Rentabilité immobilière : on nous ment !

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Avez-vous déjà calculé la rentabilité d’un bien immobilier pour savoir si une opération est rentable ?
Si oui, vous avez été alors confronté(e) à la rentabilité brute, la rentabilité nette, la rentabilité nette nette
Laquelle est la bonne ?
En fait aucune !
La rentabilité n’est pas un indicateur fiable !

Indiquez-moi dans les commentaires si vous êtes d’accord avec moi.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver. Aujourd’hui, je vous propose qu’on aborde le thème de la rentabilité d’un bien immobilier.

Alors, la rentabilité d’un bien immobilier, c’est quelque chose de très important lorsque vous parcourez les annonces immobilières. Sur chacune des annonces, on vous annonce une belle rentabilité. Pour autant, est-ce qu’il faut s’arrêter à ce que vous lisez sur des annonces, est-ce que la rentabilité est si importante que cela ? C’est ce qu’on va voir dans la suite de cette vidéo.

Mais avant qu’on rentre comme d’habitude dans le vif du sujet, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque : mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Vous pouvez télécharger ces deux ebooks en cliquant sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Ou sinon, vous avez également les liens de téléchargement dans la description, juste en dessous de cette vidéo.

Puis je vous invite également à vous abonner à cette chaîne YouTube pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier, passionnées de location courte durée. Pour vous abonner, n’hésitez pas à activer la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

Alors, c’est vrai que lorsqu’on parle d’immobilier, il y a toujours cette notion de rentabilité qui intervient. Comme je le disais en introduction de cette vidéo, lorsque vous parcourez des annonces immobilières sur SeLoger, ou sur Leboncoin, ou sur tous les autres sites même, on vous affiche généralement une rentabilité.

Alors (un) : est-ce que la rentabilité affichée mérite notre attention et (deux) est-ce que la rentabilité d’un bien immobilier est importante ? C’est ce que je vous propose de découvrir tout de suite. On va rentrer dans le vif du sujet en s’intéressant aux divers types de rentabilité parce que oui, vous allez voir qu’il y a plusieurs types de rentabilité. J’en ai noté quatre pour faire cette vidéo.

Il y a tout d’abord la rentabilité que va vous communiquer l’agent immobilier. Ensuite, il y a la rentabilité brute que vous pouvez calculer vous-même. Ensuite, il y a la rentabilité nette. Ensuite, une quatrième rentabilité qui est la rentabilité nette-nette.

Pour effectuer cette vidéo, j’ai pris quelques exemples. On va s’intéresser à un bien immobilier qui est vendu 65000 €, qui se louera 500 € tous les mois. Ces 65000 € sont découpés entre 60000 € net vendeur et 5000 € de frais d’agence. On va de suite s’intéresser à la rentabilité de l’agent immobilier. C’est-à-dire celle que vous allez trouver dans la description des annonces immobilières.

Généralement, comment est-ce qu’elle est calculée cette rentabilité ? Tout simplement entre la division entre le loyer annuel, divisé par, le prix du bien immobilier, frais d’agence inclus. C’est-à-dire que dans le cas de mon exemple d’un bien immobilier à 60000 € net vendeur + 5000 € de frais d’agence, c’est-à-dire 65000 € frais d’agence inclus, et louer 500 € par mois, donc 500 x 12, ce qui fait 6000 € à l’année. On aura une rentabilité d’agent immobilier égale à 6000 / 65000, ce qui fait une rentabilité de 9,23 %. Donc, l’agent immobilier ou le propriétaire vendeur dans son annonce, il vous affichera une rentabilité brute de 9,23 %.

Alors attention, justement, ce n’est pas la rentabilité brute, c’est la rentabilité de l’agent immobilier ou la rentabilité de la personne qui vous vend le bien immobilier. La rentabilité brute, comment est-ce qu’elle se calcule ? Tout simplement entre le loyer annuel, divisé par, non pas le prix du bien immobilier frais d’agence inclus, mais par le coût total de l’acquisition.

