Comment faire de la sous location légalement ?

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler de sous-location et on va en particulier répondre à cette question. La sous-location, est-ce que c’est une bonne idée ou est-ce que c’est une mauvaise idée ? 

Alors, avant que je vous détaille tout ça, si ce n’est pas encore fait, n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne YouTube en activant la petite cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Ici, on est en famille, on discute immobilier et des stratégies que vous avez à votre disposition pour vous construire un patrimoine immobilier que vous pourrez transmettre à vos enfants, mais grâce auquel aussi vous allez pouvoir vous créer des compléments de revenus. 

Venons-en au sujet du jour. La sous-location est-ce que c’est une bonne idée ou est-ce que c’est une mauvaise idée ? On va dans un premier temps répondre à ces questions. Est-ce qu’on a le droit de faire de la sous-location ? Vous voulez connaître la réponse ? La réponse est : ça dépend. 

Quels sont les avantages de la sous-location ? La sous-location, ça va vous permettre d’encaisser des loyers sans être propriétaire. La sous-location, ça va vous permettre peut-être de gagner de l’argent sans posséder de biens immobiliers. Puis surtout, ça va vous permettre de monter des projets immobiliers plus rapidement parce que vous n’aurez pas besoin de passer par la case banque et vous n’aurez pas non plus besoin de passer par la case travaux. Parce que la recherche de financements et travaux, ce sont deux étapes qui prennent énormément de temps quand on se lance dans l’investissement immobilier. 

Alors la sous-location, c’est une pratique qu’on voit de plus en plus se développer et il y a quelques années je dois dire que sur Airbnb c’était un petit peu l’anarchie. Tout le monde faisait de la sous-location dans tous les sens. Il y a des gens qui étaient locataires d’un bien immobilier et qui n’hésitaient pas à le mettre en sous-location de manière anarchique, sans rien déclarer auprès de l’État, sans en informer le propriétaire. Heureusement, l’État est venu réglementer tout ça. 

Comment faire pour faire de la sous-location ? Dans un premier temps, j’ai quand même envie de vous rappeler le cadre réglementaire parce qu’on ne peut pas faire de la sous-location n’importe comment, notamment grâce, ou plutôt à cause de la loi du 6 juillet 1989. Cette loi du 6 juillet 1989, elle est claire, je vais vous la lire. Le locataire ne peut se louer le logement, sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Qu’est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire que vous ne pouvez pas sous-louer un bien immobilier plus cher que vous ne le louez vous-même. Vous aurez remarqué au passage que l’accord du propriétaire est indispensable et je trouve ça tout à fait normal. 

Partons de ce principe, vous allez me dire : mais si on ne peut pas louer plus cher qu’on loue ou si on ne peut pas sous-louer plus cher qu’on loue, il n’y a aucun intérêt à faire de la sous-location. J’ai envie de vous dire, pas tout à fait. Parce que vous pouvez être locataire d’un bien immobilier et il peut arriver que vous ayez à vous absenter pendant deux mois ou trois mois, mais que vous souhaitiez conserver ce logement. Grâce à la sous-location et notamment si vous respectez la loi du 6 Juillet 1989, vous allez pouvoir sous-louer avec l’accord du propriétaire bailleur votre résidence principale que vous louez à un ami ou à une amie, peu importe, qui occupera votre logement le temps où vous êtes absent donc, deux mois ou trois mois, ce qui vous permet de garder votre logement sans avoir à assumer le loyer pour autant. 

Maintenant, si vous regardez cette vidéo, c’est que vous avez envie de gagner de l’argent avec la sous-location et vous avez envie de sous-louer plus cher que vous ne louez et je peux tout à fait vous comprendre. Dans ce cas-là, il va falloir utiliser des stratégies de location à haut rendement comme la location courte durée ou encore la colocation. Mais dans ce cas-là, on vient de le voir, c’est que la loi de 1989 l’interdit. 

Comment est-ce qu’on va devoir faire pour contourner cette loi de 1989 ? Il va falloir utiliser un bail dérogatoire. Bien entendu, il faudra toujours l’accord écrit du propriétaire bailleur, mais le bail ne sera pas un bail d’habitation principale type 89, ce sera un bail professionnel qui devra être rédigé par un avocat. Pour pouvoir utiliser ce bail, vous allez devoir créer une entreprise. Alors, vous vous demandez peut-être à combien se porte le montant des honoraires de l’avocat pour que vous puissiez récupérer ce bail dérogatoire. Il faudra travailler dans un premier temps avec un avocat spécialiste du droit immobilier et ce type de contrat de bail dérogatoire vous coûtera aux alentours de 2 000 euros. 

Maintenant troisième partie de la vidéo. Quelles vont être les avantages de la sous-location ? Les projets immobiliers vont se monter beaucoup plus vite. C’est ce que je disais en introduction de la vidéo. Vous n’aurez absolument pas besoin de passer par la case banques, pas besoin de rechercher un financement et vous n’aurez pas non plus à réaliser des travaux parce que les travaux, quand vous investissez dans l’immobilier, ils peuvent prendre jusqu’à six mois, neuf mois, parfois même plus. Vous vous affranchissez des délais nécessaires à la recherche du financement et les délais nécessaires à la réalisation des travaux. 

Puis autre avantage de la sous-location est que si votre investissement immobilier pour le coup en location courte durée puisque vous avez sous-loué en location courte durée n’est pas rentable, il vous suffit simplement de rompre le bail. Vous rendez le bien immobilier à son propriétaire bailleur et vous sortez de l’opération. C’est quelque chose de beaucoup plus souple et de beaucoup moins lourd que l’investissement immobilier classique. 

