Est-il possible de réaliser partout des bonnes affaires dans l’immobilier ?
Comment être certain de réaliser cette bonne affaire ?
Dans cette vidéo, je vous propose de découvrir 5 secrets qui pourront vous mettre sur la piste de cette bonne affaire.
N’hésitez pas à partager d’autres secrets dans les commentaires de cette vidéo.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, je vous propose qu’on voie ensemble les cinq secrets pour dénicher la bonne affaire immobilière.
Alors avant qu’on rentre dans le vif du sujet de cette vidéo, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. N’hésitez pas à activer la petite cloche pour recevoir ces notifications en temps réel. Cela vous permettra également de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.
Puis pour vous souhaiter la bienvenue, si vous découvrez cette chaîne YouTube, je vous mets à disposition deux ebooks que je vous offre : « Convaincre la banque : mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ».
Pour télécharger ces deux ebooks, c’est très simple, vous avez les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo. Puis sinon, vous avez également les liens d’accès à ces pages de téléchargement sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de cette vidéo.
Alors, revenons maintenant au sujet du jour : quels sont les secrets pour trouver une bonne affaire immobilière dans l’immobilier ? Alors, c’est quoi avant tout une bonne affaire immobilière ? C’est un bien immobilier que vous allez toucher en dessous du prix du marché. C’est un bien immobilier qui va vous offrir une très belle rentabilité. C’est-à-dire un bien immobilier qui va vous permettre de dégager un joli cashflow. Mais c’est aussi un bien immobilier que vous allez pouvoir acheter et revendre immédiatement, en touchant une plus-value.
Lorsque je dis immédiatement, c’est peut-être le lendemain de la signature de l’acte authentique chez le notaire ou à la fin des travaux si vous envisagez de faire des travaux sur ce bien immobilier. Mais en tout cas cette plus-value, vous devez pouvoir la faire immédiatement et pas au bout de 10-15 ans après avoir amorti du capital ou au bout de 20 ans une fois que votre crédit sera remboursé.
Alors, c’est vrai que je reçois énormément de questions de personne, qui me disent : mais comment est-ce que tu fais pour trouver de bonnes affaires ? Où est-ce qu’il faut aller pour trouver de bonnes affaires ? Je vais vous expliquer dans cette vidéo, tout de suite, les cinq secrets ou les cinq questions que vous devez poser pour trouver cette bonne affaire immobilière.
Lorsqu’on investit dans l’immobilier, ce sera peut-être la question numéro zéro ou l’action zéro que vous devez faire, lorsque vous souhaitez vous lancer dans cette activité, c’est de vous créer un réseau parce que souvent, les bonnes affaires, elles arrivent par le bouche-à-oreille, elles arrivent par les agents immobiliers avec lesquels vous travaillez, elles arrivent par les artisans avec lesquels vous travaillez, elles arrivent par les architectes d’intérieur avec lesquels vous travaillez, elles arrivent par les notaires avec lesquels vous travaillez, etc.
Alors, je vous entends déjà dire : « oui, mais moi, Sébastien, je veux démarrer dans l’immobilier, je n’ai pas de réseau. » Ce n’est pas très grave parce que votre réseau, il commence avec la rencontre que vous allez faire avec le premier agent immobilier que vous allez consulter.
S’il y a une bonne adéquation entre ce que vous cherchez, ce qu’il est capable de vous proposer ; si c’est une personne qui comprend bien ce que vous souhaitez faire dans l’immobilier, cette personne en fait, si elle n’arrive pas à conclure la vente avec vous sur ce premier bien, ce qui est quand même rare sur un premier coup, peut-être que si elle a compris ce que vous souhaitez faire dans l’immobilier, qu’elle a compris que vous êtes à la recherche de bons plans, de bons coûts, elle vous rappellera lorsqu’il aura quelque chose qui se présentera et surtout avant que l’annonce soit publiée. Donc voilà pour l’action zéro : commencer par se constituer un réseau. Ce réseau, plus vous allez avancer, plus il va grandir forcément.
Alors maintenant, quels sont les bons plans ou quelles sont les questions à poser pour trouver cette bonne affaire immobilière ? Lorsque vous allez vous retrouver en visite, soit de particulier à particulier si c’est un propriétaire qui vend en direct, soit avec une agence immobilière, posez cette question : pourquoi est-ce que le propriétaire vend ?
