Faire de la location courte durée dans les communes de plus de 200000 habitants

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Dans cette vidéo, je réponds à Damien qui se demande comment il est possible de faire de la location courte durée ou de la location saisonnière dans les communes de plus de 200000 habitants ou en zone tendue en raison des démarches administratives et de la surface de compensation.

Si votre commune applique la surface de compensation, indiquez le dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Bonjour à tous ! Ici Sébastien, spécialiste de la location courte durée et auteur du blog louer-en-courte-duree.fr

Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer comment il est possible de faire de la location courte durée dans des villes de plus de 200000 habitants. Et pour cela, je vais m’appuyer sur un e-mail que j’ai reçu, il y a quelques jours ; et cet e-mail, il provient de Damien.

Allez, je vais vous expliquer tout ça dans cette vidéo et ça se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

Alors, avant que je vous explique comment il est possible de faire de la location courte durée dans des villes de plus de 200000 habitants ou dans des villes de plus de 50000 habitants en zone tendue parce que vous allez voir que la réglementation finalement pour ces deux typologies de ville, c’est exactement la même, je vous invite à télécharger les deux e-books que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ».

Et puis, je vous offre également une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée, formation dans laquelle je vous explique tous les impôts auxquels est assujettie la location courte durée ; je vous parle de prélèvements sociaux, de RSI, de TVA, de taxes d’habitation…Et puis, je vous explique surtout comment il est possible de minimiser l’impôt lorsqu’on fait de la location courte durée. Et je vous explique également comment il est possible de ne pas payer d’impôts lorsqu’on fait de la location courte durée, et bien entendu de manière tout à fait légal en choisissant le bon régime.

Alors, pour accéder à l’ensemble de ces éléments, c’est-à-dire aux deux e-books et à cette formation offerte sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel dans la location courte durée, c’est très simple : vous cliquez sur le « i » qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo.

Alors, c’est vrai qu’on entend beaucoup dans les médias, dans la presse, à la télé, que la réglementation de la location courte durée est en train de changer, que cette réglementation, elle devient draconienne sur les villes de plus de 200000 habitants ou les villes de plus de 50000 habitants qui se situent en zone tendue, notamment à propos de la surface de compensation, et visiblement, c’est quelque chose qui inquiète Damien ou qui a interpellé Damien. Donc, ce que je vais faire avant de vous expliquer ça, c’est vous lire le message que m’a envoyé dernièrement Damien.

Donc, voilà ce que nous dit Damien :

« Bonjour Sébastien, je te suis depuis un an et demi maintenant. Je suis toujours surpris de voir sur les vidéos de ton blog que les gens ont plusieurs appartements dédiés à ce type de location – donc de la location courte durée – d’autant plus qu’il ne s’agit pas de résidence principale ni de baux commerciaux. Et la plupart de ces personnes vivent dans des villes de plus de 200000 habitants ou des communes de plus de 50000 habitants localisées dans des zones tendues, littorales, ou des villes touristiques… comme Toulouse dans ton cas, ou sur la côte méditerranéenne par exemple, où la loi impose un enregistrement et un accord de la mairie où se trouve le bien. »

Alors, Damien continue :

« La mairie ne donne jamais cet accord sauf cas de compensation en achetant de la surface commerciale. Et comme tu l’as expliqué dans l’une de tes vidéos, dans ce cas, cela ne vaut pas le coup. »

Je confirme, mais je vais vous en dire plus dans la suite de cette vidéo.

« Alors, en toute légalité, comment peut-on faire du Airbnb quand il s’agit d’un logement dédié à cela, pas de la résidence principale, et que le bien se situe dans une zone de plus de 200000 habitants ou de 50000 habitants en zone tendue. J’espère que tu comprendras ma question car moi j’essaie, mais l’accord de la mairie est impossible. »

Donc, Damien, je te confirme, j’ai bien compris ta question, j’ai bien compris ta problématique et je vais y répondre. Alors, je vais surtout y répondre de deux manières. Ou en tout cas, je vais proposer deux arguments dans ma réponse parce qu’il y a deux choses essentielles dans ton mail.

La première de ces choses essentielles, c’est la surface de compensation dans les villes qui font plus de 200000 habitants ou les villes de plus de 50000 habitants qui se trouvent en zone tendue.

Et le deuxième point très important de ton email, de ton message, c’est que la loi impose un enregistrement.

