33 m2 à 19000 € : Pourquoi je n’achète pas !

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Tout se qui semble être une bonne affaire immobilière…n’est pas forcément une bonne affaire immobilière.
Un appartement de 33 m2 à 19000 euros destiné à la location courte durée semble très intéressant sur le papier avec une perspective d’excellente rentabilité.
Pourtant, après m’être positionné, je me suis retiré.
Découvrez pourquoi dans cette vidéo.

Indiquez-moi dans les commentaires ce que vous auriez fait à ma place.

Transcription

Bonjour à tous ! Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.fr et je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je souhaitais vous parler d’un projet immobilier sur lequel je m’étais positionné et puis sur lequel finalement, je me suis retiré de la vente ou plutôt de l’achat.

Alors, je vais vous expliquer dans cette vidéo quel était ce projet et pourquoi je me suis retiré.

Allez, c’est parti, je vous explique ça tout de suite.

Alors, c’est un projet immobilier que je souhaitais réaliser à Tarbes, une super bonne affaire immobilière, 33m² pour 19000 €. Alors, sur la base uniquement des chiffres, ça peut être une bonne affaire immobilière. Je vous explique comment est-ce qu’elle est arrivée jusqu’à moi.

Lorsque je cherchais des appartements à Tarbes, j’avais laissé mes coordonnées dans plusieurs agences immobilières. Et au mois de janvier, il y a un agent immobilier qui m’appelle en me disant : « Mr Ascon, j’ai une opportunité pour vous, il s’agit de 33m² affiché au prix de 22000 €. Par contre, ce sont des bureaux qu’il va falloir transformer en habitation. »

Donc moi, encore une fois, j’étais à l’étranger et je ne voulais pas que cette opportunité me passe sous le nez, donc j’ai décidé de faire une offre d’achat sur cet appartement à distance.

Alors, j’ai un petit peu interrogé l’agent immobilier pour savoir s’il y avait une marge de négociation sur ces bureaux. Il m’a dit oui. J’ai dit combien. Il m’a dit 3000 €. Donc, c’est la raison pour laquelle j’ai fait une offre à 19000 €.

Donc, j’ai fait cette offre d’achat à 19000 € alors que j’étais à Dubaï. Cette offre d’achat a été acceptée par le vendeur. Et puis, à mon retour de voyage, j’ai été visité ces locaux avec l’agent immobilier et puis, j’ai maintenu mon offre au prix de 19000 €, et cette offre a été contresignée par les vendeurs.

Alors, ces locaux, ils étaient idéalement situés en plein centre-ville de Tarbes, à 50m à pieds de la place Verdun. Alors, pour les gens qui ne connaissent pas Tarbes, il doit y en avoir énormément. C’est l’équivalent de la place du Capitole à Toulouse ou l’équivalent de la place de la République ou de la place de la Bastille à Paris. Donc, vraiment un emplacement de choix.

J’ai bien entendu fait attention, comme d’habitude, et ça je vous invite systématiquement à le faire, aux parties communes de l’immeuble qui étaient dans un excellent état, donc copropriété très bien entretenue. Et puis, j’ai également regardé les noms sur les boîtes aux lettres et j’ai pu voir qu’il y avait à la fois, dans cette copropriété, de l’habitation et des professions libérales. Tout ça pour vous dire quoi ? Qu’à partir du moment où il y avait des professions libérales, ça veut dire qu’on peut faire de la location courte durée dans cette copropriété.

Donc, j’avais tous les signaux au vert, une très bonne affaire immobilière, une copropriété qui autorisait la location courte durée, et un emplacement de choix en plein centre-ville de Tarbes.

Alors, malgré tout ça, j’avais quand même certains problèmes à lever par rapport à ce projet immobilier.

Dans un premier temps, il fallait que la copropriété m’autorise la transformation de ces locaux en habitation. Ensuite, comme je souhaitais créer une habitation, deuxième problème, il fallait que je m’assure que la commune ne me demande pas une taxe de parking. Et puis, troisième problème, il fallait que je lève, avec des artisans, la faisabilité technique de ce projet. Donc, transformer les bureaux en habitation.

