Découvrez dans cette vidéo quelles sont les banques qui financent le plus les investissements immobiliers.
Le financement d’un projet immobilier est l’une des étapes les plus importantes. Il existe cependant des banques qui soutiennent davantage les investisseurs par rapport à d’autres.
Je vous propose de les passer en revue dans cette vidéo et de vois également quelles sont les bonnes pratiques pour mettre toutes les chances de son côté pour obtenir le financement de son projet immobilier.
Transcription
Bonjour à tous ! Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va s’intéresser au financement de projets immobiliers et on va regarder quelles sont les banques qui financent.
Mais avant tout ça, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite la bienvenue. Je suis ravi de vous accueillir. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et pour rejoindre une communauté de plusieurs dizaines de milliers de personnes passionnées d’immobilier et de stratégies de location à haut rendement. Ici, on est en famille et on regarde ensemble quels sont les moyens que vous avez à disposition pour investir dans l’immobilier, sécuriser votre patrimoine, sécuriser l’avenir de vos enfants tout en générant des compléments de revenus.
Puis, encore une fois, si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne, je vous offre un package de bienvenue. C’est mon cadeau d’accueil. Vous avez deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée », ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 qui vous explique les mécaniques de l’immobilier, de la recherche du bien, du mode de financement, de l’imposition à l’exploitation et aux stratégies de location qui vous permettent de générer de gros revenus locatifs tout en minimisant le risque.
Pour accéder à ce package de bienvenue, c’est très simple. Vous regardez la description juste en dessous de cette vidéo et vous avez également les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran.
Si vous êtes ici aujourd’hui, c’est que vous avez envie d’investir dans l’immobilier. Et quand on souhaite investir dans l’immobilier, le nerf de la guerre, c’est le financement. Quelles sont les banques qui financent ? Quelles sont les banques qui vont financer votre projet immobilier ? Essayons d’y voir plus clair. De base ce qu’il faut savoir, c’est quand même toutes les banques financent. Il n’y a aucune banque qui n’a jamais accordé un crédit immobilier.
Ce qu’il faut savoir également d’un autre côté, c’est qu’en tant qu’investisseur immobilier, on a un gros appétit. Si vous avez déjà investi dans l’immobilier, vous savez de quoi je parle. Vous avez réalisé une première opération, une deuxième, et puis vous avez envie d’en réaliser une troisième, une quatrième, une cinquième…
Si vous n’avez jamais encore investi, vous allez voir que vous allez y prendre rapidement goût. À partir du moment où on y prend goût, à partir du moment où on a envie d’enchaîner les opérations, on va rentrer, pour les banques, dans des profils dits risqués. Pourquoi risqués ? Parce que sur chaque nouvelle opération, votre taux d’endettement va augmenter et sur chaque opération également, votre encours bancaire va lui aussi augmenter.
L’encours bancaire, c’est quoi ? C’est tout le capital que vous n’avez pas encore remboursé à la banque. Alors il n’y a pas de solution miracle, il n’y a aucune banque qui accepte tout le monde et il n’y a aucune banque non plus qui refuse tout le monde. Ça va se jouer au cas par cas.
Pourquoi est-ce que je dis ça ? Parce que je vais donner certains noms de banques dans la suite de cette vidéo et je ne veux pas que vous indiquiez que non, telle banque m’a refusé alors qu’une autre personne va dire oui, mais cette banque-là m’a accepté à moi un crédit immobilier. C’est du cas par cas. D’ailleurs, vous verrez même qu’au sein d’une même enseigne, une agence peut refuser votre financement et une autre peut vous l’accorder. C’est comme ça.
Alors, parmi les banques qui vont être les plus sensibles aux profils investisseurs et quand je dis plus sensibles, c’est-à-dire les banques qui vont plus facilement prêter aux investisseurs, on va trouver des banques comme le Crédit Mutuel, comme le CIC ou encore comme la CaixaBank. Parmi les banques qui vont être les plus difficiles à convaincre, on va trouver la Caisse d’épargne. Alors pour autant, rappelez-vous ce que je veux dire, ça ne veut pas dire que le Crédit Mutuel ou le CIC vous financeront toujours alors que la Caisse d’épargne ne vous financera jamais, loin de là. Encore une fois, comme je le disais, chaque cas est particulier. Toutes les banques ont déjà financé des projets immobiliers.
Par contre, ce qu’il faut savoir, c’est qu’il y a plusieurs facteurs, au-delà de la banque, au-delà de l’enseigne, qui vont influer sur l’obtention du prêt. Plusieurs facteurs qui vont vous permettre de décrocher, oui ou non, votre financement.
