De 0 à 4000 euros en moins de 2 ans grâce à la location saisonnière

Voici une vidéo dans laquelle je détaille les principales étapes pour se lancer dans la location courte durée.

Lors d’un mastermind organisé par Olivier Seban à Dubaï, j’ai eu la chance de partager la chambre avec Maxence Rigottier, jeune infopreneur à succès.
Vous verrez dans une vidéo à venir comment à 26 ans Maxence gagne plus de 10000 euros par mois grâce à ses business en ligne !!

Maxence m’a interviewé sur mon parcours en location courte durée.
Je vous laisse découvrir cette vidéo dans laquelle je délivre des conseils pour démarrer la location saisonnière :

• Pourquoi j’ai fait le choix d’investir dans l’immobilier
• Comment déterminer la zone sur laquelle investir : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement 🙂
• Comment obtenir une meilleure rentabilité
• Quels sont les sites sur lesquels je publie mes annonces
• Comment déterminer les prix à appliquer
• Comment déléguer la gestion des entrées, sorties et ménages
• Comment synchroniser les calendriers
• Combien facturer les frais de ménage aux clients
• Comment déterminer le nombre de nuits minimum
• Pourquoi il ne faut pas acheter de l’immobilier à n’importe quel prix
• Comment utiliser les excédents de trésorerie

PS : Maxence s’est trompé. Nous avons bien 7 appartements mais 2 sont exploités en location meublée à l’année.
Ce sont les 5 qui sont exploités en saisonnier qui rapportent 4000 euros de bénéfice par mois.

J’espère que cette vidéo vous aura donné envie de vous lancer.
N’hésitez pas à laisser vos commentaires ci-dessous.

Transcription

Maxence : bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis actuellement à Dubaï à un Brainstorming Mastermind organisé par Oliver Seban. On est en plein après midi, en plein mois de janvier et on a un soleil absolument magnifique. Aujourd’hui, on va voir ensemble comment Sébastien, un de mes collègues de chambre, a gagné 4000 euros de bénéfices avec 7 appartements en location saisonnière et surtout en partant de zéro en deux ans.

Je vais te laisser te présenter, nous expliquer de A à Z toutes les étapes, et tu reviendras aussi sur ton site web.

Salut Sébastien.

Sébastien : bonjour Maxence. Bonjour à tous. Je suis Sébastien, je viens de la région toulousaine. Comme le disait Maxence, j’ai réussi à partir de zéro à gagner 4000 euros par mois, nets de charges, en moins de deux ans grâce à l’immobilier.

Maxence : première étape, comment c’est venu l’immobilier ?

Sébastien : avant de répondre à cette question, il faut voir que la stratégie que j’ai adoptée, c’est une stratégie de location saisonnière c’est-à-dire que je loue des appartements à des touristes ou à des professionnels qui viennent sur Toulouse passer deux, trois jours, parfois un peu plus.

Pour répondre à ta question comment m’est venue cette idée de gagner ma vie et de l’argent grâce à l’immobilier, c’est en voulant créer un patrimoine initialement. Je me suis dit : je vais faire un premier achat immobilier. Et je me suis rendu compte après ce premier achat que j’avais acheté de la dette, c’est-à-dire que l’appartement ne me faisait pas gagner d’argent, mais me coûtait 50 euros par mois. Il est difficile en perdant de l’argent chaque mois de faire une deuxième opération, une troisième, une quatrième, etc.

Il y a donc des stratégies pour gagner de l’argent dans l’immobilier. Je m’étais également demandé comment font certaines personnes pour acquérir très rapidement du patrimoine, faire plusieurs opérations en même temps ? Comment ils font pour avoir 5, 10, 15, 20 appartements et gagner leur vie avec ? Comment ces gens arrivent à faire cela dans toute une vie alors que d’autres font un seul achat et sont endettés pour toute leur vie ? Il y a forcément un moyen et c’est à partir de là que j’ai commencé à me documenter sur l’immobilier.

