Savoir se créer les bonnes affaires est une excellente manière de gagner de l’argent avec l’immobilier.
Je vous propose dans cette interview de faire la connaissance de Jean qui effectue de la location courte durée sur Lyon.
Il nous dévoile dans cette vidéo 2 secrets pour acheter moins cher le prix du m2.
Les résultats sont au RDV.
Ses stratégies pour « casser le prix du m2 », combinées avec la location saisonnière, lui permettent de gagner entre 5000 et 6000 euros par mois !
Vous pouvez retrouver Jean sur son blog : http://moncapitalimmo.com
Dites-moi dans les commentaires ci-dessous ce que vous pensez de ces stratégies.
Transcription
Sébastien Ascon : Bonjour, je suis Sébastien du blog louer-en-courte-durée.fr, et dans cette nouvelle vidéo je vais vous parler à la fois d’immobilier et de location saisonnière.
Alors pour vous parler de tout ça, j’ai invité Jean.
Bonjour Jean !
Jean : Salut !
Sébastien Ascon : L’avantage de Jean, c’est qu’il allie deux stratégies en location saisonnière.
Alors Jean, peut-être avant de rentrer dans les détails de cette vidéo, sur le sujet sur lequel je veux qu’on arrive, est-ce que, pour les gens qui ne te connaissent pas encore, tu peux nous présenter ton parcours immobilier ?
Jean : Oui, pas de problème. Mon parcours est assez rapide, c’est-à-dire que j’ai commencé à investir dans l’immobilier il y a 2 ans et demi à peu près en utilisant deux stratégies que j’estime, en tout cas, être les puis puissantes dans le domaine de l’immobilier. Et lorsqu’on utilise ces deux stratégies et qu’on les associe, qu’on les utilise en même temps, on peut se créer une rente automatiquement assez conséquente. Alors les deux stratégies, c’est quoi ? C’est d’acheter des appartements d’une surface assez importante pour pouvoir les découper en plus petites surfaces, donc la division ; et la deuxième stratégie qui est la même que tu utilises, Sébastien, c’est la location courte durée, donc la location saisonnière.
Sébastien Ascon : Donc l’avantage de la division de lot, tu ne l’as peut-être pas dit mais tu me les confirmeras certainement, c’est d’acheter de grosses surfaces dans lesquelles tu mets plusieurs espaces de vie, plusieurs appartements, et ça te permet d’acheter du prix du m² beaucoup moins cher que si tu achetais des studios individuels.
Jean : Exact. Alors, déjà on achète un prix au m², il y a vraiment beaucoup d’avantage mais en voilà quelques-uns. C’est-à-dire que déjà on achète moins cher au m², étant donné qu’on crée des petites surfaces plus chères au prix du m², donc déjà on a le double effet de rentabilité. Quand on va sur de grandes surfaces aussi, il y a un gros avantage, c’est qu’on se retrouve beaucoup moins en face d’investisseur, donc c’est beaucoup plus facile d’acheter, de trouver de bonnes affaires quand on va sur des surfaces un peu plus importantes que sur des petites surfaces sur lesquelles tout le monde va.
Sébastien Ascon : Donc, ça veut dire, toi Jean, puisque je connais un petit peu ton histoire, tu as acheté seulement deux appartements mais dans lesquels tu arrives à exploiter six espaces de vie. Donc, six appartements contenus dans deux. Donc, deux plus quatre.
