vous solderez votre crédit et il vous restera encore de l’argent.
– Avec la règle 3, vous réalisez une opération blanche vis à vis de la banque.
En effet, les banques ne considèrent que 70% du loyer pour calculer votre taux d’endettement. Si vous respectez cette règle, la banque estime que vous avez investi sans vous endetter. Vous êtes donc prêt à effectuer l’opération immobilière suivante ! 🙂
D’expérience, c’est vraiment l’étape de recherche du bien qui respectera ces 3 principes qui est la plus longue et la plus fastidieuse.
Pour arriver à cela, plusieurs leviers sont à votre disposition :
– Mettre de l’apport (je conseille d’en mettre le moins possible, mais cela s’avère parfois nécessaire)
– Prendre une durée de crédit la plus longue possible (je conseille)
– Acheter des biens qui sont en dessous du prix du marché, généralement avec des travaux à effectuer (je conseille)
3 – La localisation
Vous connaissez probablement cette règle qui stipule qu’il y a 3 choses importante à respecter lorsqu’on investit dans l’immobilier 🙂 :
1) L’emplacement
2) L’emplacement
3) Et surtout l’emplacement
Cette règle est encore plus vrai pour la location courte durée.
L’appartement que vous destinez à la location saisonnière doit être proche d’un certain nombre de points d’intérêts.
– Proximité de transport en commun : métro, bus, vélo…
– Proximité de commerces : boulangeries, supérettes, restaurants…
– Proximité de sites touristiques : musées, places, monuments…
– Proximité d’une business zone (qui drainera un volume important de clientèle d’affaire)
– Proximité d’un hôpital
– Etc…
Plus votre bien aura de points d’intérêts à proximité, mieux il se louera.
Les voyageurs qui viendront chez vous recherchent avant tout la facilité.
Généralement, les centres villes sont des valeurs sûres.
Pour autant, les biens respectant les 3 principes sont rares à trouver pour plusieurs raisons :
– Le prix de l’immobilier y est plus cher
– Des dizaines, voire des centaines d’investisseurs recherchent dans ces quartiers. La bonne affaire ne reste généralement pas plus de quelques heures sur le marché.
Toutefois, je vous assure qu’il est possible de s’éloigner des centres villes avec des rentabilités approchant les 25%. Je parle en connaissance de cause ! 🙂
Un bon indicateur également pour étudier la viabilité de votre projet est de rechercher sur Google Maps la liste des hôtels à proximité de l’appartement qui vous intéresse.
Les adresses des hôtels ne sont jamais choisies au hasard et sont le résultat d’études de marché approfondies.
Je conclurai donc cet article en vous indiquant que la proximité des hôtels est un bon baromètre quant à la viabilité de votre projet.
C’est à vous, n’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires si vous avez trouvé la bonne affaire qui respecte ces 3 éléments ou si vous êtes encore en recherche !
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25 commentaires
Parfois les centres ville ne sont pas si cher que ça. C’est le cas à Bruxelles notamment ou les Bruxellois préfèrent vivre un peu en dehors car le centre ville n’est pas très bien entretenu. Du coup on y trouve que des touristes et surtout de la location courte durée.
Je ne dis pas que les bonnes affaires n’existent pas en centre ville, mais elles sont plus difficiles à trouver.
Qui plus est, sur les petites surfaces, les investisseurs sont extrêmement nombreux. Il faut être très très réactif..
Concernant Bruxelles, c’est une information intéressante que tu nous délivres Greg..
Penses-tu que ce soit un bon endroit pour investir ? Pas forcément pour la location courte durée d’ailleurs..
Hello Seb, concernant la règle n°2 cela équivaut à dire « acheter un bien toujours en dessous du prix du marché ou au prix du marché mais jamais au dessus » c’est bien ça?
Parce que hormis les logements neufs qui sont vendus 30% à 50% au dessus du prix du marché, et les gens qui ne négocient pas , cette règle est toujours respectée qu’en penses tu?
Tout à fait Yegor, c’est généralement comme ça que l’on arrive à respecter la règle 2.
L’investisseur cherche systématiquement à acheter en dessous du prix du marché 🙂
Toutefois, on peut la respecter de plusieurs autres manières :
– Achat au prix et avec des aménagements, une décoration ou encore une vue font qu’il se vendra plus cher que le prix du marché..
– Apport d’une partie du projet (et donc un financement inférieur à 100%)
– Etc
Cette règle 2 (votre capital restant dû doit systématiquement être inférieur à la valeur de votre appartement.) offre une garantie supplémentaire..
En cas de vente précipitée de l’appartement, cela signifie que le crédit sera soldé et qu’il ne restera pas de dette à honorer auprès de la banque.
MERCI SEB !!!
Je sors de chez le courtier où je suis allée avec le dossier que tu m’as présenté hier par SKYPE !!! Il en est resté bouche-bée ! Il a adoré !!! C’est quasiment dans la poche ! YOUHOUUUU !!!
