Il fallait initialement réunir 3 conditions pour passer du statut du LMNP au statut du LMP.
1) Générer plus de 23000 euros de loyer
2) Avoir des revenus locatifs dépassant les revenus professionnels
3) S’inscrire au RCS
Mais cette 3ème condition a sauté à la demande du conseil constitutionnel. Depuis, de nombreux loueurs sont désorientés car cela a des impacts à la fois fiscaux et sociaux.
Pour y voir plus clair, Maître Dimitri BOUGEARD nous éclaire sur le sujet.
Dites-moi dans les commentaires quel statut vous avez choisi pour investir.
Transcription
Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo ! Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui en compagnie de Dimitri Bougeard, l’avocat investisseur. Dans la vidéo du jour, on va aborder un sujet qui a fait couler beaucoup d’encre, un sujet qui a également inquiété beaucoup de personnes, le passage automatique du LMNP au LMP, c’est-à-dire le passage automatique du loueur meublé non professionnel au loueur meublé professionnel. J’ai souhaité faire cette vidéo en présence d’un professionnel, Dimitri Bougeard, l’avocat investisseur. Dimitri, je t’en remercie vraiment d’être présent aujourd’hui sur ma chaîne YouTube. Je te propose avant d’aller plus loin que tu te présentes s’il te plaît.
Dimitri : Bonjour Sébastien ! Merci ! C’est un plaisir tout d’abord de faire cette nouvelle vidéo avec toi puisqu’à chaque fois qu’on fait une vidéo ensemble, vraiment j’ai le sentiment qu’on décortique bien les choses et qu’on donne les vrais contenus à ceux qui suivent ta chaîne. Je me présente brièvement, je suis Dimitri Bougeard, l’avocat investisseur. Je suis avocat en droit immobilier et fiscalité immobilière. Je suis moi-même investi sur l’immobilier depuis maintenant une vingtaine d’années et je suis également conférencier professionnel dans de nombreux séminaires immobiliers.
Sébastien : Super ! Merci pour ce rapide de présentation. Dimitri, on ne va pas couper les cheveux en quatre surtout que je n’en ai pas beaucoup, on va rentrer dans le vif du sujet, février 2018 petit retour en arrière, arrêt du Conseil constitutionnel qui dit désormais pour passer de loueur meublé non professionnel à louer meublé professionnel, il faudra réunir uniquement deux conditions, à savoir : faire plus de 23000 € de chiffre d’affaires en location meublée, toute location meublée confondue d’ailleurs, et il faudra que les revenus issus de cette activité meublée dépassent les revenus professionnels. Donc uniquement deux conditions, alors que jusque-là il y avait une troisième condition qui était le fait de s’inscrire au RCS, c’est-à-dire au Registre du Commerce et des Sociétés. C’est-à-dire que finalement tout un chacun avait le choix ou pas de passer loueur meublé professionnel. Aujourd’hui, ce n’est plus du tout ça, c’est uniquement le chiffre d’affaires qui compte, donc cet arrêt du Conseil constitutionnel de février 2018, il a été entériné au BOFIP en mars 2019. Est-ce que jusque-là je dis des bêtises ou pas ?
Dimitri : Jusque-là tout va très bien. Il convient de revenir peut-être brièvement sur les raisons qui ont conduit le Conseil constitutionnel a statué dans ce sens. Comme tu le rappelais très exactement, avant l’arrêt il fallait réunir trois conditions cumulatives pour passer loueur meublé professionnel à défaut de quoi par défaut on restait tranquillement en loueur meublé non professionnel. Ces trois conditions, tu as rappelé les deux conditions de seuil, je ne reviens pas là-dessus. La troisième, c’était la condition d’inscription RCS. Le RCS quand même pour ceux qui ne connaissent pas forcément l’acronyme, c’est le Registre du Commerce et des Sociétés. Qui dit Registre du Commerce et des Sociétés, dit activité commerciale. Or qu’a dit le Conseil constitutionnel, il a rappelé que l’activité de loueur meublé n’est pas une activité commerciale au sens de l’article L110 du code de commerce. Ça, retenez le bien, vous êtes loueur meublé, vous n’exercez pas une activité commerciale, combien même elle pourrait être professionnelle.
Je vous explique et je vous donne un exemple qu’on comprenne bien la nuance. Je suis moi-même un professionnel, je suis avocat, j’exerce une activité professionnelle. Pour autant, je n’exerce pas une activité commerciale puisque les avocats n’ont pas le droit de faire du commerce. Du coup de cette façon, il est toujours inscrit dans mon statut d’avocat que je ne peux pas être loueur meublé professionnel, ce qui n’a pas encore été mis à jour. Mais, le Conseil constitutionnel sur ce visa, activité non commerciale et demande d’inscription au Registre du Commerce, a dit que ça ne fonctionne pas, donc je supprime la condition d’inscription au RCS, d’où désormais les deux conditions que tu as rappelées. Jusque-là c’est relativement clair. On va voir que c’est ainsi que les choses se compliquent et je te laisse reprendre.
Sébastien : C’est clair que pour passer d’un statut à l’autre, on a compris, c’est facile, c’est automatique. Et là où ça fait beaucoup de bruits, c’est que j’ai envie de dire que jusqu’à présent le statut de loueur meublé non professionnel, c’était une niche fiscale. Même sans parler de niche fiscale, c’était une manière simple de démarrer une activité de location meublée. Je suis le premier à dire quand vous démarrez dans l’immobilier, ne vous prenez pas la tête à chercher s’il faut mettre en place une SCI ou une SAS. Peu importe la société, commencez petite en nom propre. Sauf que tu sais Dimitri, je suis friand des stratégies de location à haut rendement comme certaines personnes qui nous regardent aujourd’hui et en utilisant ces stratégies-là (colocation, location courte durée), tu arrives rapidement à ce seuil de 23000 € de chiffre d’affaires.
Dimitri : C’est d’autant que c’est charge comprise.
Sébastien : Charge comprise tout à fait et c’est là que ça se complique parce que tu vas nous expliquer tout ça, je trouve qu’à travers ce système, il y a une certaine injustice sociale et j’irais même jusqu’à dire est-ce que du coup, ce n’est même pas encore plus anticonstitutionnel que ce qu’on est venu dénoncer jusqu’à présent. Je vais te donner un exemple. Je suis salarié, je fais 30000 € de chiffre d’affaires avec ma location meublée et mes revenus salariés sont de 25000 €. Je passe directement loueur meublé professionnel. Alors qu’une autre personne qui réalise le même chiffre d’affaires que moi en location meublée, 30000 €, qui elle gagne extrêmement bien sa vie, 100000 € à l’année, elle va rester loueur meublé non professionnel. C’est-à-dire que finalement vont être considérées professionnelles les personnes qui ont le moins de revenus et c’est quelque chose qui commence à poser problème.
Dimitri : Oui, c’est assez paradoxal, tu as raison. C’est un point que je n’avais pas envisagé sous cet angle, mais vu comme ça, c’est paradoxal. Il faut bien comprendre que cette décision ne résulte pas de la volonté du législateur, c’est-à-dire des gouvernements successifs. Ces conséquences résultent exclusivement de la décision du Conseil constitutionnel. Et le Conseil constitutionnel n’a pas vocation à régir les effets de bord, on va appeler ça comme ça, des décisions qu’il rend. On lui pose une question précise et il tranche la question. En gros après ça, c’est fin de l’histoire pour lui. Nous avons quand même des députés, des sénateurs et c’est à eux de se saisir ou d’être saisi par leurs administrés par des questions écrites, tout un chacun a le loisir d’écrire notamment via les adresses mail des députés qu’on trouve facilement sur le site de l’assemblée nationale ou à son sénateur sur le site du sénat pour dire : « j’ai telle problématique, qu’est-ce que vous comptez faire là-dessus ? » Après tout ce sont eux qui avec le gouvernement ont l’initiative des lois.
