Lors d’un achat immobilier, la phase de négociation reste très importante car elle permet d’économiser des milliers d’euros.
C’est d’ailleurs avant tout à l’achat qu’on gagne de l’argent et non à la revente.
Découvrez dans cette vidéo 4 questions à poser au vendeur ou à l’agent immobilier afin de gagner des milliers d’euros.
Partagez dans les commentaires ci-dessous d’autres astuces de négociation.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, je vous propose de voir ensemble quatre questions que vous devez impérativement poser lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier parce que ces quatre questions peuvent vous faire gagner plusieurs milliers d’euros.
Alors, vous savez, je vous le dis régulièrement, lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier, il faut systématiquement acheter une bonne affaire. Pour acheter une bonne affaire en immobilier, il ne faut acheter que des biens en dessous du prix du marché.
Pourquoi ?
Tout simplement parce que c’est à l’achat que vous allez gagner de l’argent et pas forcément à la revente. À l’achat, tout l’argent que vous allez pouvoir gagner, il est immédiat. Vous n’allez pas le dépenser. Alors que l’argent que vous allez gagner à la revente, il va falloir attendre plusieurs années avant de pouvoir le récupérer. En fait, vous ne pourrez le récupérer qu’au bout de 5, 10, 15 ans, peut-être à 20 ans au moment où vous aurez décidé de vendre votre bien immobilier.
Donc encore une fois, l’argent que vous allez économiser à l’achat, il va être immédiatement disponible alors que l’argent que vous allez récupérer lorsque vous allez vendre votre bien, peut-être parce que vous allez réaliser une plus-value, vous ne pourrez le récupérer que dans quelques années.
Comment est-ce qu’on fait pour gagner de l’argent à l’achat lorsqu’on se projette sur un bien immobilier ?
On le gagne durant la phase de négociation et il y a donc quatre questions que vous devez impérativement poser lorsque vous êtes en visite, soit directement avec le propriétaire-vendeur, soit avec l’agent immobilier si vous passez par une agence immobilière.
La première des questions que vous devez poser à votre interlocuteur, agent immobilier ou propriétaire-vendeur : « pourquoi vendez-vous ? » Alors souvent, la réponse va être bateau. On vend parce qu’on a un autre projet immobilier, on quitte donc notre appartement. On a envie de plus grand parce qu’on va avoir des enfants, on a donc envie d’acheter une maison. Cela peut-être également : on vend parce qu’on va quitter cette région pour aller s’installer dans une autre.
Mais de temps en temps, vous allez carrément avoir des agents immobiliers un petit peu bavards ou des propriétaires bavards qui vont vous dire : « et bien écoutez, on vend parce qu’avec ma femme ou avec mon mari, on se sépare. » Vous allez également pouvoir avoir des gens qui vont dire : « c’est une succession. Nos parents sont décédés, on est trois enfants héritiers, donc on n’a pas envie de s’occuper de ce bien immobilier. C’est la raison pour laquelle on le vend. »
Donc lorsque vous vous trouvez soit dans des situations de divorce, soit dans des situations de succession, cela peut être un bon plan parce que généralement lorsqu’on divorce chacun veut refaire rapidement la vie de son côté. Malheureusement ou heureusement, cela dépend pour qui, soit pour vous en tant qu’investisseur, soit en tant que personnes qui se séparent.
En tout cas, les personnes qui se séparent veulent refaire la vie, dont chacun de leur côté et vont vouloir vendre rapidement. Et vendre rapidement, c’est souvent se débarrasser du bien en appliquant une décote. Cela va être exactement la même chose dans des cas de succession. Généralement les héritiers, ils n’ont pas envie de s’enquiquiner avec le patrimoine, donc ils préfèrent récupérer de l’argent tout de suite. Donc là encore, ils vont peut-être être prêts à vendre le bien immobilier moins cher pour repartir très rapidement avec du cash dans la poche. Les successions, les divorces, cela peuvent être des bons plans. N’hésitez pas à demander aux propriétaires-vendeurs ou à l’agence immobilière pourquoi les personnes vendent.
La seconde question que vous devez poser : « depuis combien de temps le propriétaire est propriétaire du bien en question ? » Pourquoi ? Tout simplement parce que si le propriétaire possède le bien depuis 10, 15 ans, il aura amorti une grande partie du capital du bien immobilier, donc il lui restera très peu d’emprunts à rembourser.
Dans mon cas, soit 10 ans, soit 5 ans pour peu que le crédit soit de 20 ans. Donc forcément une grande partie de l’argent que vous allez lui confier ou lui donner en tant qu’acquéreur si vous vous portez acquéreur sur ce bien immobilier et si l’offre est acceptée, cela va être pour lui parce qu’une grande partie de la somme aura déjà été remboursée.
Maintenant, si vous vous trouvez face à un propriétaire qui a acheté il y a 6 mois ou qui a acheté il y a 1 an, il n’a pas forcément amorti beaucoup de capital. En plus, s’il vient d’acheter il y a 6 mois ou 1 an et que les frais de notaire sont venus s’ajouter sur le prix du bien immobilier, la marge de négociation va être beaucoup plus faible parce qu’il devra solder avant tout son crédit à la banque. Donc forcément, il n’acceptera pas une offre basse.
Donc, quand même posez cette deuxième question : depuis combien de temps possédez-vous le bien ? Plus le propriétaire possède le bien depuis longtemps, plus la marge de négociation est importante. Moins le propriétaire possède le bien depuis longtemps, moins la marge de négociation va être importante.
La troisième question que vous devez poser : « depuis combien de temps le bien est à la vente ? » Si cela fait une, deux semaines que le bien est à la vente, là encore la marge de négociation va être faible. Si le bien est à la vente depuis plusieurs mois, là il y a plusieurs cas de figure.
