J’ai rencontré Booking.com. Je vous dis tout !

J’ai dernièrement eu l’occasion de rencontrer Booking.com.
Il s’agit du partenaire incontournable si vous souhaitez faire de la location courte durée ou de la location saisonnière.

Nous avons dans un premier temps échangé sur les problématiques rencontrées au quotidien par les loueurs en saisonnier dans l’utilisation de la plateforme.
Dans la seconde partie de l’entretien, Booking m’a fait part de ses ambitions pour les mois et années à venir avant de me présenter les outils mis à disposition dans son extranet pour mieux gérer, mieux exploiter et mieux piloter son activité de location courte durée.

L’échange a été très riche et très instructif.
Merci à Anaïs de Booking.com pour le temps accordé.

Je vous laisse découvrir dans cette vidéo le compte-rendu de cette rencontre.

Transcription

Dernièrement j’ai eu l’occasion de rencontrer Booking.com et je vous dis tout dans cette vidéo.

Bonjour à tous, je suis Sébastien du blog louer-en-courte-duree.

Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous faire un compte-rendu de l’échange que j’ai eu avec Booking il y a quelques jours.

Mais avant que je ne vous en dise plus, je vous invite à vous abonner gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton, juste ici. Ça me permettra de vous tenir informés en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos dans lesquelles je partagerai avec vous des sujets qui concernent l’immobilier et la location courte durée.

Alors, comme je vous le disais il y a quelques instants, j’ai eu l’occasion, il y a quelques jours, de rencontrer Booking.com et plus exactement la Home Partner Manager qui s’occupe des régions Midi-Pyrénées, Aquitaine et Poitou-Charentes. En fait, c’est la personne qui est en charge du partenariat entre Booking et les agences immobilières et Booking et les multipropriétaires qui font de la location courte durée.

Alors, pour tout vous dire, cette personne avait réservé l’un de mes appartements lors de son déplacement à Toulouse et nous avons profité de son séjour pour nous rencontrer.

Alors, l’entretien que nous avons eu s’est déroulé en deux phases : dans la première phase, j’ai fait remonter tous les problèmes et toutes les difficultés que j’ai avec Booking au quotidien. J’ai également profité de cette première phase du rendez-vous pour remonter tous les points que vous m’avez soumis au travers de ma page Facebook ; et dans la seconde partie de l’entretien, on a passé en revue les statistiques de mes appartements, on a identifié quelques leviers pour améliorer la performance de mes annonces et Booking m’a présenté des outils qu’ils mettent à disposition, donc à notre disposition, pour mieux piloter et mieux exploiter nos locations saisonnières.

Donc, ce que je vais faire tout simplement dans cette vidéo, c’est de vous faire un compte rendu de cet entretien.

Je vais tout d’abord commencer donc par la première phase de l’entretien qui concerne les points durs ou les difficultés qu’on rencontre avec Booking.

Alors, j’ai tout d’abord parlé du paiement par Booking.

Alors, si vous faites de la location courte durée et si vous travaillez avec Booking, vous le savez peut-être, Booking propose deux modes de paiement.

Sur le premier mode de paiement, c’est vous qui êtes autonome pour débiter les cartes bancaires de vos clients, c’est-à-dire que Booking ne fait que vous mettre à disposition les informations de la carte de crédit, donc le numéro de carte, la date d’expiration et le code CVC, et à vous ensuite d’utiliser un TPE virtuel pour pouvoir débiter vos clients du montant total de leur séjour.

Et il y a également un second mode de paiement qui s’appelle tout simplement le paiement par Booking dans lequel Booking prend lui-même en charge le débit des cartes bancaires des clients et vous reverse ensuite sur votre compte bancaire le montant total de la réservation.

Alors, j’avais fait une vidéo il y a quelques jours dans laquelle je vous indiquais que Booking était en train de migrer tous les établissements qui débitaient de façon autonome les cartes bancaires des clients vers le paiement par Booking. Alors, en fait, ce plan de déploiement est pour le moment stoppé. Et donc, seuls les nouveaux établissements à s’inscrire sur la plateforme Booking vont bénéficier du paiement par Booking.

Alors, moi par contre, si j’ouvre une parenthèse, je fais partie des gens qui ne sont pas trop embêtés par le fait de débiter les cartes bancaires des clients de façon autonome parce que moi je trouve au contraire que c’est un bon moyen de se constituer une trésorerie ou un fond de roulement.

Voilà, je ferme la parenthèse, je viens de donner mon avis personnel sur la question.