Par conséquent, tu me dis que c’est presque inconstitutionnel. Non, mais par contre, ça peut être profondément injuste puisque sous certains aspects, le régime du loueur meublé professionnel va coûter plus cher à l’investisseur que le régime du loueur en meublé non professionnel et on n’y échappera d’autant plus facilement, je te rejoins, quand on a des revenus plus élevés. Là-dessus en l’état actuel des choses, il n’y a pas grand-chose à faire. On doit simplement subir. On peut toujours protester, on peut toujours réclamer et on va y revenir au cours de l’entretien, je pense qu’il y a des choses qui vont être modifiées.
Tu t’es arrêté là au BOFIP. Oui, il a fallu déjà presque un an pour que l’administration fiscale se fonde d’une réponse qui venait répondre aux interrogations, à savoir la décision du Conseil constitutionnel était rendue en février 2018, donc était d’application immédiate. C’est-à-dire que le lendemain de la décision, la condition d’inscription RCS était supprimée. On s’est demandé, moi le premier : qu’est-ce que ça veut dire ? Est-ce que ça veut dire que si on remplit les deux autres conditions, on passe automatiquement en loueur meublé professionnel ? Je sais qu’il y a encore énormément de personnes qui se posent cette question. Les experts comptables se la sont posés. Ils étaient concernés au premier chef par ça puisque c’est à eux qu’il appartenait de remplir correctement les déclarations des loueurs meublés. Ça n’a pas dû être une super période pour eux. Donc BOFIP 2019 qui dit qu’effectivement il n’y a plus que deux conditions qui en prennent acte. À partir de là, le BOFIP n’a pas dit grand-chose d’autre en réalité, donc il ne nous a pas tellement éclairés.
Sébastien : Du coup toutes les personnes qui nous regardent, ça démarre en 2018, en 2019, en 2020 ou on passe en automatique.
Dimitri : Encore 2019, février 2019 ou mars 2019 le BOFIP jusque fin 2019, les choses ont commencé à être prise un peu plus au sérieux et la plupart des experts comptables ont dit qu’il n’y a plu deux conditions si on s’en tient à une logique stricte, application immédiate. Si en 2019, vous faites plus de 23000 € de revenus locatifs meublés annuels et qu’en plus ce montant de revenus locatifs est supérieur à vos revenus professionnels.
Quand on dit revenu professionnel, on va dire que ce sont les revenus de l’ensemble du foyer fiscal. Si on a des personnes pacsées ou mariées qui remplissent une seule déclaration d’impôt, c’est ça le foyer fiscal. Si on a des concubins qui n’ont aucun lien d’alliance, ni pacs ni mariage, ils remplissent deux déclarations d’impôts et forment deux foyers fiscaux distincts. C’est très important.
Sébastien : J’ai acheté mon bien en nom propre tout seul, je fais plus de 23000 €, mais après je me suis marié ou je me suis pacsé. Comme j’ai acheté le bien tout seul en nom propre, il n’appartient qu’à moi. On va considérer les revenus du foyer ou on va considérer uniquement mes revenus dans ce cas-là ?
Dimitri : On va prendre les revenus du foyer fiscal, même si tu l’as acheté seul. C’est important. Les experts comptables ont commencé dès 2019 a passé en loueur meublé professionnel et ils l’ont fait de toute bonne foi en loueur meublé professionnel les gens qui remplissaient les deux conditions relatives au seuil, avec certaines conséquences qu’on va étudier par la suite évidemment. Tu me le disais du coup actuellement : où est-ce qu’on en est ? Et la loi de finances du début d’année qui modifie l’article 155 du code général des impôts. Donc là on se dit : ça y est, enfin, là cette fois-ci c’est gravé dans la loi, dans le code général des impôts. Que dit le nouvel article 157, deux choses. Première chose, il entérine le fait qu’il n’y a plus que deux conditions de seuil et qu’on passe automatiquement en loueur meublé professionnel si on remplissait deux conditions de seuil. Deuxième chose, il vient préciser que ce passage s’applique à compter des revenus du 1er janvier 2020, donc quelque part un peu un coup théâtre aussi.
Sébastien : Complètement !
Dimitri : Puisque comme je le disais à l’instant, certains experts comptables ont déjà passé leurs clients dès 2019 en loueur meublé professionnel avec des conséquences parfois désagréables alors qu’ils auraient pu ne les passer qu’en 2020.
Sébastien : Quand tu dis en 2020, donc à l’issue après 2020. On a quasiment que 9 mois devant nous encore.
Dimitri : C’est ça.
Sébastien : Tout ça n’est pas clair.
Dimitri : Tout ça n’est pas encore extrêmement clair et on va envisager ensemble les conséquences sachant qu’en plus on prend en compte un prorata temporise dans l’année à partir du moment où on remplit les conditions de seuil. C’est-à-dire que si vous achetez au mois de mai une nouvelle coloc et que vous la mettez en exploitation en septembre, alors là je ne vais pas rentrer trop dans le détail parce qu’il faut des heures et des heures, mais normalement on va prendre en compte la date d’acquisition pour réaliser un prorata temporise sur le supplément de loyers générés par cette nouvelle acquisition qui va être louée en meublé. Si c’est du nu, l’addiction ne se pose pas. C’est avec ce prorata temporise qu’on va calculer si vous passez ou non à la fin de l’année en loueur meublé professionnel. Autant vous dire que là, on a vraiment besoin de l’aide des experts comptables qui en matière de chiffres, il faut bien le dire, sont les mieux placés pour vous accompagner sur ce genre de problématique.
Sébastien : Tu sais que je fais partie des gens qui disent qu’il faut absolument se faire conseiller avec l’expert-comptable, avec un avocat parce qu’à partir du moment on rentre dans des considérations que nous, en tant que particulier, on ne sait pas aborder. Tu fais bien de le rappeler. Du coup, Dimitri, ce que je comprends c’est qu’aujourd’hui on passe LMNP à LMP automatiquement, comme d’habitude il y a des gens qui se trouvent justes à la limite. Tantôt je vais faire 22900, tantôt je vais faire 23100, est-ce que ça veut dire que je circule d’un statut à l’autre quasiment chaque année ?
Dimitri : Oui effectivement. Tu fais toujours référence au seuil des 23000, je vais décaler un petit peu le seuil, histoire que les gens ne se focalisent pas uniquement sur les 23000, puisque n’oublions pas qu’il y a les deux conditions. Vous pouvez très bien faire 40000 € de revenus locatifs annuels, si vous faites 50000 € dans votre foyer fiscal de revenu professionnel, pas de soucis, vous restez loueur meublé non professionnel. Précision importante, qu’est-ce qu’on entend par revenus professionnels ? Ça peut être les revenus d’activité, donc salaire, bénéfices industriels et commerciaux si vous êtes indépendant commerçant, bénéfices non commerciaux si vous êtes en profession libérale. Ça peut être aussi des retraites parce que ce sont des rentes, donc ce sont des revenus de remplacement. En revanche, ça exclut par exemple si vous faites aussi du nu. Vos loyers, vos revenus fonciers, ça n’entre pas dans ce qu’on appelle les revenus professionnels. Ça, il faut en être bien conscient. Idem pour tout ce qui est revenu de capitaux mobiliers. Vous touchez des dividendes, ce ne sont pas des revenus professionnels. On va vraiment prendre les revenus pros et si comme c’est le cas pour la plupart des gens, les gens sont salariés, en plus on va prendre sur l’avis d’imposition, pas la première ligne, mais la ligne après la déduction des 10 % forfaitaire ou les frais réels. Ça veut dire que pour apprécier le seuil, il va falloir prendre vos revenus nets imposables et non pas les revenus avant les 10 % ou les frais réels. Ça fait parfois toute la différence 10 %. On peut passer en LMP si jamais on déduit les 10 %. Il faut faire bien attention à toutes ces questions de calcul.
