La location courte durée est désormais professionnalisée.
Pour réussir il faut s’outiller et déléguer.
L’un des premiers outil à utiliser est le channel manager.
Cet outil permet de synchroniser entre toutes les plateformes les calendriers, les prix, les annonces…
Il permet également d’encaisser les clients, d’envoyer des factures automatiquement…
Le meilleur channel manager du moment sur le marché est Beds24.
Nous allons parcourir dans cette vidéo les avantages de ce channel manager.
Dites-moi dans les commentaires si vous utilisez un channel manager.
Transcription
Sébastien : Bonjour à tous et bienvenue dans cette nouvelle vidéo ! Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui pour un nouveau live dans lequel on va parler de location courte durée. Pour l’occasion, je suis en compagnie de Thomas Dardour.
Salut Thomas !
Thomas : Salut Séb ! Salut tout le monde ! Bienvenue à tous ceux qui nous rejoignent. Là, je vois le live, je vois les gens qui se connectent. C’est cool ! Ça fait plaisir !
Sébastien : Thomas, merci beaucoup d’être présent sur ce live. On est ici pour parler de location courte durée, comme j’ai expliqué il y a quelques instants et on va en particulier parler de synchronisation et du channel manager. On va faire un gros focus sur Beds24 parce que tu es monsieur Beds24.
Thomas : Ça marche.
Sébastien : Ce que je te propose Thomas, n’hésite pas à venir compléter ce que je dis, c’est l’intérêt du channel manager. Peut-être qu’on va commencer par dire, c’est quoi un channel manager ? Quand on fait de la location courte durée, pour les gens qui ne savent pas, on loue des appartements à la nuit. On a des réservations qui durent une nuit, deux nuits, trois nuits, quatre nuits. Tu me disais tout à l’heure que tu avais une réservation que tu avais reçue hier pour un mois. C’est de la courte durée. Pour proposer son produit à la vente, donc son appartement, sa nuit, on met des annonces sur des plateformes en ligne, les plus connues sont : Airbnb, Booking, Expédia, Tripadvisor… Vous pouvez même avoir votre plateforme personnelle, mais pourquoi est-ce qu’il faut être sur les plateformes pour avoir un maximum de visibilités ?
Maintenant à partir du moment où on est sur plusieurs plateformes, la problématique vient sur la synchronisation des calendriers, la synchronisation des prix. Quand j’ai une réservation qui tombe sur Airbnb, comment je fais pour que les dates de cette réservation soient bloquées sur mon calendrier Booking, soient bloquées sur mon calendrier Expédia… C’est là que le channel manager rentre en jeu. C’est exactement la même chose pour les politiques tarifaires, si vous voulez faire une offre commerciale, baissez vos prix, ou si vous êtes sur un événement particulier dans votre ville, il va falloir augmenter les prix. Là aussi, le channel manager va avoir son intérêt parce que vous n’allez pas avoir besoin de changer les prix sur toutes les plateformes, tout va se gérer au niveau du channel manager. Thomas, qu’est-ce tu peux nous dire, de plus compléter sachant qu’on peut faire tout un tas d’autres choses.
Thomas : C’est exactement ça, Sébastien. L’idée c’est de voir le channel manager un peu comme notre tour de contrôle. C’est un logiciel qui va permettre de tout centraliser au même endroit parce que, comme tu l’as dit, on sait que si on veut faire la location courte durée correctement et remplir un maximum pour se donner la chance d’avoir un maximum de réservation, il faut être présent un peu partout, en tout cas sur les meilleures plateformes. À chaque fois qu’on aurait une réservation sans channel manager, il faut aller bloquer les dates à gauche à droite, il faut envoyer des emails et tout ça. Il y a énormément de tâches qui se mettent en place pour une seule réservation. Là, l’idée c’est d’avoir ces appartements listés sur le channel manager et que tout se synchronise partout sur les différentes plateformes, autant au niveau tarifaire, qu’au niveau disponibilité. Après, on va y venir tout à l’heure, mais c’est tout un tas de séries d’actions automatiques qui s’enclenchent pour éviter toutes les tâches qui sont redondantes quand on n’a pas de channel manager.
Sébastien : Tu l’as dit, j’aime beaucoup cette image, le channel manager, c’est la tour de contrôle d’un outil. C’est une application web qu’on paie sur abonnement. Peut-être avant qu’on rentre dans le channel manager, qui vous l’auriez compris, en tout cas si vous ne l’aviez pas compris, je vais le dire, c’est une solution payante, il existe plusieurs types de channel manager sur le marché, on peut faire aussi de la synchronisation « à l’ancienne » avec de l’iCal. C’est comme ça que j’ai commencé. Comment ça se passe ? On va employer des termes un peu techniques, mais grosso modo, vous définissez un calendrier maître – par exemple votre calendrier Airbnb – que vous exportez et que vous réimportez sur chacune des plateformes avec lesquels vous travaillez. Comme ça quand il y a une réservation Airbnb qui tombe, toutes les autres plateformes sont synchronisées.
L’avantage de la synchronisation iCal est qu’elle est gratuite, elle ne coûte rien. Par contre, l’inconvénient est qu’elle ne se fait pas en temps réel. On a un délai de 2 à 4 heures entre le moment où vous bloquez des dates sur un calendrier et le moment où ce blocage de date, il est répercuté sur les autres plateformes. J’ai envie de dire qu’il y a un deuxième inconvénient, c’est qu’on ne synchronise que les dates, on ne synchronise pas les prix.
Le channel manager vous permet de faire tout ça, encore une fois comme le disait Thomas, depuis une tour de contrôle qu’on appelle channel manager. Alors, il existe tout un tas de channels managers sur le marché. On est là aujourd’hui pour parler de Beds24 parce que clairement à l’heure où on tourne cette vidéo, c’est le meilleur channel manager du moment. C’est le plus performant. C’est celui qui offre le meilleur rapport qualité-prix. Pour autant, ce n’est pas celui que j’utilise. Moi, j’utilise un channel manager qui s’appelle BookingSync que je garde tout simplement parce que je fais partie des tout premiers clients, donc j’ai des conditions tarifaires très préférentielles. Par contre, aujourd’hui, il est extrêmement cher. Si vous démarrez une activité avec un deux, trois, quatre, cinq appartements, c’est hors de prix, c’est extrêmement cher. Si je devais recommencer aujourd’hui, c’est clairement vers Beds24 que je me tournerai et ça tombe bien parce qu’on est là pour parler de Beds24.
― Qu’est-ce que tu peux nous dire sur cet outil ?
Thomas : Ce qu’il faut comprendre par rapport à ce que tu disais, le lien iCal, c’est vraiment du calendrier. Vous allez prendre le lien du calendrier de Booking et vous allez l’importer dans Airbnb pour que ça synchronise toutes les réservations Booking sur votre calendrier Airbnb. Puis, vous allez faire l’inverse pour que ça synchronise des deux côtés. Sauf que, comme tu l’as dit, le problème c’est que ça fait que bloquer les dates, il n’y a pas d’autres données qui viennent avec et il y a un délai qui est parfois très long (tu as dit de quelques minutes à quatre heures). Peut-être que ça s’est amélioré aujourd’hui, mais avant quand je l’ai utilisé au début, j’avais presque des fois un jour. C’était affolant. Le vrai problème avec ça c’est que ça laisse une porte ouverte au surbooking.
Le surbooking, c’est quoi ? C’est quand on a deux réservations qui tombent aux mêmes dates. Et là, on est dans une problématique parce qu’on a deux personnes qui arrivent sur le même appartement, ce n’est pas possible de les mettre à la fois dans le même appartement, donc vous allez devoir retrouver un logement à la personne de votre choix, ce qui a réservé probablement en dernier, peu importe. Mais les plateformes, elles ne vont pas vous laisser vous en tirer comme ça. Soit, vous allez prendre des pénalités par la plateforme parce que vous n’avez pas bien géré, soit la plateforme va essayer du coup de reloger le client pour vous et si c’est plus cher, vous allez payer la différence. Ça arrive.
Aujourd’hui, on utilise le channel manager parce qu’ils ont ce qu’on appelle des connexions en XML. Le XML c’est très simple, il faut visualiser ça comme un pont entre le channel manager et la plateforme ou un tunnel, si vous voulez. Toutes les données qui arrivent sur une plateforme, par exemple Booking ou Airbnb, elles rentrent dans le tunnel, elles arrivent dans le channel manager, elles bloquent les dates, elles importent toutes les données : les noms, prénoms, adresse email, numéro de téléphone, prix de la réservation ou commentaire. Toutes les données de la réservation, elles rentrent dans Beds24.
Beds24, qu’est-ce qu’il fait vu qu’il est connecté en XML avec d’autres plateformes ? Ça envoie l’information de bloquer toutes les dates sur toutes les autres plateformes et ça va même plus loin parce que Beds24 offre une vérification à deux sens. C’est-à-dire que disant que vous avez une réservation sur Booking, quelle heure il est, il est 11 heures 39. Vous avez une réservation sur Booking, ça arrive dans Beds24 et Beds24, il n’a pas encore eu le temps d’envoyer l’information à Airbnb pour bloquer sur Airbnb que vous avez une réservation à 11 heures 40 sur Airbnb. Airbnb avant de confirmer la réservation aux clients, il va d’abord interroger Beds24 pour double-vérifier qu’il y a bien la disponibilité avant de dire oui au client. Vous voyez qu’il y a une vérification à deux sens, ce qui fait que du coup le surbooking est impossible. C’est vraiment l’avantage de cet outil. Il y en a énormément d’autres. On pourra en parler après de toutes les actions automatiques qui se mettent en place pour toutes les réservations poste-réservations. À partir du moment où vous avez une réservation, il y a beaucoup de choses qui se mettent en place.