Alors, volontairement, je vais commencer par ce deuxième cas, le fait que la loi impose un enregistrement. Ca, ça va être vite plié parce que la loi, elle impose un enregistrement, pas depuis qu’on parle de surface de compensation, pas depuis un an, pas depuis un an et demi, pas depuis 5 ans, la loi, elle impose cet enregistrement, cette déclaration depuis la nuit des temps, depuis que la location courte durée existe. Et ça, je vous le dis tout au long de toutes les vidéos que je publie sur cette chaîne YouTube, il a toujours été obligatoire de se déclarer lorsqu’on fait de la location courte durée. Donc, je ferme la parenthèse que j’avais ouverte pour cette partie de ton message.

Maintenant, j’en viens à la réglementation dans les villes de plus de 200000 habitants ou les villes de plus de 50000 habitants en zone tendue.

C’est vrai que la loi stipule qu’une surface de compensation peut être demandée. Alors, je précise bien le « peut » parce que chaque commune est libre ou non, en tout cas à l’heure où je tourne cette vidéo, d’appliquer ou non cette surface de compensation. Alors, si vous regardez cette vidéo et que vous ne connaissez pas la surface de compensation, je vais vous expliquer de quoi il s’agit.

En fait, dans les villes en zone tendue ou dans les villes de plus de 200000 habitants, les mairies considèrent, ou en tout cas certaines mairies considèrent, que les logements qui vont être dédiés à la location courte durée sont des logements qui viennent assécher le parc immobilier dédié à l’habitation principale.

Et quelle est la contrepartie de ça ? Bah, dans ces communes, on considère qu’à partir du moment où vous souhaitez, par exemple, exploiter un appartement de 30 m² en location courte durée, vous allez empêcher 30 m² dans cette ville d’être de la résidence principale, donc la commune vous oblige à retrouver ces 30 m² pour faire de la résidence principale. Et donc, comment est-ce qu’on fait pour recréer 30 m² de résidence principale ? Eh bien, on achète des bureaux ou de la surface commerciale à hauteur de 30 m².

Mais ce qui est important de souligner, Damien, c’est ce que j’ai dit certainement dans d’autres vidéos mais je le redis, c’est que cette surface de compensation, toutes les villes ne l’appliquent pas, et leur application est laissée à la liberté de la commune.

Voilà comment, dans des villes comme Toulouse ou comme Marseille ou d’autres villes de plus de 200000 habitants, il est possible de multiplier les investissements immobiliers pour faire de la location courte durée.

Alors, la ville la plus connue qui impose cette surface de compensation, c’est Paris. Je sais également que cette surface de compensation, on la demande à Versailles, et j’ai lu récemment un article à propos de cette surface de compensation sur la commune de Lyon qui l’impose au-delà, ou qui va l’imposer, ça va être décidé dans les prochains jours, au-delà de la surface de 60 m².

C’est-à-dire que dans la ville de Lyon, par exemple, en tout cas avec l’article tel que je l’ai lu aujourd’hui, si cette surface de compensation est appliquée au-delà de 60 m², ça veut dire que tu peux acheter des surfaces qui font moins de 60 m², ou tu pourras acheter des surfaces qui font moins de 60 m², pour y faire de la location courte durée.

Alors, je mets « tu pourras » parce que, encore une fois, fais très attention à la réglementation, alors là, je parle en l’occurrence de Lyon, mais dans la ville dans laquelle tu vas souhaiter faire de la location courte durée.

Mais voilà, encore une fois, toutes les communes n’imposent pas cette surface de compensation.

Alors, c’est vrai que dans une vidéo précédente, j’avais dit que ce n’était pas forcément intéressant d’investir dans des villes pour faire de la location courte durée où la commune impose cette surface de compensation, je vais revenir sur ce que j’ai dit à ce propos.

En fait, j’avais dit dans une vidéo précédente, ou même peut-être plusieurs vidéos précédentes, que, pour reprendre mon exemple de 30 m² à exploiter en location courte durée, auquel cas il fallait racheter 30 m² de surface commerciale pour les transformer en habitation principale, donc ce qui revient à acheter 60 m² pour exploiter 30 m² en location courte durée.

Effectivement, de cette manière-là, le projet peut paraître assez cher. Encore une fois, acheter 60 m² pour exploiter 30 m² en location courte durée.

Maintenant, on peut voir également le problème d’une autre manière. Imaginons que vous souhaitez faire de la location courte durée dans 30 m² dans une ville qui impose la surface de compensation, auquel cas, il va falloir trouver 30 m² pour les transformer en habitation principale. Donc, admettons que vous allez, par exemple, transformer 30 m² de bureau en habitation principale.