C’est juste encore une fois qu’on ne se focalise pas uniquement sur les 23000 parce que si on réalise 25000, mais qu’on réalise 35000 de revenus pros, il n’y a pas de soucis.
Sébastien : Malgré tout, tu vas toujours avoir des gens à la limite avec les revenus salariés ou des professionnels et cette barrière à 23000. Est-ce qu’on peut circuler entre deux statuts d’une année sur l’autre ?
Dimitri : On peut tout à fait en fonction de vos acquisitions et de vos reventes passer une année loueur meublé professionnel, notamment parce que par exemple on va avoir une période de chômage avec une baisse des revenus au bout d’un certain temps ou tout simplement parce qu’on va avoir fait de nouvelles acquisitions, donc ils vont avoir augmenté le montant des revenus locatifs meublés et se retrouver LMP. On va voir ensuite les conséquences. L’année suivante, on a une opportunité, on a bien misé, on a fait un super truc et on peut revendre un des biens avec une plus-value intéressante. On décide d’arbitrer et donc de revendre. Ce n’est pas le cas tout le monde, mais c’est tout à fait envisageable. Après, ça dépend de la stratégie évidemment de chacun. Retomber sous le seuil en revenus locatifs meublés de ses revenus professionnels, auquel cas on repasse en loueur meublé non professionnel.
Sébastien : J’ai même envie de activité immobilière, j’ai une super opportunité professionnelle, mes revenus ont flambé, je repasse non professionnel.
Dimitri : Exactement ! On peut d’une année sur l’autre varier, le statut va varier et on va passer LMNP à LMP. Autant vous dire qu’à ce stade-là, rien n’est clairement résolu, ça va poser de grosses difficultés encore une fois à nos amis experts-comptables qui vont devoir gérer des situations de reports de déficits ou de gels du déficit, des situations de plus-value, des situations d’assujettissement ou non aux cotisations sociales.
Sébastien : Justement, c’est un sujet qu’on a abordé hier en préparant cette interview. Toi, tu me disais que tout ce qui est charge, amortissement ne passe pas d’un statut à l’autre. Tout ce qui a été fait sur du LMNP reste LMNP, tout ce qui a été fait sur du professionnel reste professionnel. C’est bien ça ?
Dimitri : C’est ça exactement. Ce qui veut dire que si l’année n, vous avez acheté plusieurs appartements et que vous décidez d’imputer directement en charge les frais de notaire, les commissions d’agence, ça peut se déduire à l’année n ou alors ça peut s’amortir, il faut choisir. Mais si on décide de les imputer sur l’année n, l’année en cours, on peut potentiellement quand on rajoute en plus les travaux, donc une partie de travaux amortissables, d’autres petits frais annexes, les frais de dossier, toutes les charges courantes du bien, on se retrouve avec potentiellement un gros déficit sous le statut de loueur meublé non professionnel. Mais si par malheur, vous n’avez pas anticipé, que vous risquez de passer loueur meublé professionnel l’année suivante, vous allez perdre le bénéfice de ce gros déficit LMNP puisque le déficit généré sous le statut LMNP ne peut pas être reporté sur les revenus LMP. Ça peut mettre à mal clairement votre stratégie de défiscalisation puisque ce qui sera encore reportable, ce sont les amortissements – alors après, ce sont des calculs assez complexes – mais effectivement vous allez perdre le bénéfice de ce déficit. Il sera gelé, il ne sera pas totalement perdu définitivement puisque si vous repassez sous un régime loueur meublé non professionnel dans un délai de 10 ans, vous pourrez imputer votre ancien déficit LMNP qui étaient conservés sur vos revenus qui seront de nouveau LMNP. Mais autant vous dire qu’il y a des gens que ça prend clairement au dépourvu.
Sébastien : Tu sais ce que je suis en train de me dire, c’est que ça va vachement faire augmenter les honoraires des experts-comptables.
Dimitri : C’est bien possible.
Sébastien : J’avais d’autres questions pour toi, Dimitri, ce sont des questions qui m’ont été posées quand j’ai annoncé cette vidéo. Le gros point noir de toutes les personnes et c’est ce qui fait que les gens ne veulent pas basculer, faire du professionnel, ce sont les cotisations sociales, le SSI. Avant même d’aller là-dessus que tu nous expliques les conséquences, ce que tu me disais c’est que désormais on a deux catégories de loueur meublé professionnel. Ceux qui ont fait le choix de s’inscrire au RCS et ceux qui se retrouvent professionnels sans avoir fait cette démarche.
Dimitri : Exactement ! On se retrouve avec ces deux catégories de loueur meublé professionnel, du fait de la décision du conseil, puisqu’avant il fallait pour pouvoir bénéficier du statut loueur meublé professionnel, avoir la démarche volontaire d’inscription et que désormais ce n’est plus nécessaire. Les anciens qui s’étaient inscrits sont tout naturellement affiliés au régime du statut des travailleurs non-salariés. On va parler de ça. Alors, tu me parlais du SSI, avant c’était le RSI comme tu le sais. Ensuite, on a fait un petit coup de ripolin, on a voilà hop. C’est une catastrophe. Et vous avez la sécurité sociale des indépendants, vous allez voir que ça va être mieux. En réalité, c’était juste les mêmes, on avait changé le nom, donc passons. Puis là début d’année, suppression du SSI. On s’est dit : « alléluia ». En réalité, on a juste transféré à l’URSSAF la charge du recouvrement des cotisations. Mais il y a toujours un régime des travailleurs non-salariés avec toujours les mêmes taux de cotisation. Tout ça encore une fois, c’est un petit peu quand même de la mystification pour être gentil et parler en termes polis.
Sébastien : C’est très important ce que tu dis Dimitri, il faut bien que les gens comprennent, on a transformé le RSI en SSI, ensuite le SSI disparaît, mais on paie toujours des cotisations sociales. C’est juste un tour de magie et des paillettes. Rien ne change, on est d’accord.
Dimitri : Rien ne change en termes de prélèvement, tu as tout à fait raison. D’ailleurs si l’état avait moins besoin d’argent, ça se saurait. Du coup, on va payer les mêmes cotisations, mais alors, on se dit : « d’accord, mais pourquoi est-ce qu’on parle de deux catégories ». Tout simplement parce qu’en réalité il y a une petite subtilité dans tout ça, c’est que l’assujettissement aux cotisations sociales des travailleurs non-salariés résultait du fait de l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés, ceci découle d’un article, dont je n’ai plus la numérotation, du code de la sécurité sociale. Là, le législateur a mis à jour le code général des impôts sur les conséquences de la suppression du RCS. En revanche, ils ont oublié de mettre à jour le code de la sécurité sociale. On se retrouve donc avec une catégorie de LMP anciens inscrits au RCS qui l’est toujours, ce n’est pas parce qu’on a plus besoin de s’inscrire que ceux qui étaient déjà inscrits se trouvent désinscrits comme par miracle. Donc eux, ils étaient déjà assujettis à des cotisations sociales des travailleurs non-salariés et elles continuent à l’être. Et on a les nouveaux LMP qui au miracle, alors attention moi les miracles j’y crois quand je les vois et là pour l’instant on va dire plutôt qu’on est dans le flou plus que dans le miracle. Mais toujours est-il que les nouveaux loueurs meublés professionnels n’étant pas inscrits au RCS ne sont pour l’instant pas assujettis au régime des cotisations sociales des travailleurs non-salariés. On a donc bien deux catégories de loueur meublé professionnel : les assujettis et les non-assujettis.