Ensuite, j’ai remonté un second problème qu’on est nombreux à rencontrer qui concerne les frais de ménage avec Booking parce que ces frais de ménage n’apparaissent pas clairement sur les annonces, et ces frais de ménage n’apparaissent pas non plus clairement au moment où le client reçoit la confirmation de sa réservation.

Et pour prouver ça à Booking, j’ai même imprimé une confirmation de réservation qu’un client avait reçu.

Donc à priori, c’est quelque chose qui n’est pas normal et le point a été pris, et a été remonté au service client et au service technique, donc je pense que ça devrait être corrigé d’ici peu.

Ensuite, j’ai également parlé du problème de caution parce que certains d’entre vous souhaiteraient que Booking puisse prendre en charge la caution comme d’autres sites le font, je pense notamment à AirBnB ou Tripadvisor.

Je crois que c’est toi, Yegor qui m’a posé la question.

Alors, ça ce n’est pas quelque chose qui est prévu dans la Roadmap de Booking, par contre le point a été pris.

D’autres personnes également m’ont demandé s’il était possible de pouvoir fournir à travers l’application mobile Booking, c’est-à-dire l’application Pulse, les coordonnées des cartes bancaires des clients.

Je crois, encore que c’est toi Yegor qui m’a posé cette question.

Ça, non plus, ce n’est pas quelque chose qui est prévu dans la Roadmap, mais c’est quelque chose qui va être remonté. Alors, peut-être que dans un avenir proche ou petit peu plus lointain, c’est quelque chose qu’on pourra avoir sur l’application Pulse.

Alors, ensuite, chose très, très importante, si vous faites de la location courte durée ou de la location saisonnière, vous travaillez certainement avec une multitude de partenaires. Et sur ces partenaires-là, comme AirBnB, Abritel, Tripadvisor, vous pouvez importer ou exporter un calendrier de réservation, ce qui vous permet de synchroniser directement et automatiquement vos calendriers avec de l’iCal lorsque vous recevez une réservation sur n’importe quel site.

Alors, ça c’est une fonctionnalité qui, pour l’instant, est absente chez Booking.com mais par contre c’est une fonctionnalité qui est en version bêta donc en cours de test, qui n’a pas encore été déployée, mais qui sera certainement déployée dans les semaines ou dans les mois à venir.

Donc, le projet est lancé et je pense que ça va répondre à des besoins de certains d’entre vous.

Le point suivant que j’ai abordé, c’est le problème des fausses réservations. Alors pour les gens qui ne travaillent pas encore avec Booking, je vais expliquer de quoi il s’agit.

On reçoit régulièrement des fausses réservations en général de pays du Maghreb qui sont de fausses réservations parce que les personnes qui réservent ont juste besoin d’une adresse pour obtenir un visa en France et ça c’est problématique pour nous qui faisons de la location courte durée parce que ces fausses réservations on ne peut pas les encaisser et en plus ça nous bloque le calendrier.

Alors, l’astuce qu’on m’a donné le jour de cet entretien pour pouvoir éviter ce genre de phénomènes, c’est de bloquer la durée maximale des séjours à 15 jours parce que les réservations doivent être plus longues que 15 jours pour pouvoir obtenir un visa.

Alors, ça je pense que c’est une bonne idée parce que moi, la moyenne de mes séjours, elle est entre trois et quatre nuits. Alors pour autant, si vous ne souhaitez pas bloquer cette durée maximale de séjour à 15 jours, vous avez toujours la possibilité, au moment où vous recevez une fausse réservation, d’ouvrir une chambre supplémentaire sur votre appartement ou sur votre maison pour que d’autres clients puissent, eux, effectuer de vraies réservations.

Alors, je vais quand même ouvrir une parenthèse par rapport à la location courte durée. Ce qu’il faut savoir, c’est que la durée maximale des séjours ne peut pas excéder 90 jours, au-delà de quoi, le séjour, enfin ou l’appartement ou la maison, est considérée comme une habitation principale.

Voilà, je ferme la parenthèse.

Alors, autre point qui concerne davantage les personnes qui se trouvent sur Toulouse.

Pour avoir discuté avec plusieurs personnes à Toulouse qui font de la location saisonnière, on a une véritable problématique, c’est le prix des nuits qui est très inférieur par rapport à d’autres villes, si je compare nos tarifs à ceux de Lyon, Bordeaux ou encore Nantes. Et ce phénomène est également constaté par Booking.