Soit on est tombé sur un propriétaire têtu qui ne lâchera rien et qui n’arrive pas à se faire à l’idée que son bien est trop cher par rapport à sa localisation, par rapport à ses prestations, par rapport à sa qualité. Soit vous allez plutôt tomber sur un propriétaire qui commence à être dans un bon état d’esprit de réflexion, qui commence à comprendre qu’un bien immobilier qui ne se vend pas, c’est un bien qui coûte cher parce que peut-être qu’il est vide et parce qu’un bien vide va se vendre un poil plus cher parce qu’il n’y aura pas de locataires dedans.
Mais si ce bien est vide, il y a une taxe foncière à payer, il y a des charges de copropriété à payer, il y a des assurances à payer. Mais surtout s’il reste encore un crédit immobilier, il n’y a pas de loyer en phase. Donc un bien mobilier qui est à la vente, c’est un bien immobilier qui coûte cher. Peut-être que si le bien est à la vente depuis longtemps et que le propriétaire n’arrive pas à le vendre, cela va être aussi l’occasion d’essayer de faire une offre agressive (un clin d’œil à Dimitri) une offre en dessous du prix du marché.
Pour savoir depuis combien temps le bien immobilier est à la vente, vous pouvez poser cette question à l’agent immobilier ou directement au propriétaire-vendeur. Vous avez également un outil qui est très important et facile à utiliser, c’est un outil qui s’appelle Castorus.
Castorus est partenaire avec plusieurs sites immobiliers, dont SeLoger par exemple. Avec une annonce, vous pouvez suivre l’évolution du prix du bien immobilier qui est à la vente et vous voyez à quel prix il a été mis, quand est-ce que l’annonce a été publiée pour la première fois. Vous avez tous les paliers avec la date précise lorsque le prix change de ce bien immobilier.
N’hésitez pas vraiment à vous servir de Castorus. Je me suis promené sur Castorus il y a deux ou trois semaines de cela. J’ai vu que dans certaines villes, il y avait des biens immobiliers qui étaient à la vente depuis 3 ans. Lorsqu’on a un bien immobilier qui est à la vente depuis 3 ans, c’est que le prix, il est bien trop cher.
Je me suis retrouvé une fois dans une soirée qui était organisée par Foncia et il y a un intervenant qui a dit une phrase qui m’a marqué, mais elle est vraiment vraie cette phrase : « un bien immobilier au bon prix est un bien immobilier qui se vend vite. » Donc si le bien ne se vend pas, c’est qu’il est trop cher. Il faut donc que son propriétaire entende raison. Alors si votre offre, elle ne passe pas, ne vous embêtez pas à insister, ce n’est pas grave. Économisez votre énergie et allez plutôt la dépenser sur un autre bien immobilier. De bonnes affaires, il y en a partout.
Puis la quatrième question que vous devez poser pour gagner des milliers d’euros et pour faire une bonne affaire c’est : « le bien est-ce qu’il a déjà été vendu ? » Déjà été vendu dans le sens où est-ce qu’il y a déjà eu une offre d’achat qui était acceptée et où la transaction n’a pas pu aller au bout, soit parce que l’acquéreur ou l’acheteur a changé d’avis, il n’a plus envie d’acheter ce bien immobilier ; soit tout simplement parce qu’il n’a pas obtenu son crédit immobilier et ce sont des choses qui arrivent.
Chat échaudé craint l’eau froide. Lorsqu’un propriétaire se retrouve avec une vente qui ne va pas au bout, sur le coup d’après peut-être qu’il est prêt à faire un effort sur son prix. Je vais vous donner un exemple. Imaginons que vous vous trouviez face à un appartement qui est affiché 100000 €. Vous posez la question à l’agent immobilier : est-ce que ce bien a déjà été vendu ? Oui ! À quel prix a-t-il été vendu ? Si l’agent immobilier vous répond 90000 €, la phase de négociation, elle ne démarre pas à 100000 €, elle démarre déjà à 90000 €.
Vous pouvez peut-être proposer une offre à 85000 €. Il y a de fortes chances qu’elle passe parce que le propriétaire, il a déjà échoué une première fois dans sa tentative de vente, il n’a peut-être pas envie d’échouer une seconde fois et peut-être qu’il laissera partir son bien immobilier à 85000 €. Vous avez donc gagné 15000 €. Vous avez quand même gagné 15 % sur l’achat de votre bien immobilier.
Retenez donc bien également cette quatrième question : « est-ce que le bien a déjà été vendu ? ». Voilà les quatre questions que vous devez poser pour pouvoir réaliser une bonne affaire et économiser plusieurs milliers d’euros sur une phase d’acquisitions, sur une phase d’achats immobiliers.
Je répète :
– « Pourquoi est-ce que vous vendez ? »
– « Depuis combien de temps possédez-vous ce bien immobilier ou depuis combien de temps le propriétaire possède ce bien immobilier ? «
– « Depuis combien de temps le bien est-il en vente »
– « Est-ce que le bien a déjà été vendu, est-ce que le bien est déjà parti en compromis ? »
Voilà donc ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Si vous pensez que cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker. Si vous voulez partager d’autres questions qui permettent d’économiser des milliers d’euros sur une transaction immobilière, n’hésitez pas à l’indiquer dans les commentaires, juste en dessous de cette vidéo.
Puis avant de vous quitter comme d’habitude je vous rappelle que vous pouvez télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode l’emploi » et « Doubler son salaire avec la location en courte durée. »
Pour télécharger ces deux ebooks, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo.
Puis si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens d’accès aux pages de téléchargement de ces deux ebooks dans la description qui se trouve juste en dessous.
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Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt ! Ciao !
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