On ne le dira jamais assez !
Pour réussir dans l’immobilier, il ne faut réaliser que des bonnes affaires !
Pour autant, un mauvais achat peut arriver à tout le monde.
Et dans ce cas, comment s’en sortir ?
Comment se débarrasser d’un boulet afin de revenir à une situation saine ?
C’est ce que je vous propose de voir dans cette vidéo.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va répondre à cette question comment se sortir d’un mauvais achat immobilier. Et ça, c’est une question qui m’a été posée par Patrick.
Avant que je vous explique tout ça, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis, si vous êtes encore une fois ici pour la première fois, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks, ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Pour accéder à ce package de bienvenue, rien de plus simple, regardez dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur les petites fiches qui vont apparaître en haut de votre écran.
Alors, venons-en au sujet du jour comment se sortir d’un mauvais achat immobilier ? Avant de répondre à cette question, vous pouvez déjà peut-être se poser la suivante qu’est-ce que c’est qu’un mauvais achat immobilier ? Un mauvais achat immobilier est un bien immobilier que vous allez acheter trop cher, et si vous faites de l’investissement locatif, c’est un bien immobilier qui ne vous fera pas gagner d’argent, c’est-à-dire que le cash-flow de ce bien immobilier sera négatif. Et là, je vais ouvrir une parenthèse rapide. Je ne le dirai jamais assez. Vous devez toujours acheter de l’immobilier liquide, c’est-à-dire qu’à chaque fois que vous réalisez une opération immobilière, vous devez acheter le bien en dessous de sa valeur de façon à faire la plus-value dès la phase d’achat. Je referme de suite la parenthèse.
Je vais peut-être enfoncer une porte ouverte, mais le premier moyen de se sortir d’un mauvais achat immobilier, c’est tout simplement de n’acheter que des bonnes affaires. Malgré tout, ça peut arriver dans la vie d’un investisseur, surtout quand on débute, de faire de mauvaises opérations immobilières. Et alors, là comment s’en sortir. C’est très simple, il y a deux solutions. La première solution, c’est de se débarrasser du bien immobilier et la seconde solution, c’est de limiter la perte en essayant d’aller chercher à minima l’autofinancement, voire un tout petit peu de cash-flow positif.
Alors, on va commencer par la première des solutions : se débarrasser du bien immobilier. Moi, ce que je vous encourage à faire, si vous pensez avoir acheté votre bien immobilier trop cher et qu’en le vendant, vous n’allez pas pouvoir éponger la totalité du crédit immobilier, c’est de tenter de vendre ce bien immobilier, quitte à le mettre au-dessus de la valeur du marché. Pour ça, n’hésitez pas à faire quelques travaux de rénovation, de restauration, changer une cuisine, refaire une salle de bain, refaire des peintures. C’est des travaux qui ne sont pas forcément trop compliqués à faire, ni trop coûteux, ni trop onéreux. Par contre, ça va augmenter la valeur de votre bien immobilier. Et souvent, des travaux qui vont se chiffrer à hauteur de 5000 €, 10000 € ou 15000 € peuvent augmenter la valeur de votre bien immobilier de 20000 € à 25000 €, voire 30000 €, en fonction également des aménagements et de la décoration que vous allez y apporter.
Mais en tout cas, gardez bien en tête que mettre votre bien immobilier en vente, ça ne vous coûte absolument rien. Donc, tentez votre chance. Vous n’êtes pas à l’abri que quelqu’un flashe sur votre bien immobilier parce que vous l’avez joliment rénové. Parce que l’emplacement est juste extraordinaire. Donc, cette personne pourra être susceptible d’acheter, payer le bien immobilier plus cher parce qu’elle aura eu un véritable coup de cœur. Essayez de tenter ça.
L’autre solution, comme je le disais tout à l’heure, c’est de limiter la perte ou de limiter les pots cassés. Encore une fois, n’hésitez pas à valoriser votre bien immobilier, à faire quelques travaux de rénovation ou de restauration, à le décorer correctement pour essayer d’aller chercher un loyer plus élevé et vous rapprocher de l’autofinancement ou en tout cas, de limiter la perte de cash-flow. Et si ça ne suffit pas, n’hésitez pas, elles sont là, à utiliser les stratégies de location à haut rendement, comme la location courte durée ou la colocation. Parce que grâce à ces stratégies que j’affectionne particulièrement, vous allez pouvoir aller chercher des loyers plus élevés. Et peut-être que grâce à ces stratégies, vous allez avoir du cash-flow positif. Votre bien immobilier va devenir rentable alors qu’il ne le serait pas si vous le louiez de manière plus traditionnelle.
