Le crédit immobilier est souvent nécessaire lorsqu’on investit dans l’immobilier.
Mais ce crédit immobilier s’accompagne généralement d’un taux d’emprunt.
Pour autant faut-il absolument chercher le taux d’intérêt le plus bas possible ?
Je vous donne mon point de vue en vidéo.
N’hésitez pas à donner le vôtre dans les commentaires ci-dessous.
Transcription
Bonjour à tous !
Ici Sébastien, spécialiste de la location courte durée et auteur du blog louer-en-courte-durée.fr. Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer pourquoi à partir du moment où vous souhaitez investir dans l’immobilier, eh bien finalement le taux d’intérêt que va vous accorder votre banque a très peu d’importance. Allez, c’est parti ! Cela se passe tout de suite sur Louer en courte durée.
Alors avant que je vous explique pourquoi finalement ce taux d’intérêt a très peu d’importance, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »
Pour télécharger ces deux ebooks, c’est très simple, vous cliquez sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Puis si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens d’accès aux pages de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo. Puis je vous offre également une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Pour accéder à cette formation, c’est exactement la même chose, le petit (i) en haut à droite. Puis si vous êtes sur YouTube, je vous mets le lien d’accès à cette formation dans la description juste en dessous de cette vidéo.
Regardez bien cette formation, vous allez tout comprendre de la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Je vous parle de taxe d’habitation. Je vous parle de TVA. Je vous parle de RSI. Je vous parle de cotisations sociales. Et je vous parle de prélèvements sociaux et vous allez voir comment il est possible de minimiser, voire de ne pas payer d’impôts sur votre activité de location courte durée, tout cela bien entendu de manière tout à fait légale.
Alors, revenons maintenant au sujet de cette vidéo qui concerne le taux d’intérêt lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier. Dès l’instant où vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous devez consulter les banques pour avoir recours à l’emprunt bancaire. En tout cas moi, je vous conseille d’utiliser au maximum l’emprunt bancaire pour utiliser au maximum l’effet de levier et d’aller chercher le plus de financement possible avec le minimum d’apport, voire pas d’apport du tout.
Alors bien entendu dès l’instant où vous allez souscrire à un emprunt bancaire, la banque, elle ne vous prête pas de l’argent gratuitement. C’est la raison pour laquelle, elle met en place un taux d’intérêt, taux d’intérêt qui va conditionner le montant que va vous coûter votre emprunt bancaire. Alors c’est vrai que généralement on a tendance à aller chercher le taux d’intérêt le plus petit possible pour réduire les mensualités ou également pour avoir un emprunt bancaire qui coûte le moins cher possible au global.
Ce que je vous propose de voir dans cette vidéo, c’est pourquoi finalement ce taux d’intérêt, il a très peu d’importance et que cela ne sert à rien de se battre pour gagner 0,10 ou 0,20 % sur le taux d’intérêt. On va commencer dans un premier temps par faire une analyse à durée équivalente. À l’heure où je tourne cette vidéo, un excellent taux sur 20 ans, c’est 1,25 % puis un taux vraiment pas bon du tout sur 20 ans, c’est 1,70 %.
Je vais prendre le cas d’un emprunt bancaire standard. Imaginons que vous souhaitiez financer un investissement locatif qui va vous coûter 100000 €. Vous avez envie d’emprunter 100000 € auprès de votre banque. Si vous contractez cet emprunt au taux de 1,25 %, le montant de votre mensualité de prêt sera de 471,13 €. C’est donc dans la configuration où le taux est super faible, si je reprends les chiffres, encore une fois à l’heure où je tourne cette vidéo.
Maintenant, prenons le cas du taux à 1,70 % qui n’est absolument pas le bon taux, encore une fois à l’heure où je tourne cette vidéo. Dans ce cas-là, emprunter 100000 € au taux de 1,70 % vous générera une mensualité de 491,80 €. Donc finalement, entre le bon taux et le mauvais taux, on a uniquement une différence de mensualités de 20 € tous les mois. Honnêtement, ce n’est pas 20 € tous les mois qui vont faire que votre investissement locatif sera une bonne affaire ou une mauvaise affaire immobilière. Ce n’est pas 20 € qui vont faire la différence.
Alors maintenant ce qu’on va faire, c’est s’intéresser au coût de l’emprunt. Avec le taux à 1,25 %, j’ai fait le calcul donc croyez-moi sur parole, le coût total de ce crédit sera de 13072,90 € exactement. Maintenant avec le taux pourri à 1,70 %, le coût du crédit sera de 18031,62 €. Ce qui fait que finalement entre le bon taux et le mauvais taux, on aura un crédit qui va coûter 5000 € plus cher avec le mauvais taux de crédit. Mais ces 5000 €, cela va se dérouler sur 20 ans.
