L’un des pré-requis pour faire de la location saisonnière, c’est de publier son annonce sur un maximum de sites spécialisés.
Plus l’annonce sera visible, plus le logement se louera.
Pour ma part, je travaille avec les sites suivants :
- Booking
- Airbnb
- Housetrip
- Morningcroissant
- Wimdu
- Abritel (membre du groupe Homeaway)
- Holidaylettings (membre du groupe Tripadvisor)
- Roomlala
La présence sur chacun de ces supports assure un minimum de location de 25 nuits par mois sur chaque appartement.
Pour autant, ces plateformes de réservation ne sont pas utilisées par les mêmes profils.
Booking draine clairement une clientèle beaucoup plus professionnelle.
1 – La différence entre Booking et les autres
Booking.com est LA plateforme la plus connue au monde pour la réservation de séjours.
Les annonces qui y sont publiées regroupent divers types d’établissement : Hôtels, Appartements, B&B / Chambres d’hôtes, Auberges de jeunesse, Villas…
Il est d’ailleurs possible d’effectuer une recherche de logement par type d’établissement.
La différence majeure avec tous les autres sites cités plus haut réside dans le fait que ce sont en majorité des professionnels, spécialistes de l’hôtellerie, de l’hébergement et de la location de vacances qui publient leurs offres.
Et ce point fait toute la différence pour celui ou celle qui souhaite effectuer une réservation :
- Les calendriers sont systématiquement à jour
- Il est possible de régler par carte bancaire
- Il n’est pas nécessaire de contacter le propriétaire avant de réserver
- Il n’est pas nécessaire de faire plusieurs demandes pour être certain de trouver un logement
Le processus de réservation est beaucoup plus rapide.
2 – Les inconvénients majeurs de Airbnb et des autres
Ces plateformes restent des incontournables pour faire de la location courte durée.
Pour autant, elles souffrent de la démocratisation de la location saisonnière.
2.1 – Du point de vue du client final
Beaucoup trop de personnes pensent qu’il suffit de mettre un logement en ligne pour gagner quelques centaines d’euros, et c’est là toute leur erreur.
Pour louer mieux et plus cher que les autres, il faut savoir se démarquer et offrir des services à valeur ajoutée. Les professionnels le savent. Les amateurs ne l’ont toujours pas compris.
C’est la raison pour laquelle sur ces plateformes nous avons tous au moins une fois rencontré les déboires suivants :
- Aucune réponse aux demandes de renseignements
- Des délais de réponses de plusieurs jours suite à une demande de réservation
- Un calendrier qui est marqué comme disponible alors qu’en fait il ne l’est pas
- Une location à l’hygiène douteuse
- La nécessité de devoir demander la disponibilité de plusieurs logements pour être certain d’en trouver un aux dates qui nous intéressent
- Etc…
Autant d’aléas qui me font dire que ces plateformes, du point de vue du client final, sont trop proches de l’amateurisme.
2.1 – Du point de vue du propriétaire
On trouve également les mêmes travers. La clientèle n’est pas une clientèle « haut de gamme ».
Il n’est pas rare :
- De répondre à des personnes qui souhaitent louer un logement mais qui ne vont jamais au bout de la réservation
- D’avoir en face des clients qui négocient le prix de la nuit
Et donc une clientèle beaucoup plus « pénible » à gérer et qui alourdit les processus de réservation pour revenir à la comparaison avec Booking.
Il en résulte un coût de réservation beaucoup plus élevé.
3 – Les commissions pratiquées par Booking
Les commissions de Booking sont bien plus élevées que celles des autres plateformes. Elles sont de l’ordre de 17% contre 5% en moyenne pour les autres.
Pour conserver sa rentabilité, il suffit alors…d’augmenter les tarifs.
A titre d’exemple, sur l’un de mes appartements, la nuit Airbnb est à 52 euros. Sur Booking, elle est à 65 euros.
Il s’agit pourtant du même produit.
Malgré cela, Booking génère beaucoup plus de réservations (environ le double).
La clientèle est de meilleure qualité, souvent professionnelle, et ne regarde donc pas le prix avec autant d’attention.
4 – Pour travailler avec Booking
Booking ne prélève pas les clients. Il assure simplement la collecte des informations de carte bancaire (numéro, date d’expiration, code CVC).
Pour pouvoir encaisser les clients, il faut alors s’équiper d’un TPE.
Plusieurs solutions existent sur le marché :
- Sumup
- Payplug
- Bluepaid
Le taux de commission se situe entre 1.75% et 3% sur chacune des transactions.
