900 euros de rente net d’impôt…Bientôt 1800…

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Pour gagner de l’argent avec l’immobilier, il y a 2 règles à respecter :

  • Trouver les bonnes affaires immobilières
  • Appliquer des stratégies qui fonctionnent

Grâce à la location courte durée et à la location saisonnière, Mathias s’est constitué une rente de 1800 euros par mois en moins d’un an.
Il nous explique son histoire dans cette vidéo.

Est-ce que le parcours de Mathias vous inspire ?

Transcription

Sébastien : Bonjour à tous !

Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.fr et spécialiste de la location courte durée. Je suis vraiment ravi de faire cette vidéo aujourd’hui en compagnie de Mathias. Salut Mathias !

Mathias : Salut Sébastien !

Sébastien : Mathias, c’est quelqu’un que je connais très bien. C’est un ancien collègue de travail. On était salarié dans la même boîte il y a quelques années maintenant. J’ai accompagné Mathias sur son premier investissement locatif de location courte durée. Mathias, ce que je te propose dans cette vidéo, c’est que tu nous expliques toute l’histoire de ce projet immobilier. Est-ce que cela te va ?

Mathias : Cela me va.

Sébastien : Allez, c’est parti !

Mathias : Je vais vous expliquer cela.

Sébastien : OK ! C’est parti ! Cela se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

Alors, on est dans un appartement, cela résonne un petit peu. On aurait aimé faire cette vidéo dans le premier appartement de Mathias mais malheureusement, il est loué et régulièrement loué. On n’a jamais eu le temps de faire cette vidéo. Ce qui fait qu’aujourd’hui, on se trouve dans ton… ?

Mathias : second projet d’appartement.

Sébastien : Second projet immobilier. Donc si cela résonne, c’est parce que l’appartement, il est vide. Les travaux vont démarrer d’ici quelques jours, d’ici quelques semaines. Mais on n’est pas là pour parler de ce second projet immobilier. Dis-nous tout de ce premier investissement.

Mathias : Alors, ce premier investissement, je l’ai trouvé par ton intermédiaire, on va dire puisque c’est une annonce que tu m’as transmise, un bien qui m’intéressait, qui était très bien placé dans Toulouse puisque c’est au centre de Toulouse, proche de la Place du Capitole.

Sébastien : La Place du Capitole, ce que j’ai l’habitude de dire c’est notre place de la Bastille ou notre place de la République, c’est l’hyper centre de Toulouse. On ne peut pas faire plus au centre.

Mathias : C’est cela. Du coup, le bien tel qu’il était affiché, je le trouvais vraiment très cher, en dehors du budget que je m’étais fixé pour mes recherches d’appartement. Mais tu m’as dit quand même d’aller le visiter puis d’essayer de le négocier. Donc, c’est ce qu’on a fait. C’est un appartement de 35 m² avec une terrasse de 20 m².

Sébastien : Donc en rez-de-chaussée.

Mathias : C’est cela. Dans une résidence en fond de cour dans le centre de Toulouse. Donc, vraiment l’endroit idéal et un bien qui a été affiché à 149000 € via une agence.

Sébastien : 35 m², je ne sais plus ce qu’on a dit.

Mathias : 35 m², tout à fait. Donc, un bien qui était vraiment très cher par rapport à ma recherche pour un premier investissement, disons. Puis, on a quand même décidé de négocier et d’essayer de faire une proposition sur ce bien avec tes conseils. Donc, on a fait une proposition à 110000 €, frais d’agence inclus sur ce bien.

Donc, une proposition vraiment beaucoup plus basse que le prix affiché, tellement basse que moi je n’y croyais pas trop. Puis au final, à force de négocier, de discuter avec l’agence et lui expliquer un petit peu ce qu’on voulait faire comme projet, l’agence a fait son travail auprès de la propriétaire qui nous a fait une contre-proposition à 115000 €. Donc déjà, c’était bien en dessous du prix qu’elle en voulait au départ. On a fini par tomber d’accord sur 113000 € pour ce bien, frais d’agence inclus.

