Après 18 refus bancaires, c’est le jackpot !

Julien nous explique dans cette interview les difficultés qu’il a rencontrées lors de son dernier investissement locatif.
Après 18 refus bancaires (sans compter les déboires avec le vendeur et le locataire en place) il a finalement réussi à trouver une banque pour le financer.
Il a eu raison de ne pas se décourager.
Grâce à la location saisonnière, ce projet va lui rapporter 1800 euros par mois !

Indiquez moi dans les commentaires ci-dessous si vous pensez qu’il a eu raison de persister 🙂

Transcription

Dans cette vidéo, vous allez découvrir pourquoi lorsque vous trouvez une bonne affaire immobilière qui va vous faire gagner beaucoup d’argent, il est nécessaire de ne pas se décourager et de ne pas la laisser s’envoler.

Bonjour, je suis Sébastien du blog louer-en-courte-durée.fr, et dans cette interview, j’ai le plaisir d’accueillir Julien.

Sébastien : Salut Julien !

Julien : Bonjour !

Sébastien : Julien est une personne que je connais puisqu’on fait partie du même groupe Mastermind à Toulouse et Julien vient de réaliser un achat immobilier qui l’a amené à être confronté à d’énormes difficultés. Difficultés avec le vendeur, avec le locataire et avec le financement.
Un véritable parcours du combattant ! Mais Julien s’en est sorti avec brio et je propose qu’il nous explique tout ça dans cette vidéo. Mais peut-être avant d’aborder ce nouveau projet, Julien, est-ce que tu peux te présenter et nous dire ce que tu avais fait dans l’immobilier jusqu’à présent ?

Julien : Bonjour à tous, je m’appelle Julien, j’ai 36ans. J’ai commencé l’immobilier il y a à peu près 2ans – 2ans et demi. En faisant des recherches, je voulais commencer à investir un petit peu dans l’immobilier. J’ai fait des recherches sur différents blogs et je me suis formé pour pouvoir commencer à investir dans l’immobilier. J’ai acheté un premier appartement où on est actuellement là, en mai 2014, dans l’idée de faire de la location saisonnière. J’ai donc démarré, en mai 2014, sur mon appartement dans le centre de Toulouse, un 30m², Loi Carrez, 20m² à peu près, égaré sous les combles et je le loue en location saisonnière depuis mai 2014.

Sébastien : D’accord, donc c’est un appartement que tu loues à peu près… enfin, le loyer que tu tires à chaque mois, il est de combien à peu près ?

Julien : Alors je le loue 55 € la nuit, et on va dire que je loue en moyenne entre 20 et 25 nuits par mois, donc on va dire qu’en gros 1300 €, entre 1100 € – 1200 € en moyenne de location chaque mois.

Sébastien : Donc en fait, Julien fait de la location saisonnière et l’intérêt, c’est d’avoir un loyer multiplié par 3 par rapport au loyer que tu pourrais tirer avec le même appartement si tu l’exploitais de façon « un peu plus traditionnelle ».

Julien : C’est ça, voilà.

Sébastien : Et donc, c’est justement parce que cet appartement marchait plus que bien que tu t’es dit que tu voulais faire un nouveau coup immobilier.