Sébastien : Ce que tu es en train de nous dire, c’est que pour toutes les personnes qui vont basculer automatiquement, on a bien compris que sur la partie fiscale, c’est fait. Par contre sur l’impôt social, donc les cotisations sociales, à l’heure où on tourne cette vidéo c’est flou.
Dimitri : C’est flou. Oui, c’est flou parce qu’en réalité on se doute bien que là aussi il y a un caractère injuste. Pourquoi certains loueurs meublés professionnels paieraient 35 à 40 % de cotisations sociales calculées sur leurs bénéfices et que d’autres ne les paieraient pas ?
Sébastien : Ceux qui ne les paieraient pas étaient hier louer meublé non professionnel et ils ne les payaient pas.
Dimitri : Eh oui, mais ils sont désormais loueur meublé professionnel, et dans louer en meublé professionnel, il y a professionnel, donc on considère que c’est une activité réellement professionnelle et qu’on en retire des revenus qui doivent être soumis à des cotisations sociales. C’est bien ça le critère. J’en fais pour meilleur exemple également que depuis 2017, les gens qui font uniquement de la location courte durée, ou alors qui font de la location courte durée et qui réalisent là encore un chiffre d’affaires supérieur à 23000 € de revenus locatifs meublés annuels sont également soumis à des cotisations sociales.
Sébastien : C’est vrai !
Dimitri : Tout simplement parce que le législateur s’est dit que la location courte durée, ça ressemble fortement à une activité professionnelle. Les gens qui font ça le font d’une façon, ils mettent en place des process, parfois certains arrêtent de travailler uniquement pour faire ça. Donc là, il y a vraiment de l’argent à prendre, des cotisations sociales. Donc là encore si vous faites de la LCD, vous aurez une sorte de sous-ensembles LCD, revenus des locations courtes durées, au sens large du terme bien évidemment, donc vous aurez des cotisations sociales assises sur votre bénéfice. Si vous ne faites que du déficit, tout va bien puisque vous avez juste un petit forfait annuel. Ce n’est pas le sujet principal, mais c’est vraiment ce critère dès que c’est professionnel, on paie des cotisations sociales.
Sébastien : Du coup, on va assurer les gens qui étaient déjà inquiets de passer d’un statut pour aller ensuite payer des cotisations sociales, si aujourd’hui ils ne savent pas à quelle sauce ils vont être mangés.
Dimitri : J’ai envie de dire qu’il faut être prudent, c’est-à-dire qu’effectivement à un moment ou à un autre, forcément la sécu et/ou le fisc vont se rendre compte qu’il y a une réelle difficulté à ce niveau-là puisqu’on a des gens qui payent et d’autres qui ne payent pas et je pense qu’ils vont faire payer tous les loueurs meublés professionnels inscrits ou non au RCS. La loi, ça se modifie. Le code de la sécurité sociale, ça se modifie. Attention, la loi normalement n’a pas d’effet rétroactif. Ça, c’est un principe général de droit. On ne peut normalement pas remettre en cause vos droits antérieurement acquis. En revanche, les lois fiscales ont une particularité de pouvoir être dans une certaine mesure rétroactive. C’est toujours la même chose avec l’état. L’état vous dit « vous ne pouvez pas faire ça », mais il se réserve le droit de le faire lui-même parce que c’est l’état. Là c’est la même chose, ce qui explique que souvent en fin d’année, on vote une loi de finances et qu’on fait rétroagir au 1er janvier de l’année en cours certaines dispositions fiscales taxatives. Donc là à mon avis, fin 2020, on va avoir une petite modification qui va dire : « oh-la-la, on a un peu raté un truc », donc il est bien évident que tous les loueurs meublés professionnels sont assujettis à des cotisations sociales. Le bon sens voudrait que l’on provisionne avec l’aide de son expert-comptable de l’argent en vue d’un éventuel assujettissement massif de l’ensemble des loueurs meublés professionnels à des cotisations sociales.
Sébastien : Voudrait que ces cotisations sociales tu les calculs de la même manière que ce qui est fait que tu as rappelé à juste titre en location courte durée dès que tu passes 23000 € de chiffre d’affaires ou ce qui existe déjà pour les loueurs meublés professionnels qui eux sont inscrits au RCS. Je ne vois pas comment ça pourrait être ni l’un ni l’autre.
Dimitri : Là-dessus je n’ai pas d’opinion particulière. Je ne sais pas à quoi te répondre sur ce point.
Sébastien : Ce que je trouve quand même, intéressant, ce n’est pas le bon mot, mais extraordinaire, c’est que tout ça n’est pas anticipé. Je veux dire que quand tu fais une réforme, il faut absolument que tu regardes les effets de bord que ça peut avoir sur toutes les personnes concernées.
Dimitri : Mais tu as raison Sébastien, c’est le point majeur de la complexité législative française en réalité. À chaque fois qu’on touche à une disposition quelque part, ça va avoir des conséquences dans plein d’autres domaines. Et si vous regardez les articles du code général des impôts, très franchement, c’est à la limite de l’illisible. C’est une catastrophe. Je ne sais pas qui peut s’y retrouver. Il existe un autre adage sur lequel repose vraiment l’ensemble de la législation française : « nul n’est censé ignorer la loi ». Pourquoi ? Parce que si on donnait raison à celui qui justement ignore la loi, on lui donnerait l’avantage par rapport à celui qui a fait l’effort de se renseigner et de comprendre la loi. Ce sera une excuse : « je ne connais pas, je ne savais pas qu’il fallait faire ça, donc je ne suis pas sanctionné ». On s’aperçoit que ce serait tout de suite l’anarchie. Nul n’est censé ignorer la loi, mais en réalité du fait de l’inflation législative, c’est un principe qui est maintenant purement fictif. Moi-même, je suis totalement incapable de connaître tous les articles, ne serait-ce que du code général des impôts, alors qu’il y a plus de 60 codes différents en France.
Sébastien : Ce qui est sûr en tout cas, Dimitri, c’est qu’il y aura des cotisations sociales à payer pour les personnes qui basculent automatiquement aujourd’hui, on ne sait pas dire comment et combien. Toutes les personnes qui posent la question : comment calculer ses futures cotisations sociales – aujourd’hui, on ne sait pas répondre parce que l’état n’a pas encore apporté cette réponse.
Dimitri : L’état n’a pas encore apporté cette réponse, toute fois il y a une piste, à mon avis, elles seront calculées sur les mêmes bases que les anciens LMP inscrits au RCS. Pour ça, je peux vous montrer rapidement un petit tableau qui a été fait par un de mes confrères. Je vous montre à l’écran vite fait. Simplement, ça vous donne un petit peu une idée du type de cotisation et pourquoi on ne peut pas exactement calculer ? Parce qu’il y a des tranches différentes en fonction des seuils de revenus : on a de la maladie, maternité ; de la CSG, CRDS ; des allocations familiales ; des indemnités journalières ; de l’invalidité, décès ; de la retraite, je passe et des meilleurs. Comme il y a des seuils en fonction des types de cotisations et des seuils en fonction des revenus, on est incapable de vous donner des chiffres précis. Mais on peut dire globalement que ça va de 35 à 40 % calculé sur votre bénéfice. Ne prenez pas toutes vos jambes à votre cou, tant que vous êtes en déficit, évidemment, vous ne payez pas avec une particularité très importante. C’est quand vous êtes loueur meublé professionnel, votre déficit s’impute sur vos revenus d’activité professionnelle. Alors, il y a un retraitement avec les amortissements, car on ne peut pas imputer les amortissements sur le revenu professionnel. En revanche, ça a une conséquence très importante, c’est que si vous avez du déficit LMP, il peut très rapidement disparaître puisqu’on va l’imputer sur les revenus d’activité professionnelle. Attention à ça !
Sébastien : Tu peux la refaire s’il te plait ?