Jean : Exactement. Donc, mon premier appartement je l’ai acheté en 2013. C’est un appartement que j’ai divisé en 2 T2. Donc, 2 appartements, je me suis créé une rente automatique de 1000 euros par mois en faisant ça ; et mon deuxième bien c’est un appartement que j’ai divisé cette fois-ci en quatre, donc, j’ai créé quatre studios et ces quatre studios me génèrent entre 3000 et 4000 euros par mois. Donc au total, je suis entre 4000 et 5000 euros par mois de revenu tous les mois une fois que tout est payé. Une fois que j’ai remboursé mon prêt, que j’ai payé mes charges, etc…
Sébastien Ascon : D’accord ! Ce qui m’intéresse dans ton parcours c’est que, pour moi, tu es un petit peu le gars qui va chercher le prix du m² le moins cher possible. Donc là tu nous as expliqué comment tu l’avais fait avec seulement deux appartements. Alors je vais juste quand même préciser quelque chose, tu as créé des espaces de vie différents dans un appartement et dans un autre appartement, c’est-à-dire que tu as créé six appartements dans deux mais le jour où tu veux revendre, tu revends bien un seul lot vis-à-vis de la copropriété, c’est ça ? Tu ne peux pas vendre les appartements individuellement.
Jean : Si, tu peux mais il y a quelques démarches à faire. Simplement, ça ne m’a pas intéressé de faire ces démarches-là pour l’instant parce que ce n’est pas mon objectif mais en faisant quelques démarches, on peut diviser officiellement les lots. Bon, il faudra faire venir un géomètre, un notaire… Il y a différentes choses à faire mais c’est possible. Dans l’état actuel des choses, je n’ai pas fait ces démarches donc, effectivement, ça reste deux appartements juridiquement parlant.
Sébastien Ascon : Donc, ce que tu me disais en dehors de la vidéo, c’est que tout ton intérêt c’est de les garder parce que pour toi, c’est une machine à cash.
Jean : Exactement ! Je n’aurais aucun intérêt de les vendre. D’une part, je gagne de l’argent avec ; d’autre part, j’ai en plus de cela un capital qui s’amortit. Donc petit à petit, ces appartements se paient et je me crée un patrimoine parce que ceux sont des appartements qui sont quand même très bien placés et d’un point de vue patrimonial c’est intéressant !
Sébastien Ascon : Alors, Jean, donc ta stratégie est d’acheter des surfaces avec un prix au m² le plus faible possible. Je crois que tu as dernièrement acheté un futur appartement que tu as payé 12500 euros pour 24m² en plein Lyon.
Jean : Exact ! C’est une affaire de dingue ! Je pense que je ne ferai jamais d’aussi bonnes affaires dans ma vie parce que j’ai eu un peu de chance. J’ai provoqué aussi cette chance, ce n’est pas tombé tout seul.
Sébastien Ascon : Les gens doivent se dire mais comment Jean a fait pour acheter 24m² à 12500 euros en plein Lyon.
Alors Jean va vous expliquer comment il a fait, c’est un parcours un petit peu sinueux, je te laisse développer.
Jean : Oui, bien sûr ! En fait, je crois sincèrement, très profondément qu’il faut se créer des bonnes affaires. La bonne affaire ne tombe pas toute seule comme ça avec une rentabilité affichée. Les bonnes affaires se créent, c’est pour ça aussi que je divise les appartements parce que je crée des bonnes affaires. Du coup, là je suis tombé sur un garage que j’ai acheté qui est en rez-de-chaussée, ce n’est pas un box souterrain, c’est un garage en rez-de-chaussée qui donne sur une rue avec un grand rideau métallique. J’ai pris le pari pour pouvoir transformer ce garage qui est une surface assez importante avec quelques caractéristiques qui permettent de le faire. J’ai pris le pari de le transformer en appartement et ensuite de pouvoir louer cet appartement en location saisonnière.
Sébastien Ascon : Et à partir du moment où tu as fait ton offre, tu es passé chez le notaire, ensuite tu as entamé toutes les démarches nécessaires, certainement auprès de la copropriété, du syndic et de la ville, pour pouvoir transformer ce garage en espèce d’habitation.
Jean : Voilà, c’est exactement ça ! Donc, il y a beaucoup de démarches à effectuer. Je me suis fait accompagner pour ça et je suis encore en train de me faire accompagner parce que je suis en train de le faire en ce moment. Je me suis fait accompagner d’un architecte, donc de différents professionnels pour mener toutes ces démarches parce que c’est quand même assez complexe. Enfin, ça se gère, ce n’est pas si complexe que ça mais ça demande du temps surtout. C’est qu’il faut aller voir tous les organismes, remplir pas mal de documents administratifs. Donc ça demande du temps et je me suis fait accompagner pour transformer ce bien en appartement.
