Les règles à respecter pour investir en saisonnier

Au travers d’une étude de cas, je vous propose de découvrir en vidéo les règles à respecter pour investir en location saisonnière.
J’y évoque les paramètres à vérifier pour s’assurer de la viabilité du projet.

Dans cette vidéo, 2 appartements sont à l’étude.
Indiquez moi dans les commentaires ci-dessous lequel vous auriez choisi pour faire de la location saisonnière et si vous vous seriez ensuite positionné(e) pour l’acheter.

Transcription

Dans cette vidéo, je vous propose de balayer l’ensemble des éléments à vérifier avant de faire un investissement destiné à la location saisonnière.

Bonjour, je suis Sébastien du blog louer-en-courte-durée.fr, je vous souhaite les bienvenus dans cette nouvelle vidéo dans laquelle nous allons étudier l’ensemble des paramètres permettant de s’assurer de la viabilité d’un projet immobilier.

Nous allons, pour cela, prendre le cas pratique de Frédéric qui est un lecteur du blog et qui souhaite investir à Avignon pour faire de la location saisonnière.

Mais avant de venir sur le cas de Frédéric, je vous propose de télécharger gratuitement mes deux e-books « Convaincre la banque, mode d’emploi« , pour convaincre la banque de la viabilité de votre projet immobilier et « Doubler son salaire avec la location courte durée« .

Vous pouvez télécharger ces deux e-books en cliquant sur les deux vignettes qui apparaissent dans cette vidéo si vous êtes dans un navigateur internet. Si vous vous trouvez sur YouTube, vous trouverez les liens de téléchargement dans la description qui se trouve en dessous de la vidéo.

Revenons maintenant à Frédéric.

Frédéric souhaite donc faire de la location saisonnière à Avignon. Il a pour cela fait quelques recherches et a trouvé deux appartements sur lesquels il souhaiterait avoir un avis.

Alors, j’ai échangé quelques e-mails avec Frédéric afin d’avoir tous les éléments chiffrés sur ces deux appartements pour pouvoir apporter des éléments de réponses.

Avant d’aller plus loin dans cette vidéo, je tiens à préciser que je ne connais absolument pas le marché immobilier à Avignon et que je n’ai jamais mis les pieds dans ces deux appartements.

Tous les éléments que je vais pouvoir apporter au travers de cette vidéo sont uniquement des éléments chiffrés.

Voici maintenant les détails de ces deux appartements :

Le premier appartement fait une surface de 25,4 m², il se situe au 1^er étage d’un immeuble de 1948.

• On est dans une toute petite copropriété de 6 lots, ce qui veut dire qu’on a de très faible charge de copropriété de 30 € par mois.
• Le prix d’achat est de 71000 €
• C’est un appartement qui va nécessiter environ 20000 € de travaux.
• La taxe foncière est de 500 € par an
• Le loyer qu’on pourrait tirer de cet appartement après travaux, bien entendu, en location meublé classique est de 550 €.
• En saisonnier, le tarif de la nuit pourrait être environ de 50 €.

Les commerces de proximité, quant à eux, se situent entre 5 et 10 minutes à pied de l’appartement.

Voyons maintenant en détails le deuxième appartement : c’est un appartement qui fait une surface de 30 m², qui se situe au rez-de-chaussée d’un immeuble un petit peu récent puisqu’on est sur un immeuble de 1980.

• On est toujours dans une toute petite copropriété de 8 lots. Ce qui explique encore une fois les faibles charges puisqu’elles sont de 28 € par mois.
• Le prix d’achat de cet appartement est de 66000 €
• C’est un appartement qui nécessitera environ 17600 € de travaux.
• La taxe foncière est de 400 €
• En location meublé classique, l’appartement pourra se louer environ 500 €.
• Le tarif de la nuit qu’il sera possible de tirer avec cet appartement est de 55 €.

Les commerces de proximité sont quant à eux au pied de l’immeuble et il faut savoir également que c’est un immeuble qui se situe à 100 mètres du quartier le plus bourgeois d’Avignon.

Nous avons donc tous les éléments chiffrés pour faire de la projection sur la viabilité de ces deux projets immobiliers.

Ce que je vous propose, c’est qu’on se retrouve tout de suite derrière l’écran de l’ordinateur pour regarder tout ça en détail.

À tout de suite !

Alors, nous voici devant l’écran de l’ordinateur et je vous propose tout de suite qu’on démarre par les chiffres de l’appartement 1 pour évaluer le coût de l’opération.

Appartement 1 :

• Prix d’achat : 71 000 €
• Frais notaire (8%) : on est à peu près sur 5 680 €.
• Travaux : 20000 €.
• La décoratrice d’intérieur prendrait 13% du montant total des travaux, donc 13% de 20000 €, soit 2600 €.
• Et j’inclue également des frais de dossier bancaires de l’ordre de 500 €,
• Et une garantie bancaire de 1 200 €.

Donc, sur ce premier appartement, on serait sur un projet 100980 € donc un total emprunté de cette même somme puisque Frédéric souhaite faire un emprunt à 110%, c’est-à-dire un emprunt total.