Julien : Oui, c’est ça un peu l’esprit ! Disons que j’ai mis beaucoup de temps à trouver le premier appartement. Pour trouver une bonne affaire, parfois il faut un petit peu de temps et pour donner un peu les chiffres sur le premier appartement, j’ai mis presque 1 an à le trouver, je l’ai acheté à 48000 €. Il faut dire qu’au départ, ce n’était pas une ruine mais pas loin, c’était des combles, pas d’eau, pas d’électricité, pas d’ouverture, rien du tout… d’où le prix assez attractif. Il a fallu se projeter tout de suite sachant ce qu’on pouvait faire et ne pas faire dans l’appartement. J’ai fait 19000 € de travaux avec l’ameublement et sur un coût total (frais de banque, frais de notaire et ainsi de suite) à 71000 €. Donc il me coûte 365 € de remboursement par mois, on va dire 500 € avec toutes les charges annexes (le foncier, les charges de copropriété et ainsi de suite), et je retire un cashflow de 700 € à peu près par mois. Donc le but était, vu que ça  fonctionnait bien, de partir sur un autre achat. Et comme j’ai eu beaucoup de difficultés à trouver le premier financement parce que je n’étais pas propriétaire de ma résidence principale, ça a été un peu compliqué au niveau des banques.
Je suis parti sur le même petit projet, sur une petite surface de 20m² que beaucoup de personnes cherchent. Quand on veut investir, généralement on le fait sur une petite surface. Et comme ça faisait 1 an et demi que le mien fonctionnait bien, j’ai commencé les recherches partant de l’idée que ça allait encore mettre 1 an avant de trouver une bonne affaire, et là je l’ai trouvé en 3 semaines – 1 mois peut-être. Donc je suis parti sur une petite surface, et l’agent immobilier m’a présenté un bien qui n’était pas du tout dans mes critères mais qui avait l’air attractif au niveau du prix. Du coup, je suis parti sur quelque chose de plus grand, un 53 m² avec une particularité, 37 m² de terrasse, en plein centre de Toulouse, on doit être à 5 minutes du Capitole à peu près. Du coup, je me suis lancé sur quelque chose de plus grand, le but est de faire deux appartements sur ce plateau. Il y a 53 m² et le but est de faire deux 25 m² – 27 m² à peu près.

Sébastien : Alors, Julien, tu l’as bien expliqué, la bonne affaire est souvent très difficile à trouver, tu as mis plus d’un an pour trouver la première, la seconde tu l’as trouvé en 2 ou 3 semaines ! Il n’y a pas de règle en fait. Ce que tu disais est par contre très juste : sur les petites surfaces, il y a beaucoup d’investisseurs qui cherchent à acheter, donc la concurrence est plus rude ! Là où tu as su te démarquer, je pense, sur ton premier investissement, c’est que tu as acheté un bien, un 20 m² où il y avait tout à refaire, pas d’ouverture sur les toits et beaucoup de travaux, ce qui a fait que la concurrence était déjà sur ce type de produit beaucoup plus faible.

Julien : Voilà. C’est-à-dire que quand on cherche une bonne affaire dans l’immobilier, c’est vrai que ce n’est pas essayer de rechercher ce que tout le monde recherche, c’est-à-dire qu’il y a beaucoup de gens qui, quand ils vont visiter et qu’ils voient que c’est « une ruine », à partir du moment où la partie commune et la bâtisse ont une bonne qualité, on peut tout faire à l’intérieur. Donc c’est vrai que généralement il y a beaucoup de gens qui abandonnent le projet parce qu’ils disent qu’ils seront incapables de faire ça alors que quand on a de bons artisans, les artisans peuvent faire n’importe quoi dans l’appartement… moi, je ne suis pas du tout de la partie mais j’ai dessiné des plans pour leur dire : « ça est-ce que c’est possible de le faire ? », et l’artisan me dit « oui ». Après, l’avantage, c’est qu’il y a des gens qui vont s’arrêter sur l’aspect esthétique d’un appartement qui n’est pas forcément en très bon état.

Sébastien : Il faut savoir se projeter. Donc tu t’es positionné sur un nouvel achat immobilier, super adresse, on a vu ça ensemble, par contre c’est pareil, tu repars sur une ruine. Je mettrai des photos de l’appartement que tu viens d’acheter dans cette vidéo et tu pars vraiment d’une feuille blanche, enfin il faut même casser des trucs, tu as des murs porteurs à casser.

Julien : Voilà, ce n’est pas une ruine mais c’est un immeuble des années 60 mais le plateau est dans un était un peu particulier, c’est-à-dire qu’il est vraiment pourri. Et l’avantage d’un appartement pourri, c’est qu’on peut tout casser pour tout refaire. Donc on peut même casser les murs porteurs, on peut placer des IPN, donc ça, je ne savais pas ce que c’était avant, c’est les artisans qui m’ont expliqué, donc, pour pouvoir justement agrandir la surface et créer deux appartements alors qu’au départ il n’y en avait qu’un seul.