Sébastien : 113000 €, 35 m² avec une terrasse de 20 m² en hyper centre de Toulouse, autant dire, ce que je vais dire c’est une putain de bonne affaire immobilière. Alors pour la petite histoire, l’agent immobilier, il m’avait appelé parce que je le connais. Il m’avait dit, enfin c’est une dame qui m’avait dit : « j’ai un bien pour vous qui souhaitez investir, est-ce que cela vous intéresse ? » J’ai dit : « actuellement, je ne suis pas à la recherche d’un investissement, mais je connais quelqu’un », Mathias en l’occurrence, « qui potentiellement pourrait être intéressé. ». Et c’est comme cela que je t’ai renvoyé Laetitia. C’est Laetitia qui t’a vendu le bien.

Alors, je pense qu’on avait quand même affaire à des vendeurs pressés  parce que moi ce que j’aime bien faire, cela, on le sait qu’après coup malheureusement, mais lorsqu’on regarde l’acte authentique, on a toute l’identité des vendeurs. C’est un appartement d’un couple qui a divorcé depuis plusieurs années. Je pense que ce bien là, ils voulaient absolument le solder pour refaire la vie chacun de leur côté. Je pense que c’est pour cela aussi qu’ils ont accepté ce prix pas indécent, mais en tout cas de te laisser cette très bonne affaire immobilière.

Donc super Mathias ! Est-ce que tu peux nous dire maintenant, comment cela s’est passé pour le financement, les travaux, la décoratrice… ?

Mathias : Le projet en lui-même c’était de refaire complètement l’appartement au goût du jour, faire quelque chose de totalement rénover de A à Z, de neuf pour vraiment faire de la location courte durée. Du coup, c’était le projet initial. Le problème c’est que c’était un premier projet donc la banque, il a fallu la convaincre que j’étais en capacité de mener ce projet et de pouvoir emprunter cette somme et la somme des travaux. Donc, on a essayé de faire appel à un courtier.

Sébastien : L’enveloppe globale, elle a été de combien ?

Mathias : L’enveloppe globale avec les travaux, c’était dans les 145000 € à peu près. Donc, une rénovation complète.

Sébastien : On précise juste, tu étais en CDI et ta femme aussi.

Mathias : Tout à fait. Nous étions en CDI tous les deux à cette époque-là et on avait décidé de le financer à 110 %. C’est-à-dire emprunter la totalité sans mettre d’apport à la fois pour le bien, les frais de notaire et les travaux pour ce premier investissement.

Sébastien : 130 % avec les travaux. Moi, c’est ce que j’ai dit.

Mathias : 130 %. Donc du coup, on a essayé d’aller voir les banques. Pour un premier investissement, c’était un petit peu difficile puisque les banques n’étaient pas en confiance. Donc, il a fallu vraiment un petit peu cherché, faire appel à un courtier qui nous a trouvé une proposition de financement pour ce bien. Par contre, par un financement qui ne prenait pas en compte les travaux.

La banque attendait de nous que nous mettions un apport sous la forme du financement des travaux, apport que nous n’avions pas à l’époque. Nous avions également en plus un crédit sur une automobile en cours, crédit qu’il a fallu solder pour mettre la banque en confiance et montrer qu’on avait un petit peu d’apport, un petit peu de liquidité pour pouvoir en cas de coup dur mettre un peu d’argent. Donc, il a fallu financer ces travaux.

Pour financer ces travaux, ce que nous avons fait, c’est que nous avions pris un crédit à la consommation pour anticiper un petit peu sur les revenus qu’allaient apporter l’appartement en courte durée.

Cette enveloppe de financement et des travaux, on l’a emprunté auprès d’un organisme de crédit avec des taux assez élevés sur une durée de 80 mois pour avoir une mensualité très faible et rembourser dès que possible avec le revenu de la location courte durée.

Sébastien : Alors finalement, cela veut dire, la banque, elle vous a dit : « oui, Monsieur et Madame Mathias, je vous finance votre projet. Par contre (1), il faut solder votre crédit auto et (2) c’est vous qui financer les travaux. Moi, je ne finance pas. Et si vous réunissez ces deux conditions, je vous finance le reste sur 25 ans. » C’est cela ?

Mathias : C’est cela ! Tout à fait !

Sébastien : Et ce que tu n’as pas dit, c’est que tu as quand même réussi à négocier un report  total des mensualités pendant un an.

Mathias : C’était le point vraiment important et vraiment critique du projet, c’était de pouvoir reporter pendant un an la totalité des mensualités du prêt immobilier pour pouvoir assurer le paiement d’éventualité du crédit et des travaux.