Ce que la banque lui propose, c’est un crédit de 25 ans au taux de 2,76% et donc pour 100980 € emprunté, on aurait une mensualité de prêt de 466,35 €.

J’ai toujours pour habitude de mettre le prix de revient de l’opération au m².

Donc là, vous voyez qu’on est sur une surface de 25,4 m², donc Frédéric va acheter à quasiment 2800 € – 2795 € le m² et le prix de l’opération est de 3975 € au m² qui correspond à 100980 € divisé par les 25,4 m² de surface.

À titre indicatif, Frédéric m’a communiqué le prix moyen dans le quartier, c’est 3400 €. Donc à la fin de l’opération, on aurait un prix du m² 500 € plus cher que la moyenne du quartier. Mais si les prestations de l’appartement sont au rendez-vous, c’est quelque chose qui ne va pas être forcément gênant.

Je vous propose qu’on découvre tout de suite les chiffres de l’exploitation de cet appartement en location saisonnière :

• Tarif nuit : 50 € (comme me l’a précisé Frédéric, avec 20 nuits par mois, ce qui fait 1000 € de loyer en contrepartie et évidemment on va avoir des dépenses.)
• Crédit immobilier : 466.35 €
• Taxe foncière proratisée au mois : 41,67 € (500 € par an)
• Charges de copropriété : 30 € par mois
• Assurance de prêt : 22 € par mois
• Assurance propriétaire non occupant : à peu près 10 € par mois.
• Frais de connexion internet : 19,99 € par mois (c’est l’offre la moins chère du moment avec Bouygues Telecom)
• EDF : 40 € par mois.

Donc on est sur un total dépenses de 630 € par mois contre 1000 € de rentrée, donc de loyer, ce qui vous permet de dégager un cashflow de 370 € et un ratio crédit sur loyer de 46,63%. Donc, on est vraiment sur une belle opération avec un cashflow.

Pour autant, ce qu’il est intéressant de voir c’est de regarder comment cet appartement peut être exploité en location meublée classique et j’ai effectué le même exercice.
On va retrouver des recettes un petit peu différente puisqu’on est un sur un loyer non plus à 1000 € mais à 550 €, c’est l’estimation de Frédéric et on va trouver les dépenses avec les mêmes tarifs sauf qu’on n’aura pas de frais liés à internet ni à EDF, donc on est sur de la location meublée classique, sur un montant total de dépenses à 570 €, soit un cashflow négatif de 20,02 € et donc un ratio crédit sur loyer à 84,79%, donc un autofinancement qui n’est pas atteint.

Ce que je vous propose qu’on aille faire de suite, c’est de regarder le deuxième appartement.

Alors sur cet appartement 2, j’ai repris exactement le même tableau :

• Projet d’achat : 66000 €
• Frais notaire (8%) : 5280 €
• Travaux : 17500 €
• La décoratrice d’intérieur (13% du montant des travaux) : 2275 €
• Frais de dossier : 500 €
• Garantie bancaire : 1200 €

Donc on est sur un projet de plus faible envergure puisqu’on est à 92755 € toujours en financement à 110% donc financement total.

Sur une durée de 25 ans à 2,76%, ce que propose la banque à Frédéric, on est à 428,36 € de mensualité de crédit.

Concernant le prix de revient au m², on est sur une surface de 30 m², le prix d’achat est de 2200 € le m² et une fois les travaux compris, on est à peu près à 3100 € le m², sachant que le prix moyen du quartier est de 2500 € et que le prix à 100 mètres est de 3500 € le m².

Finalement, le delta entre le prix de l’opération au m² et le prix moyen du quartier peut s’expliquer de par les prestations et les qualités de travaux qui ont été effectués dans l’appartement, donc ce n’est pas forcément quelque chose d’handicapant à mon sens.

Regardons maintenant les chiffres en location saisonnière et en location meublée.

Je vous propose qu’on découvre tout de suite les chiffres en location saisonnière. Je me suis basé cette fois-ci sur un prix de la nuit à 55 € avec 20 nuits par mois, donc on est sur un loyer de 1100 €.

J’ai mis en face les dépenses, qui sont les mêmes que dans le cas précédent, donc le crédit immobilier, la taxe foncière qui est plus faible puisqu’elle est de 400 € par mois donc de 33,33 € par mois, des charges de copropriété de 30 € et les assurances de prêt, assurance propriétaire non occupant, Internet et EDF qui sont de la même envergure.

Donc, dans ce cas de figure, on est sur un cashflow de 516 € en location saisonnière, donc vous voyez que l’opération est plus intéressante que la précédente d’un point de vue investissement en location saisonnière.

Je vous propose qu’on regarde maintenant les chiffres en location meublée classique pour ce même appartement.

Donc vous voyez qu’on n’a plus 1100 € de loyer mais 500 € de loyer, c’est l’estimation que m’a transmise Frédéric et avec un total dépense, donc un total de charges ce coup-ci de 523 € donc un cashflow encore une fois négatif de 23,70 €, donc c’est également un projet sur lequel on n’atteindra pas l’autofinancement.