Sébastien : Donc on évoquera tous les chiffres de ce nouvel appartement en fin de vidéo. Ce que je voudrais qu’on aborde, c’est les difficultés que tu as pu avoir pour acheter ce bien. Je les ai évoquées au début de la vidéo : difficultés avec la propriétaire, difficultés avec la locataire et difficultés pour la recherche du financement. Est-ce que tu peux nous expliquer quels problèmes tu as eu dans un premier temps avec la propriétaire ?

Julien : Alors, dans les grandes lignes, en fait, quand j’ai visité cet appartement, il était affiché à 110000 €. Donc comme moi au départ, je suis parti sur une petite surface, je savais que je n’aurais jamais le prêt, j’ai quand même signé l’offre à 110000 € parce qu’on ne sait jamais, donc j’ai signé au prix. Je suis allé voir ma banque après, elle m’a donné un accord de principe en disant qu’elle pouvait me financer sur un plus grand projet, que c’est un projet qui était viable, qu’il ne devait pas y avoir de souci. Donc, l’avantage quand on cherche une bonne affaire souvent, c’est non seulement l’appartement qu’on trouve, l’avantage de faire des travaux, c’est que forcément on va l’acheter moins cher, mais on peut vraiment faire une plus-value quand on veut faire un appartement de fond en comble ; et la deuxième chose aussi, c’est de trouver le bon vendeur. Donc pour moi, là, c’était un cas particulier parce que le vendeur, c’était une succession. En fait, c’était la fille d’un monsieur qui est décédé, qui avait un immeuble entier et elle l’a eu en succession. Elle a décidé de revendre les appartements parce qu’elle n’était pas de Toulouse, elle habite à Nice. Du coup, elle a re-dispatché tous ces lots à la vente. Donc elle n’a pas forcément d’idée précise du prix du marché même si elle est passé à une agence, mais l’appartement était dans un tel état pas terrible que le prix était quand même assez bas, parce qu’on était à peu près de 2075 € du m² on va dire.

Sébastien : Pour l’adresse, c’est absolument bas.

Julien : Du coup, j’ai signé au prix donc qui a été forcément accepté mais disons qu’après elle s’est rendu compte, parce qu’elle a dû avoir peut-être 70 coups de fil par la suite, qu’elle n’a peut-être pas vendu assez cher, donc elle a voulu trainer un petit peu la vente et la signature du sous seing pour justement m’avoir entre temps au téléphone, pour me dire qu’elle avait des offres à 140000 €. Donc ce qui l’aiderait à vendre plus facilement, ce serait que je rajoute 15000 € – 20000 € de plus pour pouvoir payer les impôts, voilà.

Sébastien : Et ça, c’était sans te connaitre parce que tu es resté ferme et tu as bien acheté au prix affiché 110000 €, sans dessous-de-table.

Julien : J’étais un peu surpris au départ. C’est vrai que je me suis un peu posé la question, est-ce que je le fais ou pas ? Après, en faisant des recherches, je me suis rendu compte que quand on achète un appartement au prix, il n’y a pas de raisons qu’on rajoute après, donc je me suis rapproché de l’agent immobilier pour lui mettre un coup pression en disant que j’avais eu la propriétaire qui m’avait appelé directement pour me proposer 10000 € de plus, et qu’il était hors de question que je paie 10000 € de plus à partir du moment où j’avais signé pour un appartement affiché au prix. Donc ça a pris pas mal de temps, pas mal de négociation quand même, de lui faire comprendre qu’elle pouvait après avoir des retours au niveau juridique. Ça a mis beaucoup de temps avant qu’elle me laisse la joie d’acheter cet appartement.

Sébastien : Ok. Alors une fois que tu as réussi à convaincre la propriétaire d’acheter cet appartement au prix qu’elle avait contresigné, tu as eu une seconde problématique avec une locataire. Parce que Julien va vous expliquer qu’il a acheté un plateau de 53 m², qui est aujourd’hui divisé en 3 pièces, il y a une des pièces qui est louée, où il y a une locataire qui entrepose des effets personnels. Et donc tu voulais récupérer cette pièce pour faire les travaux.