Dimitri : Je vous donne un exemple chiffré, c’est toujours ce qui est le plus parlant. Vous passez loueur meublé professionnel, vous achetez deux biens. Vous pouvez donc déduire directement la première année les frais de notaire, les commissions d’agence. Vous allez amortir les travaux sur plusieurs années, vous allez avoir toute votre charge et vous allez aussi amortir le bien immobilier. L’ensemble de tout ça génère un déficit loueur meublé professionnel, un déficit BIC puisque loueur meublé non professionnel et loueur meublé professionnel, ce sont les statuts auquel est attaché le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux, les fameux BIC.
Vous avez votre déficit BIC sous le statut loueur meublé professionnel. Que va-t-il se passer ? Ce déficit va s’imputer sur vos autres revenus du foyer fiscal. Si vous avez des revenus élevés, c’est susceptible de gommer totalement, d’absorber en quelque sorte, votre déficit LMP, sauf la partie amortissement qui elle ne peut pas générer du déficit imputable. Mais ça veut dire aussi que l’année suivante quand vous aurez digéré grâce à vos revenus du foyer fiscal une grosse partie de notre déficit, vous pourriez passer en bénéfices LMP et vous vous retrouvez assujettis plus vite que prévu à des cotisations sociales.
Sébastien : Ce n’est pas une bonne nouvelle.
Dimitri : Il faut le prendre en considération aussi et ne pas se dire que ce n’est pas grave, je vais avoir du gros déficit LMP parce que je fais beaucoup d’acquisition. Oui, mais si vous avez 40000 € de déficit LMP imputables et que vous avez 70000 € de revenus dans votre foyer fiscal, vos 40000 hors amortissement vont réduire pour l’année n vos revenus imposables à 30000, (70000 – 40000). Donc cette année-là, vous paierez moins d’impôts puisqu’évidemment ce sera imposé dans les tranches progressives de l’impôt sur le revenu. Vous allez gagner parce que vous allez payer moins d’impôts, mais l’année suivante vous aurez épongé la plus grosse partie de votre déficit de loueur meublé. Potentiellement si avec le reste des charges courantes et l’amortissement vous dégagez du bénéfice parce que vous ne faites que de la location courte durée et vous êtes super rentable grâce notamment aux formations Sébastien, du coup vous allez dégager du bénéfice qui lui sera assujetti à nos cotisations sociales.
Sébastien : D’accord ! Si je le dis comme ça, est-ce que j’ai raison, c’est-à-dire que pour calculer la base imposable, finalement, il n’y a pas uniquement les revenus issus de la location, mais il y a les revenus du foyer qui rentrent en considération.
Dimitri : Non ! Les revenus du foyer n’entrent pas en considération pour le calcul de ta base imposable loueur meublé professionnel. Dans ton avis d’imposition, tu auras tes revenus salaires classiques et tu auras bénéfices industriels et commerciaux provenant de location meublée professionnelle. Et là soit tu as un chiffre négatif à ce niveau-là, ça ne génère pas plus d’impôts sur ton avis d’imposition et à la fin de l’année. Soit tu as un chiffre positif, mais ce chiffre, ce sera ce qui restera après imputation des charges sociales. Je le dis autrement, tu réalises l’année n+1, 40000 € de bénéfice industriel et commercial en loueur meublé professionnel. Sur ces 40000, on va prendre pour la simplicité de la chose 40 % de charges sociales, donc 4 x 4 = 16, tu vas payer 16000 € de cotisations sociales, il va te restait 40 – 16 = 24000 € de revenus locatifs meublés professionnels qui vont venir s’ajouter sur ta feuille d’impôts, donc tu auras tes salaires plus dans une ligne BIC de location meublée professionnelle 24000 et ça va s’additionner pour le calcul de ton d’impôt sur le revenu.
Sébastien : Compris. Très bien. Du coup, Dimitri, il y a certaines personnes qui se demandent : moi, je n’ai pas envie de passer loueur meublé professionnel, quelle serait l’alternative ? Est-ce qu’il y a une alternative sans rien faire, auquel cas est-ce que l’alternative est de créer pourquoi pas une SCI ? Mais attention à ce moment-là, il faut que la SCI rachète le bien en question.
Dimitri : Quelles sont les stratégies d’évitement ? Il n’y en a pas 36. En réalité pour l’instant, on est quand même un petit peu coincé puisque ce n’est plus un passage volontaire. Quand ce n’est plus volontaire, on n’a plus de maîtrise sur le passage. La SCI peut être une voie. Moi, comme tu le sais, on a déjà fait des vidéos ensemble. La SCI, j’aime beaucoup, c’est pour moi une des meilleures façons d’acheter de l’immobilier, à condition bien sûr que dès le départ on se soit assuré que les objectifs correspondent à la mise en œuvre d’une stratégie d’acquisition via une ou plusieurs sociétés civiles immobilières. Lorsqu’on a déjà investi en nom propre, on va pouvoir éventuellement se dire : j’ai des biens rentables. Alors, il y en a qui vont tout simplement décider de faire moins de revenus locatifs meublés, donc ils vont revendre purement et simplement. Pour moi, c’est un petit peu la politique de la terre brûlée quand même. C’est dommage d’avoir fait plein de choses sympas, d’avoir mis en exploitation des biens, d’avoir fait des travaux de ce dernier pour avoir les prêts bancaires pour ensuite dire juste à cause des prélèvements sociaux et de la fiscalité, je vais devoir revendre. Je n’ai jamais été un grand partisan de ça.
En revanche, ils peuvent se dire aussi : c’est un bien très rentable, j’ai envie de le conserver et je vais me le revendre à moi-même, via une société civile immobilière constituée pour l’occasion. On ne va pas pouvoir le faire dans tous les cas, on ne va pas pouvoir le faire, notamment lorsque les revenus locatifs meublés sont la plus grosse part importante des revenus du foyer fiscal et qu’on en a besoin pour vivre. Parce qu’évidemment, on va avoir d’autres problématiques en société civile immobilière, étant rappelé que là nous sommes dans le cadre des locations meublées et que par conséquent, si on loge ça dans une SCI, elle sera forcément à l’IS, impôt sur les sociétés. Rappelez-vous que l’une des particularités de la SCI à l’IS, c’est de ne pas pouvoir distribuer de dividendes tant qu’elle dégage du déficit fiscal. Ça veut dire que vous n’allez pas pouvoir percevoir directement les revenus, comme vous le faisiez, si vous étiez en nom propre – premier écueil. Deuxième écueil, c’est que si le bien n’est pas totalement remboursé, vous n’allez pas pouvoir apporter purement et simplement à la SCI le bien. C’est un processus cette fois-ci de revente, donc il faut repayer les droits de mutation et il faut de nouveau obtenir un prêt cette fois-ci au nom de la SCI. Ce qui n’est pas forcément toujours facile. Donc oui, c’est une possibilité, mais attention il y a des conséquences fiscales et financières qui sont importantes et qu’encore une fois, il va falloir nettement anticiper. Après moi, je suis comme toi, j’aime bien panacher, c’est-à-dire à la fois avoir du nom propre et avoir également des biens détenus en société. Ça permet d’avoir une petite base de revenus qu’on perçoit directement et d’adapter sa stratégie parfois de façon un petit peu contrainte pour éviter que ce soit la bérézina, évidemment au niveau des prélèvements.
Sébastien : Alors, j’ai envie quand même de dire parce que dans toute réforme, ce n’est pas tout noir ou tout blanc, preuve en est, il y a des gens qui avant cette réforme ont fait le choix de s’inscrit au RCS pour passer loueur en meublé professionnel. Dans quels cas ça peut être intéressant ? Parce que je suis persuadé qu’il y a des cas dans lesquels ça reste intéressant.
