Objectif colocation. Etape #16 : Mise en location

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Le projet immobilier touche à sa fin.
Après la fin des travaux, la mise en location de l’appartement a été l’étape suivante de ce projet de colocation.
Dans cette vidéo, je vous explique comment j’ai publié les annonces, quels profils de personnes ont visité l’appartement et comment j’ai sélectionné les locataires.

Auriez-vous choisi les mêmes profils que moi ?
Indiquez le moi dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Salut à tous !

Ici Sébastien. Je suis heureux de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo de la série « Objectif colocation » dans laquelle je vais vous expliquer comment s’est passée la mise en location de mon dernier investissement dédié à la colocation. Allez, c’est parti ! Cela se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.

Alors, avant que je vous explique comment est-ce que j’ai trouvé les colocataires, quel est le montant du loyer de chaque chambre, quel type de bail j’ai utilisé, n’hésitez pas à regarder une formation totalement gratuite sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Cette formation, elle dure un petit peu plus de 45 minutes.

Dans cette formation, je vous explique quels sont les impôts et les diverses taxes auxquelles vous êtes assujettis lorsque vous faites de la location courte durée, en tant que louer meublé non professionnel. Je vous parle de cotisations sociales, je vous parle de prélèvements sociaux et je vous explique notamment pourquoi il ne faut pas avoir peur du RSI, chiffres à l’appui.

Mais, vous pouvez également télécharger gratuitement les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »

Alors, si vous souhaitez regarder cette formation sur la fiscalité et si vous souhaitez télécharger gratuitement ces deux ebooks, c’est très simple, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets l’ensemble des hyperliens qui vont permettre d’accès à cette formation et aux deux ebooks dans la description qui se trouvent juste en dessous de cette vidéo.

Les travaux de mon appartement dédié à la colocation sont maintenant terminés. Pour autant, je n’ai pas attendu la fin des travaux avant de publier les annonces. Alors, si je dois vous donner un conseil pour publier des annonces lorsque vous souhaitez mettre un bien immobilier en location, honnêtement il n’y a pas 36 façons de le faire. Vous publiez vos annonces sur leboncoin. C’est un excellent canal pour trouver des locataires ou des colocataires.

Puis, si vous faites de la colocation, il y a également un site très intéressant qui est dédié à la colocation qui existe et ce site s’appelle appartager.com. J’ai donc publié des annonces sur chacun de ces sites sur leboncoin et sur appartager.com. Alors, j’avais un petit peu peur parce que les travaux ont pris du retard. Honnêtement, lorsque les travaux ont démarré, je m’étais dit que l’appartement, il serait terminé au 15 août. Et en fait, les travaux se sont terminés le 25 août.

Alors, ce qu’il faut savoir lorsqu’on fait de la location étudiante puisque moi j’étais clairement sur un profil étudiant pour la recherche de mes locataires, on a des gens qui sont un petit peu plus prudents, on a des parents qui sont inquiets, qui dès la fin des cours, fin juin ou début juillet vont commencer à chercher un logement pour leurs enfants.

Clairement, ces gens-là, je ne pouvais pas les capter puisque dans mon idée, les travaux allaient terminer le 15 août. Mes travaux ont terminé uniquement le 25 août. Le 25 août, mon appart, il était meublé, décoré et prêt à recevoir les premiers locataires. Donc, j’ai quand même publié des annonces à compter du 15 août alors que l’appartement était encore en travaux.

Alors, je prenais des photos de ce qui était potentiellement montrable. Dès qu’il y avait quelque chose de fini, je le prenais en photo pour publier les annonces. Et les annonces, je les mettais régulièrement à jour dès lors que je pouvais montrer plus de choses.

J’ai des visites qui se sont faites avec un appartement pas fini. Je me rappelle, il y a un étudiant qui est venu visiter l’appartement. Honnêtement, on était encore en pleins travaux. Puis un autre étudiant que je vous donne pour l’anecdote parce que c’est quelqu’un qui a finalement pris une chambre dans cette colocation.