Sébastien : Alors, moi ce que je voulais dire, c’est qu’on a évoqué l’intérêt du channel manager pour synchroniser les prix, pour synchroniser les calendriers, on peut synchroniser les annonces, c’est-à-dire que les annonces, on les déclare au niveau du channel manager et elles sont poussées sur les différentes plateformes. Vous saisissez les informations de vos annonces sur un seul point d’entrée, mais on a également d’autres fonctionnalités. Par exemple, vous pouvez mettre en route des règles automatiques en disant : par exemple, si à j-2 mes dates ne sont pas louées, alors je peux appliquer automatiquement une baisse de tarif de 10-11 %. On peut mettre en place d’autres fonctionnalités pour dire par exemple : moi, le minimum de séjour, c’est trois nuits. Par contre, si j’ai un trou de deux nuits, alors là je débloque les dates pour pouvoir autoriser les réservations sur deux nuits pour ne pas perdre de chiffre d’affaires tout simplement.
Thomas : Il y a beaucoup d’outils que propose Beds24 qui sont des outils de yield management. Parce que ce qu’il faut comprendre c’est que Beds24 est basé d’un logiciel pour de la gestion hôtelière. En hôtellerie, j’ai travaillé dans le tourisme avant, donc je connais bien ces techniques-là, ce qui s’appelle le yield management c’est l’optimisation du remplissage et du chiffre d’affaires, savoir vraiment quel est votre coût par nuit, votre moyenne tarifaire. Il y a beaucoup de données comme ça qui permettent de contrôler votre chiffre d’affaires et de l’optimiser, surtout de le mesurer pour pouvoir l’optimiser parce que tout ce qui ne se mesure pas, on ne peut pas l’améliorer après. C’est ce qui est donc intéressant.
Il n’y a pas mal d’outils comme ça sur Beds24 qui permettent d’ouvrir et fermer des nuits, faire varier les prix et tout ça. Tu vois par exemple moi, ça m’a bien servi aujourd’hui en cette période de confinement parce que là aujourd’hui, on ne sait pas trop jusqu’à quand on va être confiné, mais on sait que ça va durer, disons un ou deux mois, j’ai modulé mes tarifs en faisant des promotions sur un certain nombre de nuits minimums pour essayer d’obtenir des réservations plus longues, en faisant forcément des offres tarifaires beaucoup plus basses que ce qu’il y a maintenant parce que là, il y a très peu de demandes. On voit vraiment un déséquilibre entre l’offre et la demande en ce moment. Il y a toujours autant d’appartements, par contre il n’y a plus personne qui voyage. On est donc obligé d’essayer d’aller se positionner pour récupérer ces réservations-là, puis privilégier de la longue durée. Sauf que si vous n’avez pas de channel manager et que vous essayez de faire ça sur Airbnb par exemple, vous allez pouvoir effectivement proposer un pourcentage de réductions sur un certain nombre de nuits minimums, sauf que ça s’applique sur toute l’année. Airbnb ne va vous laisser l’appliquer que sur une certaine période. Si aujourd’hui, vous proposez une réservation de -50 % sur la nuit, si la personne vous prend un minimum de 20 nuits ou 30 nuits, peu importe, pour essayer d’avoir une réservation longue, que vous le mettiez en place sur Airbnb, n’importe qui va pouvoir réserver cette promotion-là sur toute l’année. Moi par exemple sur le marché 00:12:39 septembre c’est un très gros mois, je ne veux pas que les gens aient accès à cette promotion-là sur septembre. Ce serait catastrophique pour moi de perdre autant de chiffres d’affaires sur septembre. Sauf que ça Airbnb, du coup, ils ne vous le proposent pas ce truc-là.
Sébastien : On a du coup une gestion beaucoup plus fine du taux de remplissage, exactement, c’est le yield management.
Thomas : J’avais une petite question qui est pertinente. Il y a des gens qui me disent qu’ils n’ont pas le même prix sur Airbnb ou sur Booking et qu’il y a du coup des écarts à gérer. Ce qui se passe, c’est que sur Beds24, vous allez définir le tarif que vous voulez net dans votre poche, net de commission, celui qui vous revient à vous hors commission des plateformes. En fonction de la synchronisation d’une plateforme ou d’une autre, vous allez appliquer le supplément qui correspond à la commission. Booking, c’est entre15 et 17 % en fonction de là où vous êtes. Vous allez prendre votre tarif, vous allez lui ajouter 17 % et il va être envoyé sur Booking. De l’autre côté Airbnb, c’est 3.6 % à peu près. Vous allez prendre votre tarif toujours sur Beds24, vous allez lui ajouter 3.6 % et vous allez l’envoyer sur Airbnb. C’est comme ça que vous contrôlez toutes les marges, les coûts. Vous contrôlez vraiment le revenu qui vous revient dans votre poche.
Sébastien : On a exactement la même chose sur BookingSync où j’ai un tarif net effectivement à la nuit et après j’applique un coefficient plus au moins important en fonction de la plateforme avec laquelle je travaille. Bien entendu ce taux est plus important avec la plateforme Booking parce que Booking prend plus de commissions.
Thomas : Non, Booking, c’est différent. Airbnb, tu sais qu’ils facturent une partie aux voyageurs, c’est pour ça que c’est moins cher pour nous sur Airbnb.
Sébastien : En tout cas tu as un coefficient différent sur chaque plateforme.
Thomas : Oui ! Bien sûr !
Sébastien : On a aussi la capacité grâce à un channel manager d’envoyer des emails automatiques et des documents automatiques.
Thomas : Exactement !
Sébastien : 00:14:44 Dès que le client réserve pour envoyer immédiatement après la réservation un mail confirmant la réservation, on peut l’envoyer en plusieurs langues, donner le maximum de détails à son voyageur pour éviter d’être pollué ou de polluer le prestataire de services dont on aura donné les coordonnées pour toute question : quelle est l’adresse, quel est le numéro de téléphone, à quelle heure je peux arriver, quel est le code Wifi. Tout ça, on peut directement l’envoyer dans un message immédiatement après la réservation.
Thomas : Exactement ! Moi, ce que je fais, c’est quand il y a une réservation qui rentre, il y a tout de suite un email qui part automatiquement aux clients en lui disant : merci d’avoir réservé chez moi, voilà la procédure pour arriver, voilà un petit plan pour retrouver le parking, voilà comment ça va se passer, le code de la boîte à clefs ou voilà l’application à télécharger pour la serrure connectée. Ou alors si vous faites du check-in en présentiel par votre prestataire ou par vous-même, vous pouvez dire : voilà le numéro de téléphone de ma prestataire, merci de l’appeler pour lui donner votre heure d’arrivée pour arranger un rendez-vous pour la remise des clés. Déjà, ça part tout de suite. De l’autre côté, il y a un autre email qui part automatiquement à la réservation à ma prestataire en lui disant : bonjour untel ! On a une nouvelle réservation tel jour, tel jour, il y aura du coup une remise des clés à faire tel jour. Voilà le numéro de téléphone du client, merci de vous mettre en relation avec lui pour pouvoir coordonner un rendez-vous. Tel jour du coup au check-out, il faudra venir faire le ménage, changer les draps et tout ça. Je lui envoie du coup aussi un autre email un peu similaire, mais un jour avant en lui disant : bonjour ! Rappel, demain, il y a un ménage. Demain, il y a une remise des clés – pour être sûr qu’il n’y ait pas d’oubli, comme ça on est vraiment carré.
Sébastien : Le mail que tu envoies immédiatement après la réservation, on sait ce que c’est, on est tous pollué des mails. Le client, il leur reçoit, il le lit, c’est très bien. Il y a une chance sur deux qu’il le reçoive et qu’il ne le lise pas et ce qu’on peut faire, c’est la veille de l’arriver ou l’avant-veille de l’arrivée, remailer pour redonner les mêmes informations. Tout ce qu’on peut donner dans l’email, j’ai envie de dire, la seule limite, c’est votre imagination. Je pense que ce serait très intéressant, c’est de juste faire une vidéo : bonjour, je m’appelle Thomas, ou en anglais, hello I’m Thomas ou Sébastien, peu importe. Vous vous présentez. Je suis ravi de vous accueillir et avoir un petit mode opératoire, une vidéo pour savoir comment utiliser la boîte à clés, comment utiliser la serrure connectée. Vous voyez, vous pouvez amener tout un tas de petits services, enfin ce n’est pas du service, c’est prendre soin de son voyageur et lui amener tous les détails logistiques. Vous pourrez le faire en vidéo avec une vidéo YouTube par exemple.
Thomas : Exactement ! Moi, je l’ai fait pour un de mes appartements où je voyais que cette serrure connectée, mais que les gens n’étaient pas encore très à l’aise avec la technologie. Je vous parle de ça, il y a deux ans maintenant, ça commence à venir. Mais pour améliorer ce que tu cherchais, c’est l’expérience utilisateur. On veut que l’expérience du client, elle soit bien, mais pas que pendant le séjour. Il faut que ce soit bien dès la réservation, il faut que le client, il soit à l’aise, qu’il ait toutes les informations rapidement et très claires. Effectivement, j’ai fait une vidéo YouTube pour un de mes appartements où je suis dehors devant la résidence et je leur dis : merci d’avoir réservé mon appartement, je vais vous montrer comment on rentre dans l’appartement. En fait, le client, soit il le lit, soit il clique sur le lien et il regarde la vidéo, mais au moins il a les deux. Depuis que j’ai fait cette vidéo, j’ai réduit mon taux de questions sur « comment on rentre » de peut-être 95 %. J’ai plus de questions, donc c’était vraiment très puissant. Au début, je n’y croyais pas trop, je me suis dit : est-ce que les gens, ils vont lire une vidéo, ils n’ont pas le temps et tout. En fait, ça marche très bien.
