Pour booster la rentabilité des investissements locatifs, on pense souvent à des stratégies de location à haut rendement : location courte durée, colocation, division, location meublée…
La location nue est souvent délaissée car moins intéressante d’un point de vue rentabilité et fiscalité.
Dans cette vidéo, Sylvio nous démontre pourtant qu’on peut atteindre de jolies rentabilités en location nue tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse.
Indiquez-moi dans les commentaires ce que cette interview vous inspire.
Transcription
Sébastien :Bonjour à tous et bienvenue à cette nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous accueillir. Et aujourd’hui, je vais vous parler de location courte durée, je ne vais même pas vous parler de location meublée mais je vais vous parler de location nue. En l’occurrence, c’est Sylvio qui va vous parler de location nue.
Salut Sylvio !
Sylvio :Salut Sébastien !
Sébastien :Merci d’être présent.
Sylvio, vous allez voir, il atteint de superbes rentabilités avec de la location nue, il monte jusqu’à 20 % et il va vous expliquer comment dans cette vidéo.
Alors, Sylvio, écoute, merci d’être présent sur cette chaine YouTube.
Sylvio :Bien sûr.
Sébastien :Est-ce que tu peux te présenter, nous dire ce que tu fais dans la vie et comment tu fais pour atteindre ces superbes rentabilités en location nue.
Sylvio :Donc moi, c’est Sylvio, comme Sébastien vient de vous le dire. Donc, je suis agent immobilier sur la région Lorraine, je suis situé à Nancy. Ce que je fais, principalement, quand je visite un bien immobilier, le plus important, c’est vraiment le prix d’achat de départ. Donc, peu importe le prix qui est affiché, ce que je regarde, c’est vraiment la rentabilité finale que je désire. Donc, ça peut être du 10 %, 13 %, 15 %, même 20 %. Ce 20%, j’ai réussi à le faire grâce à mon local professionnel, donc pour mon agence immobilière, vous allez dire oui, effectivement, je peux mettre le loyer que je veux sur le local professionnel que je loue à moi-même, mais j’ai pris le même loyer que je pratiquais sur l’ancien bureau que j’avais. Donc, je me suis basé sur le prix d’achat, les travaux en cours. Donc, à l’heure actuelle, ce local professionnel d’où j’ai une rentabilité de 20 %, c’est un local que j’ai acheté 30000 €, j’ai mis 12000 € de travaux dedans. À l’heure actuelle, ça me fait une mensualité de 300 – 310 € par mois sur 12 ans puisque sur les locaux professionnels, on est assez limité sur la durée de prêt mais je me mets quand même un loyer de 700 €, donc ce qui paie largement le crédit et ce qui me fais un cashflow positif super intéressant.
Sébastien :Ok. Donc, il y deux choses qu’il faut retenir : alors déjà, tu es agent immobilier et tu es toi-même investisseur, tu comprends toutes les mécaniques parce qu’il y a énormément d’agents immobiliers qui sont là pour vendre des biens mais qui n’ont jamais investi et qui ne comprennent pas les mécaniques ; et le deuxième point très important que je voulais relever c’est que tout part de l’offre d’achat, la rentabilité, effectivement on l’attire avec le loyer, mais on l’attire essentiellement avec l’offre d’achat. Moi, ma stratégie, c’est de faire des offres d’achat agressives. Toi, si j’ai bien compris, c’est un petit peu le même truc.
Sylvio :C’est exactement la même chose.
Sébastien :Ok. Je veux 10 % de renta, à combien je dois dimensionner mon prix d’achat, si je suis un petit peu gourmand, comme je veux 15 % de renta, à combien je dois dimensionner ?
Sylvio :Ça peut paraitre fou mais quand on y croit, ça passe. Après, même si on a un refus du propriétaire, on lui dit : « Bah écoutez, ce n’est pas grave, quand vous serez prêt, venez me voir, je serai toujours présent. »
Sébastien : Voilà. Et puis, s’il n’est jamais prêt, il y aura toujours une autre affaire sur laquelle tu pourras te positionner.
