Immobilier : Quelle fiscalité choisir ?

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va s’intéresser aux différents choix qui s’offrent à vous pour investir dans l’immobilier. On va parler de LMNP, on va parler de LMP, on va parler de SCI, on va parler de SARL et on va parler de SAS. Donc, restez bien avec moi. N’oubliez pas de prendre un petit Doliprane pour éviter votre mal de tête. 

Avant qu’on voie tout ça ensemble, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, n’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et pour soutenir tout le travail que je fournis au quotidien sur cette chaîne. Donc, un gros merci à vous d’avance. 

Alors attention, vous avez pris votre Doliprane. On va commencer à parler fiscalité et je sais que c’est un sujet important parce que je ne compte plus le nombre de fois où on m’a demandé quel était le meilleur statut pour investir dans l’immobilier. Je comprends tout à fait cette question. Parce que quand vous vous lancez dans cette belle aventure, il y a plusieurs solutions qui s’offrent à vous. Vous pouvez investir en nom propre et vous pouvez ensuite investir en société. Quand vous faites du nom propre, vous pouvez faire de la location nue et vous pouvez faire de la location meublée. 

Je tiens à dire que chaque situation est particulière. Ce qui va correspondre à tonton Michel et ce qui va correspondre à tatie Danielle, ce n’est pas forcément quelque chose qui va vous correspondre à vous et vous devez donc prendre dans la globalité votre situation personnelle et votre situation professionnelle et l’objectif que vous vous fixez avec l’immobilier. C’est très important de le comprendre. Parce que l’immobilier, pour faire un comparatif que vous allez comprendre tout de suite avec les voitures, si vous avez besoin d’un véhicule pour aller de chez vous à la boulangerie et que vous habitez à 500 mètres de la boulangerie, un vélo suffira. Vous n’aurez pas besoin d’un 4×4. Pour faire de l’immobilier, vous devez aussi prendre le véhicule qui vous convient le mieux. 

Ce qui m’amène d’ailleurs au premier statut de cette vidéo, la manière la plus simple de démarrer, c’est de commencer en nom propre. Ne vous laissez pas polluer la tête avec des histoires de société civile, de société commerciale, voire même de holding. Partez dans quelque chose de simple sur du nom propre. Si vous faites de la location meublée, la manière la plus simple de démarrer, ce sera la première partie de cette vidéo, c’est le LMNP : loueur meublé non professionnel. C’est un régime qui est très favorable parce que si vous vous mettez au régime réel du LMNP, vous allez pouvoir déduire de votre chiffre d’affaires les charges, les amortissements et donc vous allez avoir la possibilité de vous créer des compléments de revenus sans avoir à payer d’impôt dessus. 

Tout l’objectif, quand vous vous lancez dans une activité de LMNP, c’est d’avoir une activité déficitaire qui ne réalise pas de bénéfices. Et le jour où vous allez générer des bénéfices, l’impôt qui va s’appliquer sur vos bénéfices, il y en a deux. Il y a d’abord un premier impôt social qui va être les prélèvements sociaux, 17.2 % à l’heure où je tourne cette vidéo. Ensuite, sur votre bénéfice, on viendra appliquer l’impôt fiscal qui lui, est calé sur votre TMI, sur votre tranche marginale d’imposition. Donc, vous voyez, le LMNP est très simple. 

Maintenant, ce sera la deuxième possibilité, c’est le loueur meublé professionnel qu’on appelle aussi LMP. Quand est-ce qu’on passe au loueur meublé professionnel ? Lorsqu’on réalise plus de 23000 euros de chiffre d’affaires en location meublée et lorsque les revenus issus de la location meublée dépassent les revenus issus de l’activité professionnelle. Là aussi, il va y avoir deux impôts qui vont être calqués sur les bénéfices. De la même manière, il va y avoir un premier impôt qui s’appelle l’impôt social, qui va être non plus des prélèvements sociaux comme le LMNP, mais qui vont être des cotisations sociales avec un minimum de 1145 euros. C’est-à-dire que même si votre activité est déficitaire, vous aurez ce forfait de 1145 euros de cotisations sociales à payer et vous aurez en plus un impôt fiscal qui va être indexé sur votre tranche marginale d’imposition, sur vos bénéfices. 

Là encore, tout l’intérêt, c’est d’avoir une activité déficitaire pour payer le moins d’impôts possible, voire ne payer aucun impôt du tout, mis à part le forfait de cotisations sociales de 1145 euros dont je viens de parler. 

Pour l’instant, on a vu tout ce qui était en mon propre et j’espère que vous êtes encore avec moi. N’hésitez pas à prendre un deuxième Doliprane si ça commence à devenir corsé, parce que là, on va parler de quelque chose dont on parle très peu, finalement, c’est la SARL de famille. Justement, j’ai décidé d’en parler dans cette vidéo et de rentrer un peu plus dans le détail de cette possibilité d’investissement parce que c’est un mode d’investissement. Vous allez voir qu’il présente de nombreux avantages. 