Sébastien : Exactement ! L’idée dès la réservation, il faut donner un maximum d’informations pour éviter toutes les questions parce que c’est chiant, il faut le dire, c’est prise de tête, c’est perte de temps. Sachant que ce mail de questions, il n’est jamais fini parce qu’il y aura toujours un client qui posera une question à laquelle on n’a pas pensé, du coup qu’est-ce qu’on fait ? On met le mail à jour.
Thomas : Il y en a qui me pose la question qui disent : on n’a pas les adresses emails au travers des plateformes de réservation. Et c’est vrai, Airbnb, Booking, ils vous donnent des alias. Sauf que ces alias-là, si vous leur écrivez, ça tombe dans leur boîte mail directement 00:19:14 juste pour ne pas vous donner leur adresse e-mail. Même pour Booking quand vous leur écriviez, ça va directement dans la messagerie de Booking. Beds24 est aussi capable d’envoyer des messages directement dans la messagerie d’Airbnb sauf que le problème quand on communique comme ça au travers de la messagerie de la plateforme, c’est qu’il n’y a pas vraiment de mise en forme, c’est vraiment du texte pur. Si vous avez mis une petite photo, un lien, des fois le lien est désactivé sur la plateforme, des couleurs, une belle mise en forme, du coup ça ne se ressent pas, ça envoie un gros pavé. Vous pouvez sans problème paramétrer un petit message très court, quelques lignes qui s’envoient sur la plateforme puis un mail clair, précis, mise en forme, aéré de façon à ce que ce soit agréable à lire directement dans la boîte email du client en utilisant l’adresse email alias que les plateformes proposent.
Sébastien : Est-ce que tu peux envoyer des SMS avec Beds24 ?
Thomas : Bien sûr ! Alors, oui, mais j’aimerais nuancer ça parce que Beds24 a la possibilité d’envoyer des SMS. D’un, il y a un coût, c’est 10 centimes par SMS, donc il ne faut pas non plus y aller comme un fou sur les SMS. Je pense que cette fonction-là, elle est beaucoup plus pertinente pour envoyer un SMS à son prestataire qu’aux clients. Je vous explique pourquoi. Parce qu’aujourd’hui les plateformes vont vous communiquer les numéros de téléphone sous différents formats. Il va y avoir des 06 quelque chose, il va y avoir du +33 quelque chose, il va y avoir du 0033 quelque chose et Beds24, lui, on nous obligeait à utiliser un seul format.
Sébastien : Sans parler du fait des mecs qui ne savent pas saisir correctement leur numéro de téléphone.
Thomas : S’ils n’ont pas saisi correctement, ils ont oublié un chiffre, effectivement ça ne marche pas. Beds24 aujourd’hui, il n’est pas capable de transformer un numéro de téléphone pour qu’il corresponde au schéma qui lui convient pour envoyer les textos. Ce n’est pas très fiable d’un point de vue client. Par contre, vous pouvez très bien programmer ça pour votre prestataire, peut-être la veille en lui programmant un petit texto qui part la veille en disant : demain, il y a un check-in à faire, ou demain il y a un ménage à faire et elle reçoit sur son téléphone. Ça, c’est possible.
Sébastien : Ce que tu peux faire également post-séjour ou le jour du départ ou le lendemain du départ du voyageur, c’est passer un pommade, comme j’aime bien le dire : merci Jean-Michel ! J’étais ravi de vous accueillir, vous avez été un parfait voyageur, je vais vous mettre un commentaire cinq étoiles. N’hésitez pas à faire la même chose. Parce qu’on sait très bien ce que c’est, ce qui fait que même si personne ne connaît les algorithmes de Booking, d’Airbnb et de toutes les autres plateformes, c’est quand même les commentaires et le nombre d’étoiles qui font que l’annonce remonte. On peut l’utiliser pour inciter les voyageurs à laisser un commentaire et tu peux dans ce même message ou dans un autre, au choix, balancer la facture.
Thomas : Mais tu as oublié plein de trucs, Sébastien, avant d’en arriver là – envoyer par exemple un lien pour signer un contrat de location dématérialisée. Ça, c’est possible aussi. Vous allez dans l’email de bienvenue, vous allez pouvoir leur mettre un lien, ils vont cliquer sur le lien, ils vont arriver sur votre contrat de location, ils vont pouvoir en bas signer avec la souris ou avec leurs doigts sur leur téléphone, appuyer sur valider et vous allez recevoir tous les deux un mail.
Sébastien: Thomas, tu as aussi oublié quelque chose, tu peux encaisser le client.
Thomas : Il faut aussi encaisser le client au bout d’un moment, donc je sais qu’il y a des plateformes qui prennent en charge l’encaissement du client, mais il y en a qui vous donne les coordonnées de cartes de crédit du client et moi je trouve que c’est beaucoup plus simple parce que derrière, vous n’allez pas redemander une deuxième fois pour prendre la caution.
Sébastien : On va le refaire dans l’ordre ! Ils réservent, j’encaisse.
Thomas : Moi dans mon email, il y a d’abord le contrat, OK ils signent le contrat et quand je reçois la réservation, Booking ou Expédia me donnent les coordonnées de cartes de crédit du client, elles passent dans Beds24 et ça remonte dans Stripe. Avec Beds24, je fais une action automatique qui va pouvoir débiter automatiquement le client et un jour avant, il y a une autre action automatique qui va venir prendre une empreinte sur la carte de crédit d’un certain montant que j’aurais défini. Ça ne débite pas le client, mais ça lui prend une pré-autorisation sur la carte de crédit. Ce qui me permet de prendre la caution et de ne pas embêter le client à lui demander une deuxième fois de rentrer ses coordonnés de cartes de crédit pour prendre la caution. C’est automatique ça. Donc là, vous allez pouvoir automatiser le paiement et la caution comme ça. Le contrat de location, elle est dématérialisée. Après du coup, tout est OK. Si tout est OK, si le paiement est passé, si la caution est passée, si le contrat est signé, le client a toutes les informations pour rentrer. Vous êtes plus là, vous n’avez plus besoin de rien faire.
Sébastien : Du coup post-séjour, tu peux lui demander de laisser un commentaire et tu lui envoies la facture.
Thomas : Exactement ! On lui envoie un petit email en disant : merci d’avoir séjourné chez nous, vous trouverez en pièce jointe votre facture, pensez à nous laisser un petit commentaire, ce genre de chose comme tu l’as dit tout à l’heure. Il y a quelqu’un qui m’a demandé, encaisser hors réservation par plateforme, je suppose. Non, on parle bien de la réservation, encaisser la réservation. Il faut savoir qu’il y a des plateformes, comme Expédia ou Booking, qui nous donnent les coordonnées de carte de crédit du client de façon à pouvoir les débiter nous-mêmes. Ils ne le font pas pour nous.
Sébastien : C’est ce que j’appelle le paiement autonome. Quand Booking encaisse, c’est le paiement par Booking. Si vous encaissez vous-même, j’appelle ça paiement autonome, j’ai toujours appelé ça comme ça. Je ne sais pas comment Booking appelle ça, mais je l’ai toujours appelé comme ça. L’avantage du paiement autonome, comme le disait Thomas, c’est qu’on a la main sur la caution.
Thomas : Exactement ! Ça franchement, on parlait tout à l’heure de l’expérience du voyageur, ça en fait clairement partie. Avant, j’avais le paiement par Booking, pour une réservation par exemple un peu de dernières minutes, le client réserve pour le jour même ou même la veille pour le lendemain. Il rentre ses coordonnées de cartes de crédit, il place la réservation sur Booking et il reçoit un autre email tout de suite qui lui demande parce que du coup on est à 24 heures avant l’arrivée ou même le jour même, un email avec un lien sécurisé qui lui demande de ré-rentrer ses coordonnés de carte crédit pour placer la caution et c’est Booking qui les a. C’est compliqué, le client, il se dit : c’est relou. C’est lourd comme procédure. D’un point de vue expériences pour le client, c’est lourd. Donc moi, je préfère le faire comme ça. Ce sont les inconvénients. Les inconvénients c’est quoi ? C’est que Stripe, c’est un peu plus cher que Booking, là ils vont vous prendre 1.4 % du prix de la réservation plus 25 centimes par transaction. Puis qu’est-ce qu’il y a d’autre comme inconvénient ? C’est tout. C’est juste un peu plus cher.
Sébastien : Tu sais que moi, même déjà le pourcentage Stripe, ça ne se joue à ne rien, c’est que dalle, mais je majore le prix de la nuit pour récupérer ça. Je me débrouille, je fais des calculs d’apothicaire pour qu’au final ce soit répercuté sur le voyageur. Il y a un truc intéressant avec Beds24 que moi je n’ai pas sur BookingSync, c’est que tu peux dire : le client, je peux avoir un séjour par exemple du 5 au 10 juin, par contre aucune entrée entre le 5 et 10 juin. C’est-à-dire que la personne qui sera là entre le 5 et 10 juin, il faut qu’elle soit rentrée avant, le 4 par exemple ou le 3.
