Est-il risqué d’investir dans l’immobilier ?
En effet, on pourrait le penser : investir, c’est s’endetter !
Pourtant, c’est en s’endettant davantage qu’on limite les risques.
Au travers d’un exemple concret, je vous propose de vous expliquer pourquoi.
Indiquez-moi dans les commentaires si vous partagez ce point de vue.
Transcription
Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui en compagnie d’Aude. Bonjour Aude !
Aude : Bonjour Sébastien !
Sébastien : Aude, c’est ma compagne, vous le savez certainement. Dans cette vidéo, en fait, on va vous expliquer au travers d’un exemple concret pourquoi il est important de s’endetter intelligemment et de multiplier les opérations immobilières.
Alors avant qu’on rentre dans le vif du sujet, si vous ne l’avez toujours pas fait, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque : mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Pour télécharger ces deux ebooks, c’est très simple, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Sinon, vous avez les liens de téléchargement dans la description, juste en dessous de cette vidéo.
Alors, Aude merci d’être présente sur ma chaîne YouTube aujourd’hui. Ce que je voulais qu’on échange aujourd’hui au travers de ton exemple concret est : quelles sont les raisons pour lesquelles il faut absolument multiplier les opérations immobilières parce que plus d’investissements, c’est finalement minimiser le risque locatif ?
Alors déjà dans un premier temps, est-ce que tu es d’accord avec moi ?
Aude : Tout à fait parce que c’est mon expérience et c’est ce qui m’a permis justement de m’en sortir en immobilier.
Sébastien : Alors justement dans un cas concret qui t’est arrivé, il y a quatre ans de cela maintenant. Alors c’est vrai que dans l’esprit de la banque, multiplier les investissements immobiliers, c’est multiplié le risque parce qu’un appartement 100000 € de dettes, deux appartements 200000 € de dettes, trois appartements 300000 € de dettes. Mais cela, c’est la vision de la banque. La vision de l’investisseur, c’est de se dire : j’ai trois appartements, s’il y en a un sur lequel je n’ai pas de locataire…
Aude : La probabilité pour qu’il y ait trois appartements sans locataire, quand même, elle est très faible.
Sébastien : Elle est très faible. En fait, multiplier les investissements locatifs, c’est minimiser le risque locatif. Je voudrais que tu nous expliques vraiment ce qui t’est arrivé, il y a quatre ans de cela, avec ton tout premier investissement immobilier.
Aude : Sur mon premier investissement immobilier, ce qui s’est passé, c’est qu’au bout d’un mois, j’étais donc propriétaire depuis un mois, je me suis retrouvée sans locataire parce que le premier étage de l’immeuble, dans lequel j’avais mon appartement, s’est trouvé infesté par les punaises de lit.
Du coup, mon appartement était devenu insalubre et impropre à la location. Donc, je me suis retrouvée au bout d’un mois de propriété sans locataire et cela a duré un peu plus d’un an. Donc là, c’était la grosse tuile et je me souviens du jour où tu m’as dit : « mais Aude, de toute façon, il faut t’en sortir, tu n’as pas le choix. »
Parce que je me retrouvais avec 400 € de crédit, puis plus rien en face. Donc, c’était un gros trou dans mon budget mensuel. Ce n’était pas du tout ce qui était prévu. Tu m’as dit : « Aude, le seul moyen pour que tu t’en sortes, c’est d’acheter un deuxième appartement. »
Alors là, je me suis dit : « mais, cela ne va pas ! Tu es malade ou quoi ! Je ne vais pas acheter un deuxième appartement parce que déjà que je suis en difficulté financière, si j’en prends un deuxième et qu’il m’arrive à nouveau une tuile, comment je vais faire. »
Avant cela, c’était les peurs qui sont ressorties en premier, mais après, j’ai réfléchi. Il y a eu le raisonnement, je me suis dit quand même : « Aude, la probabilité pour que tu aies deux appartements qui ne soient pas loués, elle est quand même faible. »
Du coup, je me suis mis à la quête d’un second appartement. Puis, j’ai justement trouvé un deuxième appartement que j’ai exploité en location courte durée. Grâce à cela, en fait, cela m’a permis d’éponger le crédit que j’avais sur mon premier appartement qui était vide tout le temps.
Cela me payait donc le crédit du premier appartement, cela me payait le crédit du deuxième et c’est ce qui m’a ensuite permis de pouvoir investir dans un troisième appartement qui lui m’a ramené du souffle. Après, l’histoire s’est bien terminée puisque j’ai réussi au bout d’un peu plus d’un an de procédure à remettre mon premier appartement en location.
Sébastien : L’histoire se termine plutôt bien. En fait, il y a plusieurs choses à expliquer aux gens dans cette « mésaventure », c’est que tu venais à peine d’être propriétaire. Un mois après, tu as la lettre préavis de ton locataire. Il s’en va. Il y a des punaises de lit.
