Le syndic lui ordonne de cesser son activité

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Il peut arriver que le syndic et la copropriété demandent d’arrêter votre activité de location courte durée.
Cette demande peut-être justifiée, mais elle peut également être injustifiée si le règlement de copropriété la tolère.

C’est ce qui arrive lorsque la législation et la réglementation sont méconnues.
Dans cette vidéo, découvrez le cas de Laurent à qui le syndic a demandé de cesser sur le champ son activité de location courte durée.

Voici 2 liens à utiliser si votre syndic ou votre copropriété vous posent quelques soucis.

Si vous vous êtes retrouvés dans la situation de Laurent, n’hésitez pas à partager vos expériences dans les commentaires.

Transcription

Bonjour à tous ! Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree et spécialiste de la location courte durée.

Je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va répondre à Laurent qui fait de la location courte durée et qui a reçu une lettre de son syndic de copropriété lui demandant d’arrêter cette activité sur le champ.

Donc, on va voir dans cette vidéo comment se comporter si vous aussi, vous recevez un tel courrier de la part de votre syndic.

Allez, c’est parti ! Ça se passe tout de suite sur louer-en-courte-durée.

Alors, ce que je vais faire dans un premier temps, c’est vous lire tout simplement le message que j’ai reçu de Laurent, comme ça vous allez comprendre exactement de quoi il retourne. Donc, voici le message de Laurent :

« Bonjour ! Après avoir parcouru votre site avec attention, je ne trouve pas réponse à ma question. J’ai commencé l’aventure de la location à la nuit depuis 4 mois environ et le syndic de copropriété m’a envoyé un recommandé en m’expliquant de cesser sur le champ mon activité. Ils me disent que c’est formellement interdit car ce type de location rentre dans la catégorie usage commercial, et que je n’ai pas fait le changement d’usage en Assemblée Générale. Or, bien sûr, avant de me lancer, j’ai étudié le règlement de copropriété. Pour l’usage, il stipule juste « immeuble d’habitation » et non à usage exclusive d’habitation bourgeoise. De plus, le règlement tolère les activités libérales ne perturbant pas la vie de l’immeuble. »

Voilà. Donc, Laurent ensuite me dit : « De mon côté c’est la panique car j’ai fait un gros investissement et je voudrais avoir des billes pour leur répondre. Merci de m’aider. »

Donc, moi, j’ai déjà répondu à Laurent par email. Par contre, je souhaitais faire une vidéo parce que c’est peut-être des choses qui peuvent vous arriver lorsque vous faites de la location courte durée, et c’est peut-être même des craintes que vous pouvez avoir lorsque vous souhaitez vous lancer dans une activité de location courte durée.

Alors, dans un premier temps, ce qu’il faut dire par rapport au mail de Laurent, c’est que Laurent, il a fait les choses dans le bon ordre. Parce qu’en fait, il n’est pas parti bille en tête sans savoir où il allait avec son activité de location courte durée, il a pris soin d’étudier le règlement de copropriété.

Alors, ce que je voulais dire avant qu’on rentre dans les détails, c’est que pourquoi certaines personnes peuvent avoir des craintes par rapport à votre activité de location courte durée ? Tout simplement parce qu’elles voient rentrer dans la copropriété, dans l’immeuble, des personnes qui ne sont pas les mêmes, des personnes qui rentrent et qui sortent. Voilà.

Et ça peut occasionner une inquiétude parce que les propriétaires, résidents de l’immeuble, peuvent se dire que n’importe qui rentre dans la copropriété, il peut y avoir des risques de cambriolage, on ne maitrise absolument rien. Et ça en fait, ce qu’il faut savoir, c’est totalement faux. Rares sont les risques de cambriolage.

On entend également dire que les locataires de location courte durée viennent perturber la sérénité de l’immeuble, c’est des gens qui font du bruit. Ça, c’est quelque chose d’absolument faux.

Que vous ayez affaire à une clientèle touristique ou une clientèle professionnelle, généralement, les gens sortent le matin pour aller travailler ou pour aller visiter la ville ou les environs, et rentrent le soir pour aller dormir. Éventuellement, ils rentrent entre midi et deux. Mais en tout cas, les allées et venues dans l’immeuble, ils ne sont absolument pas différents de ce qui peut être réalisées par des gens qui vivent réellement dans cet immeuble, que ce soit des propriétaires ou des locataires. Et généralement, les inquiétudes, viennent plutôt des propriétaires résidents que des locataires.

