Location saisonnière : Quelle rentabilité espérer ?

Quelle rentabilité peut-on espérer lorsqu’on exploite un bien immobilier en location courte durée ?
C’est la question que m’a posé Tristan.
J’ai décidé de lui répondre en vidéo.
Découvrez également dans cette vidéo 2 indicateurs à valider afin de s’assurer de la viabilité d’un projet immobilier destiné à la location saisonnière.

Indiquez moi dans les commentaires ci-dessous si vous respectez ces 2 critères.

Transcription

Dans cette vidéo, je vais vous expliquer quelle rentabilité vous pouvez attendre en location courte durée.

Bonjour à tous ! Je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.

Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais répondre à un email que m’a envoyé Tristan qui concerne la rentabilité et la location courte durée.

Avant que je réponde à Tristan et avant qu’on prenne connaissance de son message, je vous invite à vous abonner gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton juste ici. Ça me permettra de vous tenir informés en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

Voyons maintenant le message ou l’e-mail que m’a envoyé Tristan :

« Bonjour,

Je suis en cours d’acquisition d’un appartement T2 de 50 m² situé rue Alsace Lorraine à Toulouse en vue de faire de la location courte durée.

Je souhaiterais savoir quelle rentabilité je peux espérer. Si je dois faire appel à un service de gestion, lequel me conseilleriez-vous ?

Merci pour votre réponse.

Cordialement.

Tristan ».

Alors, j’ai souhaité faire cette réponse en vidéo parce que je pense que les questions que se posent Tristan, certains d’entre vous doivent également se les poser et surtout, je trouve que toutes ces questions sont légitimes. Avant que je réponde à Tristan, je vais vous expliquer ce que c’est que la rentabilité.

En fait, il y a 3 types de rentabilité en immobilier. Il y a la rentabilité brute, il y a la rentabilité nette et il y a la rentabilité nette nette.

Commençons dans un premier temps par la rentabilité brute. En fait, la rentabilité brute se calcule de la manière suivante. Elle correspond au loyer annuel divisé par le coût total de l’acquisition de votre bien immobilier. Alors, qu’est-ce qu’on met dans le coût de l’acquisition total : le coût de l’appartement ou de la maison, les frais d’agence éventuels si vous achetez dans une agence, les frais de notaire, les travaux, les frais de garantie bancaire, les frais de courtage, les frais de dossiers bancaires…

Ensuite, il y a la rentabilité nette et cette rentabilité nette se calcule sensiblement de la même manière sauf qu’au numérateur de la division, on va soustraire la liste de toutes les charges.

Alors, qu’est-ce qu’on attend par les charges ?

Ce sont le crédit immobilier, la taxe foncière, les charges de copropriété, les diverses assurances, les charges liées à la vacance locative… Ce qui fait que la rentabilité nette se calcule de la manière suivante : au numérateur, loyer annuel moins charges annuelles, divisé par le coût d’acquisition de votre bien immobilier.

Et enfin, la troisième rentabilité, la rentabilité nette nette correspond à la rentabilité nette sur laquelle on est venu retirer tous les frais liés à l’imposition.

Alors, j’ouvre une parenthèse surtout si vous souhaitez louer des petites surfaces, moi ce que je vous encourage vivement à faire, c’est faire de la location meublée. En fait, elle se prête aux petites surfaces, encore une fois de type studio ou T2.
Pourquoi faire de la location meublée ? Eh bien, tout simplement parce que la fiscalité est plus avantageuse. J’ai déjà rédigé des articles et des vidéos à ce sujet mais je vais encore en dire deux mots dans cette vidéo. En fait, la location meublée dépend du régime fiscal BIC pour Bénéfice Industriel et Commerciaux. Et lorsque vous dépendez de ce régime fiscal, vous pouvez amortir sur plusieurs années votre bien immobilier, votre mobilier mais également, passez en charges tout un tas de choses. Et tant que votre déficit fiscal sera négatif, vous ne paierez aucun impôt sur vos revenus locatifs. Alors, attention, le mot « déficit » est justement à prendre au sens fiscal du terme, c’est-à-dire que vous pouvez gagner de l’argent et être avec votre immobilier et être en déficit fiscal ; et c’est d’ailleurs ce qu’il faut chercher à faire.
Par contre, la location meublée, elle offre également d’autres avantages. Avec la location meublée, vous avez des dépôts de plus courte durée, donc de neuf mois pour les étudiants et de 1 an pour les locataires « standards », ce qui fait que si vous vous retrouvez avec un locataire mauvais payeur, il est plus facile de s’en débarrasser contrairement, à la location nue où vous avez des baux reconductibles de 3 ans.