Dans le coût total de l’acquisition, il y a d’autres éléments qui viennent en jeu, comme les frais notaire, les frais de garantie, les travaux, ou encore les frais de dossiers bancaires. Donc forcément, le coût d’acquisition, il est plus important que le prix du bien immobilier, frais d’agence inclus. Ce qui veut dire que la rentabilité brute sera inférieure à la rentabilité de l’agent immobilier ou du propriétaire vendeur.

Pour reprendre mon exemple, admettons qu’on est 10000 € « de faux frais » avec un coût d’acquisition à 75000 €. Ce même bien immobilier aura une rentabilité brute, non pas de 9,23 %, comme on l’a vu tout à l’heure, mais de 8 %. On a déjà une rentabilité qui dégringole.

Maintenant, on va s’intéresser à la rentabilité nette qui est égale au loyer annuel – les charges annuelles, le tout divisé par le coût d’acquisition. Alors qu’est-ce que comprennent les charges annuelles ? Il y a la taxe foncière. Il y a les charges de copropriété. Il y a diverses assurances. Il y a les frais de réparation que vous devez engager lorsqu’il faut faire intervenir un plombier, lorsqu’il faut faire intervenir un électricien, lorsqu’il faut changer un lit. Mais, on va également mettre en charge la vacance locative.

Si votre bien immobilier est vacant un mois, il y aura 500 € de vacances de charges supplémentaires puisque le loyer est de 500 €. Donc, si je provisionne dans le cas de mon exemple pour simplifier les choses parce que j’ai fait le calcul à l’avance sur le support papier que j’ai. Admettons que je provisionne 1820 € de charges tous les ans, elles sont toutes raisonnables, ce qui peut être correct. Là, notre rentabilité nette, elle est de 5,57 %.

Enfin, il y a la rentabilité nette-nette qui correspond aux loyers – les charges – les impôts, le tout divisé par le coût d’acquisition. Alors les impôts, c’est quelque chose qui est difficile à appréhender parce que cela dépend du régime fiscal que vous allez choisir.

Dans le cas de la location nue, vous pouvez être assujetti, soit au régime du micro-foncier, soit au réel. Puis dans le cas de la location meublée, vous pouvez être assujetti, soit au régime du micro BIC 50 %, soit le micro BIC 71 %, soit le régime du réel également. Mais vous voyez que de toute façon, cette rentabilité nette-nette sera elle inférieure à la rentabilité nette.

Pour reprendre ce que je vous ai dit dans cette vidéo jusqu’ici, on a un bien immobilier, potentiellement, affiché sur une annonce avec une rentabilité à 9,23 % alors que la rentabilité nette, elle est de 5,57%, et la rentabilité nette-nette peut être encore inférieure si votre assiette d’imposition n’est pas égale à zéro.

Il faut donc bien faire attention aux rentabilités qui sont affichées sur les annonces immobilières. 9,23 %, encore une fois, cela peut être quelque chose d’alléchant. Ce n’est pas trop mal. Mais vous voyez qu’en rentabilité nette, encore une fois, on est à 5,57 %. C’est pour cela que je dis que cette rentabilité en fait, elle a peu d’importance et ce n’est surtout pas cela qu’il faut regarder au moment d’investir dans un bien immobilier.

Pourquoi ? Parce que regardez tout ce que je vous ai dit dans cette vidéo jusqu’à présent, il y a quand même un facteur que vous avez dû relever. Si ce n’est pas le cas, je suis là pour vous expliquer quel est ce facteur manquant. En aucun cas, l’apport qui a été mis sur un projet immobilier ou sur ce projet immobilier n’a été abordé. Ce qui veut dire que le calcul de la rentabilité, quelle que soit la rentabilité calculée brute, nette ou celle de l’agent immobilier, ne tient pas en compte l’apport que vous allez faire.