Le premier facteur qui va vous permettre de décrocher votre financement, c’est le facteur humain. Quand on investit dans l’immobilier, quand on va voir son banquier, le feeling, il est bon ou il n’est pas bon. Et forcément, si le feeling est bon, ça va être beaucoup plus facile d’obtenir son financement. Si le feeling passe avec votre conseiller bancaire, c’est déjà une première étape qui est gagnée.
Ensuite, la seconde manière de mettre toutes les chances de votre côté, c’est de présenter un bon dossier. Moi, je vous invite toujours à aller en rendez-vous bancaire avec un business plan et je vais vous montrer à quoi correspond un business plan. Ça, c’est le type de business plan que je propose systématiquement lorsque je vais en rendez-vous bancaire pour convaincre mon banquier.
C’est un document qui fait une cinquantaine de pages. Il y a mon profil. Pourquoi j’investis dans l’immobilier ? L’adresse du bien. Quels sont les avantages de l’adresse du bien ? Je montre des choses sur ce que j’ai déjà réalisé dans l’immobilier. Il y a des tableaux, vous voyez. Il y a également des graphiques qui montrent à mon banquier des projections sur 5 ans. Le but, encore une fois, c’est de montrer à mon banquier que je maîtrise ce que je fais et je mets toutes les chances de mon côté pour obtenir mon financement.
Il faut partir du principe que votre conseiller bancaire, il n’a jamais investi. Il ne connaît rien dans l’immobilier et que votre conseiller bancaire, ce n’est pas un entrepreneur. Donc, allez-y avec un document comme ça. C’est une manière de mettre toutes les chances de votre côté. Si ce document vous intéresse, je vous invite à regarder la description juste en dessous de cette vidéo, il y a un lien qui s’appelle « Convaincre la banque ». Dans ce lien, « Convaincre la banque », vous aurez accès à ce business plan.
Troisième facteur qui va permettre, oui ou non, d’obtenir votre financement, c’est l’encours. Plus vous allez avoir d’encours, plus il va être difficile d’obtenir votre financement. On l’aura tous compris, si vous arrivez pour la première fois devant votre banquier, que vous n’avez jamais investi dans l’immobilier et que vous avez quand même des sources de revenus, cela s’entend, ce sera beaucoup plus facile que si vous avez un encours de 1 ou 2 millions d’euros.
Ensuite, ce que va regarder la banque, c’est votre taux d’endettement. Mais ce taux d’endettement, il varie d’une banque à l’autre. C’est-à-dire que le mode de calcul du taux d’endettement va varier d’une banque à l’autre. Il y a des banques qui vont utiliser la méthode de calcul par le taux d’endettement compensé et d’autres banques qui vont utiliser le calcul de ce taux par le taux d’endettement non compensé. Ça dépend encore une fois des établissements bancaires.
Autre facteur, les banques vont valoriser les loyers de vos investissements immobiliers ou de vos investissements locatifs, mais de manière différente. Et, c’est important de savoir parce que ça va influer sur votre taux d’endettement. Généralement, les banques vont prendre ou valoriser 70 % de vos loyers. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que si vous avez un loyer de 1000 €, la banque ne valorisera que 700 € parce qu’elle considère que les 300 € manquants servent à payer la taxe foncière, les diverses assurances et les charges de copropriété. Cette moyenne, elle est donc à 70 %. Mais ce qu’il faut savoir, c’est qu’il y a certaines banques qui valorisent jusqu’à 85 %. Donc, c’est quand même beaucoup plus favorable et ça permet d’avoir un taux d’endettement qui grimpe moins vite. Mais d’autres banques, et c’est le cas de la Caisse d’épargne, elles, par exemple, ne le valorisent qu’à 50 %. Donc, vous voyez que même avec la même règle de calcul du taux d’endettement, ce taux d’endettement va grimper beaucoup plus vite avec la Caisse d’Épargne qu’une autre banque qui valorisera vos loyers à hauteur de 85 %.
Autre chose aussi, c’est que vous allez obtenir plus facilement votre prêt en fonction de la période à laquelle vous allez aller le chercher. Généralement, c’est plus facile en début d’année parce que tous les quotas des banques sont au vert. Forcément, en début d’année, ils ont des objectifs à remplir, donc ça va être la meilleure période pour aller décrocher votre crédit immobilier.
Ce qui va jouer également en votre faveur, c’est l’apport. Forcément plus vous allez mettre d’apports, moins le projet va être risqué vis-à-vis de la banque et plus facilement vous pourrez obtenir votre crédit immobilier.
