La colocation est une stratégie immobilière qui permet de générer de gros cashflows et de générer de très belles rentabilités.
Florent Fouque, le coloctionneur, est un expert de ce mode d’exploitation immobilière.
Il m’a accordé une interview dans laquelle il nous dévoile comment multiplier les investissements locatifs pour devenir un coloctionneur !

Indiquez-moi dans les commentaires ce que vous pensez de la colocation.

Transcription

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Aujourd’hui, je suis à l’île Maurice chez Florent Fouque. Salut Florent !

Florent :Salut Seb !

Sébastien : Merci de m’accueillir chez toi. Alors tu sais, je fais de la location courte durée, c’est mon gros dada, et je me mets à la colocation. Quoi de plus naturel que de se mettre à côté du coloctionneur pour parler de colocation. Donc, ce que je te propose dans cette vidéo, c’est que tu nous expliques comment devenir un coloctionneur. Cela te va ?

Florent : Cela me va !

Sébastien : Et bien, c’est parti !

Florent : Déjà, il faut acheter un premier appartement. Alors premier appartement, l’enjeu, il est là. En fait l’idée, on ne peut pas se rater sur le premier appartement parce que c’est celui qui va conditionner en fait la réussite de la suite. Et si on veut collectionner les appartements, il ne faut pas se tromper sur le premier.

Pour ne pas se tromper sur le premier, il faut déjà trouver le bon bien. Le bon bien pour faire la colocation, c’est un appartement. Moi, j’aime bien les appartements qui sont entre 90 et 110 m². En général, j’y fais quatre chambres. On peut faire plus.

Le must du must, c’est un membre de ma formation qui a fait, je crois, quatre chambres dans 62 m². Il est passé par un architecte d’intérieur, vraiment tout était super bien fait, tout était super bien aménagé. Mais c’est comme si vous rentrez dans une caravane. Quand les espaces sont optimisés, on peut le faire. Mais moi, ce que j’aime bien, c’est plutôt entre 90 et 110 m² pour avoir un grand espace de vie.

En fait, j’ai envie de vous dire : « faites la colocation qui vous ressemble. » Si vous pensez qu’on peut bien vivre dans sa piaule et juste partager le petit déjeuner le matin, sacrifiez le salon et faites une chambre de plus. Moi personnellement, j’aime bien faire la fête et je me dis que si j’étais étudiant, si j’étais un jeune actif, j’aimerais bien faire la fête avec mes colocataires. C’est un petit peu l’ambiance que j’ai envie d’avoir dans mes colocations. Donc c’est pour cela que je fais plutôt un grand espace de vie. Cela permet quand même de faire plein de belle rentabilité.

Sébastien : Alors justement parce que je sais qu’il y a beaucoup de personnes qui suppriment cet espace de vie pour faire une chambre, dis-moi ce que tu en penses ? Moi, je considère qu’il vaut mieux le garder. Déjà pour les raisons que tu évoques, mais je me projette également sur la revente. Qu’est-ce qu’on fait d’un appartement où il manque un séjour ? Tu ne vas pas casser une chambre pour refaire des travaux au moment de la vente.

Florent : C’est vrai que c’est un bon truc, mais au début je réfléchissais aussi à la revente et je me disais : « tiens, ce sera bien d’avoir une baignoire parce que si un jour je le revends, il y aura une famille. Et pour les petits enfants, c’est toujours bien d’avoir une baignoire. »

En fait, plus j’avance dans le temps et plus je me rends compte que quand on veut multiplier les objectifs, on est souvent moins efficace sur l’objectif initial qu’on s’était donné. Typiquement, tu vois sur mon premier appartement, il y avait un énorme salon.

Ce salon-là, je voulais faire une grande chambre dedans parce que je me suis dit : « je ne peux pas faire autre chose sinon le bien, il va être trop bizarre pour être revendu. » Et au final, j’ai coupé ce grand salon-là en deux chambres. Donc effectivement du coup, cela fait quatre chambres qui sont vraiment tout en longueur, mais c’est top pour la colocation. C’est sûr que le jour où je veux le revendre à une famille, je leur expliquerai qu’il y a une cloison, ils la cassent et ils se retrouvent tout de suite avec une grande pièce qu’ils peuvent réutiliser. Donc, c’est un peu cela l’idée.

Un autre point aussi, c’est qu’on va pouvoir peut-être multiplier aussi des fois les salles de bain en fonction du niveau de confort qu’on veut apporter. Moi là, il y a une nouvelle colocation-là que je lance. Typiquement au début, j’étais parti pour faire quatre chambres avec une salle de douche et une salle de bain.

Vu l’évolution du marché de la colocation, j’ai reconfiguré pour faire trois chambres avec trois salles de bains. Du coup, trois salles de bains privatives dans chaque chambre. Et cela, ce sera difficile à revendre à une famille.