Sylvio :C’est exactement ça.
Sébastien : Ok ! Donc là, on a parlé de ton local professionnel, là où tu travailles, à 20 %. Mais tu arrives à faire du 13,5 % sur de l’investissement « standard », sur de la résidence principale.
Sébastien : Dis-nous tout.
Sylvio : Donc, je prends l’exemple de la petite maison que j’ai achetée sur la commune de Neuves-Maisons ; si vous connaissez, c’est super. Donc, c’était une petite maison où les propriétaires ont vécu dedans pendant 25 ans, ils avaient besoin de vendre puisqu’ils avaient besoin de cash. Donc, c’est une petite maison de 55 m² que j’ai achetée 38000 €, aucun travaux à faire puisqu’ils avaient refait les fenêtres, façade et la salle de bain. C’est une maison, à l’heure actuelle, que je loue 450 € par mois. Donc, je vous laisse faire le calcul, c’est plutôt intéressant.
Sébastien : Ok. Et cette maison, elle était affichée à combien et combien tu l’as eu ?
Sylvio : Alors, elle est affichée à 55000 €, j’ai fait une offre à 35. J’ai vraiment été à moins 20000, donc je n’ai pas regardé le pourcentage de baisse mais j’avais eu ce que je voulais.
Sébastien : Moins 20000 sur on va dire 50, ça fait du 40 %.
Sylvio : Oui, c’est bien ça.
Sébastien : Moins 40 %, il faut oser mais ça passe.
Sylvio : Voilà. Et les propriétaires m’ont dit 40 et j’ai dit : « Bon écoutez, je veux bien faire un effort. » Je suis monté jusqu’à 38.
Sébastien : 38, ok. Donc, encore une fois, tu as été…
Sylvio : En tout cas. Donc, il faut ajouter rajouter les 2000 € de frais de notaire à peu près, donc ça fait 40000 € d’investissement global, pas de travaux à faire à l’intérieur, un coup de peinture que j’ai fait moi-même, un sceau de peinture, vous savez très bien combien ça coûte un peu de l’huile de coude et puis, j’ai remis en location derrière 450 € par mois.
Sébastien : Et le loyer, tu me dis ?
Sylvio : Le loyer est à 450 € par mois.
Sébastien : Ah pardon, le crédit ?
Sylvio : Ah le crédit, on est à 272 € sur 15 ans.
Sébastien : Ok.Donc, en plus, ça te permet d’aller chercher des durées de prêt assez courtes.
Sylvio : C’est ça, tout en gardant le ratio, comment dire, tu sais du crédit…
Sébastien : Inférieur à 70 % ?
Sylvio : Voilà, c’est bien ça.
Sébastien : Oui.Donc en fait, il a zéro risque. Petit crédit, tu gardes le ratio inférieur à 70 % et en plus, tu vas chercher 13,5 de rentabilité.
Sylvio : À peu près. Je n’ai pas les chiffres précis mais c’est à peu près ça.
Sébastien : Mais bon, ce n’est pas le 2 % qu’on a l’habitude de voir en location nue.
Sylvio : Non, pas du tout.
Sébastien : Donc, c’est… voilà ! Encore une fois, tout se joue à l’achat. Et donc, souvent on dit que la location meublée, en tout cas en nom propre, est plus intéressante parce que la fiscalité, elle est plus douce parce qu’on peut jouer sur l’amortissement du bien, du mobilier, des travaux, voilà. On peut déduire tout un certain nombre de choses. En plus, ces revenus locatifs sont considérés à part. Alors qu’en location nue, en fait ça rentre dans tes revenus d’activité salarié professionnelle. Donc, comment est-ce que tu as contourné ce sujet ?