Donc 5000 € sur 20 ans, ce n’est absolument pas grand-chose. D’autant plus et je tiens vraiment à le souligner parce que c’est très important, ces 5000 €, finalement ce n’est pas vous qui allez les supporter, ce sont tous les locataires qui vont passer dans votre investissement locatif durant ces 20 ans. C’est vraiment quelque chose à bien intégrer. Le coût du crédit, ce n’est pas vous qui le portez, ce sont tous les locataires qui vont séjourner dans votre appartement pendant toute la durée du crédit. C’est donc vraiment la raison pour laquelle j’insiste là-dessus, le taux de crédit, ce n’est vraiment pas quelque chose de très important. J’ai envie de dire : on s’en fiche.
Ce qu’on a vu jusqu’à présent, c’est l’analyse à durée équivalente et maintenant, on va faire une analyse à durée différente. Pourquoi ? Parce que souvent les investisseurs cherchent à prendre la durée de crédit la plus longue possible pour minimiser les mensualités de prêts, donc toucher le moins possible à leur taux d’endettement et pouvoir avoir une capacité d’emprunt la plus importante possible. Donc, c’est vraiment la raison pour laquelle les investisseurs préfèrent investir sur 20 ans plutôt que 15 ans, voire même sur 25 ans plutôt que 20 ans.
Alors, je vais reprendre l’exemple de mon investissement locatif à 100000 €. Dans un premier cas, sur un emprunt à 20 ans autour de 1,25 % donc taux excellent. Puis je vais également prendre le cas de ce même investissement, de ce même emprunt de 100000 € maintenant sur 25 ans au taux de 1,90 %.
Sur 20 ans au taux de 1,25 %, le montant de la mensualité de prêt sera de 471,13 €. Ce même emprunt sur 25 ans au taux de 1,90 % aura une mensualité de 419 € exactement. Vous voyez que vous allez avoir un cashflow plus important de 50 €, même avec un taux d’intérêt plus élevé à 1,90 %. Mais pourquoi ? Tout simplement parce que vous allez allonger la durée de votre crédit.
Qu’est-ce qu’il faut retenir de ce second exemple. C’est que même si vous avez un taux d’intérêt plus élevé, en allongeant votre durée de crédit, vous allez avoir un cashflow plus important de 50 € dans le cadre de mon exemple, mais surtout vous allez préserver votre capacité d’emprunt, ce qui vous permettra peut-être de réaliser une, deux, trois, quatre, cinq opérations immobilières en suivant.
Voilà pourquoi le taux d’intérêt finalement n’a que très peu d’importance lorsque vous investissez dans l’immobilier. Alors souvent, vous allez peut-être rencontrer des banquiers qui n’ont pas l’état d’esprit investisseur, qui vont vous expliquer qu’en allongeant la durée du crédit, vous allez avoir un coût du crédit plus important ; c’est vrai. Mais ce qu’il faut répondre dans ce cas-là à votre banque, c’est que le coût du crédit finalement, ce n’est pas du tout un problème parce qu’encore une fois, c’est votre locataire ou vos locataires qui vont les supporter.
Ce à quoi il faut faire attention lorsque vous investissez dans l’immobilier, ce n’est pas forcément, vous l’avez vu dans cette vidéo, le taux d’intérêt de votre emprunt, mais c’est plutôt faire attention à trouver la bonne affaire immobilière qui va vous faire gagner de l’argent tout de suite.
Il faut acheter en dessous du prix du marché, pourquoi ? Bien tout simplement parce que si vous arrivez à gagner 10000 € ou 20000 € ou 30000 € sur le prix d’achat, c’est directement 10000 € ou 20000 € ou 30000 € de capital que vous avez amorti tout de suite juste parce que vous avez fait une offre d’achat agressive, mais qui a été acceptée par votre vendeur. Donc, vous avez tout de suite gagné 10000, 20000, ou 30000 € alors que pour amortir ces 10000, 20000 ou 30000 €, il vous aurait certainement fallu plusieurs années avec votre crédit immobilier.
Voilà tout ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo, voilà pourquoi le taux d’intérêt lorsqu’on investit dans l’immobilier finalement, on s’en moque un peu. L’essentiel, c’est de trouver la bonne affaire immobilière.
J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, si vous souhaitez en savoir plus sur la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-durée.fr. Puis n’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube en activant la cloche de manière à être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et de manière également à rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.
Je vous quitte ici pont aujourd’hui puis on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Je vous dis à très bientôt.
Ciao !
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