Julien : Voilà. Ça était un peu la deuxième surprise, c’est-à-dire qu’une fois que je l’ai acheté, on s’est rendu compte qu’il y avait une pièce qui était occupée par une des locataires du deuxième étage pour entreposer des affaires et quand l’agent immobilier et la propriétaire ont voulu la faire partir, ils se sont rendus compte que le monsieur, avant de décéder, avait rajouté sur son bail manuscrit comme quoi elle pouvait jouir de la pièce à titre gratuit pour entreposer ses affaires puisqu’il ne se servait pas du tout du 4^ème étage. Du coup, quand on a voulu se pencher un peu là-dessus, on s’est rendu compte qu’elle était dans son droit puisque ça avait été rajouté au bail, donc durant la durée de son bail jusqu’à la fin de son bail, elle pouvait utiliser cette pièce-là ; sachant que son bail repartait sur 3ans à partir du moment où j’ai signé l’acte d’achat. En gros, on repartait sur 3 ans avec cette pièce « inutilisable » au départ pour moi, on a essayé de faire des recherches juridiques ou des choses comme ça. L’agent immobilier lui a aussi proposé de lui louer d’autres pièces ou un box, de lui payer pendant 3 ans ou même de lui donner 10000 € mais elle n’avait rien voulu entendre. Donc pour elle, c’était sa pièce, elle voulait garder sa pièce.

Sébastien : C’est ce qui m’a surpris quand on en a parlé la première fois, je ne comprends pas. Enfin moi, on me propose 10000 €, je prends mes effets et je vais les mettre ailleurs. Contre 10000 €, il faut vraiment être têtu pour refuser de partir. Bref, en tout cas, tu es tombé sur ce genre de locataire ! Donc tu achètes avec cette locataire que tu vas encore garder pendant 1 an et demi, et donc tu t’es dit : « je vais préparer mes travaux en vue de finir dans 1 an et demi »

Julien : C’est ça. Disons que j’essaie de comprendre les difficultés. Quand vous allez investir et ou vous allez faire n’importe quoi., de toute manière, vous allez toujours avoir des difficultés, il y aura toujours des petites choses désagréables qui vont se passer. Je me suis demandé si je devais laisser tomber ce projet pour repartir sur un autre projet, sachant que j’avais quand même investi pas mal de temps dessus. Si c’était seulement l’appartement en lui-même, j’aurais peut-être laissé tomber. Mais là en fait, ce sont les 37 m² de terrasse, en plein centre de Toulouse avec une vue sur les toits, qui est un produit qui est assez rare, surtout à ce prix-là, qui m’ont fait réfléchir.
Je me suis demandé : « est-ce que je baisse la tête un petit peu ou est-ce que je vois un petit peu ce problème comme une opportunité ? ». J’ai choisi d’investir et de me battre.
Donc, en dessinant les plans, j’ai prévu de faire un appartement à gauche, du coup, la pièce du milieu, je ne pourrai pas l’utiliser, mais il y aura encore une petite pièce à droite que je vais utiliser pour faire un petit appartement, tout en prévoyant dans 1 an et demi de faire joindre l’appartement que j’aurai fait, que je vais pouvoir commencer à utiliser en location saisonnière et faire communiquer avec cette pièce-là que j’aurai récupéré dans 1 an et demi pour pouvoir passer d’un 16 m² à un 27 m².

Sébastien : Donc deux appartements, tu vas faire deux appartements parce qu’on ne l’avait pas encore dit. Tu vas faire deux appartements sur ce plateau. On va composer avec cette locataire, enfin en l’occurrence, tu vas composer avec cette locataire.
Et tu as rencontré une dernière difficulté, c’est le financement. Donc on va crever l’abcès tout de suite, Julien est la personne que je connais qui a été le plus tenace pour aller chercher un prêt immobilier. On fait des réunions tous les mois avec un petit club d’investisseurs toulousains, donc chaque mois, Julien venait nous expliquer qu’il avait essuyé un ou plusieurs refus bancaires, mais la ténacité a payé.