Donc, dans ces bureaux, il y avait uniquement un tout petit lavabo dans les toilettes et c’est tout. Pas de douche, pas de cuisine, rien. Donc, il fallait tout amener.

Alors, regardons ces problèmes les uns à la suite des autres.

Dans un premier temps, l’autorisation de la copropriété de transformer ces bureaux en habitation. Alors, ça a été assez compliqué en fait, le notaire a cherché le règlement de copropriété et il ne l’a pas trouvé. Alors, ce qui est vraiment étrange, c’est qu’en plus, les bureaux du notaire se trouvent dans la même copropriété. Donc, le notaire n’a pas réussi à mettre la main sur le règlement de copropriété où il a ses locaux. Donc, c’était un petit peu bizarre.

Et donc, comme on n’a pas pu voir dans le règlement de copropriété si j’avais l’autorisation de faire ce changement d’usage de l’appartement, on a renvoyé ça en assemblée générale qui aurait dû avoir lieu au mois de septembre alors que mon offre d’achat, je vous le rappelle, je l’ai fait en janvier. L’Assemblée Générale en septembre, donc neuf mois plus tard pour avoir ou non l’accord de la copropriété pour pouvoir transformer ces locaux en habitation.

Deuxième point, la taxe de parking. Alors, mon notaire s’est rapproché de la commune de Tarbes et au regard de l’adresse, la commune n’imposait pas de créer une place de parking ou d’acheter une place parking avec ce logement. Donc, de ce côté-là, ça s’est plutôt bien passé.

Donc, troisième étape, ensuite, troisième point à lever, la faisabilité technique du chantier pour pouvoir transformer ces bureaux en habitation. Donc, je me suis rendu sur place avec une équipe d’artisans. Donc, ils ont visualisé le chantier. Donc, on s’est un peu pris la tête pour réfléchir à l’aménagement et aux faisabilités qui pouvaient s’offrir à nous pour construire une cuisine, une salle de bain… Et on est sorti de cette « mini réunion de chantier » en se disant mais on ne sait pas, on ne sait pas si on peut transformer parce qu’il y a un caisson qui se trouve dans cet appartement, on le trouve un petit peu étrange, on ne sait pas pourquoi il est là et on ne sait pas si derrière ce caisson se trouve une colonne d’évacuation des eaux usées ou pas.

Donc, en finissant la visite, je me suis rapproché de l’agent immobilier qui n’a pas su répondre à cette question, qui m’a renvoyé vers le syndic que j’ai été voir, qui n’a pas non plus su répondre à cette question parce que ni l’agence immobilière qui vend ces bureaux, ni le syndic n’ont les plans techniques de la copropriété. Donc, je suis reparti de cette visite avec des artisans sans pouvoir me prononcer.

J’attendais de faire une autre visite avec quelqu’un qui vit dans la copropriété depuis très longtemps qui aurait pu peut-être avoir l’information. Mais entretemps, l’agent immobilier m’a rappelé, il m’a expliqué que cela faisait un petit moment que l’offre d’achat avait été acceptée par le vendeur. Donc, il m’a rappelé au mois d’avril ou mai alors que l’offre d’achat avait été acceptée en janvier. Et puis moi, je ne souhaitais pas signer le compromis tant que je n’étais pas certain de la faisabilité technique de ce projet.

Mais quoi qu’il arrive, j’étais quand même obligé d’attendre le mois de septembre pour que la copropriété me donne son accord ou non pour pouvoir effectuer mon projet.

Donc, pour moi, il n’y avait pas d’urgence là-dessus. Mais bon, l’agent immobilier s’est un petit peu emporté, il m’a dit qu’il ne trouvait pas ça normal, qu’il ne vivait pas d’amour et d’eau fraiche et qu’il avait besoin de faire entrer de l’argent dans son agence immobilière.

Donc, j’ai essayé de calmer le jeu en lui disant que ce n’était pas la peine qu’il m’agresse. Mais bon, il maintenait un ton qui m’était assez désagréable. On a raccroché là-dessus.