Alors la SARL de famille, comme son nom l’indique, vous n’allez pouvoir la créer qu’avec des membres de votre famille, donc il faut qu’il y ait un lien de parenté jusqu’au second degré. Ensuite, lorsque vous vous lancez dans l’investissement immobilier dans une SARL de famille, vous avez la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Mais généralement, c’est l’impôt sur le revenu qui est choisi. Quand on prend l’option sur l’impôt sur le revenu, on dit que cette SARL de famille, elle est transparente fiscalement. Attention, dans cette SARL de famille, vous n’allez pouvoir faire que de la location meublée. Sur une SARL de famille, vu que c’est une société dite « commerciale », vous ne pourrez pas faire de location nue. 

Quels sont les avantages de cette SARL de famille ? J’en ai identifié quatre. Le premier gros avantage, c’est qu’elle peut se conjuguer avec le LMNP. Elle peut se conjuguer avec le loueur meublé non professionnel. Rappelez-vous ce que je vous ai dit tout à l’heure, l’une des conditions pour basculer de loueur meublé non professionnel à loueur meublé professionnel, c’est de faire plus de 23000 euros de chiffre d’affaires. Avec la SARL de famille, la limite est cumulative et donc le seuil remonte à 46000 euros avec deux associés ou à 69000 euros avec trois associés… Donc, premier gros avantage pour la SARL de famille. 

Deuxième gros avantage de la SARL de famille, c’est que le bénéfice ou le déficit de la société est pris en compte dans le revenu global imposable de chaque associé au prorata du nombre de parts. C’est-à-dire que si l’activité de la société est bénéficiaire au prorata du nombre de parts, vous allez pouvoir récupérer une partie des bénéfices en complément de revenu. Deuxième gros avantage. 

Autre avantage, si l’activité de la société est déficitaire, donc ce sera le troisième avantage de la SARL de famille, ce déficit pourrait être redistribué encore une fois au prorata du nombre de parts des associés. Si votre activité est déficitaire, ce déficit qui vous est propre, vous allez pouvoir venir vous l’appliquer à vous-même pour pouvoir réduire vos impôts sur le revenu. C’est quand même quelque chose qui méritait d’être souligné. 

Puis, quatrième gros avantage de la SARL de famille, c’est que vous n’allez pas subir la double imposition parce que si vous investissez en société, généralement, il y a la première lame qui passe, l’impôt sur les sociétés. Ensuite, si vous voulez récupérer une partie des bénéfices de votre société sous forme de dividendes, par exemple, vous allez devoir subir la seconde lame qui est l’impôt sur les revenus. 

Malgré tout, cette SARL de famille, elle présente deux inconvénients. Le premier inconvénient, c’est que ce n’est pas une structure qui est forcément intéressante pour les personnes qui ont une grande tranche marginale d’imposition. Pour les personnes qui sont à 30 % par exemple, ce n’est pas quelque chose qui va être intéressant puisque, dans ce cas-là, l’imposition sur les sociétés, qui est de 15 % jusqu’à 38000 euros de chiffre d’affaires, sera plus faible que l’imposition de la SARL de famille. Donc, la SARL de famille conviendra plus particulièrement pour les personnes qui ont une faible tranche marginale d’imposition. 

Puis, autre inconvénient de la SARL de famille, ça va être la difficulté à pouvoir trouver des associés puisque ces associés doivent être dans votre cadre familial proche. C’est impossible de s’associer avec un ami ou un parent éloigné. Voilà les deux inconvénients majeurs de la SARL de famille. C’était une partie un peu plus longue de la SARL de famille, mais ça me semblait intéressant de l’aborder dans cette vidéo. N’hésitez pas d’ailleurs à m’indiquer dans les commentaires si cette sous-partie sur la SARL de famille vous a plu. 

Venons-en maintenant à la possibilité que vous avez pour investir dans l’immobilier. Ce sera la troisième possibilité la SCI, la société civile immobilière. La SCI est un outil juste génial pour faire de l’immobilier. C’est aussi un outil génial si vous souhaitez transmettre votre patrimoine à vos enfants. Il y a deux types de SCI qui sont possibles. La SCI à l’IR, c’est-à-dire le SCI imposé à l’impôt sur les revenus. Attention, cette SCI à l’IR ne peut faire que de la location nue. Il y a également la SCI à l’IS, c’est-à-dire la SCI qui est imposée à l’impôt sur les sociétés. Cette SCI à l’IS, quant à elle, peut faire de la location nue ou de la location meublée. Elle a un potentiel locatif bien plus important que la SCI à l’IR. 

Le gros avantage de cette SCI à l’IS, c’est que vous allez être imposé sur l’impôt sur les sociétés. Si votre société ne réalise pas de bénéfices, c’est simple c’est zéro euro d’impôts donc, vous allez toucher du cash-flow, des revenus complémentaires, mais pas pour vous, pour la SCI qui ne seront pas imposés. C’est ce que cherchent à faire tous les investisseurs immobiliers. Malgré tout, au bout d’un moment, vous n’allez plus avoir de charges d’amortissement à réaliser et vous allez réaliser un bénéfice. Et là, la fiscalité est très douce parce que jusqu’à 38000 euros de bénéfice, la fiscalité ne sera que de 15 %, ce qui est extrêmement doux et très peu fiscalisé. C’est un gros avantage de la SCI à l’IS comparé à la SCI à l’IR qui elle sera fiscalisée sur votre tranche marginale d’imposition. Donc, fiscalité beaucoup plus douce pour la SCI à l’IS. 