Alors, ce qu’il faut savoir lorsque vous souhaitez vous lancer dans cette activité, c’est qu’il faut étudier, dans un premier temps, le règlement de copropriété. Si la clause d’habitation bourgeoise exclusive est présente, vous n’avez pas le droit de faire de la location courte durée. Par contre, si cette clause d’habitation bourgeoise exclusive est absente, vous avez le droit de faire de la location courte durée.

Et en plus, si votre règlement de copropriété tolère les professions libérales dans votre immeuble, donc que ce soit de la médecine, de la psychologie, un cabinet dentaire… vous avez le droit de faire de la location courte durée. Et ça, c’est un arrêt qui a été rendu par la cour de cassation le 8 juin 2011, et je vais vous lire ce que dit cet arrêt de la cour de cassation. Voilà ce que dit l’arrêt :

« Un règlement de copropriété peut ne pas tolérer la présence d’un meublé de tourisme dans l’immeuble, mais un arrêt rendu par la cour de cassation du 8 juin 2011 indique cependant que si la copropriété accepte l’exercice d’une profession libérale (cabinet médical…), elle ne peut pas interdire la location meublée de courte durée car les deux activités provoquent des inconvénients similaires. »

Alors, qu’est-ce que c’est que les inconvénients similaires ? C’est tout simplement des personnes étrangères à l’immeuble ou à la copropriété qui rentrent et qui sortent de l’immeuble.

Donc retenez bien ça, si votre règlement de copropriété tolère une profession libérale, vous pouvez faire de la location courte durée. Et si la clause d’habitation bourgeoise exclusive n’est pas présente dans votre règlement de copropriété, vous pouvez faire, encore une fois, de la location courte durée.

Alors, les gens sont inquiets, encore une fois, parce qu’ils voient des personnes étrangères rentrer dans l’immeuble. Et dans le cas de Laurent, on lui demande d’arrêter sur le champ son activité parce qu’il n’en a pas le droit. Au regard de ce que me dit Laurent, parce qu’il a étudié son règlement de copropriété, oui, il a le droit de faire de la location courte durée.

Donc, qu’est-ce que va devoir faire Laurent maintenant ? C’est fournir à son syndic de copropriété tous les documents qui prouvent qu’il a le droit de faire son activité dans l’immeuble. Donc, je lui ai envoyé des liens par email à ce sujet.

D’ailleurs, je vais vous mettre tous les liens dans la description de cette vidéo pour que vous aussi, vous puissiez les fournir à votre syndic si jamais, vous vous trouvez dans cette situation.

Et il y a uniquement quelque chose qu’il reste à vérifier : c’est le changement d’usage. Vous devez faire un changement d’usage de votre bien immobilier si vous vous trouvez dans une commune de plus de 200000 habitants ou si vous vous trouvez dans une zone tendue.

Alors, comment est-ce que vous faites pour savoir ça ? Vous contactez simplement la direction de l’urbanisme de votre mairie. Vous leur expliquez que vous souhaitez faire de la location courte durée et eux vous diront si un changement d’usage est nécessaire.

Mais là où le syndic de Laurent est complètement à côté de la plaque, c’est que le changement d’usage, en fait, c’est à la mairie qu’il faut le faire. Les copropriétaires et le syndic n’ont rien à voir dans l’histoire.

Donc, pour Laurent, je récapitule. S’il est nécessaire de faire un changement d’usage, et encore, c’est avec la commune qu’il faut voir ça, pas avec la copropriété et le syndic, alors Laurent devra le faire pour être dans les règles. Si la commune ne l’exige pas, alors Laurent, il a toute la liberté de faire son activité de location courte durée ou de location saisonnière.

Alors, vous risquez d’avoir affaire à des copropriétaires qui sont mécontents lorsque vous pratiquez cette activité dans l’immeuble.

Moi, je pars du principe qu’il faut désamorcer ce genre de situation parce que ça peut aboutir à des conflits, vous pouvez devenir la bête noire de la copropriété. Donc, je vais vous expliquer ce que je fais pour me tirer des situations comme ça.

Je me mets systématiquement au conseil syndicat de l’immeuble. Ça me permet de justifier mon activité en disant que moi, je n’ai que des locataires de bonne qualité parce que ce sont généralement des touristes ou des professionnels, ce ne sont pas des locataires à problèmes. Et quand bien même ce serait des locataires à problèmes, ils ne vont rester que 2, 3, 4 jours maximum, ils ne vont pas perturber la copropriété.

