Objectif colocation. Etape #17 : Bilan (rentabilité, cashflow…)

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Ma colocation est en place.
Les premiers loyers sont tombés.
Cette vidéo est l’occasion de faire un bilan sur ce projet.
Dans cette vidéo, je vous donne tous les chiffres : prix d’achat, montant des travaux, cashflow, rentabilité

Je réponds à vos questions dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Salut à tous !

Ici Sébastien. Je suis heureux de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo qui va être la dernière de la série « Objectif colocation. » Alors cette vidéo, je la fais pour faire le bilan de ce projet immobilier. Donc, si vous souhaitez connaître tous les chiffres de cet investissement, n’hésitez pas à rester avec moi jusqu’à la fin de cette vidéo. Allez, c’est parti ! Je vous explique tout cela tout de suite.

Alors, avant que je vous détaille tous les chiffres de ce projet, je vous rappelle que je vous mets plusieurs éléments à disposition pour vous familiariser avec l’immobilier et la location courte durée. Dans un premier temps, vous pouvez accéder à une formation totalement gratuite sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Puis, je vous mets également deux ebooks à disposition. Le premier s’appelle : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et le second : « Doubler son salaire avec la location courte durée. »

Donc, si vous souhaitez accéder à cette formation et à ces deux ebooks, vous cliquez simplement sur le petit (i) en haut à droite de cette fenêtre. Puis, si vous vous trouvez sur YouTube, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets également les liens d’accès à tous ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo. Puis surtout, n’hésitez pas non plus à vous abonner gratuitement à cette chaîne YouTube pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

Alors, je vais maintenant passer au bilan de ce projet immobilier. C’est donc un projet immobilier que j’ai effectué dans la ville de Tarbes, la ville dans laquelle je suis né. La ville de Tarbes en fait, c’est une ville qui contient 40000 habitants intra-muros. Alors à la base, lorsque j’ai cherché cet investissement immobilier, je cherchais initialement à Toulouse puis je n’arrivais pas à trouver quelque chose qui me satisfaisait.

L’objectif premier était de bien sûr de faire de la location courte durée. Donc, j’ai décidé de m’éloigner de Toulouse jusqu’à aller jusqu’à Tarbes la ville où je suis né, toujours vraiment dans cet objectif de location courte durée. Je n’ai pas vraiment trouvé le studio ou le T2 qui m’aurait permis de faire de la location courte durée. En tout cas, j’ai fait des offres d’achat qui n’ont pas été acceptées.

Et voilà, j’ai visité cet appartement, un appartement de 53 m², mais qui ne se prêtait pas à la location courte durée. Dans un premier temps parce que trop grand puis surtout parce qu’il était au 4ème sans ascenseur. Donc, ce n’est absolument pas possible pour faire de la location courte durée.

Alors, je me suis rapidement demandé « qu’est-ce que je pouvais faire de cet appartement ? ». Pour être honnête avec vous, je n’ai pas vraiment réfléchi trop longtemps. Je me suis dit : « boom, cela peut être l’occasion de faire un premier projet de colocation d’autant plus que cet appartement se trouve à moins de 2 km du pôle universitaire de Tarbes. » Et c’est comme cela que j’ai décidé de me lancer dans mon premier achat immobilier en colocation.

Lorsque je travaille à Toulouse, c’est vrai que j’ai mon équipe d’intervention, j’ai ma décoratrice d’intérieur, j’ai mes artisans. Une des premières difficultés en réalisant ce projet immobilier à distance à Tarbes, c’est que je n’avais aucune équipe sur place. Enfin si, j’avais le peintre qui est une personne que je connais, mais tous les autres corps de métier, je ne les avais pas et je n’avais pas non plus la décoratrice d’intérieur.

Un jour de décembre dernier, j’ai eu l’occasion de déjeuner avec ma décoratrice d’intérieur qui m’a demandé sur quoi j’étais en ce moment. J’ai dit : « tiens Marine, tu sais j’ai un projet de colocation à Tarbes. Par contre, je ne trouve vraiment aucune décoratrice sur place pour travailler. Je n’arrive pas à trouver ce que je souhaite. Est-ce que tu voudrais bien prendre ce projet ? »

Marine a accepté de venir voir le chantier, de me faire le maquettage et le projet 3D. Donc voilà, il suffisait seulement que je trouve l’équipe d’intervention. C’est certains d’entre vous, de personnes qui me suivent sur YouTube qui m’ont donné les coordonnées de la société qui allait réaliser ces travaux.

