Est-il encore possible de réaliser des bonnes affaires dans l’immobilier ?
La réponse est OUI…et même en région parisienne !
Dans cette vidéo, Détélina nous explique comment elle a généré plus d’un million d’euros de plus-value, net d’impôt, grâce à l’immobilier.
Si vous êtes inspiré par ce qu’à fait Détélina, laissez un commentaire !
Transcription
Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui en présence de Detelina. Salut Detelina !
Detelina : Salut Sébastien !
Sébastien : Merci d’être présente aujourd’hui sur ma chaîne YouTube. Aujourd’hui, tu vas nous expliquer dans cette vidéo comment tu as réussi à réaliser dans l’immobilier des plus-values à plusieurs centaines de milliers d’euros ? Est-ce que tu es d’accord avec ça ?
Detelina : Absolument !
Sébastien : Écoute, merci et ça se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.
Alors Detelina, je suis vraiment ravi de t’accueillir aujourd’hui. Tu as un parcours immobilier super-intéressant. Tu as réalisé plusieurs opérations d’achat-revente sur des résidences principales. Tout confondu, on est sur des plus-values à plus d’un million d’euros, si je cumule ça. Est-ce que tu peux nous expliquer comment tu as fait pour en arriver là ? Peut-être, présente-toi dans un premier temps.
Detelina : Oui ! Tout à fait. Merci Sébastien de me donner l’occasion de raconter mon expérience et surtout ce qui m’intéresse, c’est que ça peut servir à d’autres. Donc, je m’intéresse à l’immobilier depuis plus de 15 ans, mais j’ai vraiment compris l’effet de levier, il y a un peu plus de 5, 6 ans quand j’ai commencé à investir à Paris, notamment en petite couronne, dans des villes qui avaient un potentiel économique de développement, mais qui n’étaient pas très connues par le grand public.
On a investi en résidence principale sur des projets de rénovation, mais idéalement situés. Donc, il y avait un prolongement du métro, il y avait de jeunes entreprises qui étaient installées, les taxes locales étaient très basses. Donc, ça a attiré déjà pas mal de monde. Mais les Parisiens ont un blocage psychologique à passer les périphériques et aller de l’autre côté. Donc nous, on n’avait pas du tout ce blocage. Au contraire, on cherchait plutôt le calme et parfois il suffit de passer quelques centaines de mètres pour retrouver une vie un peu plus équilibrée. Du coup, premier investissement, on a mis sur la table, soyons très clairs, près de 600000 € pour l’achat et la rénovation d’un bien qui était, à peu près, de 150 m² en petite couronne.
Sébastien : Donc 600000 €, c’était combien pour le bien immobilier et combien pour les travaux ?
Detelina : Alors 400000 € pour l’acquisition, et à peu près 200000 € pour la rénovation. Donc 5 ans plus tard, on avait essayé de le vendre parce qu’on avait aussi d’autres axes de développement et on a réalisé une plus-value nette de 600000 €, c’est-à-dire 100 % de plus-values.
Sébastien : Donc, vous avez pour 600000 € de projets et vous l’avez vendu 1.2 million. C’est ça ?
Detelina : Tout à fait ! Oui !
Sébastien : Donc, c’est quand même 600000 € de plus-values en 5 ans. C’est ça ?
Detelina : 5 ans ! Tout à fait !
Sébastien : C’est quand même une jolie plus-value. Alors, ce que je vais retenir de ton histoire, c’est qu’il y a plusieurs choses, déjà en tout cas sur ce premier projet immobilier parce qu’il y en a eu un autre derrière, l’emplacement. La qualité de l’emplacement, c’est quelque chose qui reste super important dans l’immobilier, tu l’as souligné. Il y avait un prolongement de ligne de métro.
Et c’est vrai que de temps en temps, quand on a une adresse, en l’occurrence Paris intra-muros, parce qu’on veut être absolument à Paris, mais il suffit de pousser quelques dizaines ou quelques centaines de mètres plus loin et on se retrouve pour quasiment à la même adresse avec un bien immobilier qui a l’achat coûtera moins cher, même si on est quand même sur des opérations qui représentent un certain budget en l’occurrence. Mais certainement moins cher que si tu avais acheté le même bien à Paris intra-muros.
