Location courte durée : est-ce vraiment rentable ?

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On me demande régulièrement si la location courte durée ou la location saisonnière sont encore rentables.
Dans cette vidéo, je réponds à cette question, notamment au travers d’un email que j’ai reçu.

Indiquez-moi dans les commentaires si dessous ce que vous pensez de cette activité et si vous partagez mon point de vue.

Transcription

Bonjour à tous ! Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree et spécialiste de la location courte durée. Je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va répondre à cette question : est-ce que la location courte durée est encore une activité rentable ? Est-ce que la location courte durée est encore une activité intéressante ?

Allez ! Ça se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.

Alors, avant que je rentre dans le vif du sujet, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous encourage à télécharger gratuitement les deux e-books que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, Mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ».

Pour télécharger ces deux e-books, c’est très simple. Vous cliquez sur le « i » qui va apparaître en haut, à droite, de la fenêtre de cette vidéo ; et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens d’accès aux pages de téléchargement dans la description qui va se trouver en dessous de cette vidéo.

Alors, parmi les nombreux emails que je reçois de votre part, il y a de plus en plus de messages qui concernent la légitimité de la location courte durée. Je reçois beaucoup de mails de personnes qui me demandent : « est-ce que la location courte durée est encore une activité rentable ? » Et il y a majoritairement deux objections ou deux raisons par rapport à ça : dans un premier temps, c’est le coût de la délégation ; et dans un second temps, c’est la règlementation et la législation.

On va tout de suite attaquer cette vidéo par la délégation.

Ce qu’il faut savoir et c’est ce que de nombreuses personnes ont encore du mal à comprendre, c’est que lorsque vous aller déléguer votre activité de location courte durée, ce que je vous encourage vivement à faire pour ne pas vous créer un second métier, vous allez avoir un forfait « Prestation » que va vous facturer votre prestataire de service. Mais ce forfait « Prestation », il n’est pas lié à la nuitée, il est lié au client.

Je m’explique avec des chiffres pour que vous compreniez davantage. En ce qui me concerne, je garde la partie amont de la gestion. Donc, tout ce qui va être contact client, publications des annonces… et je délègue tout ce qui va être sur site. Donc, accueil des clients, ménage et gestion du linge. Et pour ces trois prestations, mes prestataires de service me prennent entre 30 et 35 €.

Donc la durée moyenne de mes séjours, elle est à peu près de 3 jours, donc qui fait que j’ai à peu près huit clients par mois et par appartement parce que je loue en moyenne 25 nuits par mois mes appartements.

Donc, huit clients avec un forfait de 30 € par client, ça me fait un coût de délégation par appartement de 240 €.

Maintenant, évidemment si vous pensez que si ce coût de la délégation, il est à la nuitée, si je loue 25 nuits par mois : 25×30, ça fait un coût de délégation à hauteur de 750 €. Et là, évidemment, dans ce cas-là, l’activité est bien entendue beaucoup moins rentable, voire pas rentable du tout.

Donc, retenez bien que le forfait « Délégation », le coût de la délégation, il est sur un client, il n’est pas à la nuitée.

Alors, je voulais maintenant également vous parler de la règlementation et de la législation parce que c’est finalement une autre raison qui vous pousse à vous demander si cette activité est encore rentable. Et pour étayer mes propos, je vais en particulier vous lire le message que j’ai reçu d’une personne il y a quelques jours de ça. Donc, c’est une personne qui est tombée sur mon blog ou sur ma chaîne YouTube et voilà ce que m’écrit cette personne :

« Je regarde avec intérêt votre site. Il me semble cependant que la location courte durée est bien moins intéressante qu’elle ne pouvait l’être dans les débuts des Airbnb puisque maintenant, les villes touristiques comme Paris où l’intérêt d’investir est justifié, ce procédé est très contrôlé : règle du nombre limité de jour de location par an, déclaration préalable, passage en mode professionnel… »

Alors, ce que je voulais quand même vous dire, à vous, et puis à la personne qui m’a écrit ce message, à qui j’ai répondu d’ailleurs, c’est que les règles, elles n’ont absolument pas changé. Ce qui a changé par contre, c’est qu’il y a de plus en plus de personnes qui font de la location courte durée et il y a des gens qui ne comprennent pas quelles sont les déclarations à faire, ou des gens qui ne veulent pas comprendre quelles sont les déclarations à faire, ou des gens que ça arrangent de ne pas comprendre qu’il y a des déclarations à faire.

Mais dès l’instant où on fait de la location courte durée, en fait, on fait de l’immobilier. Ça, c’est clair. Mais quel que soit l’immobilier que vous choisissez de faire, que ce soit de la location nue, que ce soit de la location meublée, que ce soit de la location courte durée, il faut se déclarer.

Alors, je vais prendre le cas de la location nue. Vous devez déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie « Foncier » de votre déclaration d’impôt.