En fonction du volume réalisé, il peut aussi être intéressant de contacter votre banque pour souscrire un abonnement TPE avec elle.
5 – Les avantages de travailler avec Booking
Etre sur Booking, c’est donc la garantie :
- De bénéficier d’une puissance de réservation beaucoup plus élevée que celles des autres plateformes. Le trafic plus important génère automatiquement davantage de réservations.
- De louer plus cher
- D’attirer une clientèle de meilleure qualité
Mais aussi :
- De bénéficier de plus de souplesse sur les Conditions Générales de Vente
C’est en effet vous qui définissez vos modalités de remboursement et qui décidez quand encaisser le client (les autres plateformes ne proposent pas un degrés de paramétrage aussi fin) - De disposer service client joignable par téléphone 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7
J’espère que cet article vous aura convaincu de travailler avec Booking.
N’hésitez pas à m’indiquer dans vos commentaires si c’est déjà le cas, ainsi que les anecdotes que vous avez rencontrées avec les plateformes moins professionnelles.
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47 commentaires
Salut Sébastien, article intéressant mais non convaincant pour ma part. Nombreux des points que tu cites en avantages pour Booking en comparaison à Airbnb sont également présents chez Airbnb.
99% des clients qui font une demande d’infos sur Airbnb finissent par Airbnb. Les clients sont de qualité chez Airbnb puisque je n’ai eu que 2 nuits à problème sur + de 1000 nuits vendues. Le service client est ultra-réactif, on appelle et ça décroche immédiatement.
Le fait de devoir gérer les réservations et les paiements avec Booking en devant s’équiper d’un TPE sont assez rédhibitoires en plus de la commission (on ne peut pas augmenter son prix indéfiniment pour garder sa renta…). De plus, il y a beaucoup de fakes réservations d’Asie et du Maghreb ce qui est assez pénible…
Bonjour Raphaël,
Il est intéressant de voir comment les expériences peuvent être différentes.
Ce que je constate quand même c’est que les bailleurs sur Airbnb ne sont pas très professionnels. Je maintiens que bon nombre de répondent pas ou bien dans des délais inacceptables lorsqu’on souhaite réserver un voyage.
En ce qui concernent les voyageurs je maintiens également qu’ils cherchent souvent à négocier un prix afficher.
Avec Booking, le système de pré-approbation n’existe pas, ce qui rend les mécanismes de réservation moins coûteux en temps.
En revanche, il est vrai que certains client Booking réservent simplement pour avoir un visa. Ce sont comme tu le dis des réservations venant du Maghreb et d’Asie.
Mais lorsque tu te rends compte que la CB ne passe pas, les nuits sont à nouveaux rendues disponibles.
Concernant le TPE virtuel, je pense qu’il devient incontournable, en particulier si tu souhaites prendre des clients en direct, via ton propre site internet, qui lui va devenir également incontournable.
C’est là mon nouveau projet à court terme 🙂
Il faut absolument se professionnaliser pour élargir son champ d’action.
Bonjour Sébastien,
pour avoir essayé AirBNB, je suis d’accord pour dire que cette plate-forme souffre de la démocratisation de la location saisonnière. Je trouve qu’il y a trop de concurrence sur AirBNB, ce qui a fait baisser le montant des loyers.
Petite question sur BOOKING : est-il possible d’annuler une réservation et de quelle manière ?
Merci d’avance 🙂
Bonjour Eric,
Je te rejoins sur le fait que Airbnb tire les prix vers le bas en raison du nombre croissant de logements sur la plateforme.
Sur Booking, c’est toi qui définit tes CGV.
Tu peux indiquer jusqu’à quel moment le client peut annuler sans frais :
– J-0
– J-14
– J-42
– J-60
-Ou carrément pas d’annulation possible sans frais
Il m’est arrivé d’encaisser des clients 100% de leur montant alors qu’ils avaient annulé quelques jours avant de venir.
La bonne nouvelle dans ces cas là, c’est que tu peux relouer derrière.
Bonjour
Effectivement, être sur Booking amène pas mal de voyageurs. C’est une gestion un peu plus compliquée que Airbnb (mes 2 seules plateformes) à cause des paiements, mais c’est quand même très rentable d’y être.
Tout à fait Vincent.
Il est impossible de se passer de Booking. Qui plus est, si la rentabilité est au RDV, pourquoi ne pas joindre l’utile à l’agréable 🙂
Cet article met très bien en lumière la différence de clientèle qui existe entre les plateformes.
Depuis que m’y suis référencé, les résa ont littéralement explosées. Effectivement la contre partie est une augmentation du temps de gestion, des annulations un peu plus nombreuses que sur les autres plateformes et surtout choisir et mettre en place un bon système de paiement.