Dimitri : Alors, historiquement, même les impôts lorsqu’ils avaient imposé la condition d’inscription RCS voulaient éviter que trop de personnes passent LMP en se disant que c’était quand même un statut fiscal par certains côtés qui pouvait être intéressant. Ça vise quand même, il faut bien le dire, les plus gros acquéreurs immobiliers. Pourquoi ? Parce que d’une part, on a déjà vu tout à l’heure que les déficits dégagés sous le statut de loueur meublé professionnel sont en partie imputables pour une certaine composante d’entre eux sur les revenus du foyer fiscal. Ça veut dire que si vous dégagez du gros déficit loueur meublé professionnel parce que vous faites de grosses acquisitions chères avec beaucoup de travaux, vous allez pouvoir, si vous êtes fortement imposé dans une tranche à 40 ou 45 %, largement défiscaliser peut-être pendant plusieurs années vos revenus du foyer fiscal. Ça fait baisser l’impôt, donc il y a des gens qui sont à la fois très imposés et qui sont de gros investisseurs et pour eux c’est très intéressant.
Quand on n’a pas de problème pour financer des acquisitions, on peut tout simplement avoir une stratégie qui dure pendant très longtemps parce que si on est capable sans arrêt de racheter, il n’y a pas de problème, on va tout le temps générer du déficit. Et, il y a des gens qui sont capables, ils ont des réserves financières, ou alors ils ont des accords de banques parce que se sont d’excellents clients et il y a encore des gens qui gagnent beaucoup d’argent qui ont beaucoup de patrimoines et c’est tant mieux. Dans ce cadre-là, pour ça, ça va être intéressant.
Sébastien : Dans le cas des personnes qui avaient le statut du loueur meublé non professionnel et qui ont enchaîné, qui ont enchaîné, qui ont enchaîné les acquisitions ???
Dimitri : Quand c’était comme ça, ils le faisaient aussi souvent parce que l’immobilier pour une certaine catégorie d’investisseurs est un moyen de devenir libre financièrement. Ce qui veut dire en général qu’ils n’ont pas des revenus à plusieurs centaines de milliers d’euros par an à titre professionnel. Ça, il faut quand même le reconnaître. Ils enchaînaient justement pour pouvoir devenir libres financièrement. Et là, ils se retrouvent un peu coincés. Leur projet tombait un petit peu à l’eau et ils se disaient : je vais investir massivement dans l’immobilier et je vais arrêter de travailler. Oui, mais là tu arrêtes de travailler, tu es loueur meublé professionnel. Alors, tout n’est pas noir puisque qui dit cotisation, dit aussi droit. Ça veut dire que vous bénéficiez d’une couverture sociale, vous bénéficiez d’allocation familiale, vous bénéficiez de cotisation d’une retraite éventuellement. Tout ça, ce sont des droits que vous acquérez grâce à vos cotisations. Ça peut intéresser certaines personnes. Ça va aussi avantageusement remplacer pour ceux qui n’auraient plus que des revenus locatifs et plus du tout de revenus professionnels par ailleurs, soit dépendant, soit salarié, peu importe. Ça va remplacer la taxe Puma qui est un autre type de taxe qui est destinée à taxer, qui est destinée à fournir une couverture sociale. Ça, c’est le motif mis en avant. Mais moyennant une taxation pour ceux qui n’ont plus que des revenus locatifs ou plus généralement des revenus du patrimoine et qui n’ont plus d’activité professionnelle. Comme on va payer les cotisations sociales LMP ? On ne paiera pas cette taxe Puma. Mais d’un côté où qu’on se tourne, en réalité, il y a de la taxe.
Autre avantage pour certains loueurs meublés professionnels, c’est ceux qui sont potentiellement assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière. Puisque lorsque vous êtes loueur meublé professionnel et que vous avez plus d’un million trois de patrimoines immobiliers nets, vous êtes susceptible d’être assujetti à l’IFI. L’IMPÔT sur la Fortune immobilière a remplacé l’ancien impôt sur la fortune ISF. Dans cette hypothèse, si vous êtes loueur meublé professionnel et que vous réalisez du bénéfice, j’insiste sur ce point, vous allez pour les biens qui sont inscrits dans votre bilan d’exploitation de loueur meublée professionnelle, vous allez échapper à la taxation à l’IFI. En revanche, si vous êtes loueur meublé professionnel et que vous dégagez du déficit et que votre patrimoine est supérieur à un million trois (alors, il y a des mécanismes d’abattement, je fais simple, ce n’est pas l’objet de parler de l’IFI aujourd’hui), mais si vous êtes en déficit, là du coup vous n’êtes pas exonéré d’IFI, donc soit vous payez des cotisations sociales parce que vous êtes en bénéfice, du coup vous êtes exonéré d’IFI, soit autre possibilité, vous êtes des déficitaires, mais vous n’êtes pas exonéré d’IFI. Il y a quelques avantages quand même.
Alors, je sais que j’en ai déjà parlé avec un expert-comptable, il y en a qui se disent pour les indépendants qu’ils sont assujettis au régime des travailleurs non-salariés. S’ils font du déficit LMP, ils vont pouvoir reporter le déficit sur leurs activités de travailleurs non-salariés et ça va faire baisser non seulement leurs impôts, mais leurs cotisations sociales. Tout ça nécessite des calculs. C’est vrai dans une certaine mesure. Je ne suis pas un grand fan des mécanismes compliqués, en réalité j’ai coutume de dire que si vous voulez investir dans l’immobilier, faites simple. Voilà pour dire pourquoi certaines personnes peuvent trouver un avantage à passer louer meublé professionnel effectivement. Après tout, si vous êtes un gros investisseur, vous pouvez aussi vous dire : je paie mes 35 à 40, ensuite je suis imposé dans mon IR. Fin de l’histoire, il me restera toujours de quoi vivre.
Sébastien : Tout à fait ! Ce que je dis souvent, c’est que pour les personnes qui sont salariés ou quelle que soit l’activité, d’ailleurs on se lève tous les matins pour payer de l’impôt, je ne connais personne qui dis : moi, je n’ai pas envie de payer d’impôts, donc c’est fini je reste au lit jusqu’à la fin des temps. Non l’impôt, il est là. Maintenant la première qualité que doit avoir un investisseur ou un entrepreneur et tu sais que j’aime bien dire que l’investisseur immobilier, il est avant tout un entrepreneur, c’est l’adaptabilité. Par contre, ce qui est certain aussi, c’est qu’on ne peut pas faire les choses soi-même. Je ne sais pas planter un clou, c’est pour ça que je fais appel à des artisans. Je ne sais pas pondre un bilan comptable, c’est pour ça que je fais appel à un expert-comptable. Et l’immobilier, comme toutes activités entrepreneuriales, ça reste un travail d’équipe. Ce que j’ai envie de dire aux personnes pour conclure cette interview c’est : n’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels pour mener à bien vos projets immobiliers. Est-ce que, Dimitri, tu vois autre chose à rajouter par rapport à tout ce qu’on a déjà dit ?
Dimitri : Je pense qu’on a déjà quand même pas mal balayé pour la problématique globale. Ensuite, il va certainement y avoir des questions un petit peu ponctuelles. Je pense qu’on peut maintenant passer aux questions.
Sébastien : En tout cas, je te remercie vraiment, Dimitri, d’avoir accepté cette interview. Pour les gens qui seraient intéressés par tes services pour monter des sociétés, pour trouver du conseil, vous retrouvez les coordonnées de Dimitri dans la description juste en dessous de cette vidéo. Il y a sa page Facebook, il y a son site internet et il y a également sa chaîne YouTube parce que Dimitri, tu as une chaîne YouTube sur laquelle tu communiques sur les sujets chauds d’actualité. N’hésitez surtout pas à prendre contact avec Dimitri à ce sujet.