Thomas : Exactement et c’est vachement utile, notamment en période d’été quand vous avez votre prestataire qui est de mariage un week-end et qui ne sera pas là pour faire les ménages, au lieu de fermer la nuit et du coup de ne pas avoir de client pendant ce week-end-là, vous pouvez dire sur ce week-end, je ne veux pas qu’il y ait de check-out.
Sébastien : Ou d’entrée. Maintenant, tu es en entrée autonome.
Thomas : Si vous avez besoin de quelqu’un pour l’entrée, vous pouvez de la même façon dire : je ne veux pas ni de check-in ni de check-out. Vous ne fermez pas l’appartement, vous vous exposez potentiellement à avoir une réservation de quelqu’un qui arrive avant et qui repart après. C’est une autre façon encore une fois d’optimiser son chiffre d’affaires en palliant à ce manque parce que du coup votre prestataire n’est pas là pour faire le ménage et vous n’avez pas envie d’y aller non plus. C’est très puissant Beds24, il y a beaucoup de fonctions comme ça.
Sébastien : Ce qu’on a prévu de faire pour les gens qui nous regardent c’est de faire une petite démo de Beds24 tout à l’heure. Est-ce que tu veux rajouter quelque chose d’autre sur les fonctionnalités ? Je voudrais qu’on aborde la question coût, combien ça coûte et le fait que (j’ai vu passer une question tout à l’heure de Joseph), c’est un outil qui est en anglais aussi ?
Thomas : L’outil est en anglais, effectivement.
Sébastien : Est-ce que tu veux rajouter des choses sur les fonctionnalités que tu trouves vraiment très intéressantes avant qu’on aborde cette partie-là ?
Thomas : Oui, je vais rajouter deux choses. La première, c’est qu’avec Beds24, vous allez aussi pouvoir créer votre propre moteur de réservation. Que vous vouliez l’intégrer sur votre site internet ou pas, vous allez pouvoir vous créer une page web où il y a votre appartement et la possibilité de réserver en direct avec votre calendrier, avec vos disponibilités en direct, vos tarifs et de façon à pouvoir accepter des réservations en direct. Parce que si vous avez un site internet, vous pouvez intégrer cette page à vos sites internet. Quand la personne clique sur réserver, il tombe sur cette page et il peut réserver votre appartement en direct. Si vous n’avez pas de site internet, vous pouvez utiliser cette page-là comme un petit site internet, vous pouvez la customiser, il y a plein de boutons pour changer les couleurs, la police, les cadres, vraiment faire ce que vous voulez et un petit tip pour ceux qui nous regardent aujourd’hui, vous pouvez par exemple utiliser ce lien pour le mettre sur Google Maps. Vous sélectionnez votre appartement et sur la fiche de votre appartement, vous laissez ce lien-là de façon à ce que les gens quand ils trouvent sur Google Maps, ils peuvent même accéder à la page de votre appartement et réserver. Ça, c’est super puissant et ça, vous pouvez le faire sur Beds24.
Sébastien : L’idée, c’est d’avoir un canal de vente supplémentaire, de prendre des réservations en direct et de s’épargner des commissions des plateformes les plus connues.
Thomas : Exactement ! Une deuxième chose aussi que je trouve super cool, c’est moi aujourd’hui je travaille avec une boîte à clés connectée et je peux automatiser l’attribution des codes temporaires au travers de Beds24. Je m’explique. Quand quelqu’un réserve chez moi, un jour avant l’arrivée, j’ai une action automatique qui va créer un code temporaire valide sur la durée de réservation du client pour la boîte à clés qui est sur l’appartement. Je n’ai même plus besoin d’aller moi sur l’application et créer : j’ai untel qui arrive à telle heure et qui repart à telle heure et je lui crée un code et je lui envoie. Ça se fait automatiquement et je trouve ça génial.
Sébastien : Chaque voyageur a sa clé numérique.
Thomas : Chaque voyageur a son code temporaire numérique qui est attribué à sa réservation pour la boîte à clés et ce n’est même plus à moi de le créer, c’est Beds24 qui va le faire automatiquement et qui va l’envoyer automatiquement aux clients. Donc là, vraiment, on arrive sur l’automatisation à 99 %.
Sébastien : Beds24, c’est la Rolls Royce du channel manager.
Thomas : Finalement le seul truc qui manque avec Beds24 aujourd’hui, c’est qu’il est en anglais et c’est vrai que l’interface, elle n’est pas très user friendly.
Sébastien : BookingSync est pareil.
Thomas : Ah, c’est vrai. Je ne l’ai jamais vu, mais c’est vrai que Beds24, ça fait peur un peu, tu te dis : c’est quoi ce truc de geek. Mais une fois qu’on est dessus après et qu’on comprend les choses, à chaque fois que j’ai formé des gens là-dessus et que j’ai montré ça à des gens, au bout d’un moment, ils sont à l’aise, puis ils ont compris qui, quoi ou on va où et ça tourne.
Sébastien : Justement, je voulais en venir à ce sujet-là. C’est en anglais, tu es bilingue alors, ça ne te pose pas trop de problèmes, mais ça peut être un frein pour certaines personnes. Le deuxième truc que je voulais te demander : combien ça coûte et comment ça marche ?
Thomas : Sur Beds24, il y a un forfait à la base, c’est 10 € par mois.
Sébastien : 10 €, juste parce que je m’inscris sur Beds24 que j’aie un, deux, trois, dix, quinze ou vingt appartements – ticket d’entrée 10 €.
Thomas : 10 € par mois. Après, vous allez payer quelques centimes ou 1 € par appartement que vous allez créer et par connexion que vous faites avec les plateformes. Pour vous donner une idée, si vous avez un appartement, que vous le connectez avec Booking, avec Airbnb et avec Expédia, que vous faites certaines actions automatiques et tout ça, ça va vous coûter peut-être 15 € par mois pour un appartement. Après comme le forfait de 10 €, il est fixe, peu importe le nombre d’appartements que vous avez dessus, après ce n’est que des petits euros qui se rajoutent par-ci par-là. Pour trois appartements, vous allez peut-être payer 25 € en tout (pour trois appartements et non pas par appartements, 25 € pour trois). Si vous avez cinq appartements, vous allez peut-être payer, même pas 50 € en tout. Vous voyez, c’est le rapport qualité-prix. Ce n’est pas cher, c’est que dalle. Le rapport qualité-prix est exceptionnel.
Sébastien : Comment ça se passe avec ta conciergerie ? Ce que tu disais tout à l’heure, tu balances les mails sur les réservations, donc elle sait quand ça rentre et quand ça sort.
Thomas : Exactement et je vais même plus loin, je lui donne un lien iCal pour le coup à ma prestataire qui se synchronise avec leur téléphone dans leur calendrier perso. Là pour le coup ce n’est pas très grave si on n’a pas de la synchronisation en temps réel, mais elle a une vision d’ensemble de mon calendrier et de mon appartement en voyant qui arrive et qui sort. Au travers de ce lien avec iCal et grâce à Beds24, je vais même pouvoir lui ajouter des informations dans le lien iCal, à savoir le nom du client, l’heure d’arrivée, l’heure de départ et éventuellement la langue du client, de quelle langue il parle, son numéro de téléphone et éventuellement quelques commentaires qui l’aurait mis à la réservation, du genre : « il me faut des draps en plus… »
Sébastien : Impeccable !
Thomas : C’est pareil, c’est aussi Beds24 qui permet d’ajouter du contenu au lien iCal. Je trouve ça vraiment super.
Sébastien : C’est top ! Est-ce que tu veux rajouter quelque chose sur les fonctionnalités, sinon je te propose qu’on passe direct à la démo.
Thomas : Non ! Sur les fonctionnalités, on a fait le tour, il y a énormément, on pourrait en parler toute la journée, mais le principal pour gérer vos appartements, je pense qu’on a fait le tour. Le principal c’était quoi ? C’était la synchronisation des calendriers, des prix, les actions automatiques pour communiquer avec le client, pour communiquer avec les prestataires, pour encaisser automatiquement, pour prendre la caution automatiquement, pour envoyer un contrat automatiquement, pour envoyer une facture automatiquement puis toute l’expérience…
Sébastien : J’ai envie de rajouter quand même parce que ça reste de l’argent, tu disais 25 € pour deux appartements. Par rapport au gain de temps et éviter le surbooking, je suis même sûr qu’au final ça fait même gagner de l’argent et du temps.
Thomas : Tu sais, il y a des gens qui me disent : ouais, mais je n’ai qu’un seul appartement, c’est bon. D’accord, c’est bon… Mais tu vois toutes les tâches que je viens de t’énumérer là sur l’automatisation de tout ce qu’on a fait, toutes les tâches que j’ai énumérées qui sont des choses à faire, si vous n’avez pas de channel manager, c’est pour une réservation. À chaque fois, il faut le refaire à chaque réservation et imaginez quand vous avez même plus d’appartements. Mais même pour un appartement, je veux dire payer 15 € par mois pour un appartement pour automatiser tout ça et de ne plus avoir à le faire, je paierai même le double, même à 30 €, ça vaut le prix.