Maxence : première chose que vous avez peut-être en tête, quelle a été ta démarche pour avoir ces premiers biens ? Par rapport au crédit, à trouver la bonne affaire ? Comment as–tu procédé pour avoir ces premiers biens ?

Sébastien : il faut savoir qu’il y a une chose importante dans l’immobilier, si vous voulez louer, on dit souvent qu’il y a trois facteurs importants lorsque vous voulez faire un premier achat immobilier, c’est 1/l’emplacement, 2/l’emplacement, 3/l’emplacement. Le meilleur emplacement, c’est celui qui se louera facilement. En fonction de la clientèle que vous voulez cibler, il va falloir trouver des lieux stratégiques pour acheter vos appartements. Les centres-ville sont des valeurs sûres. Tout le monde a un moment donné de sa vie a logé ou habité en centre-ville, mais ce n’est pas les seuls lieux intéressants. Je sais que nous, dans la location saisonnière, on touche également les zones d’activités professionnelles à Toulouse où il y a beaucoup de boîtes qui sont installées. Ces lieux drainent une grosse clientèle d’affaires et on est sûr de louer à chaque fois.

Les centres-ville sont des valeurs sûres. Par contre, tu paies le prix au mètre carré super cher. Il faut savoir qu’en t’éloignant du centre-ville, tu peux gagner de la rentabilité, acheter moins cher du mètre carré, mais également avoir une meilleure rentabilité.

Maxence : le conseil n° 1, c’est l’emplacement. Priorité n° 1, c’est l’emplacement pour avoir le maximum de locations.

Sébastien : l’emplacement et ensuite, si vous voulez gagner de l’argent il y a aussi la notion de rentabilité qui va entrer en jeu, et donc ne pas acheter n’importe quoi. Si l’appartement est affiché à 100 000 euros et que c’est un appartement que vous allez louer 300 euros par mois par exemple, clairement c’est un appartement qu’il ne faut pas acheter ou alors qu’il ne faut pas acheter à ce prix-là parce que vous allez faire cette opération, mais elle va vous bloquer pour faire les autres opérations.

Il y a deux stratégies pour pouvoir acheter cet appartement qui est affiché à 100 000 euros. La première, si vous voulez que l’opération soit rentable, c’est tenter une offre beaucoup moins chère. N’hésitez pas à faire une offre à 50-60 000 euros pour être sûr d’aller chercher la rentabilité dont vous avez besoin pour gagner de l’argent avec cet appartement. La deuxième stratégie, c’est de mettre de l’apport parce que peut-être que cet appartement est affiché à 100 000 euros, mais il en vaut 150 000. Donc n’hésitez pas à mettre de l’apport pour réduire vos mensualités de prêt et avoir une bonne rentabilité.

Et le troisième point à faire attention, c’est le loyer que vous pouvez tirer de cet appartement. Il y a diverses stratégies pour louer plus facilement. La première, en tout cas, moi je suis sur cette stratégie-là, c’est de proposer des appartements propres, sexy, modernes qui vont créer le coup de cœur et permettre de louer beaucoup plus vite et plus cher.

Maxence : vous vous posez peut-être aussi une question, quels sont les sites où on a le maximum de réservations, où on optimise son appartement, où on a la plus de chance d’avoir de la clientèle ?

Sébastien : pour faire de la location saisonnière ou de courte durée, je pense que tout le monde connaît Airbnb. Il en existe une pléiade d’autres. Je vais citer les sites avec lesquels je travaille. Airbnb forcément. Mais tu as également Housetrip, Morning croissant, Wimdu, Homelidays, Abritel. Tu peux également mettre ton annonce sur le Bon Coin.

Maxence : Booking

Sébastien : alors, Booking… en ce qui me concerne, c’est mon canal de vente préféré, c’est le site qui me ramène le plus de chiffres d’affaires et je pense savoir pourquoi. Tout simplement, parce que Booking, ça attire une clientèle d’affaires. Ce sont des gens qui ne vont pas être regardants sur le prix. Ils ont prêts à payer 15-20 % plus cher leur chambre pour être sûrs d’avoir le logement.