Je n’ai pu lui montrer que les toilettes, la cuisine et la salle de bain parce qu’on était en train de refaire le parquet. Il a juste pu passer la tête dans le séjour et dans les chambres. Le parquet venait d’être vitrifié, il ne pouvait pas marcher dessus. Le séjour et les chambres, ils étaient vides. Il n’y avait absolument rien dedans.

Pour autant, je lui ai expliqué comment allait être l’appartement. Je lui ai montré lors de la visite les plans 3D de la décoratrice avec tout le mobilier, toutes les prestations que j’allais amener dans l’appartement et c’est ce qui a fini de le convaincre. Parce que le soir même, il m’a appelé en me disant qu’il souhaitait louer une chambre dans cette colocation.

Donc, surtout lorsque vous allez vous lancer dans l’investissement immobilier, que vous êtes un peu court sur les délais, d’ailleurs même si vous êtes bon dans les délais surtout, n’hésitez pas à publier vos annonces avant la fin des travaux. Cela va vous permettre de gagner du temps et d’anticiper les mises en location de vos biens immobiliers.

Alors, j’ai reçu plusieurs types de profils sur cette colocation. Dans un premier temps, il est clair que j’ai attiré des étudiants. De toute façon, c’était là ma cible. J’ai également reçu en visite des jeunes actifs, des personnes qui sont sur un premier emploi salarié, qui ont autour de 25 ans, qui étaient intéressés par cet appartement et par une colocation.

J’ai également reçu des demandes de visite de la part de travailleurs étrangers. Lorsque je parle de travailleurs étrangers, c’est essentiellement des jeunes qui viennent passer une année scolaire dans des lycées à Tarbes. Vous savez ces genres de personnes qui sont en l’occurrence, là c’était une Américaine, mais voilà cela peut être des Anglais ou des Espagnols qui viennent passer un an dans une ville pour donner des cours à de jeunes lycéens.

J’ai également eu ce type de profil. J’ai également été contacté par une société qui est en charge de loger des gens qui sont soit en déplacements professionnels pendant une année entière et qui cherchent des appartements meublés, équipes et prêts à être habités. Et cette société est également en charge de trouver des appartements pour des gens qui sont en mutation professionnelle, le temps de trouver un appartement ou une maison qui conviendra davantage à ce qu’ils cherchent en termes de logement.

Donc, j’ai effectué une visite avec cette société également et j’ai également été confronté à beaucoup de curieux qui avaient vu l’annonce, qui avaient été séduits certainement par les photos, mais qui au final trouvaient le loyer un petit peu cher. J’ai également été interpellé ou appelé plutôt par des personnes qui voulaient louer le logement en entier en me demandant quel serait le prix de la location si jamais ils voulaient louer le logement en entier.

Moi, j’étais sur 375 € la chambre. Donc pour un loyer global à 750 €, j’explique à ces personnes que si elles voulaient louer l’appartement en entier, ce serait 750 €. Elles ne s’attendaient pas à ce que le prix du logement en entier soit égal au prix cumulé des deux chambres.

Si on fait de la colocation, c’est justement pour augmenter la rentabilité. Il est évident que je n’allais pas louer l’appartement moins cher que ce que j’aurais pu avoir en colocation. Donc, il y a quand même encore des gens qui n’ont pas toute la mécanique de l’immobilier en tête, mais en tout cas, ce n’est pas très grave. Cela m’a conforté dans le fait que l’appartement plaisait.

J’ai également reçu énormément de demandes par SMS. Alors, peut-être que je fais partie de la vieille école, mais je trouve que si vous souhaitez louer un appartement, le premier contact que vous avez avec le propriétaire, autant qu’il soit à minimum par écrit, par email ou de vive voix. Par SMS, je trouve cela complètement informel et ce n’est pas une bonne manière de se mettre en avant.