Dans tout ce que je vous expliquais jusqu’ici, sur ce projet immobilier à 65000 €, si vous mettez 60000 € d’apport, pourquoi pas, votre rentabilité sera la même qu’une personne qui aurait réalisé ce projet immobilier sans apport. Et c’est là que je dis que la rentabilité finalement, elle a très peu d’intérêt. Ce qui est surtout important lorsque vous investissez dans l’immobilier, c’est d’avoir un cashflow positif.

Un cashflow positif, cela signifie que votre bien immobilier s’autofinance et vous dégage même des revenus complémentaires. Une fois que vous avez payé toutes vos charges, il vous reste un excédent, donc de l’argent immédiatement disponible. C’est donc cette notion de cashflow vraiment qu’il faut considérer plutôt que la notion de rentabilité.

Je reprends cet exemple d’un achat immobilier à 65000 €. Celui qui va mettre 0 apport ou celui qui va mettre 60000 € d’apport auront la même rentabilité. Par contre, celui qui va mettre 60000 € d’apport aura un cashflow bien supérieur à celui qui mettra 0 € d’apport.

C’est plutôt sur le cashflow qu’il faut vous focaliser lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier, lorsque vous faites votre prévisionnel par rapport à une annonce que vous avez trouvée sur un bien que vous souhaitez aller visiter. Regardez le cashflow et ne vous intéressez pas à la rentabilité.

Lorsque je dis : ne vous intéressez pas à la rentabilité, il faut quand même s’intéresser parce que lorsque vous consultez une annonce ou lorsque vous êtes en visite, si votre rentabilité brute, elle est supérieure à 10 %, vous pouvez considérer que vous aurez un cashflow positif.

C’est une règle de base. Si la rentabilité brute est supérieure à 10 %, il y a de fortes chances que votre cashflow soit positif. Mais pour autant, si vous voulez faire des calculs un petit peu plus poussé, un petit peu plus fin, regardez plutôt le cashflow. C’est très simple. D’un côté, vous avez les loyers. De l’autre côté, vous avez toutes les charges. Si le loyer moins les charges est positif, vous êtes sur une opération immobilière rentable.

Voilà ce que je voulais vous dire aujourd’hui dans cette vidéo. Il y a plusieurs types de rentabilité, mais faites bien attention à la rentabilité qu’on vous affiche dans la rédaction des annonces immobilières. Cela peut être trompeur pour les gens qui ne sont pas initiés à ces notions immobilières. J’espère vous avoir rassuré et vous permettre maintenant de réaliser des opérations immobilières rentables.

Si vous pensez que cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker. Si vous pensez qu’elle peut intéresser d’autres personnes qui souhaitent se lancer dans l’immobilier, n’hésitez pas non plus à la partager. Je vais vous remercier d’avoir suivi cette vidéo jusqu’ici. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.

Ciao !


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4 commentaires

  1. Sébastien Hermier on

    Bonjour Sébastien,
    Ma compagne et moi sommes venons d acquérir trois biens que nous voulons mettre en loc de courte durée.
    Une question à laquelle vous pourrez peut être répondre car nous sommes un peu perdus :
    Est-ce interessant de faire une sci à l i.s ou est-ce plus intéressant de tout déduire en frais réels ?
    Merci pour toutes vos vidéos.
    Bien à vous.
    Sébastien Hermier.

    • Sébastien on

      Bonjour,

      Il n’y a pas de bonne ou mauvaise méthode.
      Cela dépend de vos situations personnelles et professionnelles.
      Un expert comptable pourra vous aider au regard de vos situations et de vos objectifs.

  2. Isabelle BLANC on

    Bonjour Sabastien,

    merci pour l’envoi du séminaire et des 2 autre produits achetés.

    J’ai une liaison internet très déficiente qui me lit les vidéos complétement hachées du fait que je suis en location temporaire pour 2 mois en pleine campagne….

    Est-il possible d’avoir l’enregistrement, le produit gonogo et son kit de démarrage en téléchargement pour que je les lise correctement sur mon pc,
    si non c’est vraiment illisible, ça décroche en permanence…. Je ne pourrais pas les utiliser.

    merci d’avance et à bientôt peut être,

    Isabelle BLANC

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