Et ensuite, le troisième avantage de la location meublée, c’est que vous pouvez pratiquer un loyer plus cher sur votre investissement locatif.

Pour en revenir à la rentabilité, si je prends par exemple la rentabilité brute qui, je vous le rappelle, est égale à la division entre le loyer annuel, divisé par le coût d’acquisition, on voit bien que pour pouvoir augmenter cette rentabilité, on peut jouer sur deux facteurs :

1) Sur le montant du loyer

2) Sur le coût d’acquisition.

Donc, pour en revenir à la question de Tristan concernant la rentabilité, Tristan, je ne peux pas répond concrètement parce que je ne connais pas les chiffres de ton investissement, je ne connais pas le montant que tu vas payer pour ton appartement, je ne connais pas le montant des travaux que tu vas faire dans cet appartement. Par contre, ce que je peux te dire, c’est que pour la location saisonnière, ton investissement ou ton emplacement est un emplacement de choix, on est vraiment en hyper-centre de Toulouse.
Ensuite, ce que je peux te conseiller à faire, d’ailleurs ce que je t’invite à faire puisque tu vas faire de la location courte durée et que tu es quand même dans un appartement de 50 m², c’est d’essayer de loger quatre, voire six personnes dans cet appartement parce que comme ça, mécaniquement, tu vas augmenter ta rentabilité en faisant par exemple payer plus cher le prix de la nuit à partir du troisième voyageur.

Alors, attention quand même. Ce que je dis souvent, c’est que la location courte durée, ce n’est qu’un accélérateur de rentabilité et ça ne doit pas être un prétexte pour acheter de l’immobilier à n’importe quel prix.

Je me suis souvent retrouvé en visite lorsque j’étais en recherche d’appartement et j’ai rencontré des agents immobiliers qui me justifiaient un prix sur un appartement bien placé en me disant : « Mais si vous faites de la location courte durée, vous allez pouvoir avoir une grosse rentabilité. » Non ! La rentabilité se calcule en location traditionnelle. C’est comme ça qu’on peut juger si un bien immobilier est une bonne affaire ou non. En aucun cas, il ne faut acheter un appartement au-dessus du marché sous prétexte qu’on va faire une location courte durée.

En tout cas, ce que je pouvais dire dans cette vidéo Tristan, c’est que si tu souhaites faire de la location courte durée, le minimum à obtenir en rentabilité brute est d’avoir 15 % de rentabilité. Donc je te laisse faire tes calculs avec ton coût d’acquisition et tes travaux, en espérant que tu sois au-dessus de ces 15 %.

Ce que je peux également te dire, c’est qu’en location courte durée, tu peux espérer avoir un loyer trois fois supérieur par rapport au loyer que tu obtiendrais en location traditionnelle. Cet indicateur rentabilité est un premier indicateur ; par contre, ce qu’il faut voir également, c’est qu’il y a un deuxième indicateur qui est utilisé lorsqu’on souhaite réaliser un investissement immobilier. Ça, également, je vous en ai déjà parlé. Ce second indicateur, c’est le cashflow.

Alors, ce cashflow, il se calcule généralement au mois et il correspond à la différence entre le loyer et la somme de toutes les charges.
Alors, pour rappel, les charges, ce sont les crédits immobiliers, la taxe foncière, les charges de copropriété, les diverses assurances…
Et il faut absolument que ce cashflow soit positif en location traditionnelle standard. C’est-à-dire qu’il faut que votre bien immobilier à minima s’autofinance et ramène même des excédents de trésorerie tous les mois. C’est le meilleur moyen de savoir si on est sur une bonne affaire et surtout, c’est le meilleur moyen de pouvoir multiplier les opérations immobilières.

Si vous achetez un appartement ou un bien immobilier locatif avec un cashflow négatif, ça veut dire que vous êtes en train d’acheter « un boulet » qui va vous limiter dans votre volonté de multiplier les investissements locatifs.