Donc, on a profité de cet entretien pour essayer de creuser la question et essayer de trouver des raisons. Alors, on n’a peut-être pas trouvé les bonnes raisons mais encore on a eu quelques pistes de réflexion.

Ce qu’il faut savoir si on compare Toulouse par rapport à Bordeaux, qui est l’autre grosse ville du Sud-Ouest, c’est que l’attrait de Bordeaux est peut-être plus important parce que vous avez à Bordeaux une clientèle d’affaire également, mais surtout un attrait touristique, peut-être un petit peu plus important avec les vignobles et avec la proximité de la mer que nous, on n’a pas à Toulouse. Et une autre problématique qu’on a à Toulouse, c’est qu’on est quand même encore entre 5 heures et demi et 6 heures de train de Paris, alors que Bordeaux, vous êtes à 2 heures et demi je crois et bientôt 2 heures.

Voilà, peut-être que pour ces multiples raisons, nos tarifs à Toulouse sont inférieurs à des villes comme Bordeaux, Lyon ou encore Nantes. Et ce qui est constaté, c’est que les tarifs de nos nuits sont entre 10 et 15 euros moins chers, ce qui est quand même significatif.

On a aussi évoqué une autre tendance, c’est la réservation de dernière minute. Parce que moi, au moment où j’ai commencé la location courte durée, j’arrivais à avoir une visibilité d’un mois ou un mois et demi sur mon calendrier. Aujourd’hui, ça c’est quelque chose qui a disparu et j’ai de plus en plus de réservations de dernière minute. Mais voilà, c’est quelque chose que je partage également avec d’autres personnes qui font de la location saisonnière et c’est encore quelque chose qui est partagé par Booking.

Alors, par contre pour le coup, là, on a pu trouver de véritables raisons tout simplement parce que sur le marché, il de plus en plus d’offres disponibles pour des courts séjours alors que ce soit au travers d’établissements hôteliers ou au travers de locations saisonnières, mais également maintenant, tous les principaux sites de réservation en ligne ont créé leurs propres applications, Pulse pour reprendre l’exemple de Booking.

Ce qui fait que les gens prennent leur téléphone pour faire des réservations de dernière minute lorsqu’ils sont à l’aéroport, lorsqu’ils sont à la gare. Et c’est comme ça qu’on arrive à avoir des réservations de dernière minute et un petit peu moins de visibilité sur les calendriers.

Alors, Booking m’a ensuite affiché l’objectif qu’il s’est fixé pour les mois et les années à venir. Alors vous le savez certainement, Booking est la plateforme numéro un de réservation en ligne en ce qui concerne les chambres d’hôtels et l’objectif affiché de Booking, c’est de devenir la plateforme numéro un de réservation pour les locations saisonnières.

Alors, ce que je ne savais pas et ce qui est très important et c’est ce qu’il m’a été dit au cours de l’entretien, c’est que le nombre d’annonces de locations saisonnières sur la plateforme Booking est plus importante que le nombre d’annonces qui concernent des hôtels.

Évidemment, en termes de nuits et en termes de chiffre d’affaire, ça ne représente pas du tout la même chose. Les complexes hôteliers font beaucoup plus de chiffre d’affaire et vendent beaucoup plus de nuits que les propriétaires de locations saisonnières. Par contre, Booking possède plus d’annonces de location saisonnières que d’annonces de complexes hôteliers.

Et quelque chose qui va sur la même voie : Booking constate qu’il y a une évolution des besoins des clients, c’est-à-dire qu’il y a encore quelques temps, les clients louaient des chambres d’hôtel mais aujourd’hui, les besoins de la clientèle se tournent davantage vers les appart-hôtels, c’est à-dire des logements dans lesquels on va avoir un espace de lit plus grand, une connexion internet, un coin cuisine…

Alors, pas forcément uniquement sur des locations de type location saisonnière ou location courte durée, mais vous avez certainement vu dans votre ville les complexes hôteliers de type appart-hôtels qui se sont créés.

Et bien aujourd’hui, les besoins de la clientèle, des clients en court séjour se tournent vers ce type de logements, vers ce type de prestations, d’où encore une fois l’objectif de Booking de travailler de plus en plus et de développer l’activité de location saisonnière.

D’ailleurs, à ce propos, Booking prévoit d’organiser pas mal d’évènements. Donc, des webinaires et des portes ouvertes pour aller à la rencontre des propriétaires qui font de la location saisonnière. Donc, je vous invite si Booking organise des portes ouvertes dans votre ville, surtout d’alle à ces évènements. Je pense que ça peut être quand même intéressant de pouvoir échanger avec eux.