Ce que je propose maintenant qu’on a balayé en long, en large et en travers ce sujet, c’est qu’on regarde les questions qu’ont les gens qui se sont connectés aujourd’hui. Alors, je vais balayer les questions et j’ai vu les commentaires défilés pendant qu’on était en train de (…) Il y a Christopher qui ne dit : « rien que la vidéo vaut plus que tous nos loyers réunis. Merci Dimitri ! »
Dimitri : Merci !
Sébastien : Nicolas nous dit : « je pense qu’il y a beaucoup de SCI qui vont se créer ».
Dimitri : Oui, c’est possible. En tout cas, c’est une tendance puisque c’est un des moyens d’échapper à ces problématiques. Encore une fois, attention, ne faites pas passer la fiscalité avant les autres considérations. D’abord, objectif stratégie immobilière rentable et on couple ça avec la fiscalité. Si on inverse et qu’on se focalise trop sur la fiscalité, à tous les coups, on va commettre des erreurs.
Sébastien : Il y a un sujet qu’on n’a pas abordé, c’est la question de la plus-value, Dimitri ??? bien immobilier.
Dimitri : La question de la plus-value, j’ai vu défiler également quelques commentaires, la question de la plus-value sur le loueur meublé professionnel est importante. Il y a un régime fiscal qui découle, c’est l’article (je ne le connais pas par cœur, donc je vous prie de m’excuser pour ce petit recouvre à ma documentation), mais il y a un article qui est l’article 151 septies du code général des impôts. Alors ensuite, il y a 151 septies premièrement petit A… C’est un peu l’enfer ces articles, mais en substance. On peut bénéficier d’une exonération de plus-value dans certaines conditions lorsqu’on revend un bien inscrit à l’actif du loueur meublé professionnel. Attention, première chose, c’est qu’il faut 5 ans d’exercice en loueur meublé professionnel. Ce n’est pas 5 ans à compter de la date d’acquisition, c’est 5 ans d’exercice de l’activité loueur meublé professionnel.
Ensuite, il faut également faire attention que le bénéfice de l’exonération est conditionné à des seuils de revenus locatifs meublés. Moins de 90000, normalement, on a une exonération totale. Ces 90000 sont calculés sur la moyenne des deux derniers exercices du loueur meublé professionnel. Donc, ce n’est pas simple. Et ensuite de 90000 à 126000 de mémoire, on a une exonération partielle. Ce n’est pas forcément évident et en plus l’administration fiscale est venue admettre assez récemment dans sa doctrine une autre forme d’exonération. C’est-à-dire un abattement pour durer de détention au bout, je crois, de la cinquième année. On a donc des mécanismes de calcul des plus-values qui sont relativement complexes. Dans certains cas, on va pouvoir avoir des mécanismes d’exonération qui semblent plus favorables. En revanche quand on n’est pas dans ces mécanismes d’exonération, il va falloir faire des calculs assez complexes entre la plus-value court terme, c’est-à-dire la plus-value qui sera toujours court terme pour la part de l’amortissement réalisé sur le bien et les plus-values long terme. Donc le mécanisme de calcul des plus-values professionnelles est relativement complexe et sans entrer longuement dans les détails, on peut faire une comparaison avec celui du mécanisme des plus-values des particuliers puisque là, ce sont des plus-values professionnelles, qui pour les particuliers est relativement simples. De 1 à 5 ans, on ne paie plus l’impôt sur la plus-value qui actuellement est de 36.2 %. De 6 ans à 30 ans, ces 36.2 % décroîtront progressivement pour arriver à 0 au bout de 30 ans. On a donc deux types de plus-value qui sont totalement différents et il faut là encore une fois anticiper si vous souhaitez revendre des biens, notamment pour ceux qui se diraient : je veux rester sous les seuils et en LMNP. Faites attention à ce qu’il ne soit pas trop tard et que vous ne vous retrouviez pas en situation de revendre des biens sous le statut LMP justement pour pouvoir redescendre en LMNP. Parce que là on se retrouve avec des calculs complexes qui ne sont pas forcément avantageux pour l’investisseur.
Vous voyez que la question des plus-values professionnelles n’est pas une question simple. Je vous ai juste donné les grands principes. Pour ça, encore une fois, faites-vous accompagner par un professionnel. Moi-même, je ne calcule pas, je vais voir mon expert-comptable pour ça.
Sébastien : Sans parler du fait que sur du particulier c’est la valeur réelle de l’appartement qui est considéré ou du bien immobilier. Sur du pro, c’est la valeur comptable.
Dimitri : Tout à fait ! D’où la notion de plus-value court terme et de plus-value long terme. Je vois qu’il y a des questions sur les fonctionnaires, Sébastien.
Sébastien : J’étais remonté sur une question, vas-y, reprends la question.
Dimitri : Non ! Simplement pour ne pas l’oublier parce que c’est une question récurrente.
Sébastien : Réponds-y.
Dimitri : Ça marche. Effectivement, l’une des problématiques pour les fonctionnaires est l’incompatibilité de certaines catégories de fonctionnaires avec le statut de loueur meublé professionnel. D’ailleurs si je ne me trompe pas, c’est un fonctionnaire qui est à l’origine de la décision du Conseil constitutionnel, car son statut lui interdisait de s’inscrire aux RCS. J’ai tendance à penser que dès lorsqu’il a eu gain de cause là-dessus, maintenant pour la plupart des fonctionnaires, de toute façon quand bien même ils seraient encore inscrits dans la loi qu’ils ne peuvent pas être loueur meublé professionnel, ce n’est plus eux qui le décident. À la limite, on se retrouve dans une situation un petit peu absurde. Je vous donne également mon propre exemple, je l’ai vérifié récemment : en tant qu’avocat, je ne peux pas être loueur meublé professionnel. Pourtant en fonction de mes locations meublées et de mes revenus, il n’est pas impossible que j’y passe automatiquement.
Sébastien : Quel sont les différences, entre toi, un fonctionnaire et une personne qui est salariée par exemple, qui elle réunirait toutes les conditions pour passer loueur meublé professionnel.
Dimitri : C’est une différence tenant tout simplement au statut. Pour les fonctionnaires, ça va être gravé dans le marbre : un fonctionnaire ne peut pas en substance être loueur meublé professionnel, car il doit l’intégralité de son temps professionnel à sa fonction publique. On ne peut pas avoir une fonction publique et être commerçant en même temps. Un fonctionnaire ne peut pas être commerçant. De la même façon, un fonctionnaire ne peut pas être un professionnel dans un autre domaine. C’est la même chose pour moi, étant profession libérale, mon statut est incompatible avec le statut de commerçant ou de professionnel de l’immobilier. Ce sont des cas particuliers, c’est pareil pour les médecins, c’est pareil pour d’autres professions, où on a considéré qu’on devait avoir une totalité de l’exercice professionnel dévolu à notre sphère professionnelle : fonctionnaire, médecin, avocat… Pour un salarié, il faut faire attention dans son contrat de travail, on pourrait aussi avoir une clause qui stipule qu’il n’a absolument pas le droit d’être dirigeant et que l’ensemble de son temps doit être affecté à son activité de salarié au terme de son contrat de travail.
Je ne suis pas avocat en droit du travail, je sais que ça existe, je ne sais pas dans quelles proportions c’est parfaitement légal ou pas. Une clause pourrait être abusive si vraiment on a trop chargé la mule dans le contrat de travail. Mais je sais qu’il y a certains contrats de travail qui vont rendre incompatible l’exercice de gérant d’une société avec la fonction salariée. C’est la même chose pour l’activité de loueur meublé professionnel. En revanche, je rassure les fonctionnaires, ce n’est pas parce qu’ils remplissent deux conditions de seuil que leur hiérarchie pourra leur dire quoi que ce soit ou leur faire quelques reproches que ce soit. En effet, la décision n’est plus la leur. Dès lors qu’ils n’ont plus la maîtrise, il n’y aura à mon sens absolument aucune conséquence, qu’il n’ait pas de souci là-dessus. Il est si facilement démontrable que si après tout ils passent sous le statut loueur meublé professionnel, ce n’est pas de leur fait et qu’il appartient au législateur d’adapter tout ça.
