Maîtriser les annulations et le surbooking

Les annulations de séjour et le surbooking font partie intégrante de l’activité de location saisonnière.
Je vous explique en vidéo comment s’en préserver, puis les maîtriser et les exploiter à son avantage.

Regardez bien la vidéo jusqu’à la fin pour découvrir ce qu’il m’est arrivé avec une réservation de 12 nuits.
Indiquer moi ensuite dans les commentaires ci-dessous ce que vous auriez fait à ma place 🙂

Transcription

Dans cette vidéo, je vais vous expliquer comment le surbooking et les annulations peuvent être bénéfiques en location saisonnière.

Bonjour, je suis Sébastien du blog louer-en-courte-durée.fr, et je vous souhaite la bienvenue dans cette vidéo dans laquelle je vais vous parler d’annulations et de surbooking.

Mais avant de rentrer dans le vif du sujet, je vous invite de télécharger mes deux e-books : « Comment doubler son salaire grâce à la location courte durée » et « Convaincre la banque, mode d’emploi » pour mettre toutes les chances de votre côté pour que la banque finance votre investissement locatif. Vous pouvez télécharger ces deux e-books en cliquant sur les deux vignettes qui apparaissent dans cette vidéo si vous êtes dans un navigateur internet. Si vous vous trouvez sur YouTube, vous trouverez les liens permettant de télécharger ces deux e-books dans la description de la vidéo.

Alors, lorsque vous faites de la location saisonnière, vous êtes de temps en temps confrontés à des problématiques de surbooking. Il faut savoir qu’il y a deux types de surbooking : le surbooking maitrisé et le surbooking subi.

Le surbooking subi, c’est le surbooking qui intervient lorsque les deux réservations tombent en même temps sur un même appartement et sur une même période, ou c’est également un phénomène qui intervient lorsqu’une seconde réservation tombe sur un appartement suite à une première réservation alors que le calendrier de cet appartement n’a pas été mis à jour sur l’ensemble de vos sites partenaires.

Pour éviter ce surbooking subi, je vais vous donner deux conseils :

Le premier, c’est de synchroniser immédiatement après chacune de vos réservations les calendriers de vos appartements sur l’ensemble des sites avec lesquels vous travaillez (airbnb, booking, housetrip, morningcroissant, tripadvisor, etc…), ou bien d’utiliser un channel manager qui synchronisera pour vous les calendriers de tous vos appartements sur l’ensemble des plateformes avec lesquelles vous travaillez.

Je vais également vous donner un second conseil si jamais vous êtes confrontés à des problématiques de surbooking : surtout n’annulez pas les réservations auprès de vos partenaires mais préférez reloger par vos propres moyens les clients, soit en faisant appel à des amis, soit à des personnes que vous connaissez qui font également de la location saisonnière et qui seraient à même de reloger ces clients.

Je vous explique pourquoi : tout simplement parce que les plateformes de réservation en ligne n’aiment pas les annulations de réservations, et donc toute annulation de réservation peut vous porter préjudice dans le sens où vos logements vont ensuite être déclassés dans les résultats de recherche.

Je prends par exemple le cas de booking qui a une autre politique en cas d’annulation de réservation, c’est-à-dire que booking va tenter de reloger le client mais si le coût de la relocation est supérieur au coût de la réservation initiale, la différence de prix sera à votre charge. Donc faites très attention, soyez vigilent en cas de surbooking subi, tentez de reloger le client par vous-mêmes, et de toute façon pour éviter ce surbooking, pensez systématiquement à mettre à jour vos calendriers.

Lorsque vous allez faire de la location saisonnière, ou peut-être que vous faites déjà de la location saisonnière, vous travaillez avec différents sites partenaires (airbnb, booking, housetrip, abritel, roomlala, etc…), toute une galaxie de sites dans lesquels vous mettez en place des conditions générales de vente pour vous protéger.

Ces conditions générales de vente vont notamment vous protéger en cas d’annulation, c’est-à-dire que sur des annulations de dernière minute, vous allez pouvoir garder l’intégralité de la réservation au titre de dédommagement. Et ces annulations de dernière minute interviennent de temps en temps parce qu’un client vous préviendra à la dernière minute que pour une raison professionnelle ou personnelle, il ne pourra pas venir dans votre appartement. Et ces annulations de dernière minute sont du pain béni pour vous qui faites de la location saisonnière.

En effet, vous gardez l’intégralité de la réservation, ça c’est une première bonne chose, et la seconde bonne chose, c’est que vous n’avez pas à vous soucier de problématiques de check-in, de check-out ou de ménage. Donc le cash rentre sans que vous n’ayez rien à faire !

Vous avez alors deux possibilités : soit vous décidez de laisser reposer votre appartement en attendant la prochaine réservation, soit d’utiliser au maximum votre immobilier et de faire marcher la machine à cash pour relouer l’appartement sur les mêmes dates et c’est dans ce sens qu’on parle de surbooking maitrisé.

Je vais vous raconter ce qui m’est arrivé dernièrement :

Un client avait réservé 12 nuits l’un de mes appartements, donc une jolie réservation à un peu plus de 670 €, et le jour de son arrivée, il m’a indiqué qu’il ne serait présent que sur les 5 derniers jours du séjour et qu’il ne pourrait pas venir sur la première période, donc sur les 7 premiers jours.

J’avais donc deux possibilités : soit laisser l’appartement vide le temps que le client arrive le jour numéro 7, soit de relouer l’appartement sur ces mêmes dates, et c’est la solution que j’ai choisie bien entendu, c’est-à-dire que j’ai pu, sur les 7 jours, relouer l’appartement 4 jours en deux fois deux réservations.

Donc, une première réservation de 120 € et une seconde réservation de 130 €, ce qui signifie que sur 12 jours, j’ai pu louer 16 nuits grâce à ce surbooking maitrisé.

Et donc, sur ces 12 jours, j’ai eu trois réservations : une réservation de 670 €, une réservation de 120 € et une réservation de 130 €, soit 920 € de loyer pour 12 jours de réservation. Je vous laisse faire le calcul de rentabilité et je vous donne quand même un indice non négligeable.

Lorsque je louais ce même appartement en vide avant de faire de la location saisonnière, cet appartement était loué 450 € par mois alors que j’ai réussi dans ce cas particulier à louer plus de 920 € 12 nuitées.

Voilà une des raisons pour lesquelles je fais de la location saisonnière et voilà quelques bonnes raisons pour vous expliquer comment le surbooking et les annulations en location saisonnière peuvent être bénéfiques.

J’espère que cette vidéo vous aura été utile. Je vous invite à me suivre sur louer-en-courte-durée.fr si vous souhaitez avoir de nouvelles astuces et de nouveaux conseils sur la location courte durée ou la location saisonnière.

Je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo.

Bye bye !

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