J’espérais pour lui qu’il n’attende pas sa commission sur des projets à 19000 € parce que sinon, cela voulait dire qu’il est un petit peu mal en point par rapport à son agence immobilière et que j’espérais pour lui qu’il avait d’autres projets immobiliers à se mettre sous la dent pour pouvoir vivre et faire tourner son agence immobilière.

Donc, j’ai réfléchi à tout ça. Et finalement, je me suis dit que j’allais me retirer de ce projet parce que les délais sont trop longs, parce que le notaire du vendeur ne trouve pas le règlement de copropriété de la copropriété dans laquelle il a ses locaux, parce que j’ai un agent immobilier qui me met la pression inutilement, et parce qu’on est incertain sur la faisabilité technique de ce projet.

Alors, malgré cette très bonne affaire immobilière en tout cas vis-à-vis des chiffres, c’est la raison pour laquelle j’ai décidé de me retirer de ce projet mais qui vraiment pourtant présentait tous les atouts, la copropriété idéale, l’emplacement idéal, et puis surtout, le prix, le prix est super intéressant pour ce projet immobilier. En tout cas, j’ai décidé de me retirer de la vente pour ne pas perdre trop d’énergie là-dessus.

J’ai déjà un chantier à gérer en parallèle pour mon projet de colocation dont je vous ai parlé dans plusieurs vidéos. Puis, je préfère repartir à la recherche plutôt que de me focaliser sur un projet sur le lequel je trouve qu’il y a déjà pas mal de problématiques et j’aurai bien d’autres choses à gérer plutôt que de me soucier de ça.

Donc, vous, n’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires de cette vidéo ce que vous auriez fait à ma place, est-ce que vous auriez tenu bon pour essayer d’amener ce projet jusqu’au bout, en tout cas jusqu’à l’Assemblée Générale pour avoir ou non l’accord de la copropriété pour pouvoir effectuer les travaux et transformer en habitation, ou est-ce que comme moi, vous seriez partis du projet, considérant qu’il y avait trop de problématiques, trop de petits cailloux sur la route, et qu’il fallait mieux dépenser son énergie ailleurs.

Voilà, donc du coup, indiquez-moi ça dans les commentaires de cette vidéo. Mais je voulais vraiment vous faire part de ça pour vous indiquer également que ce n’est pas forcément systématiquement le prix qui va faire la bonne affaire immobilière. Il peut y avoir également d’autres problématiques à gérer qui font que l’affaire immobilière n’est finalement pas si bonne que ça.

Bon, voilà ce que j’avais à partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo.

Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager.

Et puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree.fr ou à vous abonner librement et gratuitement à ma chaîne YouTube pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

Et puis, justement, si vous souhaitez en savoir plus sur la location courte durée, je vous invite à télécharger gratuitement les deux e-books que j’ai rédigés.

Le premier e-book s’appelle « Convaincre la banque, mode d’emploi » dans lequel je vous explique comment faire pour présenter votre dossier d’investissement locatif à votre banquier pour le convaincre de vous financer.

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Alors, pour télécharger ces deux e-books, il vous suffit de cliquer sur le « i » qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Et puis, je vous mets également les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo. Voilà.

Écoutez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui, et on se retrouve très rapidement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.fr

À très bientôt, ciao !


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7 commentaires

  1. Bonjour Sébastien,

    Corrige moi si je me trompe mais il me semble que des bureaux sont à usage professionnel. dans une ville de plus de 200 000 habitants le changement d’usage aurait été à usage commercial, donc beaucoup plus simple.

  2. Salut Seb,

    Effectivement, je me souviens du coup de fil quand l’agent t’a appelé pour te proposer l’affaire ! J’aurais sûrement fait la même chose que toi. Je pars du principe qu’un projet qui enchaîne problème sur problème et qui, en plus, traîne en longueur, ce n’est pas de bonne augure.

    Généralement, quand tu laisses passer un projet, tu en trouves un meilleur derrière: je te souhaite que ce soit le cas !

      • Bonjour Sebastien,
        au vu de tout ces contretemps, je me serai renseigné si les locaux étaient rentable en location de bureau et si réponse positive j’aurai gardé leur affectation initial.
        bonne continuation à toi et merci de tout tes partages très intérressant.
        Sylvie

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