Mais après, je me dis aussi que quand on a cette approche business, qu’on a cette approche rentabilité et colocation, derrière, on ne va pas revendre un appartement à une famille parce qu’on va perdre de l’argent. Donc autant revendre cet appartement-là à un investisseur qui va avoir la rentabilité. Et du coup, la valorisation qu’on va avoir de l’appartement par rapport au taux de rentabilité qu’on va vendre parce qu’en fait on va avoir le taux de rentabilité et pas un appartement va démultiplier forcément la valeur du bien.

Donc typiquement les biens que j’ai, ce sont des biens qui peuvent valoir, on va dire, 80000 à 90000 € sur le marché ou 100000 € s’ils sont bien rénovés. Typiquement en les revendant en colocation, si je les vends sur la base de 9 à 10 % de rentabilité, ce qui est exceptionnel pour un investisseur, je vais les vendre 140000 – 150000 €. C’est comme cela que moi, je vois les choses.

Sinon qu’est-ce que je disais tout à l’heure donc, trouvez un bien, quatre chambres, faites le choix de sacrifier ou pas le salon. Sachant que moi, ce que j’explique aux membres de ma formation, c’est que si vous faites le choix de sacrifier le salon, il va falloir augmenter la valeur des chambres. C’est-à-dire par exemple, mettre une télé dans chaque chambre, pourquoi pas mettre un minibar dans chaque chambre, peut-être un petit frigo, enfin je ne sais pas. Mais comme on raisonne avec l’idée qu’ils vont rester plus de temps dans leur chambre, forcément, il faut qu’il y ait plus de confort dans leur chambre.

Pourquoi pas aussi avec un canapé, avec une télé, un mini salon qui est aménagé, je ne sais pas. À vous de trouver des idées parce que du coup, c’est plus cohérent avec le produit que vous proposez. C’est juste cela.

Sébastien : Oui ! Je comprends. D’un point de vue financement parce que c’est toujours le nerf de la guerre lorsqu’on veut partir sur un projet. Comment présentes-tu le sujet à la banque sur un loyer de colocation, sur un loyer standard ? Comment est-ce que tu y vas ?

Florent : La chance qu’on a avec la colocation, c’est que c’est relativement connu par tout le monde. Mais je dirais 30 – 40 % des gens ont un jour ou l’autre pendant leurs études vécues avec un ami ou ont fait de la colocation.

Avant, la colocation était provoquée. Moi, je me rappelle, j’ai fait mes études, avec un pote, on s’est dit : « c’est quand même con qu’on paye chacun un studio. On va payer moins cher avec une grande surface à deux donc, autant le faire. » Donc avant c’était provoqué, mais maintenant, c’est organisé par les investisseurs. Je ne me rappelle plus de ta question du coup, je l’ai zappée.

Sébastien : Comment est-ce que tu présentes à la banque ?

Florent : Comme les banquiers connaissent cela, on peut très bien leur dire : « moi, je vais faire une colocation là-dedans. » Alors, cela ne nous empêche pas de dire un petit peu quels sont les loyers qui sont à appliquer. Donc, je peux dire : « normalement, si je le louais à une famille, cela me rapporterait 600 €. Là, je vais faire quatre chambres, donc quatre fois 300 €, cela va m’apporter 1200 € », et ils le comprennent assez facilement.

Le truc aussi qu’on peut faire, c’est que c’est très facile aujourd’hui, notamment à l’agence qui va vous vendre le bien. Vous lui dites : « écoutez, j’ai envie de faire passer le financement, est-ce que vous pouvez m’aider en me faisant une attestation de valorisation des chambres. »  Ils connaissent le prix des chambres en général et s’ils ne le connaissent pas, vous lui dites.

Vous mettez 300 € par chambre. L’agent immobilier, ce qu’il veut faire, c’est vendre. Donc tout ce qu’il peut faire pour vous aider à acheter le bien, il va le faire. Donc souvent, j’y allais avec des attestations d’agents immobiliers et du coup, c’est vrai que cela crédibilise le projet.

Puis, c’est de la location meublée, on peut le mettre en avant auprès des banquiers, cela ne pose pas de problème. Je dirais même au contraire, il trouve cela plutôt intelligent, plutôt smart. Même si c’est votre premier investissement, ils se disent : « le gars, il a trouvé la solutionpour bien valoriser son bien. »

Sébastien : OK ! Quel type de profil as-tu ? C’est plutôt des jeunes actifs, plutôt des étudiants ? Est-ce que tu dédies certains biens plutôt aux jeunes actifs ?

Florent : Il faut savoir aujourd’hui que depuis quelques mois, quelques courtes années, les jeunes actifs ont dépassé les étudiants. Et encore, je dirai peut-être 55 % de jeunes actifs et 45 % de gens qui vont dans la colocation. Donc, il faut sortir de l’idée reçue que c’est uniquement les étudiants. Donc cela, c’est le premier point. Le deuxième point c’est : est-ce que je loue à des actifs ou des étudiants ?