Sébastien : Donc, ce qui fait que tu as négocié les un an de report total des crédits. C’est-à-dire que pendant un an tu n’as payé que l’assurance alors que tu as commencé à encaisser des jolis revenus locatifs de ta location courte durée. Et ces revenus locatifs, tu les as utilisés en priorité pour rembourser par anticipation le crédit à la consommation que tu avais souscrit.

Mathias : C’est cela ! C’est tout à fait cela !

Sébastien : Donc voilà une astuce que vous pouvez utiliser. Si vous n’avez pas d’apport, si on vous demande de l’apport pour financer quelque chose, vous pouvez prendre un crédit à la consommation. Par contre, gardez bien en tête de rembourser au plus vite ce crédit à la consommation.

Dis-moi Mathias, ce crédit à la consommation, est-ce que tu l’as uniquement remboursé avec tes loyers ?

Mathias : Oui, j’ai aussi en même temps quitté mon emploi. J’étais même en cours de départ de mon ancien emploi au moment où je finalisais ce projet. Donc, le fait de démissionner et de partir de mon emploi m’a permis aussi d’avoir un petit apport qui m’a permis de combler ce crédit pour les travaux de l’appartement.

Sébastien : Donc, c’est le solde de tout compte. On te paie tes congés payés et tu pars avec un joli chèque que tu as utilisé pour absorber ce crédit à la consommation. Écoute, quoi du plus ? L’appartement, les travaux sont effectués. Aujourd’hui, tu le loues, comment cela se passe ?

Mathias : Cela se passe bien. On a un bon taux de remplissage. Je vais faire entre 25 et 30 nuits/mois.

Sébastien : Ce qui est excellent !

Mathias : Oui, voilà en moyenne. Donc après, c’est un score qui est vraiment très bien, très honorable. Puis voilà, tout se passe bien. Puis là, on part sur un second projet du coup et on espère que ce sera aussi couronné de succès comme le premier.

Sébastien : C’est tout le mal que je te souhaite. Juste, je vais quand même ouvrir une parenthèse, ce premier achat immobilier, c’est un T2.

Mathias : Oui !

Sébastien : C’est un T2 donc, tu peux accueillir jusqu’à quatre voyageurs.

Mathias : C’est cela !

Sébastien : Ce que tu me disais il y a quelques instants avant qu’on démarre la vidéo, c’est que tu as quand même pas mal de réservations où les gens sont plus qu’un ou deux. Donc, tu as besoin du canapé libre pour loger la troisième, voire la quatrième personne. C’est important parce que je trouve que le marché de la location courte durée, il est en train d’évoluer. Il y a beaucoup de studios au début et aujourd’hui, c’est vrai que les voyageurs, ils préfèrent avoir une surface de vie un petit peu plus grande même s’ils viennent seulement à un ou deux. Puis l’avantage ensuite d’offrir trois ou quatre couchages, c’est de permettre aux voyageurs de réduire la facture du logement lorsqu’ils sont en déplacement en l’occurrence à Toulouse, chez toi.

Mathias : Exactement ! Je reçois beaucoup de couples avec un ou deux enfants ou quatre personnes, quatre amis qui viennent visiter la ville.

Sébastien : Ce premier projet, tu fais combien à peu près de loyer par mois et en cashflow ?

Mathias : Les charges, c’est dans les 630 € tout compris, crédit immobilier et toutes les charges pour un Loyer de 2500 € de revenu donc un cashflow positif de 900 € environ par mois.

Sébastien : 900 € c’est quand même bien, plus que bien même. Félicitations ! Donc du coup, cela marchait tellement bien que c’est pour cela qu’on est aujourd’hui dans cette pièce toute vide. Tu as remis le couvert !

Mathias : Exactement ! Je me lance sur le deuxième projet d’investissement dans un appartement qui est dans un autre quartier de Toulouse, mais sur la même typologie, même surface 35 m². Un autre projet où on va tout refaire du sol au plafond.

Sébastien : OK ! Et la particularité de ce projet, c’est que tu as eu l’accord de financement de la même banque avant la signature du compromis de vente et ce coup-ci, je te laisse dire ce qui s’est passé ?