Sébastien : Ça pourrait être quoi ? Ça pourrait être ces personnes-là resteraient loueur meublé non professionnel ?
Dimitri : Non, ils seront loueur meublé professionnel avec quelque chose de bancal, c’est-à-dire un statut qui leur est interdit, mais en pratique, aucune conséquence. Ils paieront des cotisations sociales si ensuite c’est réformé sur l’article de la sécurité sociale. Pour l’instant, ils n’en paieront pas, ils auront juste le statut de loueur meublé professionnel.
Sébastien : On est dans la troisième catégorie de loueur meublé professionnel.
Dimitri : En quelque sorte. Ce sont des gens qui ne peuvent l’être, mais qui sont ???
Sébastien : On va prendre une dernière question, celle-là, je pense que tu peux y répondre sans souci. Quelles stratégies pour éviter l’impôt à la sortie d’une SCI à l’IS ? C’est Jérémie qui nous a posé cette question tout à l’heure.
Dimitri : La meilleure stratégie pour éviter l’impôt, ce n’est pas revendre. En réalité, j’aime bien cette réponse. Parce que si vous vous retrouvez en situation de revendre des biens qui sont dans une SCI à l’IS, en réalité il y a trois possibilités. Soit c’est ce que j’appelle quelque chose d’imprévisible, vous êtes devant un cas de force majeure et vous devez revendre alors vous n’aviez pas prévu de revendre. Et là, votre SCI va quitter l’IS et si vous décidez de récupérer l’argent, vous passerez par la case prélèvement forfaitaire unique.
Deuxième possibilité, vous aviez bien calibré l’investissement et vous revendez rapidement, c’est-à-dire que vous revendez peut-être au bout de 2 ou 3 ans. Et là, vous avez très peu amorti le bien, mais en réalité, la plus-value ne sera pas très importante puisque le bien ne sera plus amorti. Si en plus vous laissez l’argent provenant de la revente dans la SCI, vous pouvez vous retrouver potentiellement en situation de payer moins que si vous aviez revendu au bout 2 ans en nom propre puisqu’en nom propre c’était 36.2 %, tandis qu’en SCI à l’IS, il va être 15 à 28 %. C’est la deuxième possibilité.
Troisième possibilité, tout simplement vous décidez de ne pas revendre, mais de transmettre à vos enfants par exemple. Dans ce cas-là, la question de l’imposition SCI à l’IS ne se pose plus puisqu’on déplace le débat sur un autre terrain, à savoir celui de la transmission avec ici encore des mécanismes qui vont vous permettre de faire largement baisser l’imposition.
Celui que j’aime bien, je le dis un petit peu pour apporter toujours une petite touche sympa dans nos interviews, actuellement c’est que j’ai découvert un petit peu par hasard que depuis 2014, il y a un règlement de l’Union européenne qui prévoit que la loi de la succession est régie par le lieu de résidence fiscale du défunt. Sachez que dans l’Union européenne, chez nous à partir d’un million huit, si vous voulez vraiment investir notamment pour vos enfants, au-dessus d’un million huit, sachez que ce que vous allez transmettre est taxé à 45 %. Quand on vous aura déjà massacré à l’acquisition, frais de notaire, massacré sur les loyers, on vous aura aussi massacré potentiellement sur les charges sociales, on vous aura peut-être imposé à la revente et en plus ce qui vous reste à la fin, ré-taxation à 45 %. Tandis que si vous allez sous des cieux plus ensoleillés, comme le Portugal actuellement, les droits de succession, c’est 0 %. Donc encore une bonne idée de prendre sa retraite au Portugal. Alors évidemment, il ne faut pas pousser à l’extrême. Je ne dis pas qu’il faut aller mourir dans un pays à faible fiscalité, ce n’est pas le sujet. Mais sachez néanmoins que oui, c’est aussi ça l’Union européenne, il y a des possibilités qui existent d’amoindrir la note fiscale. En termes de transmission, il va falloir s’interroger à long terme. J’aime bien parce que l’idée de prendre ma retraite au soleil, finalement de pouvoir laisser un maximum de patrimoine à mes enfants est quelque chose qui me plaît pas mal.
Sébastien : C’est pour ça qu’on le fait, en tout cas tu sais très bien, je fais ça aussi pour les enfants et je rebondis aussi sue ce que tu viens de dire, d’où l’intérêt de se faire accompagner parce que ce que tu viens d’évoquer, il y a qu’un professionnel qui peut nous aider à mettre tout ça en route.
Dimitri, je voulais vraiment te remercier pour avoir passé cette heure avec nous. Pour toutes les personnes qui sont connectées, n’hésitez pas à liker cette vidéo, s’il vous plaît pour remercier le travail de Dimitri et toutes les questions auxquelles ??? aujourd’hui. N’hésitez surtout pas à liker cette vidéo. Abonnez-vous également à la chaîne pour être tenu informé de la sortie de toutes mes nouvelles vidéos. N’oubliez pas à appuyer sur la petite cloche. Si vous avez apprécié la qualité des réponses de Dimitri, vous avez tous les liens dans la description de cette vidéo pour pouvoir le contacter. J’imagine que ce sera un grand plaisir de vous aider.
Dimitri : Tout à fait ! Encore une fois, je te remercie également de m’avoir accueilli sur ta chaîne pour ce live, un petit peu particulier. C’est la première fois qu’on ne le fait pas en face à face puisqu’on aime bien se rencontrer. Là, ce sont des circonstances un petit peu particulières, donc on voit que ça fonctionne parfaitement. C’est toujours un plaisir d’échanger avec toi, de pouvoir répondre aux questions de nombreux investisseurs. Un petit clin d’œil à Marylène quand même puisqu’elle participe quasiment à tous tes lives que tu fais en ce moment et je vois qu’elle a mis : « si je repars au Canada, je ne vais pas payer d’impôts dans ma province ». C’est un clin d’œil. Non, Marylène, ce que j’ai dit c’est que c’est valable pour l’Union européenne, pour l’instant le Canada n’a pas encore demandé son adhésion à l’Union européenne. Ce qui à mon avis est très bien pour le Canada. Non, ça ne fonctionne pas a priori à ce niveau-là. En revanche pour tous les membres actuels de l’Union européenne, je maintiens ce que j’ai dit, c’est-à-dire que depuis le règlement de l’Union européenne de 2014, c’est le lieu de la dernière résidence fiscale du défunt, donc le pays qui est retenu pour l’application des règles successorales.
Je vois aussi qu’il y a d’autres questions, on parlera avec Sébastien, on pourra peut-être refaire une vidéo plus spécifiquement sur d’autres sujets à ta convenance. On va profiter de ces quelques jours ou semaines, on ne sait pas, éventuellement pour caler quelque chose si tu le souhaites.
Sébastien : Ce que je propose aux gens, en plus de liker la vidéo, je le dis c’est très important, mettez-nous dans les commentaires, dans la description, les sujets que vous souhaiterez qu’on aborde avec Dimitri au cours d’une prochaine interview. Je ne peux pas faire mieux.
Dimitri : Avec plaisir !
Sébastien : Merci beaucoup d’avoir suivi ce live. Merci encore une fois Dimitri d’être passé chez moi. Je vous souhaite à tous une très belle fin de journée. On se dit à très bientôt. Dimitri, également, à très bientôt. Tchao !
Dimitri : À bientôt ! Bye !
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