Si vous faites de la location meublée « traditionnelle », vous devez déclarer vos revenus dans la partie « BIC » pour Bénéfices Industriels et Commerciaux de votre fiche d’imposition. Et puis, si vous faites de la location courte durée qui est elle aussi de la location meublée, c’est dans cette même catégorie BIC que vous allez devoir déclarer vos revenus locatifs.

Et ça, ce n’est pas une nouveauté. Ça, c’est normal. Ça existe depuis la nuit des temps, depuis l’instant, j’imagine, où les revenus locatifs ont été imposables.

Et je ne comprends pas comment, à un moment donné, on a pu croire que ça allait devenir ou ça allait être la foire à la saucisse et que tous les revenus locatifs issus de la location courte durée allaient pouvoir échapper à l’impôt. Je ne sais pas à partir de quel moment on a pu comprendre ça ou on a pu véhiculer ça mais ça, c’est quelque chose qui est totalement faux.

Et en fait, ce qu’il faut savoir, ce que je trouve, également, c’est que les médias, ils n’aident pas à comprendre le phénomène parce que dès l’instant où les autorités, où le gouvernement rappelle à l’ordre ce qu’il est possible de faire et ce qu’on doit faire, les médias s’empressent d’écrire que la location courte durée va être difficile, que la législation se durcit. Non, pas du tout ! La législation, elle ne se durcit pas du tout.

Et en fait, rien n’a changé depuis les débuts de la location courte durée, la règle a toujours été la suivante : si vous faites de la location courte durée dans votre résidence principale, la limite est de 120 jours ou 120 nuitées par an. Par contre, si vous faites de la location courte durée dans un logement dédié, vous n’avez aucune limite du nombre de jours où vous pouvez exploiter votre bien immobilier qui fait de la location courte durée. Ça veut dire que vous pouvez le louer 365 nuits ou 365 jours par an. Mais si vous arrivez à faire du surbooking, vous pouvez le louer 367, 368, 370 jours par an…

Alors, quelles sont les démarches à faire lorsque vous souhaitez lancer votre activité de location courte durée ? Vous devez, dans un premier temps, déclarer votre activité au greffe du tribunal de commerce de votre ville ou auprès du service des impôts et des entreprises. Ça, ça va vous donner droit à un numéro SIRET qui vous permettra d’exercer votre activité.

Mais ce numéro SIRET et ce numéro P0i, vous devez également les avoir lorsque vous faites de la location meublée traditionnelle avec un locataire à l’année. Pourquoi ? Parce que la location meublée, encore une fois, « traditionnelle », c’est de l’immobilier commercial. Donc, dès l’instant où vous faites de l’immobilier commercial, il est tout à fait normal d’avoir un numéro SIRET.

Alors, l’étape suivante si vous souhaitez faire de la location courte durée, c’est d’aller à la police administrative de votre mairie pour vous faire identifier en tant que meublé de tourisme. Ensuite, si votre ville, elle fait partie d’une commune de plus de 200000 habitants ou si c’est une commune de moins de 200000 habitants mais qui est en zone tendue, à ce moment-là, vous devez prendre contact auprès de l’urbanisme pour voir si vous êtes soumis à un changement d’usage de votre bien immobilier et si on vous demande également une surface de compensation.

Alors, si on vous demande une surface de compensation, la location courte durée, pour le coup, elle est toujours tolérée. Par contre, ça va être un petit peu compliqué parce que vous allez devoir trouver la même surface pour remettre à disposition de la commune un logement destiné à l’habitation principale.

Et enfin, dernière étape que vous devez faire pour vous lancer dans la location courte durée, c’est tout simplement d’aller voir la direction de la fiscalité locale pour vous faire identifier et pour avoir droit de collecter la taxe de séjour que vous allez reverser ensuite tous les trimestres à votre commune.

Voilà toutes les démarches que vous avez à faire. Encore une fois, je ne comprends pas comment, à un moment donné, on a pu croire que cette activité pouvait échapper à l’impôt.

Imaginons quelqu’un qui souhaite ouvrir un bar, un restaurant, une boulangerie, bien entendue que toutes les démarches doivent être entamées pour faire ça dans les règles de l’art.

Et donc, pour répondre également à la personne qui m’a écrit ce message : il faut maintenant passer en mode professionnel. Non, pas du tout ! Vous pouvez faire de la location courte durée en tant que loueur meublé non professionnel. Maintenant, si votre activité de location courte durée, vous souhaitez la pousser bien plus loin, en faire quelque chose de beaucoup plus aboutie avec des gros revenus locatifs, alors oui ! Peut-être qu’il va falloir se demander s’il faut passer en société. Donc, en loueur meublé professionnel ou alors, monter une SCI à l’IS, ou une SARL, ou une SAS. Mais ça, c’est un choix qui est personnel. Pas besoin de passer en mode professionnel pour faire de la location courte durée.

Donc, je voulais vraiment faire cette vidéo pour recadrer un petit peu les choses. Donc, les frais de délégation, ils sont au client et pas à la nuitée. Donc oui, on peut faire de la location courte durée, ça reste rentable à condition de trouver le prestataire de service qui va appliquer le bon tarif. Et surtout, la législation et la règlementation, elles n’ont pas évolué.