Sylvio : Alors, pour contourner cette chose, donc c’est quelque chose que j’ai fait l’an dernier, j’ai créé une SCI avec une déclaration à l’IS. Donc, après, c’est vraiment de la stratégie. Tout dépend de si on veut payer de l’impôt maintenant ou si on veut payer de l’impôt dans le futur. Moi, j’ai pris la décision de payer mes impôts dans le futur tout en sachant que j’ai vraiment une stratégie de garder mes biens avec aucune intention de revente dans le futur. Après, c’est une stratégie comme une autre. D’autres personnes préfèrent payer, puisque c’est vrai qu’on a le problème quand on fait de l’amortissement sur le bien dans la SCI à l’IS, c’est qu’à la fin, le jour de la revente, une fois qu’on a fait l’amortissement global, c’est tout le prix de vente ou on a de la plus-value à payer.
Sébastien : Oui. La plus-value en fait, elle est indexée sur la différence entre prix de vente et la valeur comptable si tu es arrivé au bout de ton crédit. Eh bien, la valeur comptable, c’est zéro.
Sylvio : Mais c’est un choix. Donc, je préfère garder le capital que j’aurais dû donner aux impôts pour réinvestir dans d’autres biens qui vont me permettre de racheter encore plus gros ou plus.
Sébastien : Ok. Donc voilà, finalement, on peut faire de la location nue avec les mêmes avantages que la location meublée, en tout cas dans la conduite fiscale, mais pour le coup, il faut basculer en société, la SCI à l’IS, c’est en très bon exemple.
Sylvio : C’est bien ça.
Sébastien : Quel est l’autre avantage d’avoir basculé, parce que la maison dont tu nous parles, tu l’avais acheté en nom propre initialement ?
Sylvio : Non, pas du tout.
Sébastien : Tu avais d’autres projets que tu avais achetés en nom propre ?
Sylvio : Oui, j’avais acheté d’autres biens en nom propre.
Sébastien : Que tu as basculé dans la SCI ? Oui c’est bien cela. Raconte-nous.
Sylvio : Donc, on va prendre l’exemple, c’était mon premier investissement que j’ai effectué. C’était un lot de sept garages, plus précisément c’était un terrain de 300 m² où il y avait sept garages. Donc, à la base, j’ai acheté un terrain constructible. Ça, c’est l’anecdote. Après, les sept garages, depuis 2011, ils ont été remboursés mois après mois. J’avais acheté le lot, je crois, c’était 60000 € de mémoire pour les sept garages. Donc, ce n’était pas forcément la meilleure affaire que j’ai effectuée, mais ça payait au moins le crédit. Six ans plus tard, en 2017, j’ai pris la décision de revendre le bien à la SCI. Donc, il me restait à peu près 35000 € de crédits à payer à la place des 60, ce qui fait que je me suis fait un acte en main. L’acte en main, ça veut dire que je mets les frais de notaires à la charge du vendeur ; mais le vendeur et acquéreur, c’est moi en fait. Donc ça, c’est quand tu vas voir le banquier, tu dis « je veux un acte en main, les frais de notaires sont payés par le vendeur » et donc, du coup, tu n’as pas à le financer de ta poche, tu repaies les frais de notaire effectivement parce que tu fais un transfert d’un bien en propre à la SCI à l’IS, donc tu paies les frais de notaires. Mais ce qu’il y a, c’est qu’au passage… Oui, puisqu’il y a ça en plus. En 2011, les taux d’intérêts étaient plus important qu’aujourd’hui. Et donc, du coup, j’avais un taux de 2,95% ; et là, je suis passé à un taux à 1,55%. Donc, ce qui m’a fait une économie, je n’ai même pas calculé parce que j’ai regardé la globalité de la mensualité. De mémoire, j’étais à 411 € pour 60000 € en 2011 ; là, je dois être à 370 à peu près pour la même durée sauf que je repars à zéro. Mais au passage, le plus important, c’est que j’ai encaissé 25000 € de fond, de cash, puisqu’il n’y a même plus de plus-value puisque je l’ai revendu au prix que je l’ai acheté à l’époque, plus les frais de notaires de l’époque. Donc, du coup, je n’ai pas de plus-value à payer. Et donc, du coup, j’ai récupéré 25000 €, ce qui va me permettre d’investir dans d’autres biens immobiliers dans le futur et d’avoir un point supplémentaire auprès du banquier.