Bonjour Anne-Marie,
Je suis vraiment ravie pour toi ! 🙂
J’attends impatiemment la suite !
Bonjour Sébastien,
Je vois que tu conseille de vérifier la présence d’hôtel, quelle est la distance max à considérer?
J’en ai 3 à 700 mètre de distance je suis dans un quartier résidentiel de villa à 600 mètre à pied de la mers.
Il n’y a pas de distance maximum.
Mais 700 mètres, ce n’est pas loin.
N’oublie pas non plus de poster des annonces fictives et de regarder tes concurrents sur airbnb et toutes les autres plateformes.
Bonjour Sébastien,
C’est Catherine, j’ai téléchargé vos deux conseils , et je vous en remercie infiniment.
Je vous ai écrit car j’aimerais suivre votre exemple en location en courte durée. Moi j’habite Paris et je viens de visiter une studio de 20m² dans la ville de Tours. Le prix est à 60 mille euros, tout fait à neuf, rien à faire dans l’appartement.
Je voulais mettre une annonce fictif comme vous avez conseiller, mais je ne sais pas comment faire. Sont-il gratuit ou payant?
J’aime aussi savoir davantage sur votre ‘coaching’.
Merci.
Cordialement
catherine
Bonjour Catherine,
Vous pouvez mettre l’annonce fictive sur leboncoin. C’est gratuit.
Pour le coaching, je vous invite à me contacter via l’onglet « Contact » de ce site avec d’étudier ensemble ce dont vous avez besoin.
Bonjour Sébastien,
Merci pour ces conseils.
Je ne saisi pas trop la règle 2, tu peux détailler un peu?
Je suis en recherche d’un appartement pour faire de la loc courte durée sur Grenoble, et j’ai un peu du mal à trouver la perle rare! 🙂 les prix y sont assez chers dans l’ensemble.
Pour ce qui est de l’annonce fictive sur le bon coin, est-ce que cela fonctionne vraiment? j’ai essayé 3 fois, avec des biens fictifs différents, à des emplacements différents, et je n’ai eu que peu de contacts, et souvent des contacts « bizarres ». Du coup, je ne sais pas si c’est que:
– le bon coin n’est plus utilisé pour recherché ce type de location (par rapport à AirBnb, Booking…) ?
– Grenoble n’attire personne pour ce genre de location? …pourtant il y a une forte activité industrielle
– mes annonces etaient pourries? 🙂
Merci!
Bonjour Mickael,
La règle 2 signifie que vous devez acheter une bonne affaire de façon à ce que si vous vendez votre appartement, la somme perçue permette de rembourser le crédit immobilier restant.
Leboncoin fonctionne toujours.
Inutile d’attendre d’avoir 100 emails avant de se lancer ! 🙂
C’est bien d’avoir fait le point sur les principes de base. J’avoue ne pas avoir pensé au troisième. C’est bon à savoir !
Bonjour Sébastien. Je t ai découvert via Maxence. Je suis actuellement encore en période d essai mais habitant sur Pau je m intéressé beaucoup à Toulouse pour investir (courte durée ou collocation) j y ai vécu 2 ans également. Il est certain que je te contacterai très vite.
Salut Sylvain,
N’hésite pas.
A bientôt 🙂
Bonsoir.
Je ne vois pas comment on peut respecter la régle numéro 3 sauf a faire un gros apport dans le financement du bien immobilier.
Pouvez vous me faire parvenir un cas concret où cette régle est respectée sans gros apport ?
Cordialement.
– Règle 3 : Cerise sur le gâteau. 70% de votre loyer en location meublée classique doit être d’une valeur supérieure à votre mensualité de crédit.
Bonjour,
C’est tout à fait faisable, même sans apport.
Tout se joue sur l’offre d’achat, et le choix de la ville.
Des villes comme Paris, Lyon…ne s’y prêtent évidemment pas.
Mais dans la grande majorité des villes, cela est possible et c’est comme cela que les investisseurs arrivent à multiplier les opérations.
grace à la loi ELAN, on ne peut plus louer la residence seconaire en saisonier. comment faire? l’investissement au but de la location courte durée est impossible….
La loi ELAN n’interdit pas de louer sa location secondaire en courte durée
Bonjour,
Je suis entrain de rénover un 29m2 pour en faire un studio meublé en proximité direct avec un hôpital. Je suis désormais curieux de regarder pour tenter de la lcd.
Néanmoins, vers quelle plate forme puis je me tourner pour que mon bien sois visible pour les intervenants à l hopital ou accompagnants ? Merci
Bonjour,
Toutes : Airbnb, Booking, Tripadvisor, Expedia, Abritel…
Faites vous des formations lcd ? Coachingpar téléphone Sébastien ? Merci pour la rapidité de votre réponse à ma question précédente.
David
Oui, vous pouvez m’écrire via ce formulaire pour en discuter : https://louer-en-courte-duree.fr/contact/
Comment puis-je faire pour vous joindre Sébastien ? Merci
Bonjour David,
Via la rubrique contact du blog : https://louer-en-courte-duree.fr/contact/