C’est peut-être un moyen de communication que je n’utilise pas forcément. En tout cas, j’ai trouvé cela assez curieux. D’autant plus que lorsque vous répondez à ces SMS, sans vous mentir, cinq fois sur dix, il n’y a pas de réponse derrière.

J’en viens maintenant au loyer. C’est ce que je vous disais il y a quelques instants. J’ai décidé de louer chacune des chambres 375 €, charges comprises pour avoir un loyer global de 750 charges comprises. Et c’est plutôt bénéfique parce que dans mes projections de loyer à la banque, dans le dossier que j’ai monté à la banque, j’avais un loyer prévisionnel de 700 €. C’est donc plutôt la bonne surprise.

J’ai également profité de la période pour me permettre d’augmenter le loyer. En tout cas, j’ai loué cet appartement fin août, début septembre lorsqu’on a encore énormément de demandes en ce qui concerne le logement étudiant. C’est-à-dire les gens qui recherchent un logement à la dernière minute parce que ce sont des personnes qui n’ont pas voulu avoir un loyer à supporter durant les mois d’été.

Qu’est-ce qu’on peut dire par rapport à ce loyer, 375 € la chambre dans la ville de Tarbes ?

Clairement, je suis dans la fourchette haute du marché, mais je trouve que cela se justifie parce que l’appartement, il a été refait à neuf, il y a de belles prestations à l’intérieur, il est meublé, décoré et équipé. Il y a énormément de personnes qui ont eu le coup de cœur en visitant cet appartement.

Pourquoi je me suis positionné dans cette fourchette haute du marché ?

Il ne faut pas se le cacher : pour avoir davantage de rentabilité, pour avoir davantage de cashflow et cela me permettait également de filtrer les dossiers, d’avoir les meilleurs dossiers à la location.

Vous vous demandez peut-être comment j’ai fait pour sélectionner les deux colocataires qui partagent aujourd’hui cet appartement. Tout simplement des locataires avec qui j’avais eu le bon feeling au moment de la visite, des gens qui sont venus visiter l’appartement avec leurs parents. Cela m’a donc rassuré d’un côté parce que cela montre l’implication des parents dans la recherche du logement de leurs enfants.

Surtout, ce sont des locataires qui à partir du moment où j’ai demandé la liste des pièces que j’attendais pour pouvoir faire mon choix ont envoyé la liste de ces pièces en moins de 24 heures. Donc, les parents d’un côté qui viennent s’assurer de la qualité du logement de leurs enfants, plus de l’autre côté des pièces qui me sont fournies en moins de 24 heures, j’ai trouvé que c’était un gage de confiance.

J’ai donc signé avec deux colocataires qui sont tous les deux à l’IUT de Tarbes. Ils ne sont pas dans la même filière, ils ne sont pas dans la même section, mais ils sont tous les deux en licence pro à l’IUT de Tarbes.

Alors maintenant, si j’en viens au type de bail que j’ai utilisé. J’ai un bail commun sans clause de solidarité parce que je ne souhaite pas qu’il y ait de clause de solidarité entre les différents colocataires. Ce qui fait que dès l’instant où un colocataire va quitter la chambre, la première personne qui va quitter une chambre, l’autre va se retrouver seul dans l’appartement. Pour autant, elle n’aura pas à supporter la chambre de son colocataire. Elle pourrait évidemment me proposer des dossiers, mais moi j’estime qu’en tant que propriétaire, c’est à moi d’aller chercher le colocataire ou le nouveau colocataire que je vais mettre dans l’appartement.

Alors, je n’ai pas fait de bail individuel de colocation parce que je ne peux pas faire cela, parce que les chambres que je propose, elles font moins de 14 m². En colocation, si vous souhaitez faire un bail individuel pour chaque chambre, il faut que chacune des chambres fasse plus de 14 m².