C’est une société qui est venue qui a chiffré le chantier. Je vous passe la phase de négociation. Vous la retrouverez dans les vidéos précédentes de cette série. Mais voilà, j’ai sélectionné cette société. Donc avec ma décoratrice et mon peintre, j’avais la bonne équipe pour réaliser ce projet de colocation.

Alors la particularité de cette colocation, c’est que j’ai de suite voulu me positionner sur le haut du marché, sur « le haut de gamme. » Tout simplement pourquoi ? Pour me différencier. Et c’est un conseil que je vous donne également : la bonne façon de louer vite, la bonne façon de louer cher, c’est de proposer à vos locataires ou colocataires des biens de qualité. C’est de toute façon ma philosophie d’investissement.

Le bien que je souhaitais donc proposer à la colocation, je souhaitais qu’il soit aussi bien équipé que les biens immobiliers, que les appartements que je propose à la location courte durée, tant en termes d’équipement qu’en termes de décoration. C’est vrai qu’au moment où j’ai mis cet appartement en location, je me suis comparé par rapport aux annonces qui étaient présentes sur le marché. J’étais clairement sur le haut du marché, mais le bien immobilier était lui aussi de meilleure qualité que ce qui peut se trouver à la location.

L’intérêt d’avoir un bien immobilier qui se loue plus cher, c’est bien entendu d’avoir un gros cashflow. Si maintenant, je dois vous donner les chiffres de cet appartement, c’est un appartement qui était affiché à la base à 50000 €. C’est donc un appartement que j’ai acheté 32500 €. Sur cet appartement que j’ai acheté de particulier à particulier, j’ai eu 2600 € de frais de notaire, à peu près 8 % du prix de l’achat et il y a également eu des frais non pas de garantie bancaire, mais de privilège prêteur de deniers et d’hypothèque. Donc 2600 € au global. J’ai également eu 25000 € de travaux.

Donc, une enveloppe de 62700 € pour ce projet immobilier dans sa totalité, sachant que la provision que j’avais faite à la banque, elle était de 70000 €. Lorsque j’avais présenté mon dossier d’investissement locatif à la banque, j’avais un crédit immobilier à hauteur de 70000 € qui m’avait été accordé.

Alors, ce crédit immobilier justement, je l’ai pris sur 20 ans au taux de 1,95 %. Alors, la particularité de ce crédit immobilier, c’est que j’ai acheté en société. Cet appartement finalement, il ne m’appartient pas, il appartient à ma SAS puisque c’est désormais en SAS ou en SASU pour être un petit peu plus précis que j’investis.

Lorsque j’avais fait mes projections à la banque, clairement avec un emprunt de 70000 € sur 15 ans, j’avais déjà une opération rentable, mais j’avais souhaité aller sur 20 ans pour toucher davantage de cashflow.

Pour résumer, un projet global finalement qui me revient à 62700 € au taux de 1,95 sur 20 ans, projet qui est acheté par une SASU. Ce qui fait que dans cette configuration-là, la mensualité du crédit immobilier est de 315,71 € exactement. Chaque mois la taxe foncière me coûte 63,33 €. Les charges de copropriété me coûtent 56,67 €. Puis par-dessus cela bien entendu, j’ai une assurance de prêt qui est de 14 € tous les mois et une assurance propriétaire non occupant de 12,63 €.

Alors cet appartement en fait, je le loue 375 € la chambre. Ce qui fait que le loyer global de cet appartement, il est de 750 € tous les mois, charges comprises. Je dégage sur ce bien immobilier, c’est certainement l’information que vous attendez tous, un cashflow de 287,66 €. Ce qui fait que j’ai une rentabilité brute de 14,35 % et une rentabilité nette de 11,55 %. Mais vraiment, pour moi l’essentiel, c’est d’avoir un cashflow de 287,66 € pour un projet immobilier qui me revient à 62700 € seulement.