En résidence principale, c’est toujours 120 jours ou 120 nuits maximum à l’année ; et avec un logement dédié, aucune limite.

Quant au fait de se déclarer, ça existe depuis que la location courte durée existe elle aussi. Donc, il n’y a aucune raison de ne pas se déclarer et encore une fois, je ne comprends pas comment on a pu croire qu’à un moment donné, on était affranchi de l’impôt sur le revenu ou de toute déclaration.

Et je voulais même préciser avant de finir cette vidéo que si vous vous débrouillez bien avec la fiscalité, avec le bon régime, j’en ai déjà parlé dans des vidéos précédentes, vous pouvez ne pas être assujettis à l’impôt avec votre activité de location courte durée. Tout simplement parce que vous avez choisi le bon régime fiscal, le régime réel, pour ne pas le citer.

Voilà donc tout ce que j’avais à partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Et donc, pour conclure, bien évidemment que cette activité de location courte durée, elle reste rentable. C’est la raison pour laquelle je l’exerce, c’est la raison pour laquelle je continue à l’exercer, et c’est la raison pour laquelle de nombreuses personnes qui sont sur Airbnb, sur Booking, Abritel continuent elles aussi à faire de la location courte durée.

L’imposition et la règlementation ne rendent pas cette activité compliquée. Et avec la règlementation et avec l’imposition, on peut continuer à gagner de l’argent avec cette activité. Ce n’est absolument pas rédhibitoire, retenez bien ça. Et donc, déclarez-vous et remplissez bien votre fiche d’imposition. Voilà !

Écoutez, j’ai fait un petit peu le maître d’école dans cette vidéo mais ça me semblait quand même important de rappeler tout ça.

J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, likez-la. Dites-moi également dans les commentaires de cette vidéo si vous êtes d’accord avec tout ce que je viens d’évoquer. Puis, si vous pensez que j’ai tort, n’hésitez pas non plus à me l’indiquer dans les commentaires de cette vidéo. Je répondrai à toutes les personnes qui m’expliqueront que ce n’est pas rentable en essayant, une fois de plus, de leur démontrer le contraire.

Alors, si vous souhaitez malgré tout en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog et sur ma chaîne YouTube, Louer en courte durée. Ça vous permettra de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

Allez ! Cette vidéo est déjà assez longue, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Et bien entendu, comme d’habitude, on se retrouve très, très rapidement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.

À très bientôt ! Ciao !


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10 commentaires

  1. Bonjour, je crois qu’il y a une erreur/contradiction : les règles ont changé puisque la surface de compensation n’existait pas avant il me semble. Donc c’est moins intéressant dans les villes concernées.
    Sinon mis à part les taux qui vont remonter et le prix de l’immobilier avec (d’après O.seban) La LCD n’est pas moins interessante qu’avant effectivement. C’est bien d’en avoir fait une vidéo.

    • Sébastien on

      La surface de compensation en effet est venue.
      Mais en soit, comme investir dans Paris n’a jamais été rentable et intéressant, ça ne change pas grand chose.
      Paris est à fuir pour la location courte durée.

      • Tu habites à Toulouse, ville de plus de 200 000 habitants tu n’as pas du faire un changement d’usage ?

  2. Bonjour Seb,

    J’aime me lever et démarrer la journée avec une vidéo comme celle-là 🙂

    En effet, les règles n’ont pas changé, elles ont toujours existé mais beaucoup de personnes ne se renseignent pas et crient à l’injustice quand les impôts les rappellent à l’ordre…

    Pour la délégation, tu as bien souligné le fait que c’est un prix forfaitaire: que la personne reste une nuit ou quinze dans ton logement, le montant de ta prestation de délégation ne bouge pas. Je rajouterai même un argument supplémentaire, tiré de mon expérience personnelle: le fait de déléguer (vs faire soi-même) permet de le louer toute l’année car quelqu’un va faire le travail pour toi; alors que si tu décides de faire toi-même tu ne seras peut-être pas disponible à tout moment ou tous les jours, donc tu peux potentiellement perdre des nuits de location.

    Perso, depuis que j’ai délégué, j’ai explosé mon nombre de nuitées réservées.

    Pour conclure, je confirme haut et fort que ça reste une activité TRÈS rentable 🙂

  3. stéphane on

    J’aime bien ce genre de vidéo qui va à l’encontre de ce que raconte les médias !

    Question : comment payer la CFE ? qui va me la réclamer ?

  4. Nicolas M. on

    Je confirme que LCD fonctionne, dans mon cas je gère à distance (150 km) dans une petite ville de – de 50.000 habitants. Pas de checkin/checkout, ménage délégués

    Mais il faut faire à la nuitée pour remplir totalement son calendrier (donc bcp de boulot de gestion, etc.)

    • Sébastien on

      On n’a rien sans rien 🙂
      Bravo pour ton taux de remplissage au regard de la commune.

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