La crainte du bailleur, c’est d’avoir son logement vide.
Qu’on parle de location courte durée, de colocation, ou même de location « standard », l’objectif principal du propriétaire reste de maximiser le taux de remplissage et d’éviter la vacance locative.
Dans cette vidéo, Sacha et Seb, 2 spécialistes de la colocation, nous délivrent 3 conseils pour remplir sa colocation.
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Transcription
Sébastien : Comment remplir à 100 % sa colocation ? C’est ce qu’on va voir aujourd’hui sur louer-en-courte-duree avec Sacha et Seb.
Sacha et Seb : Salut à tous !
Sébastien : Waouh ! Merci d’être sur ma chaîne YouTube. Alors, je suis vraiment ravi de vous avoir aujourd’hui parce que vous savez, je me lance un petit peu dans la colocation. Je ne suis pas du tout à votre niveau. Mon truc, c’est la location courte durée, mais je fais partie des gens qui stressent un petit peu pour remplir leur colocation et je voudrais que vous nous expliquiez aujourd’hui comment on fait pour être serein sur le taux de remplissage, éviter la vacance locative, puis tant qu’à faire éviter aussi le turnover. Dites-nous tout.
Seb : C’est vrai que nous avec notre système de colocation, c’est vraiment bien rodé aujourd’hui puisqu’on l’a dupliqué plusieurs fois. On a une vacance locative vraiment proche de zéro. Donc, on remplit vraiment tout le temps. Je ne sais pas si certains ont déjà joué au poker, mais au poker, à la dernière carte quand on a un problème à la rigueur, on se dit : « mince, comment je fais maintenant pour performer. »
Alors qu’en fait l’erreur, ils l’ont fait avant. En gros, quand on se rend compte qu’il y a le problème de vacance locative, le problème n’est pas aujourd’hui.
Sacha : Le problème, il est déjà à l’achat.
Seb : Il est avant, à une étape précédente. C’est pour cela que nous, on a un système où par exemple, on ne transige pas avec l’emplacement. Déjà, il y a des emplacements où limite si on met une toilette en or (enfin je dis n’importe quoi), l’emplacement n’est pas suffisamment bon. Cela créera donc plus de vacances automatiquement.
Sacha : Puis, on a pu affiner au fur et à mesure notre système de colocation parce qu’aujourd’hui, on a plus d’un million de parc, de mémoire 1.5 million de parc immobilier avec du coup des colocations 5 chambres, 6 chambres, 7 chambres. Donc, il faut pouvoir les remplir. Là-dessus du coup, on a défini des stratégies pour les remplir.
Sébastien : Donc, si vous devez nous donner trois éléments clés pour s’assurer du taux de remplissage, j’ai bien compris un : l’emplacement. On est intransigeant sur l’emplacement.
Seb : Pourquoi l’emplacement ? C’est qu’un peu comme toi, tu dis très souvent : « la courte durée, on vend des nuits. » En colocation, il faut se dire où sont les clients. Quels sont les actifs autour de l’emplacement qui vont amener les clients ? Donc fatalement, on connaît tous les étudiants quand on parle de colocation. Y a-t-il des écoles pas loin ? Y a-t-il des transports en commun ?
Sacha : Quand on dit des écoles, pas des collèges parce que forcément les collégiens vont rester chez leur parent.
Sébastien : Plutôt université, école de commerce, école d’ingénieur, IUT, BTS…
Seb : Parce qu’en fait les étudiantsÒ, ils vont venir de pour moitié parce qu’on croit aussi que la colocation, ce n’est que les étudiants.
Sacha : En fait, il y a 56 % des jeunes actifs. Donc, si par exemple tu as des hôpitaux universitaires, si tu as de grosses entreprises qui drainent beaucoup de monde en terme de stages, d’emplois pour les jeunes actifs, là tu vas pouvoir t’implanter.
Seb : Donc du coup, écoles et aussi entreprises qui attirent les jeunes actifs fatalement.
Sacha : Nous, ce qu’on conseille vraiment sur l’emplacement de la colocation, ce n’est pas de se mettre à un endroit où il y a juste une université parce que demain, si elle déménage, qu’est-ce que tu fais.
Sébastien : Un peu à poil !
Sacha : Voilà ! Donc, il faut sécuriser. Nous, on préconise deux, trois actifs autour de ta colocation et en épicentre, c’est-à-dire à égale distance des actifs.
Sébastien : D’accord ! Donc un : l’emplacement. Quel serait le second conseil ?
Sacha : Le second conseil va être : apporter de la valeur.
Seb : Énormément de valeur.
Sébastien : C’est quoi la valeur parce que moi, je vois qu’il y a beaucoup de personnes qui se lancent dans la colocation ? Quelle est la valeur qui va faire qu’on va se différencier ou pas ?