Et dernier point pour clôturer cette première partie de l’entretien, c’est les Awards. Alors, lorsque vous recevez des clients Booking dans vos appartements ou dans vos maisons, vous savez certainement que ces personnes sont amenées à vous noter et à vous donner une note sur 10. Eh bien, si à la fin de l’année vous obtenez une note supérieure ou égale à 8, sachez que vous obtiendrez en fin d’année un Awards de la part de Booking.

C’est ce qui nous est arrivé sur l’ensemble de nos appartements l’an dernier avec ma compagne. Eh bien, je crois que cette année on est encore partis pour avoir un Awards sur chacun de nos appartements. Voilà.

Maintenant, je vais passer la deuxième partie de la rencontre dans laquelle on a étudié la performance de mes appartements et les leviers à mettre en œuvre pour pouvoir augmenter cette performance. Donc évidemment, je ne vais pas vous parler de ça dans cette vidéo. Par contre, je vais vous faire part des outils que Booking met à notre disposition pour pouvoir piloter et mieux exploiter nos locations saisonnières.

Alors, ce qu’il faut savoir dans un premier temps, c’est que vous pouvez jouer sur les tarifs parce que Booking vous laisse la possibilité de créer plusieurs lignes tarifaires. Vous pouvez par exemple mettre un tarif plancher pour attirer les clients, mais par contre avoir des conditions générales de vente très drastiques sur ce prix plancher, donc des séjours non-annulables et non remboursables. Et vous pouvez créer une seconde ligne tarifaire avec des conditions générales de vente un petit peu plus souples qui vont permettre à vos clients de pouvoir annuler ou modifier leurs séjours sans frais.

Finalement, c’est un petit peu ce que vous avez lorsque vous réservez un billet d’avion chez Air France ou un billet de train à la SNCF. Vous avez certainement remarqué que vous avez toujours la possibilité de choisir un tarif plus ou moins cher en fonction de la possibilité ou pas d’annuler ou de modifier votre billet de train ou d’avion. Donc, vous avez cette possibilité de créer deux lignes tarifaires dans votre extranet.

Alors Booking m’a également parlé des clients Genius. Les clients Genius, ce sont des clients VIP ou des clients réguliers de Booking.com et toujours dans votre extranet, vous pouvez offrir à cette clientèle-là des prestations complémentaires.

Alors quels types de prestation vous pourrez leur offrir ?

Vous pouvez leur proposer un check-in anticipé, vous pouvez leur proposer un check-out plus tardif, vous pouvez également proposer à ces clients-là un petit déjeuner chaque matin dans les appartements et vous pouvez également proposer un verre de bienvenue au moment du check-in.

Alors quel est l’intérêt de faire ça ?

C’est de pouvoir remonter dans les résultats de moteur de recherche parce que dès l’instant où un client Genius va se connecter sur Booking pour rechercher un appartement ou un logement, les logements qui lui seront proposés en priorité, ce seront bien entendu les logements qui vont lui amener des prestations complémentaires.

Donc pensez bien à chouchouter vos clients Genius pour pouvoir remonter dans les résultats de recherche.

Autre point concernant la possibilité de remonter dans les résultats de recherche, il faut pour cela compléter au maximum et garnir au maximum votre annonce. Donc pensez bien à vous présenter. Vous avez la possibilité de vous présenter en tant que personne sur votre extranet Booking. Vous avez également la possibilité de présenter votre établissement, votre appartement ou votre maison. Mais vous pouvez également, et vous devez, mettre des photos de bonne qualité, tagger ces photos et surtout tenir à jour les équipements que vous fournissez à l’intérieur de votre logement. Et plus votre annonce sera complète, meilleur vous serez référencé dans les résultats de recherche. Et vous avez pour ça un indice dans votre extranet Booking, c’est un pourcentage. Et plus vous vous rapprocherez de 100, meilleure sera classée votre annonce.

Donc, je vous invite à évidemment atteindre ces 100% pour être certain d’être bien référencé dans les résultats de recherche.

Et enfin, on a fini l’entretien, en tout cas pour vous permettre de mieux piloter l’activité avec une gamme de produits qui font partie de Booking Suite.

Alors Booking Suite propose deux outils.

Le premier outil c’est le web direct, en fait c’est la possibilité d’avoir un site web dédié à votre appartement.