Sébastien : Ne le crie pas trop fort, ils vont augmenter leur prix. Tu te rappelles, je t’avais parlé de personnes, c’était un couple qui avait je ne sais pas entre cinq et dix appartements en location courte durée, ils géraient tout à la main, ils n’ont pas voulu y aller parce que channel manager avait un coût et c’est juste n’importe quoi. Libérez-vous ! Tu sais l’immobilier, c’est cool, on crée du patrimoine, on gagne également de l’argent. Le but, ce n’est pas de passer son temps derrière le clavier à synchroniser les calendriers entre Airbnb et à répondre aux voyageurs. Le but, c’est de partir jouer, je sais que tu as un fils, au ballon avec ton fils. Il faut vraiment avoir ça en tête.
Thomas : Alors vraiment à part si on a vraiment envie de se créer un job, d’être actif et de faire quelque chose parce qu’on s’ennuie, je ne vois pas pourquoi on travaillerait sans channel manager aujourd’hui sur la location courte durée. Ça me paraît totalement inconcevable. En plus d’ailleurs, il y a Marylène qui le dit très bien : « les frais que vous allez payer, vous allez le récupérer en impôts déductibles de votre LMNP ». Donc, il n’y a aucune raison de ne pas prendre à channel manager aujourd’hui.
Sébastien : Maintenant, je te propose qu’on passe à la démo.
Thomas : Oui bien sûr ! Je vais vous partager du coup mon écran.
Sébastien : Je vois des questions qui défilent, n’ayez pas peur, on fera une session de questions-réponses à la fin.
Thomas : Est-ce que vous voyez mon écran ?
Sébastien : Non ! Il faut que je te le valide et c’est bon.
Thomas : Là, tout le monde voit mon écran ?
Sébastien : Ouais, normalement, on voit ton écran Thomas.
Thomas : Alors, c’est quoi l’idée ? On a ce dashboard. Moi, aujourd’hui, il ne se passe pas grand-chose sur la location courte durée clairement, mais on a le récapitulatif de qui arrive, qui part en ce moment. On a le calendrier. Ici, donc là j’ai affiché qu’un seul appartement, mais si vous en avez plus, vous allez avoir tous vos appartements ici. Vous avez les tarifs que vous avez appliqués. Vous voyez, j’ai des espèces de tarifs coronavirus pour la période. Cet appartement en ce moment, il est vide. Là, j’ai une réservation. Si je clique dessus, on peut voir du coup tous les détails du client, les prix. Ici, on a toutes les actions automatiques qui partent au moment où elles sont dues et tout ça, les informations. Après du coup, vous avez plein d’action que vous pouvez faire sur ce calendrier. Alors, je ne vais pas rentrer dans les détails parce que ce serait long, mais il y a plein de petites actions qu’on peut faire, on peut augmenter le prix, on peut fermer des nuits, on peut dire qu’il n’y a pas de check-out ni du check-in sur ces dates-là, on peut attribuer un minimum de nuit sur certaines dates. C’est super complet.
Ici vous avez vos tarifs que vous allez prévoir sur certaines périodes, donc il y a pas mal de choses à connaître. Ensuite ici dans settings, vous avez là tous vos appartements. Vous allez pouvoir créer votre page de réservation, ce dont je vous parlais la dernière fois. Ici, ça va vous créer une petite page comme ça avec du coup votre calendrier, vos réservations, les photos, des photos qui défilent en haut. Ça, c’est quelque chose que vous pouvez partager à votre client pour réserver en direct, vous avez un plan, vous avez tout ce qu’il y a dans l’appartement. Ça, c’est top. Ici, si vous cliquez sur réserver, vous avez le récap, vous avez des choses qui sont ajoutées en supplément, la taxe de séjour, les frais de ménage et vous pouvez imaginer pas mal d’upsell, c’est-à-dire peut-être un supplément si vous offrez un petit déjeuner ou un panier garni qu’ils veulent acheter, si elles vendent des trucs en plus à votre client ou peut-être un supplément si vous acceptez les animaux, un supplément si vous avez un appartement qu’il y a un lit double plus un canapé lit et qu’ils ne sont que deux et ils veulent utiliser deux lits parce qu’ils ne dorment pas ensemble. Vous pouvez fracturer un supplément pour les draps supplémentaires, ce genre de choses. Ça va vous donner des pages de réservation comme ça que vous pouvez entièrement customiser.
Ici, vous allez gérer channel manager, toutes les plateformes avec lesquels vous pouvez synchroniser, vous les voyez sur le côté-là, donc il y a tout ça. Elles ne sont pas toutes pertinentes parce que pas forcément adaptées à la location courte durée, mais vous retrouvez Airbnb, Booking, Expédia et vous avez Homeaway.
Sébastien : Attention parce que lorsqu’on parle d’Expédia, ce qu’il faut bien avoir en tête, je prends Expédia mais c’est le cas d’autres plateformes, c’est qu’à partir du moment où l’annonce est sur Expédia, elle est déversée sur d’autres plateformes partenaires par exemple : last minute, voyage SNCF, hotels.com…
Thomas : Ouais, effectivement ! C’est grouper de la même manière avec Homeaway qui d’ailleurs a été racheté récemment par Expédia. Malheureusement, ils n’acceptent pas tous la connexion XML. Par exemple Homeaway, ils ne le font pas parce qu’il faut avoir beaucoup de bien pour pouvoir être listé chez eux. Mais vu qu’Expédia les a rachetés, aujourd’hui, on peut être listé sur Abritel au travers de l’extranet Expédia. Ça, c’est cool.
Sébastien : Justement, on peut rajouter pour toutes les plateformes qui ne prennent pas la synchronisation XML, on peut toujours faire de l’iCal.
Thomas : Ici, vous allez les liens iCal pour pouvoir le faire. Vous avez même Tripadvisor. Il y a plein de plateformes avec lesquels vous pouvez être synchronisé. De ce côté-là après c’est tout là où on gère tous les paiements, où on se connecte à Stripe et tout ça. Ici, guest management, c’est là où on gère toutes les auto-actions, vous pouvez en faire autant que vous voulez. On gère les factures. Vous pouvez connecter certaines applications annexes à Beds24 si c’est pertinent pour vous.
Là, il y a yield optimiser pour faire varier les prix en fonction de ce que vous voulez faire, par exemple de votre remplissage. Si à 2 jours avant l’arrivée il n’y a toujours personne, vous pouvez créer une règle qui va descendre un peu le prix. Puis ça, c’est la fonction Account de votre compte Beds24 pour le gérer.
Voilà un peu comment ça se présente. C’est vrai que ce n’est pas très sexy comme interface. C’est vraiment même assez moche, mais c’est redoutablement efficace.
Sébastien : C’est super efficace ! Est-ce que tu peux juste nous montrer, Thomas, l’endroit où on gère tout ce qui va être les messages, communications, mails ?
Thomas : C’est ici dans guest management. Ici, ce sont toutes les auto-actions. Les auto-actions, ce n’est pas forcément que des emails. Par exemple ici, j’ai deux auto-actions qui vont permettre de faire passer les réservations Expédia, ils vont leurs mettre une couleur jaune, les réservations Airbnb, ils vont leurs mettre une couleur rose, pour que je m’y retrouve moi dans mon calendrier. Mais en vrai, ici je peux afficher tous mes appartements. Je ne sais pas si on va le voir. Ça en violet, ce sont des réservations que j’ai eues en direct. Ici, j’ai une réservation Airbnb puisqu’elle est en rose. Il y a plein d’auto-actions qu’on peut faire et ce n’est pas que de l’email, mais c’est ici qu’on gère effectivement les emails et on peut leur attribuer certains moments pour les envoyer, que ce soit à la réservation, que ce soit entre la réservation et le check-in, soit juste avant le check-in, soit pendant la réservation, soit après le check-in. C’est vraiment à vous de décider, il y a plein d’options différentes.
Sébastien : C’est vraiment un outil très complet, je le dis en toute sincérité, d’autant plus que je n’utilise pas. C’est la Rolls-Royce du channel manager. Niveau rapport qualité-prix, c’est imbattable. Par contre, comme je le disais, déjà c’est en anglais et comme tu le disais, l’interface elle est un petit peu brute de décoffrage, il faut se familiariser.
Thomas : C’est pour ça que moi, je mets des couleurs et tout pour m’y retrouver parce que sinon je ne m’en sors pas. C’est très compliqué.
Sébastien : En tout cas, j’espère qu’on l’aura compris, toutes les personnes qui sont connectées. Le channel manager quoi que vous fassiez en location courte durée, c’est indispensable. Maintenant si vous voulez un channel manager performant avec un excellent rapport qualité-prix, vous avez Beds24.
Je vois qu’il n’y a pas mal de questions : « combien de temps ça prend à paramétrer un appartement ? » Tu vas me dire que ça dépend de la personne, mais en moyenne.
Thomas : Ça dépend surtout de si vous le faites pour la première fois ou pas.
Sébastien : C’est la première fois.
Thomas : Si c’est la première fois et que vous n’avez aucun tutoriel, aucune aide et que vous partez de zéro, il faudrait mettre comme moi plusieurs jours et plusieurs nuits à passer dessus et à tout comprendre. En vrai c’est compliqué, surtout si vous ne parlez pas en plus anglais c’est une galère.