Mathias : Ce coup-ci, déjà ce qui a changé dans ma situation personnelle, c’est que je suis en CDD actuellement alors qu’à l’époque du premier j’étais en CDI. Ce que je pensais être une difficulté n’en a pas du tout été une puisque la banque m’a accordé un financement total à la fois du bien immobilier, des frais de notaire et des travaux cette fois-ci. La totalité du projet est donc financée par la banque.

Sébastien : Sur 25 ans.

Mathias : Sur 25 ans aussi.

Sébastien : Alors que tu es en CDD.

Mathias : C’est cela !

Sébastien : Donc d’où l’intérêt de bien réussir son premier investissement immobilier. La même banque, déjà elle t’a suivi, c’était déjà pas mal sur le premier projet. Mais là voilà, tu lui as montré que tu avais bien investi, qu’il y avait des revenus locatifs qui rentraient régulièrement et même de jolis revenus locatifs, ce qui fait que maintenant, la banque, elle est en confiance. Elle a compris que Mathias et sa femme vont les investir sérieusement et boum. Ce n’est pas le chèque en blanc non plus, il ne faut pas non plus, mais cela leur a permis de décrocher ce deuxième projet immobilier sans apport sur 25 ans.

Félicitation Mathias !

Mathias : Merci !

Sébastien : Donc, tu vas t’arrêter là !

Mathias : Non, je vais continuer.

Sébastien : Voilà ! Dans c’est ce que tu me disais hier, c’est que tu es déjà en train de chercher le troisième.

Mathias : Je cherche déjà le troisième, le quatrième. C’est quelque chose qui me plaît aussi. C’est vraiment une activité puis cela devient petit à petit une passion.

Sébastien : C’est vrai que c’est sympa. Écoute merci Mathias pour ce témoignage. N’hésitez pas à faire comme Mathias. Ce n’est pas parce que vous rencontrez des difficultés sur un financement qu’il faut s’arrêter. Vous allez voir une deuxième banque, une troisième, peut-être qu’un négociant comme Mathias a fait en remboursant par anticipation son crédit auto, en faisant croire à la banque qu’il allait financer les travaux. Il y a un moyen de s’en sortir pour arriver à de bel investissement comme il est en train de faire. Écoute, encore une fois félicitation Mathias. N’hésitez pas vous aussi à vous lancer.

Puis si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, je vous invite à me suivre sur ma chaîne YouTube Louer en courte durée. N’hésitez pas à vous abonner, cela vous permettra d’être tenu informé de la sortie de toutes mes nouvelles vidéos, mais cela vous permettra également de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

Puis je vous mets également à télécharger gratuitement deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler don salaire avec la location courte durée. » Vous pouvez télécharger ces deux ebooks en cliquant sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droit de la fenêtre de cette vidéo. Puis si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo.

Lisez bien ces ebooks, vous y trouverez des astuces pour obtenir votre financement et vous comprendrez pourquoi grâce à la location courte durée, vous pouvez vous créer une rentre net d’impôt.

Mathias, merci d’être passé sur cette chaîne.

Mathias : Merci Sébastien !

Sébastien : Puis, on se retrouve très vite pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. À très bientôt !

Ciao !


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4 commentaires

  1. Bonjour Seb,

    Vidéo très intéressante et qui montre que, quand on veut, on peut y arriver; quitte à faire des montages un peu particuliers ou utiliser des moyens qui sortent un peu de l’ordinaire.

    Tu m’étonnes que, près du Capitole, le taux de remplissage soit aussi bon, et félicitations pour cette négo plus que sympa 🙂

    Je confirme que le marché est en train d’évoluer et que, de plus en plus, les T2 sont demandés.

  2. Bonjour, merci pour cette vidéo. Je m’apprête moi aussi à démarrer une activité de location courte durée en Alsace. Mais je ne comprends pas bien, comment ton ami arrive-t-il à avoir une mensualité tout compris (mensu prêt, charges…) d’un peu plus de 600 euros, avec une prêt d’environ 120 000 euros sur 25 ans, avec les charges de copro, les taxes, l’elec, internet… Ou à moins que je n’ai pas bien compris.. Comment est-ce possible?? Merci de ta réponse cela m’aiderais énormément.

    Bravo à vous en tout k.

    • Sébastien on

      Non, tu as bien compris, c’est bien ça.
      Faibles charges de copropriété + un abonnement internet à 1.99 euros par mois et le tour est joué 🙂

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