Merci Seb 🙂
PS : c’est PaypluG 😉
C’est indéniable que le nombre de réservations explose avec Booking.com.
Corrigé pour Payplug 🙂
Bonjour Sébastien,
De part mon expérience, je confirme que les réservations ont explosés avec booking.
Par contre, la qualité des réservations n’est pas bonne pour ma part.
Beaucoup de réservations qui n’aboutissent pas, et pendant 24h, l’appartement est bloqué car c’est la règle chez booking.
De plus, leur interface extranet n’est pas du tout ergonomique et la moindre sur-réservation, tu la paies à prix fort.
Sinon, concernant le TPE virtuel, cela s’intègre comment dans l’interface extranet booking. Ou dès que le voyageur réserve et renseigne le numéro de la carte. Tu prends ce numéro et prélèves via bluepaid par exemple ??
Thomas.
Bonjour Thomas,
La sur-réservation oblige en effet à reloger le client.
Mais tu peux éviter cela en ayant toujours tes calendriers à jour.
J’utilise pour cela un channel manager qui synchronise tout en instantané et de façon automatique.
Pour le paiement, il te faut récupérer les informations de CB et prélever ensuite avec Bluepaid (au autre).
Une fois de plus, une confirmation vis a vis de Booking =)
Si je te suis avec PayPlug par exemple si je reçois les coordonnées bancaire du client je peux les rentrer moi même et être payé c’est ça ?
Encore merci !
Bonjour Miko,
Oui et non 🙂
Avec Payplug, tu peux faire le paiement en envoyant le lien de paiement sur une de tes adresses emails.
Mais ils n’aiment pas trop.
La solution que préfère Payplug, c’est que tu envoies le mail de paiement sur l’adresse email de ton client.
C’est une des raisons pour lesquelles je n’utilise plus Payplug
qu’en est il de paypal? c’est possible de l’utiliser? avantages inconvénients de vous, les experts?
merci a tous
seb
Bonjour,
Je ne recommande pas Paypal car :
– Tout le monde n’a pas un compte
– Le paiement par Paypal exige une action du client qui aura toujours une bonne excuse pour ne pas payer
Il faut utiliser des solutions qui permettent de débiter sans action du client.
Ça le mérite d’être clair! Merci du fond du coeur, super tes conseils!!
Vive qlrr!
Bonsoir
Je me tate vraiment d’inscrire mon appart sur booking qui est déja plein a 75% en moyenne. Donc étant donné que vous dites que booking marche du feu de dieu, je peux espéré quasi 100% de remplissage .
Mais Je me pose quelques questions:
A quel moment booking préléve la commission?
Quelle est la durée moyenne de séjour ( sur airbnb par exemple je suis a 4 nuits minimum) est ce trop pour booking?
Merci d’avance pour vos réponses
Il y a 2 systèmes avec Booking :
1) Ils prélèvent à la source
2) Ils prélèvent sur le compte bancaires le mois suivant
Le choix est fait au hasard.
La durée moyenne de séjour est identique à celle de airbnb (pour moi).
Je viens de découvrir votre site et parcourt avec intérêt vos articles, la gestion de calendrier chez booking ainsi que le paiement me paraissent compliqué mais je vais tenter sur un mois libéré exclusivement pou booking pour tester leur platefome. merci pour vos conseils et à bientôt pour un retour d’experience. cordialement jeremy
Bonjour
Vu sur une annonce Booking :
« Booking.com gère votre paiement au nom de l’établissement pour ce séjour, mais assurez-vous d’avoir des espèces pour les éventuels suppléments à payer sur place. »
Doit on comprendre que Booking gère désormais les paiements pour les loueurs qui le souhaitent ? Quelqu’un aurait des informations à ce sujet ?
Merci
C’est aléatoire.
Tu ne peux pas choisir si c’est eux qui encaissent ou toi
Merci,
Quels choix avez vous fait pour le TPE ? j’ai étudié un peu la question mais c’est la jungle, il y a beaucoup d’offre, pas toujours très claires quant au fonctionnement. En résumé, Il faut pouvoir encaisser des cartes hors euro, avoir des modalités qui permettent d’encaisser la somme voulue simplement à partir des informations fournies par Booking sans intervention du client (c’est là que c’est pas toujours clair), et si possible ne pas avoir de frais d’abonnement, au moins au début…
Je recommande vivement Stripe.