Detelina : Exactement ! Et surtout qu’on a identifié donc une ville qui marchait sur les traces de ville, je prends un lieu parisien, qui était déjà très cher. Donc, on voyait le développement tout tracé. Il suffisait juste d’ouvrir un petit peu les yeux. Or, les gens ont besoin de toucher et de constater que les prix sont chers pour se dire : « ah oui ! Peut-être dans cette ville, il y a un potentiel ». Or, si on veut faire de belles plus-values, il faut être avant la vague et pas avec la vague et surtout pas après la vague. Il faut être un peu visionnaire.
Sébastien : 600000 € de plus-value sur cette première opération immobilière, sans parler du capital que vous avez amorti pendant 5 ans donc à l’issu de l’opération. Évidemment, c’est plus de 600000 € que vous avez récupérés. Alors, ce qu’il faut quand même souligner, c’est que votre stratégie à la base, elle n’était pas forcément sur de l’achat revente. Vous vouliez acheter la résidence principale.
Detelina : Tout à fait ! Donc, on a acheté pour nous et on a fait du beau et de la pratique. Donc, on a mis vraiment le paquet en termes de plan d’architecte, de qualité de matériaux, d’aménagement astucieux, de verdure, de baies vitrées, de décoration haut de gamme, de couleur, un jardin paysager… On a aménagé pour nous. Du coup, on a vu que chaque visiteur était un petit peu bluffé et disait : « waouh, c’est très beau, très joli »… Du coup, on a compris qu’on avait fait quelque chose de très attirant. Et le jour où on a décidé de vendre, on n’a eu aucun problème pour vendre et on a imposé notre prix qui était déjà vraiment dans la fourchette très haute.
Sébastien : Vous avez fait le coup de cœur pour vous, mais forcément derrière un coup de cœur également pour les personnes qui venaient visiter pour vous acheter le bien immobilier. Juste pour moi, le bien vous l’avez vendu en combien de temps ?
Detelina : 3 mois.
Sébastien : C’est quand même une vente rapide.
Detelina : Et à la fin, on a choisi nos acheteurs parce que c’était une petite copropriétaire. On voulait vraiment vendre à des gens biens qui avaient le même mindset que nous, mais on pouvait faire les enchères. On s’est sentis mal à l’aise, on dit : stop ! Ce prix est déjà assez élevé, on arrête là ! Mais, on pouvait faire monter les enchères.
Sébastien : Vous vous êtes offert le luxe de choisir les acheteurs. C’est quand même pas mal.
Detelina : Complètement ! Tout à fait pour que la copropriétaire se sente bien avec des gens bien.
Sébastien : Donc ça, c’était pour une première opération d’achat-revente et vous avez refait la même chose dernièrement.
Detelina : Tout à fait ! On a eu la chance de trouver un autre bien beaucoup plus grand, cette fois-ci dans la même petite ville qu’on connaissait déjà assez bien. On avait nos appuis.
Sébastien : Donc, la même ville ?
Detelina : La même ville, tout à fait. Cette fois-ci pour une superficie de 300m².
Sébastien : Le double ?
Detelina : Le double, exactement. C’était trop grand pour nous. Du coup, on a décidé de séparer le bien en quatre lots. Il y avait à peu près 200m² pour nous. Ensuite, il y avait un studio où on a logé, c’était un studio de services, une jeune fille au pair. Deux lots qu’on louait en meublé, donc un duplex et un autre studio. Cet ensemble a été rénové en un an et demi et on y a vécu à peu près 3 ans. Donc, pour des raisons professionnelles, encore une fois on a décidé de vendre, mais encore une fois on l’a fait pour nous à la base.
Sébastien : Juste avant que tu nous parles des chiffres de la vente, sur les chiffres d’achat, on était à combien ? Combien d’apports… ?
Detelina : Alors sur les chiffres d’acquisition, on était sur une enveloppe budgétaire, pas loin d’un million. C’est-à-dire 950000 €. Pour les travaux, on a mis environ 500000 €, pas loin de 500000 €, donc l’enveloppe globale à peu près 1500000 €.