Si vous arrivez à avoir ce cash-flow positif en colocation ou en location courte durée et si vous arrivez grâce à ces stratégies à atteindre une rentabilité qui peut commencer à être sympathique, sachez que vous avez la possibilité alors de revendre ce bien immobilier « en mode business ». Pourquoi je mets des guillemets ? Parce qu’il y a certaines personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier, mais qui n’ont pas envie de s’embêter avec quelques travaux de rénovation, avec l’ameublement, la décoration et donc ils sont prêts à acheter plus cher un bien immobilier, tout simplement parce que vous allez leur offrir un projet clé en main. Donc, votre bien immobilier, qui à la base, n’était pas forcément rentable, si vous arrivez à dégager de la rentabilité avec la location courte durée ou avec la colocation, vous pouvez le vendre comme un produit clé en main. Et là encore, peut-être que vous allez trouver des acheteurs qui seront prêts à acheter votre business « un petit peu plus cher » que l’appartement seul, tout simplement. Encore une fois, parce que vous leur apportez déjà un système qui fonctionne avec une rentabilité déjà existante. Donc, pensez à ça, ce sont des choses qui se font.
L’autre solution pour limiter les pots cassés, c’est tout simplement de rembourser par anticipation votre crédit immobilier de façon à avoir des mensualités de prêt plus petites. Alors là, ce que vous pouvez faire, ça peut paraître contre-intuitif, mais c’est acheter un autre bien immobilier. Pour le coup, là, il va falloir acheter une excellente affaire immobilière. Pour récupérer de la trésorerie, vous avez plusieurs solutions. Ce second achat immobilier, si vous l’exploitez en location courte durée ou en colocation, vous allez récupérer énormément de cash-flow. Et ce cash-flow, vous pouvez commencer à l’épargner de façon à vous constituer une trésorerie et ensuite utiliser cette trésorerie pour rembourser par anticipation votre premier achat immobilier qui lui n’était pas terrible. Vous allez faire du remboursement par anticipation et encore une fois, du coup, vous allez réduire votre mensualité de crédit pour revenir à une situation qui sera beaucoup plus stable.
Mais sur ce second achat immobilier, ce que vous pouvez demander également à votre banque si vous avez des travaux, c’est de demander un différé total ou partiel sur le second projet. Comme ça, là encore une fois, une fois les travaux finis, vous allez toucher des loyers pleins ou en tout cas des loyers plus confortables parce que vous n’aurez pas commencé encore à rembourser la totalité de vos mensualités. Vous allez donc pouvoir encore une fois vous constituer une trésorerie. Et cette trésorerie, vous pourrez la réinjecter dans votre premier achat immobilier pour rembourser par anticipation et avoir des mensualités de crédit plus basses.
Puis, ce qu’il faut se dire également, c’est que votre mauvaise affaire immobilière par contre, tous les mois, vous allez rembourser le crédit auprès de la banque et donc vous allez amortir du capital. Tôt ou tard, de toute façon, il arrivera à un moment où le capital restant dû sera inférieur à la valeur du bien. Et là, ce sera aussi le bon moment pour vendre votre mauvais achat immobilier.
Voilà quelques pistes pour répondre à Patrick pour savoir comment se sortir d’un mauvais achat immobilier. N’hésitez pas à partager dans les commentaires de cette vidéo d’autres techniques que vous pourriez conseiller à Patrick pour se sortir d’un mauvais achat immobilier. Je profite d’en être là également dans cette vidéo pour vous demander également de mettre dans la description des sujets de vidéo que vous souhaiteriez que j’aborde sur d’autres vidéos à venir sur la chaîne. Cette chaîne est là pour vous, donc n’hésitez pas à m’indiquer les sujets que vous souhaiteriez que je traite.
Avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez me suivre sur Instagram et sur Facebook. Vous avez le nom de mes réseaux qui apparait en bas de cette vidéo. N’hésitez pas à me suivre sur Instagram. Je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, dans la préparation des vidéos, dans la préparation des programmes que je propose, mais également je vous fais suivre des chantiers sur lesquels j’interviens. Donc, venez sur mon profil Instagram. C’est avec grand plaisir.
Je vais bientôt vous quitter. Mais avant ça, je voulais vous rappeler que l’immobilier, ça reste un sujet sérieux. Surtout, ne le prenez pas à la légère. Faites les choses correctement, ne soyez pas des gros kamikazes. L’essentiel, ça reste de pouvoir dormir sur ses deux oreilles. Ce sera mon petit conseil de la fin.
Je vous remercie de m’avoir écouté et de m’avoir suivi jusqu’ici. Je vous souhaite une très belle journée et je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo. Ciao !
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