Ensuite, quatrième forme d’investissement, ça va être la société commerciale, la SARL (attention, pas la SARL de famille, mais la SARL tout court) ou la SAS. Là, on peut faire de l’immobilier avec ce type de structure. Par contre, c’est peut-être un petit peu plus compliqué parce qu’autant la banque peut comprendre que vous voulez investir en mon propre en SARL de famille, en SCI. Justifier à la banque que vous souhaitez investir en SARL ou en SAS, ça peut être un peu plus compliqué. L’un des inconvénients de ces formes juridiques pour de l’immobilier, c’est qu’il va falloir convaincre la banque de l’intérêt de la chose. 

Par contre, ça peut être intéressant, si dans les statuts de cette société, vous prévoyez également de faire une autre activité, une activité commerciale, justement, puisque c’est le type de société qui s’y prête pour vendre des biens, des produits ou encore des services. Le gros intérêt de passer par ce genre de structure, c’est que votre activité de vente de biens, de produits ou de services, ça va amener de la trésorerie. Ça va amener du cash à votre société et c’est quelque chose qui va rassurer le banquier. 

Ensuite ce cash, vous en faites ce que vous voulez. Vous remboursez vos prêts par anticipation. Vous mettez de l’apport sur des projets suivants. Bref, vous faites ce que vous voulez, mais je vous donne juste quelques pistes pour comprendre qu’est-ce que vous pouvez faire avec une société commerciale. 

Ça peut avoir aussi un intérêt si vous faites de la location courte durée. Parce que dans la location courte durée, vous avez peut-être envie de fournir à vos clients des services ou des prestations complémentaires comme du transport, de la gare ou de l’aéroport jusqu’à l’appartement, ou encore un service de petit déjeuner ou de livraison de repas à domicile. Bref, la seule limite va être votre imagination, mais c’est la société commerciale qui vous permettra tout ça. 

Malgré tout, quelques points de vigilance par rapport à la société commerciale. Ce qu’il faut savoir, c’est que les frais de gestion vont être plus élevés que ceux d’une SCI, qu’un LMNP ou LMP. Ayez bien conscience de ça, l’expert-comptable vous demandera des honoraires plus importants. Ensuite, les taux d’intérêt vont être aussi plus importants en société commerciale par rapport à une SCI ou d’un investissement en nom propre. Les durées de crédit peuvent être également plus faibles sur de l’investissement en société commerciale. Mais là encore, c’est du cas par cas, parce que personnellement, j’ai déjà réussi à décrocher du 25 ans en SAS. Ça reste du cas par cas. De toute façon, je vous l’ai dit déjà mille fois sur cette chaîne, l’investissement immobilier ou le décrochement d’un crédit immobilier, ça reste du cas par cas avec votre interlocuteur bancaire. En plus, c’est ce que j’avais mis sur mes petits papiers. 

Pour conclure cette vidéo, on a vu plein de choses en investissement : en propre, en LMNP, en LMP. On a vu l’investissement en SARL de famille, en SCI, en société commerciale. Chaque situation est particulière. N’hésitez pas à consulter un professionnel, notaire, expert-comptable, avocat fiscaliste qui saura vous orienter dans les meilleurs choix en fonction de votre profil. 

J’espère sincèrement que cette vidéo vous aura plu. Elle m’a demandé pas mal de travail de préparation. N’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. N’hésitez pas à vous abonner à la chaîne YouTube si l’immobilier vous intéresse et pour soutenir tout le travail que je fournis au quotidien. 

Je vous offre également un package de bienvenue. Si vous ne l’avez pas encore téléchargée, c’est le moment. Regardez dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite. Je vous donne accès à deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée », ainsi qu’à une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des bonnes pratiques de l’immobilier. Comment trouver une bonne affaire ? Comment la faire financer ? Quelles sont les stratégies de location les plus intéressantes, les plus lucratives et les moins risquées ? Vous avez tout ça dans mon package de bienvenue. 

Puis, je vous invite également à me suivre sur les réseaux sociaux Facebook, Instagram, sur lesquels je partage avec vous les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, de la préparation des vidéos à la rénovation de chantier. Venez me rejoindre, vous êtes les bienvenus. 

Je crois qu’on a fait une vidéo assez complète sur la fiscalité. J’espère qu’elle ne vous aura pas donné trop mal à la tête. N’hésitez pas à me l’indiquer dans les commentaires. Est-ce que vous avez eu besoin d’un Doliprane pour suivre cette vidéo ? 

On va se quitter ici pour aujourd’hui. Puis, comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.  

Ciao ! 

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