Le mieux si on a à choisir, c’est d’avoir 100 % de jeunes actifs parce que forcément, ils restent plus longtemps. On est d’accord. Si on a à choisir dans les dossiers et qu’on a quand même une grosse part d’étudiants, je dirais, c’est de mixer : deux colocataires étudiants et deux colocataires jeunes actifs. Cela permet de lisser les rotations. Tu vois ce que je veux dire ? Du coup, même si l’été, on a deux étudiants qui partent, on a deux jeunes actifs qui restent. Et les deux étudiants qui partent, ils peuvent revenir l’année suivante.

S’ils reviennent l’année suivante parce que souvent, les années d’études se prolongent, moi ce que je propose à ceux qui partent, c’est de leur dire : vous payez un mois sur deux, comme cela je vous garde la chambre. En fait, vous avez toujours accès à la chambre, mais comme je sais que vous ne serez pas là pendant les vacances, je vous fais un mois sur deux. Et souvent, cela passe bien.

Du coup le mieux, je trouve que c’est quand même de mixer. Donc cela, c’est la théorie puis il y a la vraie vie. Dans la vraie vie, c’est que quand on passe des annonces, cela se passe pas mal des fois avec les étudiants étrangers, mais cela peut se faire aussi avec des étudiants en France. C’est que quand il y en a un qui va trouver une colocation qui est intéressante donc, la vôtre par exemple, il va ramener des copains.

Et c’est marrant parce que dans ce cas-là, ils veulent être ensemble. Ils pourraient prendre un grand appartement et faire eux-mêmes la colocation. Ils payeraient beaucoup moins cher, mais c’est comme cela. En fait, quand vous packagez un truc, c’est un truc tout packagé, tout fait, et donc les gens achètent plus facilement.

Vous trouvez donc un colocataire, et lui après va venir avec ses autres copains. Donc, cela se pratique beaucoup chez les étudiants. Ce qui fait qu’effectivement, on peut avoir un prisme un peu plus d’étudiants quand on veut allez à la facilité et se dire : « OK ! Réside avec tes copains. » Dans ces cas-là, on gagne quand même beaucoup de temps en remplissant la colocation.

Sébastien : OK ! Est-ce que pour garder tes étudiants ou tes jeunes actifs, tu proposes des services qui tendent vers le all inclusive : une connexion internet, une femme de ménage ou tout cela ? Il y en a qui pratiquent cela.

Florent : Alors la femme de ménage, je trouve que c’est une excellente idée. C’est un membre de ma formation qui a mis en place. Et c’est vrai du coup, je l’ai partagé dans toute la formation parce que je trouve que c’est effectivement une excellente idée. Parce que souvent le stress des investisseurs, c’est de se dire : « mon appartement, il va être ravagé. »

Au moins, quand vous avez une femme de ménage, que vous lui dites de passer toutes les semaines ou tous les 15 jours, vous avez mine de rien un œil dessus. C’est-à-dire que vous pouvez demander à la femme de ménage : « ça va l’appartement ? » C’est donc un choix. Je trouve que c’est une excellente idée donc si vous pouvez le faire, faites-le.

Le deuxième point, c’est que les étudiants, je veux dire comme n’importe quel consommateur, ils veulent de la simplicité, ils veulent de la facilité, ils veulent que ce soit clé en main. Donc moi, ce que je préconise dans la formation, c’est de faire un forfait global de charge et on met tout dedans. On met tout sauf ce qu’on ne peut pas mettre qui est la taxe d’habitation.

La taxe d’habitation, c’est entre l’état avec le locataire. Il y a beaucoup de gens qui me demandent : « comment cela se passe avec la taxe d’habitation ? Est-ce que je dois la payer ? » Jamais s’ils sont locataires, ils vont se poser la question est-ce que c’est au propriétaire de payer leur taxe d’habitation. J’ai du mal à comprendre cette question-là.

Bref peu importe, il n’y a pas de bonne ou mauvaise question, c’est juste que je pense que c’est projection de l’esprit. Quand on est investisseur et qu’on démarre, on s’imagine plein de problèmes, dont celui-là. À part la taxe d’habitation, tout le reste, je l’inclus dans un forfait global.

Sébastien : OK ! Je suis d’accord avec toi, c’est plutôt la facilité. Ce que je dis souvent d’ailleurs, c’est que l’immobilier, il faut davantage le voir maintenant comme un service. Quand on est à la femme de ménage, tu offres du service à tes locataires. Et si après, tu arrives à packager cela, ils ont juste un montant à payer. C’est beaucoup plus simple tu vois.