Sébastien : D’accord ! Sur le projet, vous avez mis de l’apport ?
Detelina : Alors sur ce projet, tout à fait, on a mis à peu près 900000 € d’apport.
Sébastien : 900000 € d’apport. OK !
Detelina : Tout à fait !
Sébastien : D’accord ! Sur un projet à 1000000 € ?
Detelina : Sur un projet à 1400000 € si on compte les travaux.
Sébastien : Ah oui ! D’accord !
Detelina : On a emprunté pour les travaux.
Sébastien : Donc, 1000000 € d’apport et vous avez emprunté 500000 € pour les travaux ?
Detelina : Tout à fait ! Un peu moins, mais effectivement les travaux ont duré un peu plus longtemps, un peu plus chers.
Sébastien : Oui parce que tu disais que le projet, les travaux ont duré un an et demi. C’est ça ?
Detelina : Voilà ! Tout à fait !
Sébastien : Il y avait de la rénovation à faire.
Detelina : On a tout cassé. On a juste gardé la structure extérieure. C’était à la base une maison bourgeoise, mais qui était exploitée depuis 30 ans par une entreprise. Il y avait les bureaux. Donc, ça n’avait rien à voir.
Sébastien : D’accord ! Donc, vous avez vécu 3 ans dans cette maison ?
Detelina : Voilà ! Tout à fait !
Sébastien : Et ?
Detelina : On a vendu cette maison, il y a peu de temps, pour un 1930000 €, donc avec une plus-value de 500000 en 3 ans.
Sébastien : D’accord ! Donc, 500000 € de plus-values en 3 ans. C’est quand même joli. Bravo !
Detelina : Ça fait une deuxième fois. On a fait pour nous et finalement on a fait une belle opération de plus-values.
Sébastien : Mais encore une fois, ce que tu m’expliquais avant qu’on ne lance l’enregistrement de la vidéo, c’est que ce n’était pas calculé. En fait, vous avez acheté votre résidence principale et vous l’avez bien achetée.
Detelina : Exactement ! Et on a encore une fois fait vraiment de haut de gamme dans cette maison qui est unique où j’ai mis beaucoup de moi-même. On a créé une bibliothèque de huit mètres de hauteur bleue, une cuisine sur mesure bleue commandée au Portugal avec un toit-terrasse, avec des ouvertures en verre. Pareil ! Donc effectivement, si j’avais pensé dès le début que je vais revendre, je n’aurais pas mis une enveloppe aussi importante peut-être pour les travaux. Au final, on a fait vraiment de qualitatif et ce qui a fait qu’encore une fois, nos acheteurs se sont alignés à notre prix qui était déjà assez élevé.
Sébastien : Donc, c’est le choix de loin.
Detelina : Exactement !
Sébastien : Bravo ! Donc en fait, si je récapitule. Sur deux opérations d’achat revente de résidence principale, vous avez fait 1100000 € de plus-value.
Detelina : Tout à fait !
Sébastien : Déjà félicitation pour ça. Donc aujourd’hui, vous en êtes où vous ? Vous allez vous relancer dans un projet de résidence principale, vous faites du locatif ? Qu’est-ce que vous allez faire maintenant ?
Detelina : Alors, on continue à investir dans l’immobilier, mais vraiment dans un investissement de colocation, immeuble de rapport…On va séparer notre résidence principale et les investissements locatifs pour ne pasdéménager tous les 3 ans, tous les 5 cinq ans… D’autant plus qu’on développe des business en parallèle. Mon mari a deux, trois boîtes bientôt. Moi, je me suis lancée dans d’autres activités. Donc aujourd’hui, l’objectif est de trouver un lieu qui nous plaît et qui est inspirant. Il faut se trouver son châsse d’inspirations et de ressourcements. Puis à côté, accélérer les investissements dans toute la France et pourquoi pas à l’étranger.
Sébastien : OK ! C’est quand même un emploi du temps assez chargé.
Detelina : Oui ! Tout à fait !