Airbnb, c’est mon 2^ème ou 3^ème canal de vente. C’est une plateforme dont on ne peut pas se passer, par contre elle est victime de son succès. Et on commence à avoir les mauvais clients, ou les mauvais voyageurs, les footx pour reprendre ton impression.

Clairement Booking, c’est la plateforme sur laquelle il faut être pour commencer, et continuer d’ailleurs à faire de la location saisonnière.

Maxence : si vous faites de la location saisonnière, numéro 1 : absolument être sur Booking.

Numéro 2 : être sur Airbnb.

Et numéro 3, que je ne connaissais pas, tu m’as dit…

Sébastien : Abritel.

Maxence : pour quelle raison ?

Sébastien : Abritel, c’est un site qui a été racheté par un américain qui s’appelle Homeaway qui a racheté une galaxie de 25 sites spécialisés dans la location de vacances, donc à partir du moment où vous publiez votre annonce sur Abritel, elle est publiée sur les 25 sites en question. Votre visibilité est accrue.

Maxence : tu m’avais dit aussi une subtilité, c’est sur Booking, c’est 17 % de commission sur l’argent touché. Sur Airbnb, c’était combien de % ?

Sébastien : on est à 5 %. Le même logement, je le cale à 52 euros sur Airbnb. Il est affiché à 65 euros sur Booking, tout simplement parce que sur Booking la commission est entre 17 et 19 %. Par moi, pour retrouver la même rentabilité, je suis obligé d’augmenter les prix. Mais comme on est sur une clientèle d’affaires, ce sont des gens qui ne sont pas regardants sur le prix, donc moi, c’est mon canal de vente premier.

Maxence : retenez bien, Booking, Airbnb et Abritel. Une autre question que vous vous posez certainement : merci, Sébastien, mais comment on fixe le prix de la nuitée ? Comment on se dit, on est à Toulouse, c’est 52 euros, ça pourrait être 60, 40, 70 ? Comment on fixe le prix pour avoir le logement loué ?

Sébastien : avant de te lancer, comme dans n’importe quel business, tu as une étude de marché à faire. Il y a plusieurs choses. Moi, quand je me lance sur un appartement, je vais sur Google Map, je regarde les hôtels qu’il y a autour de l’adresse sur laquelle je souhaite me positionner et je regarde les prix des hôtels. C’est un premier indice.

Deuxième indice : je vais sur Airbnb par exemple. Tu peux faire des recherches de logement par carte et je regarde autour de mon adresse quels sont les prix pratiqués par mes futurs concurrents. Deuxième façon de positionner le prix.

La troisième, c’est de créer des annonces fictives sur le Bon Coin. Pas la peine de prendre des photos de l’appartement. Vous prenez des photos de Google Image d’appartements que vous trouvez sexy avec la même déco que celle que vous souhaiteriez donner à votre futur investissement. Vous rédigez une annonce propre et vous tentez des tarifs. 40 euros, c’est sûr que ça se louera. 50 euros aussi. Essayez d’aller plus haut pour voir si vous avez des appels et des emails. À partir du moment où vous n’avez plus d’appels, c’est que vous avez passé la barrière psychologique que le logement ne se vendra pas à ce prix-là.

Maxence : ce sont tous ces aspects qui te permettent de fixer le tarif.

Une autre question que vous vous posez certainement. Vous vous dites, merci, Séb, merci, Maxence, mais comment on gère la délégation ? Moi je n’ai pas le temps, je ne vais pas m’occuper du check-in, du check-out, du ménage ou encore d’autres choses. Comment tu procèdes ? Est-ce que tu le factures au client ? Comment tu t’organises pour que tu n’aies quasiment rien à faire ?

