Au moment de lancer un appartement en exploitation, la question du mode d’exploitation se pose : location nue ou location meublée ?
Ces 2 modes d’exploitation ont leurs avantages et leurs inconvénients.
Indiquez-les moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo quel est le mode que vous préférez.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui. Dans cette vidéo, on va faire le parallèle entre la location nue et la location meublée et on va voir quel est le mode d’exploitation le plus intéressant.
Alors en immobilier, il y a deux modes d’exploitation principaux : la location nue d’un côté et la location meublée de l’autre et je vous propose de voir encore une fois dans cette vidéo quels sont les avantages et les inconvénients de ces deux modes d’exploitation. Puis, je vais vous donner mon avis quant au mode d’exploitation que je préfère.
Avant que je vous détaille tout ça, pour vous souhaiter la bienvenue, si ce n’est pas encore fait, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Vous pouvez télécharger gratuitement et librement ces deux ebooks en cliquant sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Puis si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, vous avez les liens d’accès aux pages de téléchargement dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.
Revenons au thème de la vidéo d’aujourd’hui : location nue ou location meublée. Est-ce qu’il vaut mieux faire du nu ? Est-ce qu’il vaut mieux faire du meublé ? On va tout de suite commencer par la location nue. Alors la location nue, c’est le mode de location le plus simple, j’ai envie de dire, le plus simple à mettre en œuvre parce que vous ne fournissez à vos locataires que les murs de votre appartement ou de votre maison. C’est eux qui vont meubler.
Un des avantages, vous l’aurez compris, de cette location nue, c’est que vous n’aurez pas à meubler le bien immobilier. Ce qui peut avoir un coût parce qu’un bien immobilier, c’est mettre un ou plusieurs lits, mettre un canapé, mettre une télé, peut-être une machine à laver, fournir la vaisselle…
Ça peut avoir un coût de faire de la location meublée et j’y reviendrai dans la suite de cette vidéo. En tout cas en location nue, ce coût, vous ne l’avez pas. Alors, c’est vrai qu’en location nue, on va plutôt louer de grandes surfaces et ce sera peut-être un petit peu plus compliqué même si ce n’est pas trop compliqué non plus de louer des petites surfaces. Pourquoi ? Parce que sur de la petite surface, de type studio, vous allez toucher en tant que locataire de l’étudiant ou du jeune homme actif, c’est peut-être des gens qui ont des revenus plus faibles et donc eux ils préfèrent trouver un logement déjà meublé, déjà équipé. Ce qui leur évite d’avoir à acheter tout le nécessaire mobilier et électroménager.
Maintenant sur des surfaces plus grandes, à partir du t3, du t4, du t5, vous allez toucher des familles. Ça va être soit un couple, soit un couple avec des enfants, donc des gens un petit peu plus âgés qui sont déjà entrés dans la vie active depuis plus longtemps. Donc, des gens qui ont déjà leur mobilier et leur électroménager. Cette catégorie de locataire, elle préféra louer une location nue de façon à pouvoir mettre son mobilier et ses équipements à l’intérieur.
Maintenant, si je me penche sur l’aspect fiscal, vous avez, en tout cas en achat en propre, deux possibilités sur la location nue. Dans un premier temps, le micro foncier et dans un second temps, le réel. Si vous choisissez le régime du micro foncier, alors sur vos revenus locatifs, vous aurez un abattement de 30 % et le reste constituera l’assiette d’imposition qui sera assujettie à votre tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux.
Maintenant, si vous choisissez le régime du réel, là on va entrer dans une fiscalité un petit peu plus compliquée, quoique pas non plus. En tout cas, le mode de calcul sera un petit peu différent. Vous allez pouvoir jouer avec des charges qui vont venir en déduction de vos revenus locatifs. Et le but, c’est d’avoir une assiette d’imposition égale à zéro. Donc voilà pour la partie fiscalité.
Maintenant, si je m’intéresse au bail en location nue, les baux sont de 3 ans reconductibles. Ça peut être un petit peu dangereux, en tout cas un petit peu plus désavantageux pour le propriétaire parce que si votre locataire ne paie pas le loyer, ça va être compliqué, en tout cas plus compliqué de le mettre dehors, de le faire sortir. Il va falloir entamer des procédures judiciaires. On sait que c’est très compliqué en France. En plus, il y a la trêve hivernale au milieu, donc ça peut être très long. Cette procédure, elle peut aller entre 18 et 24 mois. Donc si votre locataire ne vous paie pas dès le second mois, ça va être difficile de supporter un appartement sans loyer. D’autant plus que si vous avez un crédit en face, ça risque d’être encore plus difficile.
Et, si j’en viens maintenant à la caution, en location nue, vous ne pouvez prendre qu’un mois de loyer hors charges pour caution ou dépôt de garantie. Voilà donc pour le tableau de la location nue.
Intéressons-nous maintenant à la location meublée. Alors, ça peut être un petit peu plus compliqué au démarrage, comme je le disais lorsque j’ai parlé de location nue. Pourquoi ? Parce que vous allez devoir meubler ce bien immobilier et ça peut avoir un coût, pour un studio comptez entre 3000 et 4000 € par exemple pour vous donner une idée.