Et en plus, le fait d’exercer cette activité, j’ai régulièrement une personne qui passe tous les 3, 4 jours dans l’immeuble entre chaque rotation, ce qui me permet de m’assurer que tout fonctionne bien dans la copropriété ; et ça me permet, s’il y a des problèmes électriques, des problèmes de fuite d’eau, des problèmes de tranquillité de l’immeuble, de les remonter auprès du syndic.

Donc, servez-vous de cet argument comme finalement une plus-value, quelque chose qui va être bénéfique à la copropriété.

Et ce que je voulais également signaler, c’est que moi, je pense qu’il vaut mieux avoir des locataires de courte durée qui ne perturbent pas la copropriété ou quand bien même on pourrait tomber, encore une fois, sur des locataires en courte durée qui font du bruit pendant leur séjour, c’est toujours mieux que des locataires à problèmes, qui sont la pendant X années et qui viennent perturber la tranquillité de l’immeuble.

Et je parle en connaissance de cause parce que j’avais acheté, il y a quelques années, un appartement à Pau. Il y avait énormément de problèmes dans cette copropriété. Il y a des propriétaires qui louaient leur logement à des locataires de mauvaises qualités. Je vais vous donner un exemple :

Un jour, il y a eu une télé qui est passé du 7ème étage, qui est tombée dans la cours. Donc, je ne vous raconte même pas ce qui se serait passé si quelqu’un s’était trouvé dessous. Il y a eu du trafic de scooters dans la cour de l’immeuble, il y avait des mauvaises fréquentations dans les parties communes de l’immeuble. C’était vraiment quelque chose d’assez particulier.

Et je pense qu’il vaut mieux avoir des locataires de courte durée finalement qui ne vont rester que quelques jours plutôt que des locataires à problèmes, des cas sociaux, qui, eux, vont rester pendant plusieurs mois, voire plusieurs années dans l’immeuble et ça va être très compliqué de les déloger par rapport à la législation française.

Donc, c’est ce genre d’argument que vous devez mettre en avant pour indiquer que votre activité n’est absolument pas nuisible à la copropriété.

Donc, encore une fois, assurez-vous que votre règlement de copropriété vous permet d’exercer cette activité. Et puis surtout, montrer les documents, les liens officiels qui vont prouver à votre syndic et aux copropriétaires que vous êtes dans votre plein droit.

Je vais vous remettre ces liens dans la description de cette vidéo. Souvent, on va vous faire « un petit peu la misère » parce que les gens ne connaissent pas les législations et la règlementation.

Mais vous, comme vous souhaitez faire cette activité dans les règles, vous connaissez cette législation, vous connaissez cette règlementation et donc, vous n’avez aucun souci à vous faire.

Donc, voilà ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo.

Si vous pensez que cette vidéo vous a été utile, n’hésitez pas à la liker. Partagez-la également avec des personnes qui ont un petit peu peur de la copropriété ou de la règlementation au sein de leur immeuble avant de se lancer. Je pense que ça pourra leur être utile.

Et donc, avant de vous quitter, comme d’habitude, je vous rappelle que vous pouvez vous abonner gratuitement à cette chaîne YouTube pour en savoir plus sur l’immobilier et sur la location courte durée. Ça vous permettra, en vous abonnant, d’être tenus informés en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos, et ça vous permettra également de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

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Pour télécharger ces deux e-books, c’est très simple. Vous cliquez sur le « i » qui apparaît en haut, à droite, de la fenêtre de cette vidéo ; et puis, si vous vous trouvez sur YouTube, je vous mets les liens de téléchargement de ces e-books dans la description juste en dessous de cette vidéo.

Allez, cette fois ci, je vous quitte ici pour aujourd’hui. Puis, comme d’habitude, on se retrouve très, très rapidement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-durée.

À très bientôt ! Ciao !


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25 commentaires

  1. Bonjour Seb,

    C’est un sujet très important que tu soulèves dans cette vidéo. En effet, je constate malheureusement que les syndics sont, trop souvent, absolument pas au fait des règles et lois concernant l’exploitation en location courte durée. Si tu rajoutes à cela des propriétaires occupants à l’année qui n’aiment pas trop qu’on vienne pratiquer une activité dont ils n’ont pas l’habitude, ça peut vite tourner à l’acharnement.

    Cependant je suis 100% d’accord avec toi: des locataires en courte durée sont beaucoup moins « contraignants » que des locataires à l’année si ils sont de mauvaise qualité: en quelques jours ils ne sont plus là.