Alors dans ce site web tout le contenu de votre annonce Booking va être repris, c’est-à-dire les lignes tarifaires, les équipements, le calendrier, les photos. Et l’intérêt de ce web direct, c’est d’avoir un canal de vente supplémentaire et ça, je trouve que c’est un vrai avantage parce que si vous me suivez, vous savez que je vous encourage à multiplier les canaux de vente pour être certain d’avoir un maximum de réservations et une plus grande visibilité sur votre calendrier.

Mais le second intérêt d’utiliser le web direct, c’est que les frais de commissionnement pour toutes les réservations qui se feront via ce web direct seront de 10% et non de 17%.

Donc, si vous souhaitez avoir votre site web, WebDirect, surtout allez voir BookingSuite au travers de votre extranet et la mise en place se fait automatiquement par Booking et le délai est de 7 à 10 jours. Donc je pense que c’est quelque chose que je vais tester, à vous également de le tester.

Et toujours dans la gamme BookingSuite, vous avez un second outil qui est très intéressant qui s’appelle le RateIntelligence qui est un outil de veille concurrentielle et d’analyse qui vous permet de voir comment vous êtes positionné en termes de tarif par rapport à ce que pratique votre concurrence directe.

Je pense également que c’est quelque chose de très, très intéressant pour savoir si vous êtes plutôt dans la gamme tarifaire de vos concurrents ou si vous êtes sur des tarifs bien plus élevés auquel cas il va falloir les redescendre ou trop bas auquel cas il va falloir les remonter.

Donc voilà, encore une fois Booking Suite avec deux outils, le WebDirect et le RateIntelligence à utiliser pour pouvoir mieux piloter votre activité de location saisonnière.

Voilà, je crois que j’ai fait à peu près le tour de tout ce qui s’est dit au cours de cette heure et demi d’entretien donc je voulais encore une fois remercier Booking pour la qualité de cet échange, ça a été vraiment très, très constructif, j’ai appris beaucoup de choses donc merci à vous Anaïs pour avoir pris ce temps avec moi.

Encore une fois si vous souhaitez passer à la vitesse supérieure avec votre location saisonnière, surtout la plateforme Booking.com est une plateforme à ne pas négliger.

J’adore la vision de business qu’ils ont de la location saisonnière et ce sont des gens extrêmement carrés parce qu’à l’issu de l’entretien, quelques jours plus tard, j’ai reçu un compte rendu écrit de notre échange et ça, c’est vraiment quelque chose que j’apprécie parce que je suis quelqu’un de très, très carré, de très cartésien et le fait d’avoir ce compte-rendu est un gage de qualité.

Voilà donc aujourd’hui tout ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo.

Si cette vidéo vous a plu et bien n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager.

Je vous rappelle que si vous souhaitez davantage de conseils et d’astuces autour de l’immobilier et de la location courte durée, vous pouvez me suivre. Et pour cela, vous avez deux possibilités : vous abonner à ma newsletter sur mon blog louer-en-courte-duree, mais également vous abonner gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton juste ici.

Pour les personnes qui ne les ont pas encore téléchargés, je vous rappelle que j’ai rédigé deux e-books que vous pouvez télécharger gratuitement dans cette vidéo en cliquant sur les deux vignettes qui apparaissent dans cette vidéo si vous vous trouvez dans un navigateur internet ; et si vous regardez cette vidéo à partir d’un appareil mobile, je vous mets les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur le petit i qui va apparaître en haut à droite de la vidéo.

Alors, de quoi traitent ces deux e-books ?

Le premier s’appelle « Convaincre la banque : mode d’emploi ». Et dans cet e-book, je vous explique quelle attitude adopter et quels arguments mettre en avant pour convaincre la banque de la viabilité de votre projet d’investissement locatif, et pour la convaincre de vous financer.

Et le second e-book s’appelle « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Et dans cet e-book, je vous explique pourquoi la location courte durée présente des avantages bien plus importants qu’une location traditionnelle et je vous explique comment, avec la location courte durée, il est possible facilement de se créer une rente, un revenu complémentaire, voire de doubler son salaire si on arrive à multiplier les opérations immobilières.

Voilà tout ce que j’avais à partager avec vous aujourd’hui, alors, vidéo un petit peu plus longue que d’habitude mais je pense que ça valait vraiment le coup de faire un compte rendu assez précis de l’entretien que j’ai pu avoir avec Booking.

Je vous quitte ici et je vous dis à très, très bientôt pour une nouvelle vidéo.

Ciao !

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