Seb : Nous clairement dans chaque colocation, on met une salle de bain privative par chambre, toutes les chambres supérieures à 14 m². D’ailleurs là, il y a une colocation qui est en chantier, qui va être terminé, on sera plutôt même à 18, 19 m².
Sébastien : C’est limite un studio.
Sacha : Avec un dressing, sa douche, sa toilette, son lavabo. Alors pourquoi on est intransigeant là-dessus ? C’est que moi personnellement et toi aussi, on a vécu en colocation. Alors clairement quand tu es dans des colocations à deux, trois, quatre, cinq personnes, si tu n’as qu’une ou deux toilettes, c’est la queue le matin. Si tu passes en dernier, c’est juste horrible pour peu que la veille, il a mangé du cassoulet. C’est une catastrophe. Donc, une toilette par chambre.
Sébastien : D’accord !
Seb : Et une télé par chambre aussi également.
Sacha : Autre astuce aussi à laquelle on ne pense pas, mais alors là aujourd’hui, les gens qui arrivent sur le marché de la colocation sont des gens qui vont avoir par exemple 18, 20, 25 ans et c’est la génération internet, la génération smartphone. Donc, ce qu’on préconise aussi, c’est mettre une prise dans chaque toilette. Alors pourquoi on met une prise dans chaque toilette ? C’est que les batteries durent de moins en moins longtemps et quand tu fais ton gros besoin, comme cela tu peux… C’est hyper sérieux en plus.
Seb : Mais le pire, c’est que c’est vraiment important.
Sacha : Une prise pour pouvoir brancher son téléphone.
Sébastien : OK !
Seb : Comment on a eu cette idée ? C’est ta petite sœur qui t’a dit.
Sacha : C’est ma petite sœur qui m’a dit : « moi, ce qui m’embête, c’est qu’à chaque fois que je vais aux toilettes, je n’ai jamais de batterie et clairement cela m’ennuie parce que j’aime bien jouer quand je suis aux toilettes. » Alors que nous à l’époque, on faisait des mots croisés, les machins, mais eux c’est directement le smartphone.
Seb : Tous ces détails peuvent faire sourire, mais clairement, il faut les analyser.
Sébastien : Il faut y penser, mais pourquoi pas.
Sacha : La fibre aussi devient indispensable.
Sébastien : Je suis d’accord avec vous. OK ! Donc : emplacement, valeur et troisième critère ?
Sacha : Troisième critère, c’est la communication. Il faut déjà avoir à l’idée que les facs, si tu arrives à infiltrer les facs, elles vont après te recommander naturellement. Je pense par exemple au bureau des étudiants. Si jamais tu arrives à être la colocation-référente du bureau des étudiants, en fait naturellement dès qu’il y en a un qui part, ils se recommandent. Après, tu n’as carrément plus de travail à faire.
Seb : En fait, c’est un petit peu comme toi tu dis : « où sont mes clients ? » Sur la plateforme Booking, la plateforme Airbnb et ainsi de suite. Quand tu es en colocation : « où sont tes clients ? » La faculté de droit, la faculté de médecine, l’école d’ingénieur. Au moins au départ parce qu’on se rend compte aussi que le premier remplissage une fois qu’il est fait, si l’emplacement est bon et que la valeur est bonne, cela se fait après tout seul.
Sacha : Nous typiquement, on a fait tous les deux des écoles de commerce et tu avais la colocation du bureau des sports, la colocation du bureau des arts et en fait tous les ans, tu changes d’association. En fait, il y a un nouveau président du bureau des étudiants, un nouveau président, un nouveau trésorier… Donc, l’ancien président laisse la colocation au nouveau président. Du coup, la passation se fait dans l’école dans l’association et aussi au niveau du logement parce que le logement est le QG des associations.
Sébastien : D’accord ! Est-ce que le fait d’avoir une colocation populaire dans laquelle on se sent bien, avec de grandes chambres, de belles prestations, ce n’est non plus un risque pour se dire : « c’est la colocation, il va falloir faire la java. »
Seb : Cela peut arriver, mais on n’a pas trop peur de cela.
Sacha : Au contraire, s’ils font la java, ils se sentent bien donc, ils y restent. Et nous clairement, on a investi dans des placo phonique pour justement ne pas avoir de problème avec les voisins. C’est-à-dire qu’on isole tout phoniquement le plafond, le plancher, les murs et on met aussi du mobilier. Alors nous, on met du mobilier Conforama, Ikea…Donc, tu vois, cela ne coûte pas très cher. En plus, tu as les cautions. Et on va mettre un point de détail par exemple une table de ping-pong pour faire le bière-pong.
Seb : On est bien pour parce qu’on a rencontré une personne, d’ailleurs qui a investi dans une colocation sans salon. Son argumentaire, c’était de dire : « s’il n’y a pas de salon, il n’y aura pas de fête. » Mais aujourd’hui, il a beaucoup de turnovers.
