Au moment d’investir dans l’immobilier, la question de la SCI se pose assez rapidement.
Pour autant, est-il absolument nécessaire d’investir en SCI ?
Quel choix de SCI faut-il faire ? SCI à l’IR ou SCI à l’IS.
Dimitri BOUGEARD, avocat spécialiste du droit immobilier et du droit bancaire, nous explique tout de la SCI dans cette vidéo.
Indiquez-moi dans les commentaires les raisons qui vous ont poussé à créer une SCI.
Retrouvez Dimitri BOUGEARD sur sont site : www.cabinet-bougeard.com
Transcription
Sébastien : Salut à tous !
Ici Sébastien auteur du blog louer-en-courte.fr. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui dans cette nouvelle vidéo en compagnie de Dimitri.
Salut Dimitri !
Dimitri : Bonjour Sébastien ! Enchanté d’être ici une nouvelle fois avec toi.
Sébastien : Avec grand plaisir ! Et dans cette vidéo, on va vous expliquer tout de l’investissement immobilier en SCI. En l’occurrence, c’est Dimitri qui va tout vous expliquer de la SCI. C’est parti ! Cela se passe tout de suite sur Louer en courte durée.
Sébastien : Alors Dimitri, merci d’être présent dans cette vidéo. Avant qu’on aborde la thématique de la SCI ou des SCI, est-ce que tu peux dans un premier temps te présenter et nous expliquer ce que tu fais dans la vie ?
Dimitri : Bien sûr ! Dimitri Bougeard, avocat investisseur, avocat en droit immobilier, en droit bancaire et investisseur immobilier. Donc effectivement, l’une de mes thématiques préférées, c’est la Société Civile Immobilière.
Sébastien : D’accord ! Alors, je suis vraiment heureux de t’avoir aujourd’hui parce qu’il y a énormément de personnes qui me contactent, qu’elles ne savent pas s’il faut investir en nom propre, s’il faut investir en société. Et lorsqu’on se pose la question de la société, il y a tout de suite la question de la SCI qui arrive rapidement. Est-ce que tu peux nous expliquer pourquoi choisir une SCI ? Dans quel contexte ? Et quels sont les deux types de SCI qui existent ?
Dimitri : Effectivement, il y a énormément de raisons pour lesquelles on peut utiliser une SCI. La première chose à faire, c’est de se demander quel est le projet global. D’accord ! Il ne faut pas se dire : « je vais créer une SCI parce que cela a l’air sympa puis en plus, c’est super à la mode. » Donc là, première attitude vraiment à avoir, c’est d’abord, partez de votre projet immobilier, voyez quels sont vos objectifs pour mettre en place la stratégie et arrive ensuite l’outil assez fabuleux qu’est la Société Civile Immobilière.
Comme le disait Sébastien à l’instant, il y a effectivement deux grands types de SCI qui sont de dérivé d’une même base. C’est-à-dire qu’on va simplement changer de régime fiscal. On aura la SCI à l’IR, l’Impôt sur le Revenu qui est le principe de la transparence fiscale pour tous les SCI et on aura également sur option la SCI à l’Impôt sur les Sociétés.
Sébastien : D’accord ! Avant qu’on rentre dans le détail, pourquoi est-ce qu’on doit faire le choix d’une SCI ? Tu le disais à juste titre, il y a des personnes qui montent une SCI ou qui achètent une SCI peut-être par juste « effet de mode », ce qui est une bêtise. Qu’est-ce qui peut faire qu’on a besoin d’une SCI ?
Dimitri : Je vais donner quelques exemples, c’est ce qui est le plus parlant. Donc typiquement, vous montez sur un projet et vous vous rendez compte que votre financement va avoir un peu de mal à passer pour diverses raisons. Et là, vous avez votre meilleur ami qui n’a jamais investi dans l’immobilier, qui n’a pas de crédit en cours, qui gagne bien sa vie et avec qui vous avez parlé investissement immobilier.