Julien : Voilà. Je pensais que ce serait la chose la plus simple parce que quand j’ai acheté cet appartement-là, la banque m’a donné un accord de principe donc pour moi, j’avais réglé cette histoire-là. Donc, j’étais concentré sur la propriétaire, le locataire et les travaux.
A partir du moment où j’ai eu signé l’appartement, où j’ai eu signé le sous seing, je suis allé à la banque montrer mon dossier.

Ma conseillère me donne un accord de principe, le directeur d’agence me donne également un accord de principe, donc tout va bien.
Et finalement, au niveau du siège, ce n’est pas passé, on n’a pas compris pourquoi. Le siège n’a rien voulu savoir et n’a pas voulu me financer donc on repartait de zéro sachant qu’on était fin juin – début juillet, et juillet – août pour les banques, c’est juste l’horreur parce que tout le monde est en vacances, donc c’était un peu particulier ! Il a fallu repartir, repasser par un courtier qui a fait à peu près 5 ou 6 banques. Impossible de trouver le financement ! Il a fallu passer par d’autres banques différentes, j’ai dû faire à peu près 17 ou 18 banques, j’ai même réussi à faire venir des chefs d’agence directement sur place pour qu’ils puissent voir comment était l’appartement parce qu’il y a des chefs d’agence qui ont besoin de voir un petit peu ce que c’est, et qui disaient qu’il y avait trop de travaux, que ça allait être compliqué, ainsi de suite. Et jusqu’au dernier moment en fait, je ne pouvais pas avoir le financement. En discutant un petit peu avec les gens autour de moi, on m’a mis en relation avec une personne, qui est devenu une bonne personne, qui travaille dans une banque, et en 6 jours, il a réussi à m’avoir le prêt. Donc ce n’est pas forcément les banques en elles-mêmes qui ne sont pas bonnes, c’est plus les bonnes personnes que vous allez rencontrer, qui vont croire en votre projet et vous financer directement. C’est plus important de savoir qui vous connaissez plutôt que quelle banque vous allez voir.

Sébastien : Exactement ! C’est-à-dire qu’une banque pourra vous dire oui, enfin une personne d’une banque pourra vous dire oui alors qu’une autre personne de la même banque pourra vous dire non, et ce qui t’est arrivé en fait avec un accord de principe au niveau de la caisse locale en fait un refus sur l’étage du dessus, ça nous est arrivé à nous aussi, enfin en particulier à ma compagne. On avait l’accord auprès de notre conseiller et au moment où le dossier est reparti plus haut et on a eu un refus. Donc tout ce que ça nous a occasionné, c’est une perte de temps de plusieurs semaines et nous, on a eu le prêt à J-1 avant la date limite, donc on a été super contents de l’avoir ! Mais c’est vrai, c’est les bonnes personnes qu’il faut rencontrer parce que sur le projet dont je parle, ma compagne avait des difficultés à obtenir le prêt pour un projet immobilier alors qu’elle en a fait un autre derrière, et c’est passé comme une lettre à la poste mais l’interlocuteur n’était pas le même. Il faut insister.
Enfin, bravo Julien ! 18 rendez-vous bancaires, 17 refus, je pense que tu as la palme d’or de la personne la plus tenace ! En tout cas, bravo ! Mais ce qu’il faut surtout retenir pour vous qui regardez  cette vidéo, ce n’est pas parce que vous avez un refus, deux refus, cinq refus, quinze refus qu’il faut abandonner. Tant que vous n’avez pas passé la date limite pour obtenir votre financement, ne lâchez rien ! Et ce n’est pas parce qu’une agence, je vais prendre n’importe quoi, ce n’est pas parce qu’une agence Crédit Agricole vous dira non, qu’il ne faut pas aller consulter d’autres agences de Crédit Agricole parce qu’une autre agence Crédit Agricole pourra vous dire oui donc soyez persistants ! Julien, on va parler chiffres ?

Julien : Oui.

Sébastien : Alors, ces 53 m², un seul lot, tu les as achetés à combien ?

Julien : Alors, le prix d’achat est de 110000 € avec le frais d’agence. On a compté à peu près 55000 € de travaux avec le mobilier compris, l’ameublement compris. Donc on est sur un achat global qui est de l’ordre de 173000 €.

Sébastien : Alors frais de notaire compris.