Et je trouve que c’est un petit peu compliqué parce qu’honnêtement même dans la maison où j’habite les chambres, elles ne font pas plus de 14 m². Je pense que rares ou très rares doivent être les colocations qui sont sur le marché avec des chambres qui ont une surface de plus de 14 m². C’est vraiment la raison pour laquelle j’ai fait un bail commun sans clause de solidarité.

Donc voilà comment j’ai pu mettre mon appartement en colocation. Cela s’est fait relativement vite en moins d’une semaine. J’ai trouvé les deux colocataires qui occupent cet appartement. On est encore une fois sur une toute petite colocation, mais je suis plutôt satisfait du résultat.

J’ai un très bon loyer. On est à 750 € de loyer pour un appartement que j’ai payé 32500 € hors travaux bien sûr. Alors pas de panique, je vous donnerais tous les chiffres de cet investissement immobilier dans la prochaine vidéo de cette série « Objectif colocation. » Ce sera l’occasion de faire un bilan de tout ce projet immobilier.

Ce que je voulais également vous dire, c’est qu’on a beau être dans une petite ville. Tarbes, c’est une commune qui fait uniquement 40000 habitants intra-muros. Vous voyez, on arrive à faire de la location étudiante, on arrive à faire de la colocation et j’ai eu énormément de profils différents intéressés par cet appartement.

Tout cela pour vous dire qu’il ne faut pas uniquement se concentrer sur les grosses villes lorsqu’on souhaite faire de l’investissement immobilier, il y a énormément de choses à faire sur les petites villes. En plus, le prix à l’achat de l’immobilier y est beaucoup moins cher.

Voilà donc tout ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Voilà donc comment j’ai réussi à mettre cet appartement en colocation. Dans la prochaine vidéo, je vais vous donner tous les chiffres de cet investissement immobilier.

Écoutez, j’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, la location courte durée qui reste quand même mon cœur de métier j’allais dire, mais plutôt mon expertise immobilière, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree.fr.

N’hésitez pas non plus à vous abonner à ma chaîne YouTube. Cela vous permettra d’être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos puis cela vous permettra également de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

Écoutez, je vous quitte ici pour aujourd’hui puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. À très bientôt !

Ciao !


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16 commentaires

  1. stephane on

    Bonjour
    750€/mois c’est moins que ce que rapporte la courte durée non ? pourquoi ce choix d’investir en coloc ? ça semble moins rentable ?

    • Sébastien on

      L’appartement ne se prête pas à la location courte durée.
      J’en ai parlé dans plusieurs vidéos de la série.
      Et il faut voir le prix d’achat aussi 🙂

  2. stephane on

    C’est vrai qu’avec un prix d’achat+travaux à 67500 et pas de frais de ménage, la rentabilité de 14% est vite atteinte ! joli coup

  3. Bonjour Sebastien,

    Vraiment très instructive ta petite série sur ton projet colocation.
    J’ai une question concernant ton projet.
    Vu que tu cible en priorité des étudiant.
    As-tu fais le nécessaire pour rendre éligible ton bien au A.P.L?
    Si oui, comment fait tu pour le rendre éligible?
    Si non, pourquoi cette solution?
    merci d’avance.

  4. attention, pour que l’étudiant puisse bénéficier des apl, le bailleur doit s’assurer de pas mal de choses ; le logement « décent » n’en est qu’une parmi d’autres ; bien se renseigner avant !

    • Sébastien on

      Les critères ne sont pas très durs à remplir.
      J’ai reçu les 2 demandes récemment.

  5. bonjour sébastien merci pour t’es video une question concernant les charges sur une colocation comment fait tu pour l’électricité et l’eau ? tu prend le contrat à ton nom et ensuite tu recupére une partie des charges sur t’es colocataire ?

      • D’accord car je réalise un projet de colocation du même type que le tien je suis dans la phase travaux , par contre pour mon appart il faut qu’il prenne un contrat de 9K car j’ai passé tout à l’électricité et ça demande de la puissance , du coup quel charge récupéré tu sur t’es colocataire ? merci seb de la réponse 🙂

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