Sébastien : j’ai commencé avec mon premier appartement où je faisais tout : check-in, check-out, ménage. Ça me prenait pas mal de temps. Et à partir du moment où on a mis le second puis le troisième en place, on est arrivé à un stade où on ne pouvait plus gérer nous-mêmes parce qu’on avait des clients qui entraient, sortaient au même horaire. Moi, à l’époque, je travaillais, donc il fallait que j’aille faire le ménage entre midi et 2. C’était devenu compliqué. On a été victime de notre succès, c’est plutôt positif.

L’activité croissant, on a évidemment trouvé d’autres systèmes pour arriver à déléguer tout ça. Sur la partie purement logistique, check-in, check-out, ménage, il faut savoir qu’il y a des sociétés qui se sont spécialisées sur ce créneau. Elles vont faire pour toi la remise de clé au client, la prise de caution, la sortie de client et le ménage. Ça permet de déléguer. Pour t’en citer quelques-uns qui sont connus sur le marché : Bnbsitter, Welkeys.

Après, si ces sociétés-là ne sont pas présentes dans votre ville, vous avez toujours moyen de faire appel à une femme de ménage, une société de service à la personne ; il y a toujours une solution pour déléguer.

Et il y a un autre sujet que je voulais également aborder. À partir du moment où on a 5 appartements présents sur différentes plateformes, la synchronisation des agendas devient problématique.

Maxence : c’est compliqué

Sébastien : compliqué non, mais il faut être super vigilant parce que vous avez une réservation Airbnb qui tombe de suite, si votre calendrier Booking n’est pas mis à jour dans les 10 minutes, potentiellement les mêmes dates peuvent être prises par un autre voyageur. Pour palier ce système et toujours dans cette logique d’industrialisation et de gestion en automatique, j’ai souscrit un channel manager qui référence l’ensemble de vos annonces sur les différents sites et à partir du moment où vous avez une réservation sur Airbnb par exemple, cette réservation bloque les agendas sur ces dates-là de tous les autres sites, Booking, Housetrip, Morning Croissant, Tripadvisor, etc.

Aujourd’hui, je suis arrivé à un stade où quasiment tout se fait en automatique ; en tout cas, moi je gère uniquement la partie administrative. Je réponds aux questions des clients, j’encaisse parce qu’il y a également des gens qui paient par carte bleue, donc il faut avoir un TPE pour pouvoir encaisser les gens à partir de leur carte bleue. Je rédige les contrats. Mais, toute la partie synchronisation des agendas, entrée, sortie, ménage des lieux, c’est quelque chose qui se fait en automatique. Il faut vraiment avoir à l’esprit que c’est possible de le faire. La location saisonnière effraie pas mal de gens pour ces raisons-là de logistique. Soyez conscient que c’est vraiment quelque chose qu’on peut déléguer à 100 %.

Maxence : c’est souvent une objection. Moi, je vais me lancer dans la location saisonnière et c’est souvent ce qu’on me dit : oui, mais il faut que tu fasses ci, il faut que tu fasses ça.

Si vous déléguez, à mon sens, on peut encore avoir une superbe rentabilité et surtout que ça soit en automatique.

Sébastien : c’est vrai que le fait de déléguer joue sur la rentabilité. Ce qu’il faut savoir également, c’est que sur les différents sites, vous pouvez appliquer par séjour un forfait ménage qui sert à rétribuer la personne ou la société que vous allez employer pour faire cette délégation. On y tombe quand même en rentabilité. Par contre, c’est du cash avec un taux horaire super élevé.

Maxence : par exemple, pour la partie ménage, combien tu le factures au client ? Combien ça te coûte ? Est-ce que tu le factures à 100 % au client ou il y en a qui est pris dans la rentabilité ?

Sébastien : ce sont des frais que je facture au client 20 euros par séjour parce qu’on est à Toulouse. On est dans une ville où, je ne sais pas, on ne peut pas mettre des frais de ménage trop élevés. Je sais qu’à Paris 50 euros ça passe sans souci. Bon, ils ont d’autres problématiques. Ils achètent les appartements plus chers.