Cette vidéo devrait vous aider : https://louer-en-courte-duree.fr/tpe-virtuel-stripe-location-courte-duree/
Bonjour
Lorsqu’on choisit de demander une caution par Booking, comment ça se passe ? on reçoit la caution et on la rembourse ensuite, c’est bloqué par booking ?.
Merci
Booking ne gère pas les cautions?
C’est à toi de la gérer.
OK, merci
bonjour Sébastien
je viens de commencer la mise en ligne de mon studio sur Booking (studio nouvellement acheté il y a une semaine pour faire de la location) …
voilà mon questionnement: ils demandent un numéro de TVA , or je n’en n’ai pas, du coup je me suis « méfiée » (car peur de faire un truc illégal et de me faire prendre) en me demandant s’il faut être déclarée en entreprise … à la fin du processus, ils disent aussi un truc du genre « après vérification de votre établissement, nous mettrons en ligne votre logement » .
donc que faut il comme conditions pour être sur Booking légalement ?
Merci à toi.
Tu n’as pas de numéro de TVA en LMNP.
En revanche, tu dois absolument être déclarée en mairie et un greffe du tribunal de commerce.
Bonjour Sébastien,
Félicitation pour ce blog que je viens de découvrir.
Je suis débutant dans la location courte durée, j’en ai jamais fait du tout.
J’ai une société de marchands de biens qui détient un T3 de 65m² à Paris 18ème, je viens de finir les travaux de rénovations, à la base je souhaiter le vendre mais finalement j’ai envie d’utiliser ce bien pour m’exercer à la lcd.
Je vais donc le meubler et l’aménager comme il faut.
Ai-je le droit de faire de la lcd via ma société de marchands de biens qui est une SARL classique ? Qu’en est-il de la tva sachant que les M/B ne collecte pas de tva et ne la récupère pas non plus, c’est hors-champ.
De manière générale, quels conseils pouvez-vous me donner de A à Z pour réussir ma première lcd, et mettre toutes les chances de mon côté pour que cela soit un succès ? Je les appliquerais à la lettre..
Merci d’avance et bonne continuation.
Cdt. Jeremy
Bonjour Jeremy,
Je vous conseillerais de ne surtout pa faire de LCD à paris en raison de la surface de compensation.
Si vous souhaitez utiliser 65 m2 pour de la LCD, la mairie va vous demander de remettre 65 m2 à disposition pour de l’habitation principale.
Autrement dit, acheter 65 m2 de bureau et les transformer en habitation.
Impossible d’être rentable dans ces conditions.
Bonjour Sébastien,
merci pour ton article et tes conseils.
Avant de mettre mon bien sur Booking je fais quelques recherches sur internet et je vois que Booking peut louer le bien au prorata du nombre de personnes ayant réservé.
Louant une maison pour 6 personnes je ne voudrais évidemment pas la louer à une personne pour 1/6e du prix. Peut-on choisir le nombre minimum de personnes pour la location?
Merci de ton retour.
Non, Booking ne loue pas au prorata, cette information est fausse et heureusement
Bonjour Sebastien,
Je suis nouvelle en location saisonnière.
Mon annonce est sur Airbnb et Homelidays. Ca marche pas mal déjà.
Les paiements sont automatiques avec ces sites. Ils gèrent pour moi. Parfait.
Pour les amis qui réservent, je me suis procuré un Sum Up. Je trouve super le système par contre, je ne sais pas si on peut juste pré-approuver une carte pour une caution par exemple ?
Je réfléchis à me mettre sur Booking.
Je viens de voir la vidéo et STRIPE me semble être une bonne alternative pour les cautions entre autre.
Que pensez-vous de Sum Up ?
Merci d’avance pour votre aide.
Myriam
J’ai longtemps utilisé SumUp mais j’ai arrêté : les commissions sont plus élevées que Stripe et en plus, cela ne permet pas de prendre la caution par empreinte de CB.
Bonjour Sébastien,
Peut-on ouvrir un compte sur Stripe en tant que particulier?
Sur les tuto que j’ai regardé j’ai retenu qu’il faut entrer n° se siret, site web…
Merci d’avance
Alain
A partir du moment où tu fais de l’immobilier meublé, tu dois avoir un SIRET
Merci pour ta diligence! je loue depuis peu en LMNP et j’ignorais cela…
Je vais donc reprendre les choses dans l’ordre avant de passer sur stripe.