Alors là, tu as expliqué l’histoire de manière très condensée. La première action que tu as voulu engager, elle était auprès du syndic et auprès des anciens propriétaires. Parce que l’idée première que tu as eue, c’est de faire désinfecter l’appartement avant de penser à acheter un autre bien immobilier. Il faut peut-être commencer par là.
Aude : Oui. En fait, j’ai eu une démarche. C’est-à-dire que j’ai essayé de faire en sorte de rendre l’appartement à nouveau habitable et louable sauf que je me suis heurtée au syndic parce que les punaises de lit, c’est quelque chose de particulier. En fait, c’était tout le premier étage qui était infesté, donc traiter mon appartement, cela ne servait à rien. Il fallait traiter tout le premier étage.
En fait, j’étais confrontée à un syndic qui n’était pas du tout réceptif, qui s’en moquait largement et aux autres propriétaires qui n’étaient pas prêts à investir un centime pour faire en sorte que ce soit remis en état parce qu’il y en avait certains qui louaient comme cela et qui n’avaient pas de scrupules.
Pour moi, c’était inconcevable. J’ai donc fait des démarches. Quand j’ai vu qu’en fait il n’y avait personne qui répondait à ces démarches, qui était prêt à les faire, je me suis dit : « mon Dieu, je me retrouve avec un appartement que je ne peux pas louer. Combien de temps cela va durer. » Je n’avais aucune idée. J’ai mis en place une procédure judiciaire. Cela a traîné. Donc, cela a duré plus d’un an.
Au bout de quelques mois, en fait, je me suis dit : « mais, ce n’est pas possible. Il faut que je trouve une solution parce que cela me grève trop en budget d’avoir ces 400 € par mois qui partent, sans avoir rien en face. »
Sébastien : C’est là qu’on voit qu’il y a deux types de propriétaires. Il y a les propriétaires comme toi ou comme nous, j’ai envie de dire, puis comme tout un tas d’autres d’ailleurs qui font les choses correctement, qui proposent des logements de qualité. Par contre en face, sur cet étage-là, il y avait des propriétaires qui étaient au courant des problèmes des punaises de lit qui continuaient à louer le logement.
Les locataires restaient un mois, deux mois, tout au plus le temps de voir que l’appartement était infesté. Les locataires partaient et eux, ils relouaient derrière. En fait, c’étaient vraiment de mauvais propriétaires.
Aude : C’est particulier.
Sébastien : Ouais. C’est vraiment une façon super étrange de voir l’investissement immobilier. Bref, je ferme la parenthèse. Donc là, tu t’es dit : je vais aller chercher un deuxième investissement immobilier pour éponger la perte de ce premier achat. Alors sachant qu’entre temps, c’est qu’il y a un troisième appartement en location courte durée, un de mes appartements en location courte durée qui payait le crédit de cet appartement.
Aude : Oui. C’est cela. C’est que pendant la phase de recherche, tu m’as aidé à éponger financièrement, grâce aux appartements que tu avais en courte durée.
Sébastien : Mais quand on raisonne à l’échelle d’Aude ou à l’échelle du couple en fait, quoiqu’il arrive c’est quand même un deuxième investissement immobilier qui a financé la perte de l’appartement infesté.
Aude : Tout à fait. Parce que 400 €, quand il n’y a que cela comme rentrée d’argent, si je peux dire il n’y en avait pas, mais il y avait le crédit 400 €, quand il y a d’autres rentrées d’argent à côté, finalement, la proportion de la somme réduit par rapport à l’argent qui reste sur les autres. C’est donc pour cela qu’en fait multiplier le nombre d’appartements et de sources de revenus diminue le risque.
Sébastien : Encore une fois, du point de vue de la banque, trois appartements à 100000 € l’appartement, c’est 300000 € de dettes, donc du risque qui augmente. Maintenant du point de vue d’un investisseur ; et si vous regardez cette vidéo, vous êtes un investisseur immobilier ou en phase de le devenir ; la probabilité pour que trois appartements soient libres en même temps, qu’il y a une vacance locative sur les trois appartements, elle est quand même plus faible que d’avoir une vacance locative sur un seul appartement.
Donc, multiplier les investissements immobiliers, c’est minimiser le risque locatif. Alors, est-ce que tu peux juste dire pour les gens qui nous regardent, donc première expérience très mauvaise. D’accord !
Aude : Ah oui ! Tout à fait. Je venais d’avoir mon CDI. J’investissais pour me mettre en sécurité. Je m’étais dit : « j’achète un appartement pour me mettre en sécurité. Si ma fille veut faire les études, je pourrais lui payer ses études ou la loger. » Et là catastrophe, je me retrouve à moins 400 tous les mois.
Sébastien : Mais bon, tu as quand même eu l’état d’esprit gagnant, j’ai envie de dire. Tu as été acheté un deuxième appartement et cela ne s’est même pas arrêté là.