Pour la petite histoire, pourquoi je suis passé sur ce truc-là ? Dans un premier temps, c’est en anglais. Moi, j’ai vécu à l’étranger, donc l’anglais, ça ne me posait pas problème, ce n’est pas un frein pour moi, mais je comprends que ça peut l’être pour de certaines personnes, pour le coup c’est une barrière rédhibitoire. Les gens, ils se disent : c’est en anglais, je ne comprends rien, je n’y vais pas. Mais au-delà de ça, cette interface n’est vraiment pas très sexy à regarder. Pour la petite histoire, il se trouve que l’interface ressemble beaucoup au back-office d’un logiciel que j’utilisais quand je travaillais aux États-Unis pour une autre société. Même si ce n’est pas très sexy à regarder, c’est vrai que moi du coup, ça ne m’a pas rebuté dès le début, je suis bien : c’est un peu pareil que ça, la logique est un peu la même, je vais creuser. Après, j’ai passé des jours et des nuits pour comprendre comment ça marche, à envoyer des tonnes de questions au support, les mecs ils ne peuvent plus me voir, tellement je leur ai posé des questions. J’ai lu tous les Wikis, les trucs qui expliquent comment on fait ci et ça parce qu’eux ils ne te font pas des vidéos, ils te pondent des pages, de textes comme ça pour t’apprendre comme on fait. Puis tout est en anglais, donc il faut y aller, il faut s’y pencher.
Sébastien : J’ai quand même envie de rassurer les gens parce que là tu as dressé un tableau tout noir, tout bien dégueulasse. Le fait est que, Thomas, comme j’ai dit tout à l’heure, c’est monsieur Beds24 et il est capable de vous accompagner sur la mise en route de ce channel manager au travers d’un programme qu’il a créé. Si ça vous intéresse, vous regardez dans la description de cette vidéo, ça s’appelle Beds24. Clic par clic, vous pouvez adhérer à ce programme et Thomas, il ne va pas vous envoyer de textes comme ça, ce sont des vidéos bien propres. Si vous voulez aller un cran plus loin, tu m’arrêtes si je me trompe, tu peux également paramétrer pour les gens.
Thomas : Ouais, c’est ça. Pour être très honnête avec toi, Sébastien, je peux le faire pour les gens, mais je ne le recommande pas. Pourquoi ? Parce que je préfère que les gens apprennent à le faire plutôt qu’ils dépendent de moi et qu’après ils aient des questions et qu’ils ne savent plus trop comment faire. Mais le programme que j’ai mis en place, il est né parce qu’à la base j’avais des copains par-ci par-là, des gens qui me demandaient de les aider et au bout d’un mois, je me suis rendu compte qu’on ne s’en sortait pas parce que ça durait des heures, parce que c’était toujours très long. Pour moi, ça me prenait beaucoup de temps d’apprendre aux gens de le faire, donc je me suis dit que je vais créer un programme de vidéo tutoriel où je 00:47:45 ça va être clic par clic comment automatiser ça. Tu cliques ici, tu cliques là, tu fais ça, tu fais ça. Ce sont des petites vidéos qui durent 5 à 10 minutes maximum et vous faites exactement la même chose que moi sur l’ordinateur et je vous apprends comment automatiser toutes les choses une par une.
Du coup, ça fait tomber la barrière de l’anglais parce que moi, je vous le dis en français et ça fait tomber la barrière de cette interface pour que les gens y puissent comprendre à leur rythme comment le truc marche et comment on va automatiser ceci ou ça. En fin de compte, je m’en rends compte que les gens parce qu’après du coup tu sais j’ai fait un petit groupe Facebook pour qu’on puisse échanger avec les gens qui sont dans le programme, il y a des gens qui sont allés bien plus loin et qui commencent à aller chercher dans les fins fonds de Beds24 des nouvelles fonctionnalités qui sont très intéressantes. En fait quand on passe un peu de temps dessus, on comprend la logique du truc et après tout devient très clair en fin de compte. Il y a une vraie logique derrière ce logiciel qui est finalement intuitive, j’ai envie de dire. Quand on a compris quel bouton fait quoi, au bout d’un moment c’est bon, on comprend comment le truc fonctionne et on peut aller à l’aise chercher d’autres fonctionnalités. C’est vachement bien.
Sébastien : Je suis d’accord avec toi dans le sens où il vaut mieux apprendre à quelqu’un à pêcher plutôt que lui ramener du poisson tous les jours parce que si tu prends le paramétrage pour quelqu’un sur un premier appartement, sur le deuxième appartement cette personne devra encore faire appel à toi. Si elle a fait le truc elle-même, elle pourra s’en sortir.
Thomas : D’ailleurs, c’est pour ça que dans la formule d’accompagnement que je propose, le programme est automatiquement dedans. Si je le fais pour quelqu’un, je lui file quand même le programme parce qu’une fois que je l’aurai fait, l’idée ce n’est pas qu’il m’appelle tous les jours en me disant : « je veux changer un prix » ou « je vais changer une date ». Je comprends qu’il y ait des gens qui n’ont pas le temps, il y en a qui m’ont demandé parce que ce sont des agents immobiliers qui commencent à gérer un peu des appartements, ou alors des gens qui n’ont vraiment pas le temps, ils ont un appartement, mais ils n’ont pas le temps du tout d’automatiser, ils veulent juste automatiser le truc et que ça tourne parce qu’ils n’ont pas non plus l’ambition d’en faire d’autres. Dans ce cas-là, bon ça a un peu de sens, mais sinon je préfère que les gens apprennent.
Sébastien : On nous a demandé : « combien coûte le programme ? » Thomas, est-ce que tu peux répondre ? Mais sinon en cliquant sur un lien qui est dans la description de la vidéo, vous retrouverez tout le contenu du programme d’ailleurs, ainsi que le prix, mais tu peux peut-être donner le prix Thomas ?
Thomas : Le prix, je l’ai pensé pour qu’il soit inférieur à logiquement un mois de cashflow si vous suivez la formation de Sébastien et que vous faites les choses bien. Le prix est de 397 €, 400 €. C’est le tarif du programme, c’est une fois et vous avez accès du coup à tout le programme, tout est automatisé comme on en a parlé. Vous avez accès à mon contrat de location, vous avez accès à tout le module de yield management pour optimiser le chiffre d’affaires et le remplissage, vous avez accès du coup au groupe Facebook pour poser des questions, vous avez accès à mon email pour que vous me posiez votre question (je réponds tout le temps et à tout le monde, je suis très présent pour le support) et toutes les mises à jour qui sont mises en permanence. Là en période de confinement, je suis en train de travailler sur plein d’autres trucs.
Sébastien : Regardez dans la description de la vidéo si vous voulez rejoindre le programme. Si vous voulez suivre aussi Thomas sur Instagram, regardez aussi la description de la vidéo. Thomas, ton Instagram c’est @thomas_dardour.
Thomas : C’est ça !
Sébastien : Vous avez tout ça dans la description en dessous. Ce que je te propose, Thomas, ce qu’on prenne quelques questions avant de conclure cette vidéo parce qu’il nous reste un petit peu de temps. Emmanuel nous demande : « le tarif que tu annonces, est-ce qu’il est TTC ou hors taxes ? »
Thomas : C’est TTC. Est-ce qu’on peut déduire les frais ? Bien sûr, vous pouvez déduire les frais sur votre LMNP ou LMP.
Sébastien : Ou votre société. Si c’est SCI ou SAS, pareil, vous pouvez déduire aussi les frais.
Thomas : Bien sûr ! Vous aurez une facture. Je ne sais pas s’il parle des frais de Beds24 ou du programme.
Sébastien : Les deux.
Thomas : Les deux, bien sûr. La barrière de la langue et des menus, tu as vite fait de faire une erreur de saisie. Oui et non parce que si tu le fais tout ça, oui effectivement tu ne sais pas ce que tu fais, mais si tu as le programme et que du coup il y a quelqu’un qui te guide au bout d’un moment tu sais quel bouton correspondant à quoi et au bout d’un moment après tu ne fais pas d’erreurs.
Sébastien : J’ai Axelle qui dit : « des jours et des nuits, nous, on ne parle pas anglais et n’étant pas informaticien, on va mettre des mois, voire des années ». Axelle, c’est peut-être un peu too much, mais je comprends l’idée de ton message, d’où l’intérêt de te faire accompagner par le programme de Thomas.
Fatital nous dit : « avec toutes ces fonctionnalités, j’ai l’impression que l’utilisation doit être compliquée ». Alors moi, je vais répondre Thomas, je vais te laisser compléter ma réponse. Au contraire, je dis toujours qu’à partir du moment où vous faites de l’immobilier, vous êtes chef d’entreprise et vous êtes d’autant plus chef d’entreprise lorsque vous faites de la location courte durée parce qu’il faut toujours jouer avec les dates, avec les tarifs, avec les calendriers et avec les offres, donc c’est normal qu’on ait besoin de ces fonctionnalités. Si tu ne veux aucune fonctionnalité, très bien, par contre tu n’arriveras pas à optimiser quand tu dois performer ton activité de location courte durée. Je te laisse compléter Thomas.
Thomas : Sébastien, est-ce qu’on peut leur mettre l’écran pour que je leur montre le programme pour comprendre comment c’est construit ?