Parce que si vous faites un mauvais investissement immobilier en location courte durée, que votre bien immobilier ne fonctionne pas comment vous l’auriez aimé, c’est beaucoup plus lourd de revendre votre bien immobilier. Puis si jamais vous souhaitez rebasculer à un mode d’exploitation plus traditionnelle, avec un locataire qui va élire sa résidence principale, vous aurez beaucoup moins de rentabilité. C’est beaucoup plus expéditif et beaucoup plus simple quand on fait de la sous-location. 

Alors vous allez me dire, mais tous les propriétaires bailleurs n’ont pas forcément envie de sous-louer un logement pour qu’on puisse y faire de la location courte durée. Vous avez raison. Il va falloir travailler un discours de manière à les rassurer. L’objectif est de leur expliquer qu’ils ont tout à y gagner au fait de vous proposer le logement que vous allez sous-louer ensuite en location courte durée. 

Le premier argument que vous pouvez avancer est que vous êtes un professionnel puisque pour faire de la sous-location, il vous faut le bail dérogatoire, il faut monter une entreprise. Donc, vous êtes un professionnel. Le propriétaire bailleur aura donc moins de risque à louer à un professionnel plutôt qu’à un particulier. C’est le premier argument que vous pouvez mettre en avant. 

Deuxième argument que vous pouvez mettre en avant est que le logement sera systématiquement entretenu puisque la moyenne de durée de séjour, quand on fait de la location courte durée est entre deux et trois jours. Au bout de deux ou trois jours, il y a systématiquement le prestataire de services qui vient nettoyer l’appartement et le re-préparer pour le voyageur ou le re-préparer pour le client suivant. Ça donne un point de visibilité régulier sur ce qui se passe dans l’appartement et l’appartement, il est systématiquement entretenu. Il y a donc moins de risque pour le propriétaire bailleur d’accepter ce mode de location plutôt que de confier les clefs à un locataire qui peut-être va y rester 1 an, 2 ans, 5 ans, 10 ans. Oui, ça s’est déjà vu. Pendant 1 an, 2 ans, 5 ans ou 10 ans, on ne sait pas ce qui se passe à l’intérieur du logement. Donc, le fait de faire de la location courte durée, ça évite toutes les dégradations et ça assure un entretien régulier du bien immobilier. 

Puis ce que vous pouvez également mettre en avant pour convaincre le propriétaire bailleur d’accepter votre offre de sous-location est que vous allez pouvoir proposer un loyer plus cher. Admettons que le propriétaire bailleur souhaite louer son bien immobilier 500 euros, vous pouvez lui dire : on se met d’accord, votre bien immobilier, je suis prêt à vous le louer 520 euros, 530 euros, pourquoi pas 550 euros. De toute façon, vous allez vous récupérer derrière avec la location courte durée puisque vous allez encaisser des loyers beaucoup plus importants en sous-louant. 

Voilà quelques avantages de la location en sous-location. Puis voilà également quelques arguments pour convaincre les propriétaires d’accepter votre offre de sous-location. 

Maintenant quel est mon avis sur le sujet ? Je ne suis pas forcément fan de la sous-location. Alors, je peux comprendre que ça puisse intéresser beaucoup de personnes, en particulier les personnes qui ne peuvent pas aller chercher du crédit immobilier. C’est une solution qui est tout à fait parfaite, même j’ai envie de dire. Mais de mon point de vue, je préfère utiliser des biens immobiliers que je possède. Je préfère faire de la location courte durée dans des biens immobiliers qui m’appartiennent. C’est juste la raison pour laquelle je ne suis pas fan de la sous-location. 

Attention toutefois, à partir du moment où vous allez vous lancer dans ce type d’activité, gros bémol également, vous devez monter une société. Tous les loyers qui vont arriver dans votre société, en particulier tout le cash-flow qui restera, c’est du cash-flow qui appartient à la société. Ce n’est pas du cash-flow qui vous appartient, donc impossible d’utiliser ce cash-flow pour aller au supermarché, impossible d’utiliser ce cash-flow pour vous acheter une paire de chaussures. Le cash-flow et la trésorerie d’ailleurs de l’entreprise, vous n’allez pouvoir l’utiliser que pour des activités qui sont prévues dans les statuts de la société. C’est quand même très important et c’est pour ça qu’il fallait que je vous le rappelle. 

Voilà tout ce que j’avais à vous dire à propos de la sous-location. N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires si l’activité de sous-location courte durée est quelque chose qui vous intéresse. Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Si elle vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. 

Je vous rappelle que vous avez la possibilité de me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook, sur Instagram. N’hésitez pas vous abonner. J’y partage avec vous les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Puis si vous êtes ici pour la première fois ou que vous ne l’avez pas encore fait, n’hésitez pas à récupérer mon package de bienvenue, deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée » ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 sur l’investissement immobilier. Dans cette formation de 2 heures 30, vous trouverez toutes les bonnes pratiques pour trouver de bonnes affaires, pour faire financer vos projets immobiliers et pour louer en toute sécurité. Pour accéder à ce package de bienvenue, vous regardez les fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran, ou vous regardez également la description juste en dessous de cette vidéo. 

Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis, comme d’habitude, on se retrouve prochainement pour une toute nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt. 

Ciao ! 

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