Sébastien Ascon : Donc, en fait, tu t’es créé la super opportunité ! Tu vas certainement faire des travaux parce qu’il y a des travaux pour transformer le garage : il y a toute la partie électricité, plomberie etc…
Une fois que les travaux seront effectués, est-ce que tu as une idée de combien pourra valoir cet appartement ?
Jean : Combien il vaudra ? Je pense qu’il vaudra à peu près 110000 – 120000 euros. Vu l’emplacement dans Lyon, vu le fait qu’il sera refait à neuf, je pense qu’il sera entre 110000 et 120000 euros.
Sébastien Ascon : 110000 et 120000 euros pour un appartement qui t’aura coûté tout compris combien ?
Jean : Combien il m’aura coûté ? Il m’aura coûté à peu près 40000 à 45000 euros.
Sébastien Ascon : 45000 euros, je vais l’arrondir à 50000 pour une valeur entre 110000 et 120000 euros, donc 60000 euros de plus-value sur une seule opération immobilière.
Donc, vous voyez là que Jean a fait « ceinture-bretelles », il va vous a expliquer après comment il a financé cet appartement mais je suis certain que le coût du crédit va être tellement faible que tu vas générer du cashflow quel que soit le mode d’exploitation.
Jean : C’est évident, oui.
Sébastien Ascon : Et le second effet c’est que pour une raison X ou Y, si Jean a envie de vendre cet appartement tout de suite, il prendra un gros chèque de 50000 à 60000 euros.
Jean : Voilà, moins l’imposition sur la plus-value, mais oui c’est cela. C’est une super affaire !
Sébastien Ascon : Donc, tu as pris un crédit sur 15 ans ?
Jean : J’ai tout emprunté sur une durée de 15 ans : l’acquisition, les frais de notaire, les travaux… J’ai fait la demande, en tout cas j’ai eu l’accord pour emprunter les travaux. Je n’ai pas encore emprunté pour les travaux parce que je ne les ai pas encore faits. Pour la décoration, le mobilier, enfin, le package total, j’emprunte.
Sébastien Ascon : Donc, tu vas l’exploiter en saisonnier. Tu as une idée du cashflow que tu vas générer sur cet appartement ?
Jean : Je dirais peut-être au minimum 1000 euros à peu près, c’est possible.
Sébastien Ascon : Je pense que c’est une très belle opération. On a toujours tendance à aller chercher la durée de crédit la plus longue possible sur du 25 ans. Mais là, Jean il a tout une autre démarche, il est parti sur 15 ans mais tout simplement pourquoi ? Parce qu’il est tombé sur la super affaire et aller chercher un crédit de 20 à 25 ans, ça ne se prêtait pas vraiment. Le jeu n’en valait pas la chandelle. Donc l’idée est de raccourcir vraiment le crédit pour encaisser des loyers pleins le plus rapidement possible.
Jean : Exactement ! Je n’ai pas utilisé la même stratégie sur mes apparts.
Effectivement les montants ne sont pas les mêmes, donc j’ai une durée qui est beaucoup plus longue, 20 voire 25 ans, alors que là sur l’appartement, ça ne se justifiait pas, sur 15 ans ça me paraissait très bien.
Sébastien Ascon : Écoutez, je suis vraiment ravi d’avoir fait cette vidéo avec toi Jean. J’adore ta vision des choses en disant qu’il faut provoquer les bonnes affaires en baissant le prix du m². Donc pour en arriver là, soit Jean divise, soit il transforme des biens.
Jean je te remercie pour cette vidéo.
Jean : Merci à toi, je t’en prie.
Sébastien Ascon : Je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo toujours sur les sujets de l’immobilier et de la location saisonnière. A bientôt, au revoir !
Jean : Salut !
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