Et là, vous vous dites : « mais attends, j’ai une super idée. Tu sais quoi, on va créer une SCI tous les deux suivant des modalités à définir et puis je m’occupe de tout. Mais toi comme tu as un bon dossier, un bon scoring bancaire ; moi, j’ai un petit peu de mal à avancer sur mon projet, donc c’est simple, je préfère avoir 50 % de l’achat d’un immeuble ou d’un appartement qui va générer de l’argent pour moi tous les mois ; et toi, tu as 50 % également. Tu me fais confiance, cela marche très bien et je préfère prendre juste 50 %, mais par contre réussir à faire le projet. »
C’est donc déjà un excellent moyen de dépasser certaines limites en s’associant avec des partenaires de confiance. Je parlais du meilleur ami. Cela peut aussi être dans certains cas de la famille.
Sébastien : Ami, femme…
Dimitri : Bien sûr, exactement !
Sébastien : Ce qui revient à dire, c’est qu’on profite de la capacité d’emprunt de notre partenaire.
Dimitri : C’est l’effet de levier de levier. C’est multiplié par deux.
Sébastien : L’effet de levier de levier, j’aime beaucoup cela.
Dimitri : Voilà ! Exactement ! Vous achetez à crédit et en plus, vous pouvez emprunter plus grâce au concours d’un ami ou de la famille, donc c’est le levier-levier.
Sébastien : Donc, il y a une limite. On peut monter à un. Non, il faut être au moins deux. C’est cela.
Dimitri : Il faut être au moins deux. Alors, certaines personnes ont une petite astuce, elles créent par exemple une société d’exploitation unipersonnelle sous forme de SASU. Elles donnent une part ou suivant les possibilités. Elles mettent en majorité la SASU. Elles ont une part ou alors la majorité des parts. Mais donc, concrètement, on peut quasiment se faire une SCI tout seul dès lors qu’on a une activité à côté à son nom.
Sébastien : D’accord ! Donc ou deux personnes physiques ou une personne physique et une personne morale.
Dimitri : Exactement !
Sébastien : Deux personnes morales, c’est possible.
Dimitri : Deux personnes morales, c’est possible, mais par contre le gérant sera une personne physique.
Sébastien : D’accord ! OK !
Dimitri : Là en matière de SCI, il faut veiller non plus à ne pas trop complexifier les choses.
Sébastien : D’accord ! Très bien pour les raisons qui peuvent pousser à monter une SCI. Maintenant, quels sont les deux types de SCI : SCI à l’IR, à l’IS ? Pourquoi l’IR ? Pourquoi l’IS ? Je vais juste rappeler IR pour Impôt sur le Revenu ; IS Impôt sur les Sociétés.
Dimitri : Exactement ! L’impôt sur le revenu, c’est essentiellement pour faire de la location nue. Si vous avez une SCI à l’IR, elle fera de la location nue parce que c’est une activité civile. Si vous faites de la location meublée en courte durée, cela va être considéré comme une activité qui va générer des revenus commerciaux et vous ne pourrez donc pas faire cela par une SCI à l’IR. Il faudra opter pour l’IS.
Donc, contrairement à ce que pensent aussi beaucoup de personnes, on peut tout à fait faire de la location meublée, voire même de la location meublée courte durée en SCI simplement c’est une question de régime fiscal. C’est la première mise au point.
Ensuite l’IR, le problème que rencontrent certains des investisseurs, c’est ce qu’on appelle le cash–squeeze. C’est-à-dire qu’à un moment vous vous retrouvez à payer beaucoup d’impôts sur de l’argent que le fisc considère comme des revenus, mais qui en réalité sert à payer l’emprunt bancaire que vous avez contracté. Donc, vous voyez bien que si vos revenus de loyers partent directement à la banque, mais que le fisc vous impose, on va dire dans une tranche marginale d’imposition à 30 % plus bientôt 17,2 % de CSG – CRDS sur de l’argent que vous ne touchez pas, cela va poser un petit problème.
Sébastien : D’accord ! Oui parce qu’en fait ce que tu es en train dire, c’est que l’argent des loyers dans le cas d’une SCI à l’IR rentre dans ton imposition sur le revenu.
Dimitri : Exactement !
Sébastien : D’accord !
Dimitri : Et comme en SCI à l’IR, on va déduire beaucoup moins de choses, pas question pour vous d’amortir les frais d’agences, ou les frais de notaire lors de l’achat. À l’IR, on déduit beaucoup moins de choses et on n’amortit même pas le bien. Donc là, très rapidement, votre SCI va générer à l’IR des résultats positifs.