Sébastien : Ok. Donc, grosso modo, de 2,95% à 1,5% . En vendant tes biens, enfin tes garages que tu avais en nom propre à la SCI, tu as récupéré le capital que tu avais déjà amorti, et la SCI se trouve avec un emprunt, mais à la limite, elle est faite pour ça. Donc, en plus, tu joues sur la fiscalité de l’IS. Donc, tu es gagnant sur tous les tableaux. Du coup, les 25000 €, c’est toujours bien pour investir dans l’épargne si tu as besoin de cash pour faire quoi que ce soit.
Sylvio : Tout ! Ça peut être de l’immobilier, de la bourse, ça peut être de crypto-monnaie, ça peut être ce qu’on veut… ou réinvestissement dans mon entreprise également.
Sébastien : Exactement. Ok. Donc, c’est ça que je voulais que tu partages avec toutes les personnes qui nous regardent aujourd’hui. On peut faire de jolies rentabilités en location nue. Tu m’as estomaqué, voilà. Mais tout se joue à l’achat, c’est la première chose qu’il faut retenir et voilà. L’investissement en société, la SCI ou autres pour pouvoir bénéficier de la fiscalité la plus avantageuse. Et puis, le troisième truc très important que tu nous as dit, si on a plutôt une stratégie, moyen, long terme, on n’est pas dans une logique de revente des biens immobiliers parce qu’on peut faire, à partir d’un moment, des biens qu’on a acquis en nom propre, les vendre à une structure pour récupérer du cash.
Sylvio : C’est bien ça.
Sébastien : Parfait ! Bah, écoute, merci Sylvio d’avoir partagé tout ça aujourd’hui sur cette chaîne.
Sylvio : C’est normal. Il n’y a aucun problème.
Sébastien : Donc, avant de vous quitter, je voulais vous rappeler que vous pouvez télécharger les deux e-book que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée » puisque ma spécialité, c’est la location courte durée. Et puis, je vous mets également à disposition une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.
Pour télécharger ces deux e-books et accéder à cette formation, vous cliquez sur le « i » en haut à droite de cette fenêtre ; et puis sinon, je vous mets les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo.
Sébastien : Et je crois même que tu vas démarrer bientôt la location meublée ?
Sylvio : Oui, c’est bien ça, oui.
Sébastien : Parce que tu as une locataire qui est partie.
Sylvio : Qui est partie…
Sébastien : Courte durée ou meublée ?
Sylvio : Non, courte durée. Par contre, j’ai un autre appartement qui est en cours de travaux. Et celui-là, on va le tester en meublé déjà pour commencer. J’ai un autre appartement en type F5. La locataire, ça fait 15 ans qu’elle est là-dedans, elle va être en retraite prochainement, elle m’a déjà prévenu qu’elle allait partir d’ici 2 ou 3 ans. Celui-là, je vais la refaire pour faire de la colocation, quatre chambres. Mais elle a déjà une bonne rentabilité à 11 ou 12 % en nue.
Sébastien : En nue ?
Sylvio : En nue.
Sébastien : Waouh !
Sylvio : Mais je ne peux pas tout vous dire ; mais il y a une grande chance avec la colocation qu’on s’approche des 20%.
Sébastien : Ok. Bah écoutez, voilà. Donc, on peut faire de jolies choses en nue. Et puis, voilà, tu vas toucher un petit peu au meublé, à la colocation, à la courte durée.
Sylvio : C’est ça.
Sébastien : Donc, c’est les joies de l’immobilier.
Sylvio : C’est bien ça.
Sébastien : Merci Sylvio d’être passé sur cette chaîne.
Sylvio : Ciao !
Sébastien : On se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Ciao !
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