    Tu soulèves également le point de l’entretien de l’immeuble, c’est aussi l’argument que j’ai évoqué en assemblée car une personne passe tous les 3/4 jours et vérifie donc que tout va bien dans la copropriété, à plus forte raison si c’est une copropriété qui est majoritairement constituée de résidences secondaires (et donc vide une partie de l’année). La personne que tu délègues passé bien plus souvent que la personne du syndic chargée d’effectuer des vérifications de routine.

    Tu l’as dit: bien vérifier en amont que l’on a le droit de le faire et désamorcer les situations tendues permettent d’être serein dans la pratique de cette activité.

  2. Nicolas M. on

    Sujet interessant..

    Personnellement je ne previens pas la copro de l’activié courte durée… cela risque a se tirer une balle dans le pied à etre trop sincere….

    Petite histoire : j’avais mis un boitier à code sur la facade de l’immeuble pour l’un de mes appartement courte durée…. j’ai du l’enlever car le syndic avait envoyé à tous les copropriétaires la photo par courrier dudit boitier en demandant à qui il appartenait. J’ai appelé le syndic en disant que c’était temporaire et que j’allais l’enlever. Réponse du syndic « ah j’ai eu peur que cela soit du Airbnb… »

    Bref ca ne plait pas à tout le monde. J’ai finalement démonté le coffre à clé et mis dans la boite au lettre via un système maison…

      • Nicolas M on

        Je leur ai dis que c’etait temporaire car je n’étais pas sur place, et que cela était la remise des clé d’un locataire qui venait que l’été (c’est passé… ;)). j’ai eu le droit à une réponse « Ah je croyais que c’était du Airbnb ».

        Je pense que c’est plus le collage d’un boitier sans demande qui a géné que l’activité elle-meme je pense.

        Tout ca pour dire que cela risque d’etre un sujet dans les prochaines réunions de copropriété.

  3. A mon avis, ne pas prévenir la copro, c’est aller au devant de problèmes futurs, en créant un climat négatif avec les autres copropriétaires… D’ailleurs tu le prouve lorsque tu dis qu’un copropriétaire pensait que c’était du Airbnb, je n’ose pas imaginer le jour ou il va découvrir le pot aux roses…

    • Sébastien on

      Si ce n’est pas interdit, je ne vois aucune obligation à prévenir les gens Philippe.

  4. Nicolas M on

    Si on prévient les gens, on se tire une balle dans le pieds.. il faut etre parfoit discret…

  5. stéphane on

    si dans la situation de l’arrêt de la cour de cassation, les professions libérales avaient été expressément interdites mais que la clause d’habitation bourgeoise exclusive n’avait pas été présente, on peut penser que le syndic de laurent aurait eu gain de cause non ?

    • Sébastien on

      Tu ne peux pas interdire les professions libérales.
      Elles se mettent où sinon ? 🙂

        • Sébastien on

          Ce que je voulais dire, c’est que tu ne peux pas interdire les professions libérales quand les copropriétés le permettent.

          Attention, il faut demander un changement d’usage pour la location courte durée, pas un changement de destination.
          Donc pas besoin de demande en AG. Je confirme.

          • stéphane on

            Mon RDC stipule que le syndic (ou le conseil syndical je ne me souviens pas) doit être informé si je mets mon appartement en location. J’hésite à le faire car il est aussi demandé (mais pas obligatoire) de transmettre le nom des locataires, ce qui pourrait entraîner des complications me semble-t-il (en LDC, les locataires changent souvent, donc je ne transmettrai pas leurs noms, donc questions possible du syndic qui est peut-être anti AirBnB…)

            Qu’est-ce que je risque en ne disant pas au syndic que je loue ?

          • Sébastien on

            Tu te confortes à ce qu’indique le règlement de copropriété.
            Le reste n’a pas d’importance

          • sebastien on

            Bonjour Sebastien,
            Quelle différence entre un changement d’usage et un changement de destination?
            Je pose la question car en entegistrant mon appartement à l’urbanisme, après avoir fournis tous les éléments pour le dossier changement d’usage ils m’ont dit de remplir également un dossier changement de destination.
            Merci pour ton blog et ces échanges riches d’enseignements!

          • Sébastien on

            Pour faire de la LCD, il faut demander un changement d’usage.
            Le changement de destination consiste à changer un local commercial ou un bureau en bien d’habitation (et vice versa).