Pour répondre à ta question, je facture ça 20 euros au client et je donne 30 euros à la société de service à la personne qui gère mes appartements pour moi.

Maxence : si la personne reste deux nuits, tu sais que tu as 5 euros en moins de ce que tu as pu toucher.

Sébastien : 10 euros, puisque je facture 5 euros le check-in, 5 euros le check-out et 20 euros le ménage. Par contre, si je voulais faire uniquement les check-in/check-out, ça me coûterait 20 euros. Je donnerai 20 euros à la femme de ménage et les 10 euros de check-in/check-out, je me les garderai pour moi. Aujourd’hui, c’est plus facile pour moi de me consacrer sur d’autres sujets. Je sais que le business tourne. Je prends que le cash, et c’est du revenu passif. Clairement, c’est du revenu passif et c’est ça qui est bon.

Maxence : c’est la même personne, si je me souviens bien, qui fait le check-in, le check-out et le ménage.

Sébastien : c’est cette même personne. Par contre, aujourd’hui elle nous a clairement dit que sur les 5, ça va être compliqué. Donc, je vais me retourner vers les sociétés que j’évoquais en début de vidéo pour déléguer la suite.

Maxence : c’est assez puissant par rapport à ça. Quel le conseil que tu donnerais à quelqu’un qui aimerait se lancer et est-ce que tu as défini un seuil de nuits minimal ? Par exemple, tu dis : je n’accepte aucun locataire si ce n’est pas au moins 2 nuits, 3 nuits, 4 nuits, 5 nuits et suivant tes tests, qu’est-ce que tu as réalisé par rapport à Toulouse ?

Sébastien : je vais répondre en deux temps à ta question. Moi, je fais deux nuits minimum parce qu’après, c’est trop de logistique, tu as la gestion des draps, des serviettes de bain. Il faut rémunérer également la personne qui est en charge d’accueillir et de faire sortir les gens et de faire le ménage. Je fais deux nuits minimum parce que sinon c’est trop contraignant. Ça, c’est le premier axe de réponse.

Le second axe de réponse pour tous les gens qui voudraient se lancer, c’est : soyez vigilant. C’est vrai qu’avec le saisonnier, on a une super rentabilité, par contre ce n’est pas une raison suffisante pour acheter n’importe quoi. Si vous voulez faire de l’immobilier en saisonnier, j’ai toujours pour habitude de dire que ce n’est qu’un catalyseur de rentabilité.

Soyez vigilant au moment de votre offre d’achat parce que le futur loyer que vous allez tirer de votre investissement couvre toutes les charges de votre appartement. Quand j’entends charges, je pense au crédit, aux charges de copropriété, à la taxe foncière, aux diverses assurances. Il faut qu’a minima, votre loyer couvre l’intégralité de ces charges pour arriver à une opération blanche qui s’autofinance et qui puisse vous permettre de faire une autre opération, puis une autre, puis une autre.

C’est ce que j’ai compris et c’est ce qu’on a dit en début de vidéo, c’est vraiment ce facteur-là qui permet de multiplier les opérations et c’est ce que j’ai compris depuis 2-3 ans maintenant. Sans quoi, tu fais un investissement dans toute ta vie et pendant 20 ans tu ramasses l’argent et puis tu as 60 ans et puis tu vas peut-être faire une dernière opération, mais ce n’est pas plus.

Maxence : si on devait remettre dans le contexte d’Internet, du blogging, du web-entrepreneuriat, la location saisonnière, c’est un effet de levier. Si au début, c’est un peu comme si vous achetiez du retargeting, publicité Facebook, la publicité YouTube, si vous avez des offres de merde à proposer derrière, eh bien, vous allez perdre de l’argent, ou au moins arriver à être à l’équilibre.