Je vous propose maintenant qu’on aille voir la synthèse de ces deux appartements :

Ce qu’on peut constater, c’est qu’en saisonnier, vous voyez ici que l’appartement 2 dégagera plus de cashflow que l’appartement 1, on est sur 516 d’un côté et 370 de l’autre ; et qu’en location meublé classique, on va être sur du cashflow négatif. Ce sont des produits qui ne vont pas s’autofinancer et on va perdre à peu près la même chose, 23 € pour l’appartement 2 et 20 € pour l’appartement 1.

Ce qu’il faut bien vérifier également lorsque vous faites de la location meublée classique, c’est que la règle des 70% soit respectée, c’est-à-dire que le ratio crédit sur loyer soit inférieur à 70% pour que l’opération puisse être considérée comme neutre vis-à-vis de la banque, donc là, on ne l’est pas tout à fait.

Je me suis permis également de calculer les rentabilités brutes de ces investissements et en saisonnier et en meublé : on voit qu’en meublé classique, on est à peu près la même chose sur les deux appartements (6,54 d’un côté et 6,47 de l’autre) ; alors qu’en saisonnier, on va avoir une meilleure rentabilité sur l’appartement 2 (14,23 contre 11,88 sur l’appartement 1)

Voilà pour cette petite étude, et je vous propose qu’on se retrouve en vidéo tout de suite pour faire la synthèse de ces deux investissements.

Me voici de retour pour la synthèse.

Si je devais me positionner sur l’un de ces appartements pour faire de la location saisonnière, je me positionnerai sur l’appartement numéro 2, tout simplement parce qu’il offre une meilleure rentabilité, ça c’est une première chose. Mais il offre également un coût d’opération immobilière puisqu’on est sur un projet à 92000 € alors que sur l’opération 1, on est sur un projet à 100000 €, donc on a quand même 8%, 8000 € d’écart.

De plus, ne connaissant pas Avignon mais au regard de ce que j’ai pu lire dans les échanges que j’ai eu avec Frédéric, l’emplacement est de meilleure qualité en raison des commerces de proximité qui sont au pied de l’immeuble, et ça c’est très important pour les gens qui vont venir séjourner à Avignon.

Et enfin, de par la surface de 30m², cet appartement offre davantage de possibilités pour loger 3 ou 4 personnes. Donc, le tarif de la nuit de 55 € pourrait être augmenté au-delà de deux personnes, c’est-à-dire que lorsque Frédéric accueille 3 ou 4 voyageurs, le prix de la nuit pourra monter à 60, voire 65 €, donc une meilleure rentabilité que celle que nous avons vue ensemble sous Excel en perspective.

En revanche, aucun de ces appartements ne s’autofinance, même si on n’en est pas loin puisqu’on est entre 20 et 23 € de cashflow négatif selon les appartements.

Donc, pour que ces appartements s’autofinancent et respectent cette règle, plusieurs possibilités sont offertes, soit mettre de l’apport, soit faire des offres d’achat beaucoup plus basses ou baisser le prix des travaux.

D’après mes estimations, en fait, il faudrait baisser les offres de 10000 € ou mettre 10000 € d’apport.

Si cela n’est pas possible, il faut partir à la recherche d’un nouvel investissement locatif.

Il faut considérer que le saisonnier n’est qu’un accélérateur de rentabilité, il ne doit pas être le prétexte pour acheter de l’immobilier à n’importe quel prix.

Les appartements que vous allez exploiter en saisonnier doivent à minima s’autofinancer parce qu’aujourd’hui vous faites de la location saisonnière, demain personne ne sais ce qui va se passer et personne ne peut prédire l’avenir.

Donc s’il vous arrive un problème, ou si la fiscalité change, il faut que votre appartement, en changeant de mode d’exploitation, continue à vous rapporter de l’argent, ou en tout cas, ne vous coûte pas d’argent. Et c’est la raison pour laquelle il faut absolument chercher l’autofinancement.

Acheter de l’immobilier locatif, c’est acheter un produit financier. Vous devez acheter avec les chiffres et non pas avec le coup de cœur !

Je dis ça parce qu’il est vrai que bon nombre d’entre nous se seraient positionnés sur le premier appartement, moi le premier, puisque c’est une construction ancienne de 1948 avec de belles hauteurs sous plafond d’après ce que j’ai pu comprendre.

Mais les chiffres parlent et on voit bien que c’est l’appartement numéro 2 qui dégage le plus de cashflow en saisonnier.

Donc, gardez bien ça en tête, si vous devez investir dans le saisonnier, faites bien l’étude telle que j’ai pu la faire vite fait sous Excel avec vous il y a encore quelques minutes et les conditions à respecter sont l’autofinancement en location classique pour le bien qui va être exploité en location saisonnière.

Et surtout n’achetez pas avec le coup de cœur mais achetez avec les chiffres !

J’espère que cette vidéo vous aura été très utile, j’espère que vous avez pu comprendre la démarche avec laquelle vous devez réaliser vos investissements locatifs.

Je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo !

Bye bye !

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