S’il s’agit d’un divorce, la marge de négociation va être plus importante. Alors pourquoi est-ce que je dis cela ? Tout simplement parce que lorsqu’on investit dans l’immobilier à deux, tout va toujours très bien. Puis malheureusement, si on doit se séparer parce que c’est la vie qui fait qu’on doit se séparer, on a plutôt envie de vite reconstruire l’avenir chacun de son côté. Et tous les biens qu’on aura achetés en commun, peut-être qu’on sera prêt à s’en débarrasser plus rapidement pour refaire, encore une fois, chacun la vie de son côté.
Et s’en débarrasser rapidement. Cela veut dire quoi ? Cela veut dire jouer sur le prix de vente. Donc, si vous vous retrouvez dans un bien immobilier en visite dont la vente est due à un divorce, cela peut être un bon plan pour réaliser une bonne affaire immobilière. Donc, n’hésitez pas à questionner la personne qui va vous faire visiter le bien. Demandez pourquoi vous vendez ou pourquoi les propriétaires vendent.
Le second bon plan pour trouver la bonne affaire immobilière, cela va être la succession. Après avoir vu les divorces, on va maintenant s’intéresser au décès parce que, oui malheureusement, dans le cas de décès, cela peut être également une bonne occasion pour faire une bonne affaire immobilière. Les accidents de la vie finalement, ce sont de bonnes façons de réaliser de jolis coûts dans l’immobilier.
Alors pourquoi est-ce que les successions sont de jolis coûts ? Parce que généralement, lorsqu’un parent décède et que les enfants ou les héritiers héritent justement de ce bien immobilier, ils n’ont pas forcément des affinités particulières avec l’immobilier. Ce n’est pas forcément quelque chose qui les intéresse.
En plus, peut-être que les personnes, dans la succession, se trouvent aux quatre coins de la France, loin de la ville dans laquelle se situent les biens immobiliers. Bref, elles n’ont pas du tout envie de s’en occuper. Elles, ce qui les intéresse tout de suite, c’est de récupérer le cash. Donc pour pouvoir récupérer le cash rapidement, là encore, il va falloir vendre rapidement.
Le fait est donc, comme pour le divorce, pour pouvoir vendre rapidement ; cela va être une bonne manière de vendre rapidement ; cela va être de baisser le prix du bien immobilier. Le deuxième bon plan pour faire une bonne affaire dans l’immobilier, c’est donc de se retrouver face à des situations de succession. Donc, n’hésitez pas, encore une fois, en visite à questionner l’agent immobilier ou le propriétaire-vendeur, demandez-lui pourquoi il vend. Divorce, succession, c’est sûr que vous avez de grandes chances de faire une bonne affaire.
Ensuite lorsque vous vous retrouvez en phase de visite également, demandez au propriétaire-vendeur ou à l’agent immobilier depuis combien de temps le propriétaire possède le bien immobilier. Cela, c’est une question qui a toute son importance, parce que plus le propriétaire possède ce bien immobilier depuis longtemps, plus il aura amorti de capital.
Vous allez comprendre, tout de suite, au travers d’un exemple concret. Imaginons que vous visitiez un appartement qui coûte 200000 €. Si le propriétaire possède ce bien immobilier depuis 20 ans, tout le crédit aura été remboursé. Donc, la marge de négociation va être beaucoup plus importante parce que ce propriétaire, il va empocher quasiment que du cash. Il n’y aura pas d’intérêt ou que de crédit à rembourser à la banque.
Maintenant, si ce propriétaire possède ce bien immobilier depuis 10 ans. Là encore, il aura amorti la moitié de son capital. La marge de négociation, elle ne sera peut-être pas aussi importante, mais elle va quand même être importante parce que sur les 200000 € qu’il va toucher, il va rembourser 100000 € à la banque puisqu’il est à peu près au milieu de son prêt. Il va quand même encaisser 100000 €. Donc, on aura une bonne marge de négociation.
Maintenant, si vous vous retrouvez face à un propriétaire-vendeur qui possède le bien depuis 6 mois, 1 an. Là, la marge de négociation, elle va être beaucoup plus difficile parce qu’il aura amorti très peu de capital. En plus pour peu qu’il ait fait financer les faux frais, comme les frais de notaire, il n’y aura aucune marge de manœuvre possible. Donc, on va être dans une situation un peu plus compliquée.
Mais en tout cas, retenez bien que plus le bien immobilier est possédé depuis longtemps, plus la marge de négociation va être importante. Donc cela, c’est vraiment une question très importante à poser à la personne qui vous fait faire la visite.