Julien : Oui, frais de notaire compris. La seule contrepartie c’est qu’il a fallu que j’aie 5000 € d’apport. Parce que les travaux ont été pratiquement la moitié du prix de l’appartement et quand on fait de gros travaux comme ça, on est quand même obligé d’avoir un petit apport au niveau de la banque, c’est vraiment la concession qu’il a fallu que je fasse avec ces 5 000 € d’apport, donc sur une enveloppe globale de 178000 €.

Sébastien : Alors c’est vrai que je pense que les 5000 € d’apport, tu aurais pu t’en dispenser parce que le projet est largement rentable même sans cet apport. Mais malgré tout, les banques veulent souvent qu’on mette un petit peu d’apport, ça les rassure. Je pense que la contrepartie vaut le coup d’être donnés au regard du projet immobilier que tu es en train de réaliser. Donc, on a un projet à 178000 €, donc 173000 € de crédit parce que tu as mis 5000 € d’apport. Donc sur des mensualités de combien tu me disais ?

Julien : 820 €.

Sébastien : 820 € de mensualité ? Et c’est un appartement que tu veux diviser en deux que tu comptes louer combien ?

Julien : Alors les deux appartements qui font à peu près la même surface donc à terme je les louerai à peu près sur une fourchette basse de 60 € par nuit, et on pourra monter jusqu’à 70 € par nuit à peu près. Donc sur une fourchette basse, j’ai fait le calcul, ça veut dire les deux appartements, en comptant les remboursements, le foncier, les différentes taxes, les charges de copropriété et tous les frais annexes, c’est un coût de 1200  € à peu près par mois, les deux appartements vont me coûter 1200 € par mois. C’est-à-dire qu’à partir de 10 nuits chaque appartement, je commence à faire du cashflow positif.

Sébastien : Donc 1200 € de charges par mois sur une estimation de 3000 € de loyer.

Julien : Entre 20 et 25 nuits à 60 €, on est sur du 3000 € à peu près.

Sébastien : 3000 € donc 1800 € de cashflow net dans ta poche tous les mois. Donc un joli salaire complémentaire.

Julien : Voilà, c’est ça.

Sébastien : Alors, il faut savoir que Julien a réalisé un super beau projet là, il a utilisé deux stratégies immobilières : la première, c’est la division de lot, il a acheté une surface de 53 m² dans laquelle il va créer deux espaces de vie, deux appartements. Alors c’est-à-dire qu’au niveau de la copropriété, il restera un seul lot, c’est-à-dire que le jour où Julien veut vendre, il vendra les deux espaces de vie, par contre il va les exploiter comme deux appartements différents. Et la deuxième stratégie que Julien a mise en œuvre pour gagner de l’argent avec l’immobilier, c’est la location saisonnière. Donc deux stratégies qui boostent la rentabilité, le résultat est à 1800 € de cashflow par mois ! Bravo, joli projet, Julien ! Donc là, les travaux vont démarrer dans quelques jours, alors on tourne cette vidéo début février, on est le 11 février, les travaux démarrent le 15, c’est dans quelques jours. Ce que je te propose Julien, c’est qu’on fasse une nouvelle vidéo quand les travaux seront finis pour que les gens puissent se rendre compte du delta entre ce que l’appartement était et ce que tu en auras fait.

Julien : Avec plaisir.

Sébastien : Donc, si vous aussi, vous voulez gagner de l’argent dans l’immobilier avec la location saisonnière, n’hésitez pas à faire comme Julien ou comme moi. Je vous explique tout ici sur mon e-book « Doubler son salaire avec la location courte durée« . Vous y trouverez plein d’astuces pour gagner de l’argent rapidement en exploitant un bien en location saisonnière. Et je crois qu’on va clôturer là cette vidéo, Julien.

Julien : Très bien.

Sébastien : En tout cas, je te remercie d’avoir pris ces quelques minutes pour expliquer ton projet, encore bravo pour ta ténacité et puis on se retrouve d’ici quelques semaines pour la phase 2 de ton projet.

Julien : Très bien.

Sébastien : À bientôt tout le monde, ciao !

Julien : Merci, au revoir !

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