Bonne journée
Alain
Bonjour
Je loue mes biens Sur homelidays /abritel,leboncoin,Airbnb (la en effet je met à disposition uniquement les périodes où nous avons plus de mal à louer car la clientèle est en effet bas de gamme )
Je voudrais les mettre Sur Booking.com mais je ne trouve pas reponse à mes questions peut être pourrez vous m éclairer :
Pouvons nous pré approuver les réservations ? Il m arrive de ne mettre mon Calendrier a jour Que quelques jours après l envoie des contrats : en effet tant je Que je n’ai pas de retour des arrhes je ne bloque pas les jours .je voudrais donc éviter les doublons ..
Merci pour vos conseils
Cordialement
Aucune pré-approbation sur Booking, toutes les réservations sont définitives.
Le calendrier doit être mis à jour automatiquement avec des outils de synchronisation
Aucune réservation par Wimdu (dont le service client est absent et l’évaluation des fréquentation internets itou), ni par Abritel. On ne peux pas dire que ces plateformes apportent. Air BnB change son système de référencement si bien que du jour au lendemain tu passe de la 1ère à la 7ème page donc tu vois les demandes fortement baisser.
Bonsoir . Je voudrai savoir en tant que proprietaire d une maison ou j habite ,nous avons une chambre que nous avons mis sur le site de booking , je voudrai savoir jusqu a combien de nuites dans l année je peux louer ma chambre . J habite un petit village dans le beaujolais .Il n y en a que pour Paris et ses 120 nuitees. Pour nous comment ça marche car je ne voudrai pas depasser un seuil et avoir une amende du tribunal de commerce . Merci
Bonjour,
Alors :
1) Il n’y a pas de limite à 120 jours.
La limite à 120 jours concerne la résidence principale lorsqu’elle est louée dans son intégralité.
Et cela ne concerne pas uniquement Paris, mais toute la France.
2) Si vous louez une chambre, aucune limite
Bonjour.
Je loue des appartements pour 4 a 6 personnes avec 2 ou 3 chambres en Thaïlande,
Exemple: pour les appartements de 2 chambres pour 4 personnes, je n’accepte soit 2 couples ou 1 couple avec 2 enfants ou 2 hommes sachant que lorsque je loue pour 2 hommes ils sont en général 4 car ils invitent 2 femmes de rencontre jusque là pas de problème,mais si 3 ou 4 hommes réservent et qui ont des invités de femmes de rencontres alors là cela est plus compliqué car ils risquent d’être 7 ou 8 personnes dans l’appartement et là c’est interdit dans la résidence.
Ma question est la suivante lors de la réservation je suis obligé d’accepter les 3 ou 4 hommes ou j’ai la possibilité d’annuler cette réservation contestable chez Booking, puisque apparemment ont ne peux pas refuser une réservation au préalable !!
2 ème question en Thaïlande les banques ne mettent pas de TPE à disposition des loueurs d’appartements il y a t’il une autre possibilité ( virement ou autre)
Merci
Bonjour,
Le choix vous appartient.
Difficile de refuser toutes les réservations de 4.
Vous ne savez si à chaque fois des femmes de rencontre seront présentes.
Pour la seconde question, faites le paiement par Booking.
Bonjour,
L’article est intéressant, mais le problème avec booking c’est la visibilité pour les nouvelles annonces, de ma part, j’ai un appartement sur airbnb et ca marche assez bien, mais quand je l’ai mis sur booking, c’est 0 visibilité et du coup aucune réservation.
Salutations
Tout dépend des villes et surtout de l’algorithme.
Il n’y a pas de règle exacte.
Bonjour
Le gros soucis de Booking après l’avoir pratiqué 4 ans, c’est
– la difficulté pour mettre l’annonce en ligne avec l’étape d’envoi d’un code par la Poste
– l’absence de réponses du service dédié en cas de soucis via la boite mail de l’extranet. Il faut toujours appeler.
– les synchronisations de calendrier qui « sautent » et ouvrent des dates sur Booking qui sont prises ailleurs. Ca vient encore de nous arriver. Résultat : il faut gérer une annulation (et Booking est infâme avec les propriétaires quand aux annulations, même s’ils sont au courant de ces soucis de synchronisations!).
Au final, je viens de refaire ce que je faisais au départ avec eux : je m’en sers comme plateforme de visibilité, mais je n’ouvre que quelques dates pour boucher des périodes libres.
La clientèle Booking est assez détestable comparé à la Airbnb, et les frais rédhibitoires.
Bref, pour quelques centaines d’euros par ans, cela vaut-il la peine de s’embêter avec Booking? Je me le demande.
Bonne saison à ceux qui sont en plein dedans!
Bonjour,
Merci pour votre témoignage.
Booking, ce n’est pas quelques centaines d’euros par an, c’est quasiment 50% du chiffre, voire plus pour certains.
Ce n’est donc pas une plateforme à négliger.