Le programme, il est construit comme ça, vous avez ici le module 1, c’est l’introduction avec les bases, les langages, le tarif de base, les photos, l’abonnement et tout ça. Après, vous avez un module : synchroniser à Airbnb. Si vous n’avez pas de compte Airbnb ou si vous avez déjà un compte Airbnb, c’est différent, comment faire c’est différent, connecter des comptes Airbnb supplémentaires, notamment pour les conciergeries qui ont plusieurs comptes. Synchroniser Booking, comment synchroniser Expédia, les actions automatiques, donc configurer votre propre adresse email, automatiser la communication avec les clients, automatiser la communication avec les prestataires, le contrat de location. Ensuite, on a le module : les paiements, donc automatiser les paiements et les cautions. Yield management, c’est tout ce qui est optimisation du chiffre d’affaires et du remplissage. Créer le propre moteur de réservation que je suis en train de faire en ce moment. Après ça, ce sont mes conseils pour les check-in, la gestion sur le terrain. J’ai mis aussi plein de vidéos dans mes appartements où je montre deux, trois astuces pour optimiser votre temps. C’est construit comme ça. À chaque fois, par exemple si vous avez déjà un compte sur Airbnb, vous cliquez là-dessus : comment introduire le contenu de votre annonce dans Airbnb ? Comment finaliser les derniers paramètres ? Comment créer un tarif pour Airbnb ? Comment lancer la synchronisation de Beds24 ? À chaque fois vous avez des vidéos qui commencent par comment faire ceci et la vidéo dure quelques minutes et je vous montre comment le faire tout simplement. C’est assez intuitif.
Sébastien : C’est clic par clic.
Thomas : C’est clic par clic exactement.
Sébastien : Merci Thomas !
Thomas : Est-ce qu’il y a d’autres questions ?
Sébastien : Axelle : « est-ce qu’il faut avant la synchronisation remplir le dossier sur chaque plateforme ou la plateforme principale partagera également les descriptifs de l’appartement ? » Grosso modo, est-ce que tu crées une annonce sur chaque plateforme où tu la crées sur Beds24 et c’est diffusé sur chacune des plateformes.
Thomas : Ça dépend de la plateforme. Tu sais Airbnb, tu vas créer l’annonce sur Beds24 et tu peux au travers de l’annonce que tu as créé sur Beds24 créer complètement une nouvelle annonce sur Airbnb. Sauf que par contre, Booking, eux, ils ne vous laissent pas faire la description. Ce sont eux qui la font pour vous et tout ça. Il va quand même falloir aller faire l’annonce sur Booking et après la lier avec Beds24.
Sébastien : Ce que j’ai dit un petit peu plus tôt dans la vidéo, c’est qu’avec un channel manager, on pouvait créer l’annonce sur le channel manager qui allait être diffusée sur les plateformes. En théorie, c’est ça. Après, les champs ne sont pas toujours les mêmes sur les plateformes et il y a des accords plus ou moins bien ficelés entre le channel manager et la plateforme. Donc si l’accord est bien ficelé, la synchronisation de l’annonce est parfaite. Quand c’est un peu moins bien ficelé, je vous conseille quand même d’aller voir comment c’est foutu sur la plateforme.
Thomas : Exactement ! Après pour toutes les plateformes à chaque fois, il y a un endroit spécifique dans Beds24 pour changer ceci sur la plateforme. C’est assez précis.
Sébastien : Alain me demande si Beds24 clic par clic fait partie de ma formation. Non, ça ne fait pas partie de ma formation. Par contre, ce que je pourrais ajouter, c’est que Thomas, c’est le tout premier membre de Maxi Renta.
Thomas : C’est vrai et je suis fier de l’être.
Sébastien : On a 00:57:05 qui nous dit : « si je suis en nom propre, puis-je déduire des impôts ta formation ? »
Thomas : En nom propre sous le régime, je suppose LMP oui, ou LMNP.
Sébastien : Tu as répondu à cette question, c’est oui.
Thomas : Si tu es au réel, oui bien sûr, pas de problème. Moi, j’ai mis la boîte à clés Igloohome, c’est bien et ça donne des numéros temporaires. Marylène, c’est exactement celle-là dont je parlais, avec les produits Igloohome, j’ai fait un partenariat avec eux, du coup j’automatise l’attribution des codes de ta serrure ou de ta boite à clés sur ton appartement avec Beds24. Effectivement, c’est de très bons produits.
Sébastien : On a Smith Lay qui dit : « formation intéressante, Beds24 a l’air top. Quel est votre meilleur modèle de serrure connectée et boîte à clés connecté ? » Je pense que tu viens de répondre, Igloohome.
Thomas : Igloohome, pour moi, c’est vraiment le meilleur des demandes. C’est le meilleur des demandes entre la serrure connectée et la boîte à clés connectée. Moi, j’ai tout essayé en termes de check-in, j’ai tout fait. J’étais moi-même avec des prestataires avec des boîtes à clés, avec des serrures connectées, avec des boîtes à clés connectées, j’ai tout fait. Et là où j’en suis à la boîte à clés connectée, pour moi, c’est le top.
Sébastien : Sur le Booking, on établit un tarif de nuitée avec tous les voyageurs alors que sur Airbnb, le tarif qu’on programme est pour un seul voyageur. Comment ça se passe avec Beds24 ?
Thomas : Très bonne question, effectivement, cette personne-là a raison, je ne sais pas qui c’est. Sur Booking, par défaut, si vous avez un appartement qui peut accueillir quatre personnes, par défaut Booking, il va nous dire : votre tarif, il est pour quatre personnes, après vous faites des réductions s’il y a trois ou deux ou une personne. Il va simplement falloir envoyer un message à Booking en leur disant : moi, je veux que mon tarif de base, ce soit deux personnes et que l’idée supplément qui s’applique pour la troisième, quatrième personne, cinq, six, peu importe combien vous pouvez accueillir dans votre appartement. De là, le tarif envoyé par Beds24, il va correspondre à un tarif qui va correspondre à deux personnes ou une personne – tout est possible – et vous allez appliquer un supplément pour les personnes supplémentaires. Ça va fonctionner du coup de la même façon qu’Airbnb. C’est un simple message envoyé à Booking.
Sébastien : Je vais te montrer un message qui devrait te faire plaisir.
Thomas : Je me suis inscrit il y a une dizaine de jours et la formation est claire. Thomas, explique bien. Super Julien ! Merci ! Ça fait très plaisir.
Non, c’est vrai que j’essaye. Mais moi aussi, j’ai déjà pris des formations où finalement il n’y a plus personne derrière, on est seul et c’est un truc que je ne supporte pas, donc je ne le reproduis pas dans mon propre programme.
Sébastien : Je vais prendre cette question de Steeve qui me dit : « on peut louer en courte durée en SCI. On mélange une activité civile avec du commercial. » Alors oui, tu peux faire de la location courte durée en SCI. Par contre, comme c’est du meublé, ta SCI doit être à l’IS, c’est-à-dire qu’en SCI à l’IS, tu peux faire de la location meublée standard également. Si ça t’intéresse Steeve, tu vas sur ma chaîne YouTube, j’ai fait une vidéo avec maître Dimitri Bougeard à ce sujet, il y a quelque mois de ça.
Thomas : Il y a quelqu’un qui demande du coup : « est-ce que l’application Beds24, il y a un menu d’aide ? » Oui, il y a un menu d’aide et tu peux envoyer un email au support de Beds24 qui te répondra. Tout est en anglais, encore une fois, il faut le savoir, après du coup ils te répondent. Il y a un menu d’aide effectivement sur Beds24. Après dans mon programme à moi, c’est mon adresse email et les gens qui me posent des questions directement, c’est moi qui réponds en français.
Sébastien : Je pense qu’en cliquant sur les commentaires, tu vas pouvoir les afficher à l’écran. Je trouve que ça va être plus clair. Je te propose là de prendre la question de Frédéric pour toi.
Thomas : « Est-ce que la synchronisation se fait automatiquement avec les partenaires Airbnb et Homeaway ? » Alors, Airbnb oui…
Sébastien : Airbnb n’a pas de partenaire, contrairement à Expédia ou Homeaway. Mais vas-y, je te laisse répondre.
Thomas : Il faut comprendre une chose, c’est que Homeaway, elle s’est récemment faite racheter par Expédia. Si vous essayez de vous lister sur Expédia et que vous remplissez le petit formulaire qu’ils vous demandent de remplir au tout début quand ils vous demandaient de vous lister, ils vont vous demander comment vous avez d’appartements, quels types d’appartements c’est, est-ce que c’est une maison et tout ça. En fonction de vos réponses, ils vont vous diriger, soit vers l’extranet d’Expédia, soit vers Homeaway et Abritel. Si vous êtes dirigé vers Abritel, vous n’allez pas pouvoir bénéficier de la connexion XML, de la passerelle dont je vous parlais du pont pour avoir cette synchronisation en temps réel parce qu’ils ne l’acceptent pas. Par contre si vous êtes listé sur le partenaire central, donc l’extranet d’Expédia, là oui vous avez cette connexion en direct qui fait toute la différence. Aujourd’hui, il y a quelques astuces pour essayer de se donner plus de chance possible d’être listé sur l’extranet d’Expédia.
Sébastien : Mais sinon, on peut interpréter cette question d’une autre manière. Est-ce que Beds24 fonctionne uniquement avec Airbnb et Homeaway ? Non ! Airbnb, Homeaway, Tripadvisor, toutes les plateformes, Thomas, tu nous as montré une grande liste tout à l’heure.
Thomas : Oui, j’ai montré une grande liste, sauf que ce que je veux bien faire comprendre aux gens c’est qu’il y a certaines plateformes comme Homeaway, c’est le cas, si on l’utilise directement sur Homeaway, ce sera de la synchronisation iCal pas plus, ils n’acceptent pas la connexion XML. C’est pour ça qu’il faut passer par Expédia puisqu’ils les ont rachetés.
Sébastien : Exactement !