La quatrième question que vous devez poser pour tenter de faire un bon coût dans l’immobilier est : est-ce que le bien a déjà été vendu ? Alors lorsqu’on dit : est-ce que le bien a déjà été vendu, c’est virtuellement, bien sûr, sinon vous ne seriez pas en train de faire la visite. Mais cette question revient plutôt à dire : est-ce qu’il y a déjà eu une offre d’achat sur ce bien immobilier qu’elle a été acceptée puis que les acquéreurs se sont retirés. Ou bien est-ce qu’on a déjà peut-être même été jusqu’à la phase de compromis puis les futurs acquéreurs se sont rétractés dans le délai de rétractation légal, ou parce qu’ils n’ont pas pu obtenir le crédit immobilier ?
Cela, c’est une question très importante à poser parce que dans ces situations-là, le bien revient à la vente et le propriétaire-vendeur, il est un petit peu agacé parce que la phase de vente, elle doit recommencer au début. Donc forcément, elle dure plus longtemps. Dans ces cas-là, pour pouvoir se débarrasser également rapidement du bien immobilier, le propriétaire vendeur sera également prêt à faire un effort plus important sur le prix de vente.
Je reprends l’exemple de mon appartement de 200000 €. Si vous demandez : est-ce que le bien est déjà vendu. Quand on vous répond oui, il est parti à 195000 €. Cela veut dire qu’aujourd’hui, la négociation, elle ne commence pas à 200000 €, elle commence à 195000 €. C’est sûr que c’est accepté, mais peut-être que vous arriverez à faire descendre ce bien immobilier à 190000 €, voire 185000 €. En tout cas, il faut tenter. Mais demandez en tout cas si le bien a déjà été vendu, s’il y a déjà une offre qui a été acceptée et qu’il est ensuite revenu à la vente.
Ensuite, la cinquième façon de faire de bonnes affaires dans l’immobilier, c’est de créer vous-même ces bonnes affaires. Comment est-ce qu’on crée une bonne affaire ? C’est vous qui deviez faire l’offre qui vous convient. Lorsqu’on investit dans l’immobilier pour avoir de l’immobilier rentable, il va falloir que votre mensualité de crédit soit la plus faible possible.
Comment est-ce qu’on fait pour avoir cette mensualité de crédit la plus faible possible ? On achète en dessous du prix du marché. Donc, c’est à vous de faire l’offre qui fera que vous aurez un bon cashflow, qui fera que vous aurez une bonne rentabilité.
Je reprends, encore une fois, mon exemple de l’appartement à 200000 €. Peut-être que vous, dans vos estimations ou en tout cas avec le cashflow que vous souhaitez atteindre, cet appartement, il ne doit pas s’acheter plus de 170000 €. Proposez-en 170000 €. Si l’offre passe, vous aurez gagné 30000 €. Pour amortir 30000 €, il va falloir quand même quelques années de détention du bien.
Mais si ces 30000 €, vous pouvez déjà les gagner durant la phase de négociation, c’est autant d’années que vous avez gagné sur votre crédit immobilier. Donc, cette phase de négociation, elle est très importante. C’est vous qui devez faire le prix, c’est vous qui devez accepter le prix, toujours dans une certaine limite parce qu’au-delà d’une certaine limite, votre bien immobilier ne sera plus rentable. Surtout, n’ayez pas peur de faire des offres d’achat agressives. Les bonnes affaires, c’est avant tout vous qui devez les créer.
Si je récapitule quels sont les cinq bons plans, les cinq secrets, les cinq façons de faire de bonnes affaires dans l’immobilier :
- Les divorces
- Les successions
- Demandez depuis combien de temps le propriétaire possède le bien immobilier
- Demandez si le bien a déjà été vendu, s’il y a déjà une offre qui a été faite dessus
- Faites des offres d’achat agressives
Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Si vous pensez qu’il y a d’autres moyens ou d’autres façons de faire de bonnes affaires dans l’immobilier, n’hésitez pas à me l’indiquer dans les commentaires, juste en dessous de cette vidéo. Puis si vous pensez que cette vidéo vous a plu, si vous pensez qu’elle pourrait intéresser d’autres personnes, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager.
Quant à moi, je vais vous quitter ici et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.
Ciao !
Des conseils sur l'immobilier !
Abonnez-vous à ma newsletter pour recevoir de bons conseils immobiliers et le guide GRATUIT
" Convaincre la banque : Mode d'emploi "