Aude : Bah non, j’en ai acheté un troisième après. C’est-à-dire qu’en fait au début quand même, j’ai été un peu assommée. Cela a été un coup un peu difficile à avaler. Puis, je me suis dit que de toute façon, il n’y a pas le choix parce que là j’étais dans une telle difficulté financière que je me suis dit que je suis obligée de rebondir. Il n’y a pas le choix.
Enfin, deux fois la tuile, quand même, ce serait vraiment avoir la poisse. Je me suis dit quand même : « tu ne mérites pas cela. Ce n’est pas possible. Reviens, sors des émotions, des peurs et reviens rationnellement. Reviens au tableau Excel. Mets les chiffres dans les cases et tu vas voir que la probabilité est vraiment faible. »
C’est là où je me suis dit que de toute façon, je vais investir parce que j’ai envie d’avancer, de faire autre chose, de continuer un de mes projets qui étaient de quitter mon travail. Pour cela, j’avais besoin d’avoir des revenus autres. Donc, il fallait que je continue à avancer. En fait, je n’avais pas le choix.
Sébastien : Donc, cela s’est bien terminé, trois opérations. Puis aujourd’hui, l’histoire est réglée. Il faut quand même le dire.
Aude : Tout à fait. Je ne sais plus, il m’a fallu un an ou un an et demi. C’est bon, l’histoire est réglée. Aujourd’hui, l’appartement, je l’exploite en courte durée. Cela marche très bien. Il ne m’a jamais ramené autant d’argent. Donc voilà, c’était une épreuve, mais pour me donner encore plus. J’ai envie de me dépasser. Finalement, j’en ai eu trois au lieu d’en avoir un seul.
Sébastien : Oui. Donc, tu l’as juste dit parce qu’à la base cet appartement, il était occupé en location meublée normale avec un locataire à l’année. Donc, on oublie les uns an et demi de galère, mais aujourd’hui tu as des loyers plutôt sympa avec cet appartement. Il cartonne. Finalement, tu tires plus de loyers que si ton locataire était resté.
Aude : Tout à fait. Le but en fait, aujourd’hui, je ne l’aurais pas exploité en courte durée parce que je l’aurais laissé en location meublée, finalement, je gagne plus d’argent maintenant.
Sébastien : D’accord ! Pour les gens qui nous regardent, qui ont une difficulté avec un appartement en vacance locative, punaises de lit : qu’est-ce que tu peux donner comme conseil pour les gens qui diraient : « moi l’immobilier, c’est fini. J’ai eu une galère. J’arrête. »
Aude : C’est de prendre conscience qu’en fait, effectivement, la galère cela peut arriver à tout le monde. C’est la faute à pas de chance. Cela arrive. Alors quand cela arrive sur le premier investissement, comme moi, c’est vraiment pas de bol.
Après, il ne faut pas s’arrêter là parce que c’est juste momentané, c’est vous permettre de réfléchir à comment faire justement, quelle solution trouvée pour rebondir et aller de l’avant. C’est comme cela que je prends maintenant l’histoire que j’ai eue. Cela a été instructif. Cela m’a appris. Maintenant, je sais comment on traite les punaises de lit, je sais comment me défendre auprès des copropriétaires. Comment réussir à faire pression sur les autres, bouger les autres ?
Puis surtout, cela m’a montré que même quand on est dans la panade, il y a en fait toujours moyen de rebondir. Il faut ouvrir sa façon de voir les choses, son état d’esprit pour se dire : « je suis dans la panade, comment je peux faire pour m’en sortir ? » Plutôt que de rester sur soi et de se dire : « oh-là-là, c’est la catastrophe ! » Et aller dans le fond et de se dire : « allez, il n’y a pas le choix là. Je vais rebondir. Comment vais-je faire ? Comment on fait d’autres personnes avant moi pour rebondir dans cette situation ? » C’est cela.
Sébastien : Et on écoute son conjoint.
Aude : On écoute son conjoint, pas tout le temps.
Sébastien : Merci Aude d’avoir partagé cette expérience, mauvaise expérience qui s’est transformée en beaux projets immobiliers, bien rentables sur le long terme. Retenez cela, multiplier les investissements, c’est diviser, diminuer le risque locatif. Je pense qu’on peut faire cette conclusion pour cette vidéo.
On va vous quitter ici pour aujourd’hui. Mais avant de vous dire au revoir, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et passionnées de location courte durée.
Si vous avez été confronté également à de la vacance locative, à des punaises de lit, à tout autre problème avec vos investissements locatifs, n’hésitez pas à nous expliquer dans les commentaires de cette vidéo, qu’est-ce qui vous est arrivé et comment vous avez fait pour passer au-dessus de ce problème ?
On va vous quitter ici pour aujourd’hui. Merci encore une fois Aude d’être passé et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt
Aude : À bientôt !
Sébastien : Ciao !
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