Thomas : Il y a d’autres questions qui sont assez pertinentes. Quand je clique sur le commentaire, ça ne me fait rien. On me dit : « Thomas, Beds24, l’application existe-t-elle sur mobile ? » Non, il n’y a pas d’application mobile de Beds24, il y a une version mobile web, donc tu peux afficher la page web qui est optimisée pour mobile. Ce n’est pas très efficace, moi j’utilise très rarement en cas d’urgence si jamais je dois bloquer un appartement ou faire quelque chose, je peux facilement aller sur mon téléphone sur Beds24 et bloquer un truc. Mais si tu veux faire des trucs un peu plus complexes, il faut le faire sur l’ordinateur.
Sébastien : Après à partir du moment où tu fais de la gestion, c’est comme si on te demandait de faire ta comptabilité sur ça.
Thomas : En plus l’idée justement, c’est de ne pas avoir à utiliser le téléphone. Sur Beds24, on fait le travail une fois et c’est tout le temps.
Sébastien : Tu prends la question d’Alain, si tu veux.
Thomas : « Beds24 en français, ça existe ? » Bien sûr, c’est d’autres channels managers qui sont… Il y en a d’autres des channels managers qui sont en français, ils sont beaucoup plus chers et ils ne sont peut-être pas aussi performants. Il y avait un truc, je ne sais plus ce que tu disais, que tu ne pouvais pas faire avec BookingSync.
Sébastien : Je ne peux pas dire, de telle date à telle date, j’accepte une réservation, mais pas d’entrée. Moi, je ne peux pas faire ça.
Thomas : Quand il y a une modification, tu vérifies systématiquement que les annonces apparaissent correctement sur les différentes plateformes. Oui, si je fais une vérification effectivement, je m’assure que le travail que j’ai fait sur Beds24 soit bien reflété sur la plateforme de façon à ce que ça me rassure à moi aussi et que je n’ai pas fait tout ça pour rien. Moi, je ne fais ni check-in ni check-out, mon prestataire me remonte l’info s’il y a un problème, pareil, effectivement.
Est-ce qu’il y a la possibilité d’appeler une assistance téléphonique en français en cas de problème d’utilisation de l’application ? Pour Beds24, non. Pour les gens qui sont dans mon programme, effectivement, ils ont un appel d’urgence avec moi. Il est possible qu’on fasse une boulette et que du coup on panique complètement. Ça m’est déjà arrivé au début : « j’ai fait un truc de fou », il faut que je corrige tout ça. J’ai mis effectivement cette option d’appels d’urgence pour les gens qui paniquent, ils peuvent m’appeler, on règle ça ensemble sans problème.
Sébastien : Thomas, je pense que tu peux répondre à cette question.
Thomas : Y a-t-il une solution pour automatiser l’entrée dans l’immeuble ou à un autre appartement ? Oui effectivement, moi je travaille avec un partenaire qui a automatisé l’entrée dans l’immeuble, donc effectivement au travers de Beds24, on automatise un email automatique avec le numéro de téléphone le check-in le check-out du client qui est envoyé à cette société et dans l’email que vous envoyez au client, vous allez lui donner un numéro de téléphone. Quand la personne arrive devant la porte de l’immeuble, devant l’interphone, il n’y a pas besoin de toucher à l’interphone, il appelle ce numéro téléphone et ça ouvre automatiquement la porte et il faut savoir qu’il n’y a que le numéro de téléphone auquel vous avez donné les droits aux préalables avec l’action automatique et que pendant la période de réservation qui pourra ouvrir la porte. Si ce même numéro téléphone arrive avant ou plus tard et essaye d’ouvrir, ça ne marchera pas, et si c’est un autre numéro de téléphone, ça ne marchera pas. Vous contrôlez donc qui rentre et c’est automatique, il n’y a rien de plus simple. C’est gratuit, l’appel téléphonique est gratuit même pour les étrangers parce qu’il est rejeté simplement, donc il n’y a pas de tarification et ça ouvre la porte de l’immeuble. Ça, c’est un truc qui est aussi dans mon programme, c’est un service que je paie 20 € par mois et c’est dégressif si vous avez plusieurs abonnements.
Sébastien : Je vais prendre une question de Joseph, qui est pour moi : « il me semble que tu étais à Beds24 et tu es passé à BookingSync ». Non, je n’ai jamais été chez Beds24, Joseph et j’ai toujours été chez BookingSync. Question pour Thomas : « est-ce que l’application peut aussi gérer la gestion des femmes de ménage ? »
Thomas : Oui, c’est quoi la gestion des femmes de ménage du coup ? Moi, l’idée c’est qu’à chaque fois que j’ai une réservation, je lui envoie un email en lui disant : ― voilà la réservation et tel jour, il faudra passer faire le ménage entre telle heure et telle heure. Maintenant si vous avez un check-in avec une remise des clés en personne par la femme de ménage, l’email, il sera : ― on a une réservation de tel jour à tels jours, voilà le numéro téléphone du client, voilà son nom, voilà la langue qu’il parle, voilà les commentaires qu’il a éventuellement mis dans sa réservation, merci de vous mettre en rapport avec lui pour organiser l’heure de rendez-vous pour la remise des clés.
Sébastien : Ce que tu as dit tout à l’heure, c’est que l’outil permettait aussi d’envoyer un SMS, mais à 10 centimes, donc 01:08:03 à ta femme de ménage. Mais le mail suffit amplement et c’est gratos.
Thomas : C’est gratuit. Après, je sais qu’il y a des femmes de ménage aussi, elles ne sont pas très à l’aise avec les emails sur le téléphone et tout, elles sont un peu à l’ancienne, donc le texto, ça peut être une très bonne alternative. Puis, il y a aussi le calendrier iCal de façon à leur donner une visibilité d’ensemble des réservations sur le mois pour s’organiser, c’est donc aussi possible.
Sébastien : Question Thomas, par rapport à l’ouverture de la porte d’entrée de l’immeuble le service téléphonique dont tu parlais : « est-ce qu’il faut l’accord de la copro ? »
Thomas : Il n’a pas besoin de l’accord de la copro, c’est exactement comme si quelqu’un sonnait à votre interphone et que de l’autre côté quelqu’un décroche pour ouvrir. Vous maîtrisez totalement qui rentre dans l’immeuble, il n’y a pas d’accord de la copro pour ça. Techniquement, c’est un petit boîtier GSM qui s’installe dans votre appartement, qui est connecté à votre interphone et il n’y a pas besoin de l’accord de la copro.
Sébastien : J’ai quelqu’un que tu dois connaître Thomas.
Thomas : Marion. 01:09:03 Beds24 il n’y a pas longtemps et en tout cas Thomas est très présent quand on a des questions à la plateforme Beds24. Merci Marion ! Ça fait plaisir. J’espère que tout marche pour toi.
Sébastien : Apriori, elle est satisfaite.
Thomas : Franchement, je suis toujours là pour répondre aux gens.
Sébastien : Je n’ai aucune inquiétude là-dessus. Très bien ! Thomas, je te remercie vraiment pour ce live. Je vois qu’il n’y a plus de questions. Une dernière question pour toi Thomas.
Thomas : « Comment s’appelle le service d’ouverture d’auto ? » Le nom du boîtier pour le truc s’appelle Boxsmartlock et si vous les appelez de ma part, ils vous offriront un ou deux mois gratuits, je ne sais plus. C’est bien que vous veniez de ma part, comme ça vous aurez une petite promotion, une petite réduction.
Sébastien : Super ! Thomas, ce que je te propose, c’est qu’on s’arrête là, ça fait déjà une heure dix qu’on est en live. J’espère que tous les gens qui étaient là aujourd’hui ont bien compris l’intérêt du channel manager. C’est obligatoire pour gérer votre activité de location courte durée. Si vous devez choisir un channel manager aujourd’hui, c’est forcément Beds24, l’outil le plus complet du marché, celui qui offre le meilleur rapport qualité-prix. Si vous souhaitez être accompagné pour la mise en place de votre channel manager Beds24, regardez dans la description juste en dessous de cette vidéo, pour rejoindre le programme de Thomas. Si vous voulez suivre Thomas sur Instagram, vous avez également le lien dans la description, @thomas_dardour.
Thomas, qu’est-ce que je peux te dire de plus à part te remercie encore une fois d’avoir passé cette heure dix avec nous, ça m’a fait très plaisir de te voir. En ce moment, je ne peux pas trop te voir, on est comme des cons. J’ai failli faire un jeu de mots pourri comme des cons finis pour confiner. En tout cas, merci Thomas pour ton temps.
Les gens, si vous avez aimé ce live avec Thomas, n’hésitez pas à liker la vidéo, c’est très important. Pour les gens qui ne sont pas abonnés à la chaîne YouTube, n’hésitez pas à vous abonner tout de suite à la chaine YouTube pour ne pas manquer les prochaines vidéos et n’hésitez pas à vous abonner aussi au compte Instagram de Thomas. Thomas, laisse-nous le mot de la fin.
Thomas : Merci à toi ! Merci à tous les gens qui étaient là présents aujourd’hui, c’est toujours un plaisir d’échanger avec les gens. Merci à Sébastien de m’avoir invité dans ce live, c’est toujours un honneur pour moi d’être avec toi. Puis si jamais les gens à des questions, n’hésitez pas à me les envoyer que ce soit sur Instagram ou ailleurs, je réponds. Puis je suis prêt, il n’y a pas de soucis, merci encore Sébastien.
Sébastien : Merci Thomas ! Merci à tous pour votre présence et on se retrouve pour une prochaine vidéo très rapidement sur cette chaine YouTube. À très bientôt tout le monde ! À très bientôt Thomas !
Thomas : Bye-bye !
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