Florent : Par rapport à cela aussi, faites attention au pricing, au prix que vous allez mettre sur ce forfait-là. Parce que j’ai des membres de la formation, pareil, qui listent tous les coûts qu’ils ont ou qu’ils imaginent avoir parce que souvent, ils budgètent cela. Ils maximisent donc tous les risques partout et à la base, ils ont 15 % rentabilité. Ils m’envoient un mail : « mais Florent, c’est la catastrophe. Je perds de l’argent. »

Ne pas rentrer dans le truc où on va se dire qu’on va calculer toutes nos charges. Et on va dire par exemple, cela représente 80 € par personne. Du coup, je veux faire un package de 80 €, voire 90 € pour avoir un peu de marge de sécurité. Là, si vous allez afficher 90 € ou 80 € de charges en forfaitaire, les gens vont se dire : « mais c’est énorme les charges dans cet appartement-là, donc je ne veux pas y aller. »

Vous écartez des gens avant même qu’ils aient visité votre appartement. Donc, ce que je conseille, c’est d’aller à 50 €, 60 € maxi. Et le reste, cela va grever votre loyer. Mais, il vaut mieux passer votre loyer de 300 à 320 € + 50 € de charges que de faire un loyer à 300 € + 80 € de charges. Parce que l’un va passer, l’autre ne pas passer parce que cela va être juste une projection du locataire dans ses charges. Il y a trop d’argent qui parte dans les charges, je vais laisser tomber cet appartement-là.

Sébastien : C’est une façon de présenter le loyer.

Florent : C’est juste une façon de présenter le loyer. Ce qui est marrant, c’est que des fois, j’explique cela et les gens me disent : « du coup, cela va me prendre du loyer, cela va me faire des charges supplémentaires. » Les gens ont l’impression que c’est de l’argent qui va sortir de leur poche. Mais non, c’est une façon de présenter le chiffre.

Sébastien : Que ce soit 300 + 80 ou 350 + 30, c’est pareil.

Florent : Puis pour collectionner, une fois que vous avez fait le premier, après il faut les enchaîner. N’hésitez pas aussi une fois que vous avez eu la première bonne expérience sur le projet, vous avez passé au travers de toutes les étapes avec les travaux, la mise en location, les visites et tout, n’hésitez pas à démultiplier. Par exemple, en achetant un immeuble, en achetant deux biens en même temps, ou même trois, quatre biens en même temps. C’est ce que j’ai fait la deuxième année.

Il n’y a pas besoin d’avoir beaucoup de mois d’ancienneté. À partir du moment où vous avez mis en location le premier, après 2 ou 3 mois, les banquiers voient que c’est parti et ils sont OK pour vous financer la suite.

Sébastien : De toute façon, ils demandent trois mois de relevé donc, il suffit d’avoir 3 mois d’historique.

Florent : Puis même si c’est la première banque qui vous a fait confiance en général, si elle voit que cela marche, que les loyers rentrent sur le compte, naturellement elle va vous reprêter pour un deuxième bien. Après, si c’est une autre banque, effectivement, ce sera un peu différent, mais souvent le bail fait foi. Donc, le bail suffit même comme preuve.

Donc, n’hésitez pas à les enchaîner. Et moi ce que j’aime bien en fait, c’est de démarrer les recherches sur octobre, novembre pour être prêt pour la prochaine rentrée. Parce que c’est vrai que sur la colocation, il y a un effet volume sur les rentrées de septembre, un petit peu sur les mois de janvier et février, mais beaucoup moindre que septembre.

Sébastien : Cela, je le remarque. Je suis présent sur Appartager, peut-être que toi aussi. En fait, les profils qui correspondent à ta zone géographique sur cette période-là, là on tourne sur cette vidéo en juin, ils sont en train d’arriver en masse. On sent bien que c’est la période où les gens cherchent les apparts.

Merci beaucoup Florent pour ces conseils. Je te remercie de m’avoir reçu. Je te remercie d’avoir répondu à ces questions.

Le truc de Florent, c’est la colocation. Moi, mon truc c’est la courte durée, c’est pour cela que je m’inspire des meilleurs sur des sujets que je maîtrise un petit peu moins. Donc si vous souhaitez en savoir plus sur la location courte durée, n’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube. Je fais également de temps en temps venir des experts, comme Florent qui viennent parler de leur sujet.

Puis, je vous invite également à télécharger mes deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Vous allez découvrir dans ces ebooks comment présentez votre dossier à votre banquier et vous comprendrez dans le second ebook, comment il est possible de dégager une rente immédiate avec une stratégie de location courte durée.

Pour télécharger ces deux ebooks, vous cliquez sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de votre fenêtre. Sinon, vous avez les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo. Merci à toi Florent de m’avoir reçu. On vous dit à très bientôt sur louer-en-courte-duree. Ciao !

Florent : Ciao !

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