Sacha : Pourquoi tu fais de la colocation ? C’est pour chercher le côté convivial et les soirées font partie de la convivialité.
Sébastien : Oui ! C’est vrai que s’il n’y a que des chambres, les gens se retrouvent à vivre seul dans la chambre. Il n’y a aucun point de rencontre au sein de la colocation.
Sacha : Mais du coup tu le sais, par exemple moi, jamais je ne mettrais du parquet massif dans mes colocations. Je vais mettre un truc facilement lavable : de la strate, du carrelage, tu vois.
Sébastien : OK !
Seb : Du coup les personnes, parce qu’il y en a beaucoup qui ont investi dans une colocation, nous disent : « j’ai de la vacance locative, comment cela se fait. » Mais malheureusement dans la plupart des cas, c’est trop tard. C’est que soit l’emplacement n’est pas bon, soit la valeur n’est pas assez bonne et voire même un problème de prix, c’est qu’ils sont trop chers.
Sébastien : Après, c’est une histoire de gestion de risques parce que ce qu’il y a quelques jours Seb, tu disais : « moi, je préfère une rentabilité plus faible, mais avoir un emplacement qui va me garantir un turnover nul ou 100 % de remplissage. »
Sacha : Puis même dans les colocations en général, ce sont les parents qui choisissent le logement pour leurs enfants. Quand ton petit bébé quitte le nid, tu n’as pas envie qu’il soit mal logé. Donc, si tu trouves une colocation où tu as de l’espace, où tu as ta salle de bain privative, où en plus tu as un bureau pour qu’il travaille, où en plus il a sa télé, donc il sait qu’il va être bien dans sa chambre.
En plus dans l’espace commun, tu as un petit baby-foot, tu as une grande télé… Les parents vont se dire : « mon enfant, il va pouvoir travailler parce qu’il a son esprit privatif qui est bien isolé et en même temps, il ne va pas se sentir seul parce qu’il a la partie commune. »
Sébastien : Les parents sont rassurés. Cela, c’est bien. Donc là, cela nous garantit 100 % de chambre louée sur les colocations.
Seb : Quasi 100 %. Nous, on doit avoir deux semaines à tout péter par an.
Sébastien : Ce qui n’est pas beaucoup sur toutes les chambres que vous avez. Écoutez, merci d’être venu partager cela sur louer-en-courte-duree. Pour les gens qui sont vraiment intéressés et motivés par la colocation : où est-ce qu’on peut vous retrouver puis dites-nous tout, de petits cadeaux que vous proposez.
Sacha : Alors, on a mis en place une heure de formation offerte pour investir dans une colocation qui cartonne. En fait, tu as juste à cliquer sur le lien, tu rentres ton prénom, ton email. Et là, on va envoyer une vidéo par jour.
Seb : Sur comment investir dans une colocation, notre modèle à nous. Deuxième cadeau, on propose un autre cadeau : 6 vidéos offertes où on explique étape par étape comment on a fait pour passer de 0 à 1.5 million d’euros de parc immobilier en 30 mois.
Sébastien : Je pense que cela va intéresser des gens.
Seb : Parce qu’on a fait tout cela en 30 mois.
Sacha : Et surtout en couple parce que quand même notre spécialisation, c’est vraiment l’investissement et l’entrepreneuriat en couple. On fait tout à deux et ce n’est pas forcément facile à gérer tous les jours. Donc, on a beaucoup de notions de couples dans toutes nos formations, tout ce qu’on propose, nos vidéos YouTube, un peu partout.
Seb : Notre chaîne YouTube est : Sacha et Seb – Business Malin – businessmalin.fr où on partage énormément de contenus aussi. Vous pouvez nous retrouver sur cette chaîne.
Sébastien : Eh bien, allez voir la chaîne Business Malin. N’hésitez pas à vous abonner. Si vous vous êtes trouvés sur cette vidéo sans être abonné malgré tout, abonnez-vous aussi sur louer-en-courte-duree pour être informé de mes nouvelles vidéos et pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.
Quant à moi, je vous mets à disposition deux guides : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée » puis également une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.
Pour retrouver les éléments de Sacha et Seb et les éléments que je viens de vous évoquer, regardez la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo. Vous faites votre choix. Je pense que là, vous aurez de quoi travailler votre colocation.
Sacha : Ils peuvent même prendre les deux.
Sébastien : Location courte durée et colocation, c’est ce que j’allais dire, tout à fait.
Sacha : Si tu trouves que l’astuce de mettre la prise dans les toilettes pour recharger le téléphone est bonne, like la vidéo.
Sébastien : N’hésite pas à l’indiquer dans les commentaires.
Sacha : Si toi aussi, tu aimes le cassoulet, dans les commentaires.
Sébastien : Merci beaucoup d’être passé.
Seb : Merci Seb.
Sébastien : On se retrouve très vite pour une nouvelle vidéo. À bientôt ! Ciao !
Seb : Salut !
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