Sébastien : Mais en tout cas, je voulais que tu témoignes sur cette chaîne YouTube aujourd’hui pour nous expliquer ton parcours. Alors, c’est vrai que je ne conseille pas forcément d’acheter la résidence principale. Dans ton cas, l’histoire, elle est un petit peu différente parce que vous l’aviez acheté avec ton mari, vous les aviez achetés puisqu’il y en avait plusieurs, dans une logique patrimoniale.
Et puis, la vie a fait qu’au bout d’un moment, vous avez voulu vous en séparer. Mais comme vous avez bien acheté, certainement en dessous du prix du marché parce qu’il y avait des travaux, sur des secteurs où l’emplacement allait prendre de la valeur, de fil en aiguille vous vous retrouvez avec des supers plus-values qui vous donnent aujourd’hui de la force pour pouvoir réaliser d’autres opérations dans l’immobilier et pas que puisque vous avez d’autres projets de création de société.
Detelina : Tout à fait ! Je voulais juste ajouter une chose, on a pris aussi des risques. On n’a rien sans rien. Sur le deuxième projet, le statut du bien était un peu non identifié. C’est-à-dire que les propriétaires qui étaient eux-mêmes des investisseurs immobiliers ne savaient pas que c’était un bien d’habitation au statut commercial. Puisque l’aspect extérieur, c’était une maison, mais c’était une entreprise qui l’utilisait depuis 30 ans. Or, on l’a vendu au prix d’un local commercial qui était bien plus bas que les prix de marché et on a prouvé à la vente, on a prouvé au notaire que le statut n’a jamais été changé. Du coup, même les vendeurs étaient bluffés. Ils n’ont plus dit. Bravo !
Sébastien : Bravo !
Detelina : Maintenant, on ne charge plus le prix. Voilà ! Bravo !
Sébastien : C’est fini. C’est signé.
Detelina : C’est signé.
Sébastien : Une bonne affaire, en fait !
Detelina : Oui !
Sébastien : Une très bonne affaire.
Detelina : Alors que le bien était en vente depuis un an sur internet. Beaucoup de visites, beaucoup de peurs, les gens avaient peur de se lancer dans autant de travaux. Le premier projet nous a formés. Le deuxième projet nous a fait grandir. Et voilà ! Donc, le risque est parfois bénéfique.
Sébastien : Félicitation ! Alors, juste avant qu’on conclue cette vidéo, donc vous l’aurez compris, Detelina, elle sait de quoi elle parle qu’elle fait de l’immobilier maintenant. Puisqu’au-delà de ces deux opérations d’achat revente, elle fait également de l’investissement locatif. Je crois que tu as un site internet sur lequel tu expliques aux gens comment créer leur indépendance financière. Est-ce que tu peux nous en dire deux mots ?
Detelina : Tout à fait ! Donc mon site, c’est business-we-like.com. Je partage des publications, bientôt des vidéos sur l’investissement intelligent et l’investissement immobilier. L’objectif étant d’aider les gens à se créer une vie sur mesure, une vie qui leur ressemble, à s’émanciper et ensuite à consacrer tout leur temps, énergie au développement de soi, au développement du réseau, à des activités qui leur tiennent à cœur, à des activités professionnelles dont ils ont toujours rêvé. Bientôt, j’élargirai le champ des publications aux thèmes de l’entrepreneuriat et au développement personnel.
Sébastien : Tout ça grâce à l’immobilier qui permet d’atteindre notre indépendance et surtout ensuite d’activer des leviers pour faire ce qu’on a envie de faire.
Detelina : Exactement !
Sébastien : OK ! Très bien ! Ecoute, merci Detelina d’être passée sur cette chaîne YouTube. Et justement, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, la location courte durée, la colocation, les stratégies de location à haut rendement, si vous souhaitez que je vous présente des personnes comme Detelina qui ont un parcours incroyable et qui ont réussi à faire des choses extraordinaires, n’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube. Activez la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.
Et puis, si vous vous retrouvez sur cette chaîne YouTube aujourd’hui pour la première fois, pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Pour télécharger ces deux ebooks, c’est très simple. Vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Et sinon, vous retrouvez les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo.
On vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Detelina, encore une fois, merci d’être passée ici aujourd’hui.
Detelina : Merci à toi !
Sébastien : Et puis quant à nous, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt ! Ciao !
Detelina : Ciao !
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