Sébastien : D’accord ! Donc qui dit résultat positif, boum une imposition qui tombe dessus d’où la SCI à l’IS pour la location meublée. Qu’est-ce que cela change d’un point de vue fiscal ?
Dimitri : Alors d’un point de vue fiscal, la SCI à l’IS, cela change tout. Comme pour le régime fiscal qu’a choisi Sébastien pour de la location meublée courte durée, on va déjà amortir comptablement le bien au sein de la SCI. Ensuite, on va amortir ou déduire les frais d’agence, pareil pour les frais de notaire. On va amortir et/ou déduire absolument tous les travaux, le mobilier. Donc, on va générer un déficit fiscal pendant des durées qui varient de 5 à 7 ans alors même qu’on va encaisser l’argent.
Sébastien : Voilà ! Donc la durée en fait de déficit fiscal, elle va dépendre du type d’exploitation parce que du type d’exploitation dépend le montant des revenus locatifs. Et donc, plus les revenus vont être faibles, plus la durée d’exonération d’impôt va être importante. À l’inverse, plus les résultats… Alors, si je n’ai pas dit de bêtises parce que je ne sais plus trop ce que j’ai dit. Plus les loyers vont être importants, plus on va ramener cette durée d’exonération fiscale proche de quelques années.
Dimitri : C’est exactement cela. Mais encore plus intéressant évidemment avec la SCI à l’IS, c’est qu’on peut grâce à ce système éviter le problème de cash-squeeze que j’évoquais à l’instant. C’est-à-dire imaginons que vous avez un petit immeuble avec 10 appartements loués en nu, si vous contractez un emprunt en nom propre pour l’acheter, au bout de 3, 4 ans, vous avez les problèmes d’imposition sur les loyers.
Si vous l’achetez en SCI à l’IS, c’est tout à fait possible, simplement bien que les appartements soient loués en nu. C’est le régime fiscal à l’IS qui va prévaloir. Donc, cela vous permet d’acheter du nu, mais de bénéficier d’une imposition beaucoup plus favorable.
Alors, tout n’est pas rose. À un moment ou un autre, il faut payer l’impôt. Donc là, où le fisc va vous rattraper, c’est à la sortie puisqu’à la sortie lorsque la SCI va revendre l’immeuble qui aurait été comptablement amorti, vous allez payer plein pot une plus-value sur l’appartement.
Sébastien : Entre parenthèses : l’immeuble, cela correspond à l’appartement, c’est du langage juridique.
Dimitri : Non, je parlais vraiment d’un immeuble typiquement avec 10 appartements. Mais en langage juridique, l’immeuble, cela peut aussi désigner un seul appartement. Là, je parle d’une opération un petit peu plus importante.
Sébastien : OK ! Je n’ai pas dit des conneries.
Dimitri : Non, non, c’était bon. Donc, vous allez payer de la plus-value professionnelle sans exonération pour durée d’abattement, contrairement à de la détention en nom propre en LMNP où là vous bénéficiez de l’exonération pour durée de détention du bien. C’est donc une différence majeure.
Et typiquement, même après cela, une fois que l’immeuble est vendu, il faut bien que la SCI vous reverse l’argent. Donc, vous allez de nouveau être imposées sur les dividendes alors à des taux qui varieront. C’est impossible de prévoir l’avenir.
En revanche, la SCI à l’IS est donc une excellente solution pour se constituer du patrimoine, car vous engrangez le cash à l’intérieur, il est exonéré d’impôt pendant très longtemps et vous pouvez évidemment renouveler les opérations si cette première SCI est rentable.
À titre personnel, en tant que spécialiste de la SCI, je recommande d’avoir quasiment autant de SCI que de bien dès lors qu’ils sont d’une certaine valeur. On ne va pas acheter un parking avec une SCI puis acheter une deuxième boxe avec une SCI, cela n’aurait pas de sens. Si vos immeubles et vos biens immobiliers, appartements ont une certaine valeur, là vous pouvez commencer à voir plusieurs SCI parce que cela vous permettra in fine si vous trouvez un acheteur intelligent de lui revendre les parts de la SCI et là de nouveau, petite astuce fiscale, vous bénéficierez d’un abattement pour durée de détention des parts.