  6. Petite question.
    Admettons qu’on loue en courte durée dans une copropriété ou cela n’est pas permis , quels sont les risques ?

  7. Planchenot Ophélie on

    Bonjour Sébastien ,

    J’ai attentivement étudier mon règlement de copropriété et celui autorise les professions libérales, les bureaux, les commerces, avec un magasin au RDC de l’immeuble mais qui a une entrée propre.
    Cependant le règlement stipule cela: « Toute location ou sous location totale ou partielle, meublée ou non, des locaux devra être conforme aux dispositions du présent article.

    A cet effet, les baux consentis devront contenir la déclaration par les locataires, qu’il reconnaissent avoir pris connaissance du présent règlement et qu’ils s’obligent à l’exécuter sous peine de tous dommages-intérets et de la résiliation de leur bail.

    Une copie du bail ou de l’engagement de location, certifiée par le bailleur et le preneur, devra être envoyée au Syndic, dans les 8 jours de sa signature à peine de voir refuser au preneur l’entrée dans l’immeuble. »

    Vous faites cela Sébastien ? Vous faites signer dans chacun de tes baux une déclaration par le locataire concernant le règlement de copro ? Vous fournissez donc une copie du règlement de copro à chaque locataire ? Vous envoyez une copie du bail au syndic sous 8 jours pour chaque locataire ?

    Merci par avance de votre réponse

    Ophélie

    • Sébastien on

      Bonsoir,

      Pour de la location normale, je fournis systématiquement le règlement de copropriété.
      Evidemment pas pour de la location courte durée

  8. Hello Sébastien,

    J’envisage de faire de la LCD bientot. En regardant le RCP de mon immeuble, je comprends que la destination de l’immeuble n’est pas exclusivement bourgeoise, puisque des professions libérales sont autorisées. Cependant, j’ai un doute car on y trouve aussi une exclusion de toute activité commerciale et je crois que juridiquement la LCD est considérée comme telle. Faut-il y comprendre que la LCD n’est pas autorisée par le RCP ?
    « Les locaux ne pourront etre occupés que bourgeoisement ou pour l’exercice d’une profession par des personnes de bonne vie et moeurs, à l’exclusion de toute utilisation industrielle, commerciale ou artisanale. Les professions libérales sont autorisées, à l’exclusion des professions relatives à la danse, au chant et à la musique, ainsi que de la profession de vétérinaire. « 

    • Sébastien on

      Pour moi ce serait bon puisque les professions libérales sont autorisées.
      Mais il est vrai que cette phrase est ambiguë.
      Dans le doute, demande conseil à un homme de loi

  9. Bonjour Sébastien,

    Je visionne régulièrement vos vidéos, et je vous en remercie car elles sont riches de contenus !

    Je suis sur le point de me lancer dans mon 1er investissement pour de la LCD et voici ce que dit le RC :

    Il est d’abord écrit « Il ne pourra jamais être établi dans l’immeuble … Aucune pension de famille, hôtel meublé ni aucune location professionnelle en meublé, soit pour la totalité d’un appartement, ou de plusieurs appartements,… » Ce qui pour moi ne semble pas compatible avec la LCD… Mais il est dit plus loin « Les appartements pourront être affectés … aux cabinets d’ingénieur, avocats, architectes, médecins, dentistes, agents d’assurances, arbitres de commerce et autres bureaux de ce genre ne changeant pas la destination bourgeoise de l’immeuble recevant des visiteurs en nombre limité… ». Ce qui ici autoriserait la LCD !

    Je suis donc un peu perdue face à cette contradiction du RC… Qu’en pensez-vous ?

    Par ailleurs je suis tombée sur un article (je ne sais pas ce qu’il vaut exactement…) qui indique que les juges sont depuis quelques temps en train de durcir le principe selon lequel la LCD pourrait être assimilé à l’activité généré par les professions libérales :

    https://www.lavieimmo.com/avis-experts/comment-une-copropriete-peut-interdire-les-locations-airbnb-42890.html

    « Le coût d’arrêt a été donné par la Cour de cassation le 8 mars 2018, n°14-15.864, en admettant que les locations de meublés touristiques ne correspondent pas à la destination d’un immeuble à usage mixte professionnel-habitation. »

    Voici l’arrêt de la Cour de cassation concerné par l’article :
    https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000036718345&fastReqId=906120276&fastPos=1

    Merci d’avance de votre réponse !

    Marie

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