Donc, Tristan, pour répondre à la première partie de ton message, si tu estimes pouvoir tirer plus de 15 % de rentabilité brute avec de la location courte durée et si, en plus, tu penses pouvoir louer cet appartement en location traditionnelle en dégageant du cashflow positif, alors il est possible que tu sois sur une affaire immobilière intéressante.

Alors, j’ai pris 15 % de rentabilité basse brute pour la location courte durée et bien entendu, il est possible de faire beaucoup plus 20, 25, 30 et certaines personnes arrivent même à faire 40 %. Mais encore une fois, tout dépend du prix d’acquisition et donc, vous voyez bien que la bonne affaire immobilière, elle se dessine dès l’offre d’achat que vous effectuez au vendeur.

Donc Tristan, maintenant, pour répondre à la seconde partie de ta question, tu me parlais de service de gestion. Je pense qu’en fait, tu veux parler des services de délégation et ça, je trouve que c’est vraiment un point dur parce que vous êtes nombreux à vous poser la question de la délégation pour vous lancer dans la location saisonnière ou dans la location courte durée.
Ce qu’il faut savoir, c’est que pour déléguer une location courte durée, il ne faut avoir aucune compétence, il ne faut aucun diplôme pour remettre les clés à un client, pour reprendre les clés à un client et pour faire du ménage. La seule compétence, finalement, qui est nécessaire, c’est d’avoir le sourire, d’être amical et surtout, de faire un ménage de qualité.

Alors, si vous souhaitez déléguer, vous avez plusieurs solutions. Vous pouvez travailler avec des sociétés de services à la personne, des sociétés de conciergerie qui se sont développées, Bnbsitter ou encore Walkie sont les plus connus. Mais vous pouvez également faire appel tout simplement à des femmes de ménage ou encore à des auto-entrepreneurs.  Il faut ensuite que vous fassiez votre propre estimation de rentabilité et choisir la solution ou le moyen de délégation qui vous coûtera le moins cher tout en assurant, bien entendu, un service irréprochable et qui vous assurera la meilleure rentabilité.
Voilà, ce n’est absolument pas plus compliqué que ça.

J’espère, Tristan, que j’ai pu répondre à toutes les questions qui étaient contenues dans ton émail. Alors si c’est le cas, n’hésite pas à liker cette vidéo.

Et puis, vous aussi, si vous vous posiez les mêmes questions que Tristan et si j’ai pu apporter des éléments de réponse au travers de cette vidéo, n’hésitez pas à la liker et à la partager.

Alors, si vous souhaitez davantage de conseils et d’astuces autour de l’immobilier et de la location courte durée, je vous rappelle que vous avez deux moyens. Le premier moyen, c’est de vous abonner à la newsletter de mon blog louer-en-courte-duree ; mais vous pouvez également vous abonner librement et gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton juste ici. Ça me permettra de vous tenir informés en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

Pour vous aider également à investir, j’ai rédigé deux e-books que vous pouvez télécharger dans cette vidéo en cliquant sur les deux vignettes qui apparaissent dans votre écran si vous vous trouvez dans un navigateur internet ; et si vous regardez dans cette vidéo à partir d’un appareil mobile, je vous mets les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur le petit i qui va apparaitre en haut, à droite de cette vidéo.

Alors, pourquoi est-ce que je dis que ces e-books peuvent vous aider à investir ?

Parce que le premier e-book qui s’appelle « Convaincre la banque : mode d’emploi » contient un certain nombre d’informations qui vont vous aider à savoir présenter votre investissement locatif à votre banquier ou à votre courtier pour convaincre la banque de financer votre projet d’investissement locatif.

Et le second e-book, en fait, qui s’appelle « Doubler son salaire avec la location courte durée » va vous expliquer comment, grâce à la location courte durée vous n’allez pas payer d’impôt, c’est un petit peu ce que j’ai déjà évoqué dans cette vidéo, mais surtout comment vous, vous allez générer une rentabilité explosive qui va vous permettre de vous constituer une rente, un revenu complémentaire, voire doubler votre salaire. Et encore une fois, c’est tout le mal que je vous souhaite.

Voilà ce que je pouvais dire aujourd’hui dans cette vidéo concernant la location courte durée et la rentabilité, donc à minima 15% de rentabilité brute et surtout, des loyers trois fois supérieur par rapport à ce qu’on pourrait escompter en location traditionnelle.

Je vous laisse ici et je vous dis à très, très bientôt pour une nouvelle vidéo !

Ciao !

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