Sébastien : D’accord ! Donc, il y a plein d’astuces. En fait, c’est un excellent outil pour l’investisseur immobilier.
Dimitri : Voilà ! Excellent outil pour l’investissement, pour la transmission évidemment.
Sébastien : Exact ! Est-ce que tu peux nous dire deux mots d’ailleurs ?
Dimitri : Oui, rapidement. Excellent outil, pour la transmission, il faut savoir que vous pouvez transmettre à vos enfants et organiser votre succession le moment venu. Très simplement puisqu’au lieu d’avoir un bien immobilier indivis, vous allez donner des parts indivises ce qui est compliqué, ce qui en plus est un peu quelque part intellectuellement bizarre, on découpe l’immeuble en quelque sorte virtuellement, on en donne une partie.
Là, vous allez transmettre des parts directement via un formulaire, pas besoin d’aller chez le notaire pour réaliser cette transmission de parts. Vous pouvez même les démembrer. C’est-à-dire que vous êtes à la retraite, vous continuez à percevoir les revenus, mais vous transmettez la nue-propriété des parts. Dans ce cas-là, vous transmettez de la valeur et vous vous continuez à percevoir votre complément de retraite.
C’est donc un outil fabuleux d’organisation du patrimoine. Évidemment, pour tout cela, je ne peux que vous recommander de faire du sur mesure dans la rédaction des statuts. Les statuts, c’est la pierre angulaire et c’est le cas de le dire dans l’immobilier de la SCI, à savoir c’est le contrat d’association. Les statuts peuvent tout prévoir, mais encore faut-il savoir quoi prévoir.
Sébastien : C’est très intéressant ce que tu viens de dire parce que c’est vrai qu’il y a deux choses que je vais retenir dans tes dernières secondes là parce que souvent on me demande est-ce qu’il vaut mieux investir en nom propre, en société et quel type de SCI. Voilà, on vous a donné des billes dans cette vidéo. Le mieux, c’est quand même d’aller voir un spécialiste qui va étudier votre situation personnelle et votre situation professionnelle. C’est une première chose.
Je rebondis ensuite sur ce que tu viens de dire, la rédaction des statuts. C’est pareil, c’est quelque chose qu’il faut laisser à un professionnel qui les rédigera en fonction de vos attentes, de vos objectifs immobiliers, et encore une fois de vos situations personnelles et professionnelles.
Dimitri : Exactement !
Sébastien : Alors justement, tu es le spécialiste de la SCI, s’il y a des gens qui regardent cette vidéo où est-ce qu’on peut te retrouver ? Je mettrais peut-être tes coordonnées, juste en dessous dans le champ de description de cette vidéo.
Dimitri : Bien sûr aucun problème, vous pouvez très facilement me retrouver soit en passant par le lien qui sera sous la vidéo, soit en tapant dans Facebook Dimitri Bougeard, avocat investisseur. Et là pas de souci, j’ai une page Facebook Pro et j’ai un site internet, donc encore plus facile Google est votre ami, vous tapez mon nom dans Google et pas de problème, j’arrive en tête des remontées et des résultats.
Sébastien : Parfait ! Merci, Dimitri pour ces conseils qui je pense seront très utiles aux gens qui vont regarder cette vidéo. Alors avant de vous quitter, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et de la location courte durée, je vous invite à télécharger mes deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »
Je vous rappelle que je vous mets également à disposition une formation gratuite sur la fiscalité non pas de la SCI, mais du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Si vous souhaitez télécharger ces deux ebooks pour les lire et si vous souhaitez également regarder cette formation en vidéo, je vous mets tous les liens dans la description de YouTube si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube. Mais vous pouvez également accéder à l’ensemble de ces éléments en cliquant sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre.
Merci, Dimitri, d’être passé sur cette chaîne.
Dimitri : Merci Sébastien ! À bientôt !
Sébastien : Et quant à nous, on se retrouve très rapidement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. À très bientôt !
Dimitri : À bientôt !
Sébastien : Ciao !
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