Alors, il y a quand même une autre bonne nouvelle, c’est qu’au moment où j’ai consulté la banque pour souscrire ce prêt immobilier, j’ai négocié un report partiel des mensualités de prêt pendant un an. Ce qui fait que pendant un an, je ne vais payer que les intérêts d’emprunt qui s’élèvent à peu près à 90 €. Donc pendant un an, mon cashflow ne va pas être de 287 €, mais il va être de 660 €. C’est très important pour moi parce que cela veut dire que pendant un an, je vais me constituer une trésorerie. Et cette trésorerie, cela va me constituer un apport potentiel pour un futur projet immobilier.

Alors, j’ai quand même une autre bonne nouvelle, c’est que cet appartement, je l’ai fait réestimer à la fin des travaux et cet appartement était estimé à 72000 €. Donc, un appartement estimé à 72000 € alors que mon crédit est de 62700 €, ce qui veut dire que j’ai potentiellement une plus-value de 9300 € sur un projet à 62700 €. Ce qui est quand même pas mal.

Au final, un projet dont je suis plutôt satisfait. Encore une fois, c’est ma première colocation, je suis assez satisfait de ces résultats. Encore une fois, 287,66 € de cashflow tous les mois, c’est quelque chose de très bien.

Quelle va être la suite pour moi ?

Je vais bien entendu continuer à investir dans l’immobilier. Je vais laisser passer quelques mois et l’année prochaine en fait mon objectif, c’est d’acheter mon premier immeuble de rapport. Immeuble de rapport dans lequel bien entendu, je ferais de la location courte durée qui reste mon expertise immobilière, ma spécialité. Pour cet immeuble de rapport, je vais continuer à investir maintenant dans des petites villes, m’éloigner des grosses villes où je ne trouve plus les rentabilités immobilières qui m’intéressent.

Voilà donc tout ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui. J’espère que cette série de vidéos « Objectif colocation » vous aura plu. En tout cas, j’ai pris énormément de plaisir à faire cette série et à vous amener tout au long de cette série de la recherche de mon bien immobilier jusqu’à la mise en colocation.

Encore une fois, c’est à vous maintenant de passer à l’action, c’est à vous d’investir dans l’immobilier que ce soit en colocation ou en location courte durée. Alors si bien entendu vous avez des questions par rapport à cette colocation, n’hésitez pas à me les indiquer dans les commentaires, juste en dessous de cette vidéo. Encore une fois, je prendrais énormément de plaisir à vous répondre et à pouvoir vous aiguiller si jamais tout n’a pas été clair pour vous.

Écoutez, je vais vous quittez ici pour aujourd’hui puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. À très bientôt !

Ciao !


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12 commentaires

  1. C’est super comme dernière vidéo de conclusion sur le projet, ca donné envie. Vivement la série sur l’immeuble ! 🙂

  2. Hello Seb,

    Super sympa d’avoir ton retour sur ce nouveau mode d’exploitation pour toi 🙂

    Beau projet, c’est du très bon boulot, félicitations !

  3. Salut
    Tu loues à des étudiants donc je suppose que tu ne touches pas les 750€ en juillet-août ? ça impacte le rendement ?

    • Sébastien on

      Si, car soit les étudiants restent, soit il y a des personnes qui prennent l’appartement en juillet pour la rentrée.
      C’est la meilleure façon d’avoir un appartement de qualité : le prendre quand il est disponible 🙂

  4. Jean-François on

    Bonjour Sébastien,

    Le loyer de 750 euros est HC ou charges comprises ?
    Si hors charges, comment calcules-tu les charges à appliquer à chaque locataire ?
    Tu mets l’électricité à ton nom afin que les étudiants n’ait pas cette démarche à faire ?

    • Sébastien on

      Les étudiants payent l’électricité.
      Le cashflow annoncé est celui qui reste toutes charges déduites.

  5. Bonjour Sebastien, combien avez vous payé l’ensemble des meuble ? La banque les a-t-elle financés ou avez vous du les acheter vous même ?

      • Merci pour votre réponse. Est-ce lié au fait que vous avez acheté en société ? Car les banque sont souvent frileuses à financer les meubles.. Quels ont étés vos arguments ?

        • Sébastien on

          Non, ce n’est pas lié à la société, mais plutôt à des astuces pour passer au travers de cela car en effet normalement les banques ne financent pas les meubles

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