Autre facteur très important à ne pas négliger, c’est l’épargne disponible. Plus vous allez avoir d’épargne, quel que soit le support financier, plus c’est quelque chose qui va rassurer la banque parce que la banque va se dire qu’en cas de vacance locative, vous allez pouvoir absorber plus facilement la perte locative et donc que vous allez pouvoir palier le remboursement du crédit. Donc, cette épargne, elle est là aussi pour assurer la banque.
Attention toutefois, j’en ai déjà parlé à ne pas non plus la dépenser sur un seul et même projet immobilier parce que vous avez besoin d’épargne, de précaution au quotidien pour réparer votre voiture, pour financer vos vacances ou tout un tas d’autres choses. Puis, si vous vous déployez aussi de toute votre épargne sur un projet immobilier, la banque, peut-être qu’elle ne vous suivra pas sur un autre projet immobilier parce que vous n’aurez plus rien à y afficher. Il va falloir ménager cette épargne donc, comme on dit, ménager la chèvre et le chou, entre ce que vous conservez et ce que vous donnez.
Autre facteur aussi qui va jouer en votre faveur pour déclencher le crédit immobilier ou l’obtention de ce crédit immobilier, c’est les opérations que vous avez déjà effectuées. Plus elles sont bonnes et plus vous allez donner confiance à la banque. Ce que je recommande aussi dans ce business plan, c’est de mettre des photos avant/après de vos projets immobiliers déjà réalisés pour montrer et afficher à la banque que vous apportez un maximum de valeur à vos locataires, que vous faites des appartements rénovés, sexy qui donnent envie, que vous apportez des services, que vous apportez des prestations et forcément, vous pouvez louer au-dessus du prix du marché et vous pouvez surtout louer plus vite. Donc, c’est également quelque chose qui rassure la banque.
Autre chose qui est très importante aussi, c’est que la banque, ce n’est pas juste une institution qui délivre du crédit. Le banquier, c’est aussi un commerçant, alors il gagne de l’argent en vous donnant un crédit immobilier. Pas beaucoup, vu les taux actuels. Il va donc falloir compenser par autre chose. Donc, vous pouvez prendre des services complémentaires auprès de votre banque. C’est quoi les services complémentaires ? Ce sont les cartes bancaires, par exemple, les assurances de prêt, les prendre auprès de votre banque, prendre des assurances propriétaire non occupant, prendre des produits financiers, assurances vie…
Pour conclure cette vidéo, ce que je peux vous dire, c’est que de mon point de vue, le premier partenaire bancaire à consulter, c’est votre propre banque. Si elle refuse de vous accorder le crédit, n’hésitez pas à faire ce que j’appelle la tournée des banques. Sachant que, rappelez-vous, au sein d’une même enseigne, vous pouvez avoir un refus et vous pouvez avoir votre accord. Ensuite, ce que je vous conseille de faire, c’est d’établir une relation de confiance dans la durée.
Voilà quelles sont les banques qui financent. J’ai donné quelques noms dans cette vidéo, mais encore une fois, ne prenez pas ça pour argent comptant. J’ai cité certaines banques dans cette vidéo. Certainement que certains d’entre vous ont eu des refus sur ces banques-là et à l’inverse je vous ai donné des banques sur lesquelles les conditions d’octroi de prêts étaient plus difficiles. Mais il y a fort à parier que certains d’entre vous ont pu financer leurs projets dans ces mêmes banques et heureusement d’ailleurs, je suis content pour vous.
J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Si vous souhaitez en savoir plus sur les coulisses de ce que je fais au quotidien, je vous invite à vous abonner à mon compte Instagram. Je partage avec vous ce que je fais au quotidien, aussi bien sur mes chantiers immobiliers que dans la préparation des vidéos. Je vous pose des questions pour savoir ce que vous aimeriez voir dans les vidéos que je produis sur YouTube. N’hésitez pas à vous abonner, le compte est juste en dessous. Puis surtout, j’ai oublié de vous dire indiquez-moi dans les commentaires en dessous de ces vidéos, quelles sont les banques qui ont financé vos projets immobiliers. Ça, c’est quelque chose qui m’intéresse également, et pas que moi d’ailleurs, toutes les personnes qui liront les commentaires.
On va se quitter ici pour aujourd’hui. Avant tout, je vous rappelle comme d’habitude que l’investissement immobilier, c’est un sujet sérieux. Ne faites pas n’importe quoi. Assurez-vous de faire les choses correctement. Ça vous engage sur 15 ans, 20 ans ou 25 ans parfois, sur plusieurs dizaines ou plusieurs centaines de milliers d’euros. Faites les choses correctement et tout ira bien.
Ce coup-ci, je vous quitte et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo à très bientôt. Ciao !
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