Mais ça, ça peut être un bon plan également, parce que à partir du moment où vous allez acheter des bureaux, la surface au mètre carré sera beaucoup plus faible que de la surface habitable. Donc, si vous avez le budget pour si vous avez la capacité d’emprunt pour, vous pouvez très bien acheter vos premiers 30 m² pour faire de la location courte durée, et puis les 30 autres m² que la commune va vous imposer, vous allez pouvoir les acheter à coût réduit puisque ça va être de la surface commerciale ou des bureaux pour les exploiter en location normale à l’année.

Donc, une bonne raison peut-être pour faire une excellente affaire immobilière, acheter en dessous du prix du marché et avoir un cashflow très largement positif et avoir une très très bonne rentabilité en location normale puisqu’il s’agira de la surface compensée.

Donc voilà, je modère mes propos, je les modifie par rapport à ce que j’ai pu dire dans des vidéos précédentes, ce n’est pas forcément quelque chose de négatif. Si vous avez la possibilité d’acheter cette surface doublée, c’est peut-être également l’occasion de réaliser une seconde bonne affaire immobilière.

Alors, maintenant, c’est vrai que cette surface de compensation, on la demande dans des villes de plus de 200000 habitants ou en zone tendue, c’est-à-dire des villes où le prix du mètre carré va être assez élevé, donc voilà, j’ai cité Paris, Lyon, ou encore Versailles dans cette vidéo.

De mon point de vue, aujourd’hui, ce n’est pas forcément des villes où j’irai investir, parce que dans ces villes-là, on va plutôt être sur de l’immobilier patrimonial, là où on va avoir un prix du mètre carré assez élevé, moi je suis plutôt maintenant dans une optique de rentabilité. Donc, plutôt me concentrer sur des villes où on va avoir un prix du mètre carré beaucoup plus faible, mais on va pouvoir aller chercher de la meilleure rentabilité, voilà.

En tout cas, ça, c’est un autre débat, je te l’accorde Damien, mais j’espère avoir répondu à ta question et j’espère que tu auras compris pourquoi il est possible de faire de la location courte durée dans des villes de plus de 200000 habitants ou des villes de plus de 50000 habitants en zone tendue. Pourquoi ? Je répète une nouvelle fois, ce sera peut-être la conclusion de cette vidéo, tout simplement parce que cette surface de compensation, toutes les villes et toutes les communes ne l’appliquent pas. Voilà.

J’espère que cette vidéo vous aura été utile. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager avec des personnes qui s’interrogent sur la location courte durée, qui s’interroge sur la surface de compensation, qui sont encore frileuses par rapport à ce mode d’exploitation.

Et puis, si vous souhaitez en savoir plus sur la location courte durée et sur l’immobilier au sens large, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-dure.fr ; et puis, n’hésitez pas non plus à vous abonner à cette chaîne YouTube en activant la cloche de manière à être tenus informés de la publication de toutes mes nouvelles vidéos

Allez, je vous quitte ici pour aujourd’hui. Et puis, comme d’habitude, on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

Je vous dis à très très bientôt ! Ciao !


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6 commentaires

  1. Une vidéo intéressante pour commencer l’année mais qui amène deux questions :
    – si je prends une partie de ma résidence principale : Dois-je fournir une surface de compensation puisque je ne prive pas le marché de surface d’habitation à quelqu’un puisque c’est la mienne !
    – idem si je prends des bureaux que je transforme en location courte durée, non ?

    Autant la loi peut se comprendre autant dans ces deux cas ce n’est pas justifié.

    Merci

    • Sébastien on

      Pour le cas 1, pas besoin de compensation.
      Pour le cas 2, ce sera à la libre appréciation de la commune, il faut demander 🙂

  2. Salut Sebastien,

    Merci pour ce rappel très intéressant au sujet de la réglementation, trop souvent déformée dans les médias.

    Petite précision: certains arrondissements de Paris imposent une surface de compensation doublée par rapport au logement que tu vas mettre en location courte durée. Ainsi, si tu achètes 30m2 pour faire de la location courte durée, tu devras compenser avec 60m2 de locaux commerciaux ou de bureaux, et la facture peut, dans ce cas, monter très rapidement.

    • Sébastien on

      Exact, à Paris, la surface peut doubler et on t’impose parfois de la trouver dans le même arrondissement.

  3. bonjour

    j habite Vannes, pensez vous que cette ville soit un bon plan pour faire de la location courte duréee. j ‘ai un deux pieces atypique de 75m2
    en vous remerciant
    herve BOULAND

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