Alors en revanche, c’est exactement l’inverse de la location nue sur les petites surfaces. Lorsqu’on parle de studio ou de t2, vous allez facilement attirer des locataires, de type jeunes actifs ou de type étudiant qui vont être friands de ce type de surface. En revanche sur les grosses surfaces, ça va être plus compliqué à louer encore une fois parce qu’une famille a déjà ses propres meubles et son propre électroménager, à moins de faire de la colocation. Eh oui parce que si vous meublez un appartement de type t3, t4, t5, vous allez pouvoir faire de la colocation à l’intérieur.
Maintenant, si je m’intéresse à la fiscalité, là il y a plusieurs choses. Il y a le régime du micro-BIC et le régime du réel. Alors ce régime du micro-BIC, on va pouvoir décliner également en deux sous catégories : micro-BIC 50 % et micro-BIC 71 %. Micro-BIC 50%, ça veut dire quoi ? Ça veut dire que sur vos revenus locatifs, on va appliquer un abattement de 50 % et sur le reste en fait on va venir appliquer votre tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux.
Maintenant le micro-BIC 71%, c’est exactement la même chose, sauf qu’à la place d’avoir un abattement de 50 %, vous avez un abattement de 71 %. Ce qui est quand même beaucoup plus intéressant et le reste sera également soumis à la tranche marginale d’imposition et prélèvements sociaux.
Par contre, vous ne pouvez bénéficier du micro-BIC 71 % que si vous faites de la location meublée courte durée ou de la location meublée saisonnière et que votre logement était classé une étoile, deux étoiles, trois étoiles ou quatre étoiles.
Enfin le troisième régime, le régime du réel sur lequel vous allez pouvoir appliquer des charges, des amortissements. D’où l’objectif, c’est d’avoir un résultat fiscal négatif de façon à avoir une assiette d’imposition zéro pour ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs. Donc, savoir si vous devez faire du micro BIC ou du réel, c’est à vous de voir. Mais généralement sur des emprunts neufs, sur des emprunts récents, il vaudra mieux faire du réel. Maintenant si vous êtes propriétaire de votre bien immobilier depuis 15 – 20 ans, là peut-être que le régime du micro-BIC sera plus intéressant. À vous de voir. Faites vos calculs ou faites-vous aider par votre expert-comptable.
Si j’en reviens aux baux maintenant, pour continuer le parallèle entre location nue et location meublée, les baux d’une location meublée sont d’un an reconductible et si vous logez un étudiant les baux sont de 9 mois. Et ça, vous voyez, c’est plus confortable en tant que bailleur, en tant que propriétaire parce que si vous rencontrez une difficulté avec votre locataire, c’est beaucoup plus facile. Si votre locataire ne paie pas dès le premier mois, vous n’avez qu’un an, ça va faire très mal, mais vous n’avez qu’un mois de non-loyer à supporter qu’un an à supporter sans loyer, voilà j’ai plutôt trouver la bonne formule, ce qui est beaucoup moins douloureux qu’avec une location nue.
Autre avantage non négligeable, comme vous fournissez une prestation complémentaire, un service complémentaire, vous allez pouvoir louer plus cher que la location nue et si j’en viens maintenant à la caution, en location meublée, vous pouvez aller jusqu’à deux mois de loyer hors charges. Donc, vous réduisez votre risque locatif. Vous avez plus de caution ou de dépôt de garantie deux mois versus un mois et les baux sont plus courts. Un an versus trois ans, ce qui est quand même plus confortable si vous vous trouvez face à un locataire difficile qui ne paie pas son loyer.
Donc, vous aurez compris dans cette petite conclusion que je viens de faire : quel est le mode d’exploitation que je préfère. Bien entendu, je préfère la location meublée. Je peux louer plus cher et le risque locatif est réduit et la caution est plus importante. Par contre, il va falloir meubler l’appartement.
Autres avantages de la location meublée, c’est que je peux y faire sur de la petite surface de location meublée classique, je peux également y faire de location courte durée sur des surfaces plus grandes, je peux y faire de la colocation ou également de la location courte durée. Voilà ! On a un bien immobilier en location meublée qui est un petit peu plus passe-partout, un petit peu plus tout-terrain. Voilà donc pourquoi je préfère la location meublée. On a plus le contrôle sur son activité immobilière. Vous le savez, je considère l’immobilier comme un business et donc je préfère mettre toutes les chances de mon côté pour être certain que mon activité va être non seulement la plus rentable, mais secundo la moins risquée.
Voilà donc les différences entre la location nue et la location meublée sur le mode d’exploitation, sur le bail, sur la fiscalité, sur le dépôt de garantie. Je vous ai donné mon point de vue, je préfère la location meublée. À votre tour, n’hésitez pas à me dire dans les commentaires, juste en dessous de cette vidéo : quel est le mode d’exploitation que vous préférez : location nue, location meublée. Et si vous faites de la location meublée : quel est le type de location meublée que vous faites : location meublée traditionnelle, colocation, location courte durée. Bref, dites-moi ce que vous faites et pourquoi dans les commentaires juste en dessous de cette vidéo.
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