Si vous avez de bonnes offres, c’est en quelque sorte une machine à cash où vous démultipliez le système et ensuite vous encaissez, vous encaissez.

Sébastien : ce qui est intéressant aussi, c’est de par la rentabilité, avec le cash que tu génères, qu’est-ce que tu fais de ce cash ? Soit tu le gardes et tu le réinvestis sur d’autres achats immobiliers. Ça peut être une première solution. La seconde solution, c’est que ce cash-là, tu le réinjectes dans tes crédits pour rembourser plus vite. Et si tu rembourses plus vite tes mensualités diminuent et boum, tu gagnes encore plus de cash. Il y a un effet boule de neige.

Maxence : et après 10, 15, 20 ans après, tu te dis, j’ai un immeuble à mon nom, donc c’est assez sympathique. Ça fait un patrimoine notamment pour votre retraite. C’est assez sympa.

Merci pour tous tes conseils. Est-ce que tu peux nous expliquer pour finir sur une dernière question, ton site web, qu’est-ce que tu évoques dessus parce qu’il y a peut-être beaucoup de personnes qui se disent : merci Séb, où est-ce que je pourrais te contacter ou te retrouver pour pouvoir mettre en place mon premier appartement de location saisonnière ?

Sébastien : j’écris un blog qui s’appelle louer-en-courte-duree.fr. J’explique aux gens comment investir dans la location saisonnière, quelles sont les démarches administratives à faire auprès de votre ville et de votre mairie, quelles sont les bonnes astuces pour publier une annonce, comment équiper le bon appartement, comment encaisser les clients.

Je vais également délivrer prochainement les types de contrats standard que je donne à mes clients, des outils pour aller convaincre la banque de la viabilité de votre projet via un business plan via un fichier Excel qui m’aide à me positionner sur l’offre maximale que je peux lorsque je vais visiter un appartement pour pouvoir l’acheter. Bref tous les trucs et astuces pour bien vivre de sa location saisonnière.

Maxence : si vous voulez en plus du blogging, du web-entrepreneuriat, créer un patrimoine exceptionnel et avoir du cash, n’hésitez pas à vous focaliser sur l’immobilier et en particulier sur la location saisonnière parce que ça va faire une différence énorme sur le long terme.

Comme j’aime bien le dire, plus le temps tourne, si on n’a rien mis en place, évidemment on n’a rien qui tourne en notre faveur. Quand on a différents sites web, c‘est ce que tu es en train de mettre en place, et que j’ai et qui me permet de générer 10 000 euros nets par moi, j’ai des choses qui tournent en ma faveur. Par contre, en immobilier, pour l’instant je n’ai rien et c’est ce que je vais mettre en place. Évidemment, comme je l’ai dit juste avant, dans 5 ans, dans 10 ans, dans 15 ans, dans 20 ans, on se réveille un beau matin, et boum on a un immeuble à notre nom, un patrimoine et c’est assez grandiose et chaque mois qui tourne, c’est un peu plus de patrimoine en votre faveur. Et c’est automatisé, bien délégué, c’est tout bénef, 100 % passif.

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Et juste avant de vous quitter, je vous ai préparé une vidéo privée où j’explique comment j’ai gagné en 2014 avec deux sites web de paris sportifs et de course à pied 71 405 euros. Il y a un lien à l’intérieur de la vidéo YouTube. Cliquez sur ce lien, ça va vous rediriger vers une autre page où il suffit d’indiquer votre prénom et votre adresse email. Cliquez maintenant.

Si vous visionnez cette vidéo depuis un smartphone ou YouTube, vous vous dites merci, Maxence, mais il est où le lien ? Il est dans la description juste en dessous ou encore en haut à droite sur le « i » comme info. À tout de suite de l’autre côté pour la vidéo bonus et n’hésitez pas également à aller voir le site de Sébastien, ça vous permettra de faire une pierre deux coups et surtout d’avoir d’excellents résultats dans les mois qui suivent. A très vite.

Sébastien : bye bye !

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