Pour son premier achat immobilier, Emeric a fait très fort !
Il a acheté un appartement sans apport où tout était à refaire. L’appartement était resté dans les années 70.
30000 euros de travaux plus tard :

• L’appartement est magnifique (plus-value potentielle de 10000 euros)
• La rente mensuelle assurée est de 500 euros / mois grâce à la location courte durée

Est-ce que le cas d’Emeric vous inspire ? 🙂

Transcription

Sébastien : Bonjour à tous ! Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree et spécialiste de la location courte durée. Je suis vraiment, vraiment ravi de faire cette deuxième vidéo en présence d’Emeric.

Salut Emeric !

Emeric : Bonjour Sébastien !

Sébastien : Qui va nous présenter dans cette vidéo son projet de location courte durée. Si vous avez visionné la première vidéo que j’avais réalisé avec Emeric, on vous avait montré l’appartement dans son jus juste avant le démarrage des travaux. Aujourd’hui, les travaux sont finis. Et Emeric, tu as déjà reçu tes premiers locataires ?

Emeric : Oui, cette semaine.

Sébastien : Et donc ce qu’on va faire, c’est tout vous expliquer de ce projet ; et puis surtout, vous faire la visite de cet appartement. Croyez-moi, c’est un vrai, vrai bijou. Allez ! Ça se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.

Alors Emeric, je suis ravi d’être vraiment dans ton appartement aujourd’hui. Est-ce que tu peux nous resituer ton projet ? Où est-ce que tu as investi ? Dans quelle ville ? Où se situe l’appartement dans cette ville ? Et puis, dis-nous un peu les chiffres de cet investissement.

Emeric : Donc, c’est un appartement en plein centre de Blagnac avec lequel j’ai acheté au travers d’une SCI, et je l’ai eu pour 100000 euros et je paie à peu près 420 euros de mensualité.

Sébastien : Alors ! On va redécomposer les chiffres : 100000, c’est le projet global ?

Emeric : Oui !

Sébastien : Cet appartement, tu l’as acheté 76000 euros. Par-dessus, tu as mis des frais de notaire, tu as eu également…

Emeric : Des travaux.

Sébastien : Des travaux. Et le montant global de ce projet, c’est 100000 euros. C’est ça ?

Emeric : Oui ! Tout à fait.

Sébastien : C’est ça ! Donc, 100000 euros de crédit parce que tu n’as mis aucun centime de ta poche, c’est ce que tu nous avais expliqué dans la première vidéo qu’on avait faite.

Emeric : C’est ça. Je n’ai pas eu d’apport à mettre. J’ai fait tout financer par le crédit.

Sébastien : D’accord ! Parfait ! Et une SCI à l’IS, hein. Parce que pour faire de la location courte durée qui est de la location meublée, on ne peut pas le faire avec une SCI à l’IR, donc SCI à l’IS. Tu as financé le projet sur combien d’années ?

Emeric : 25 ans.

Sébastien : 25 ans. Donc, il est possible d’acheter de l’immobilier en société sur 25 ans et sans apport. Voilà, je l’ai fait, Emeric l’a fait également. Alors, ce n’est pas forcément les choses les plus simples à faire mais on arrive quand même en insistant et puis, on présente à plusieurs banques le projet pour arriver à ce résultat. Donc, est-ce que tu peux nous dire qu’est-ce qu’on a comme appartement ici ? On est sur un studio ? Sur un T1 ? Sur un T2 ?

Emeric : Alors c’est…

Sébastien : Quelle surface ?

Emeric : C’est un T1 bis de 33m2, avec un parking privatif et donc, une salle de bain, une cuisine et salon, et une chambre ouverte.

Sébastien : Oui ! Donc, on va vous faire la visite après. On est dans un appartement, une construction de 1970 je crois.

Emeric : Oui ! 1972.

Sébastien : 1972. L’immeuble, il est de 72. Alors, c’est moi qui ai vu le premier cet appartement parce que j’avais aidé Emeric dans la phase de recherche.

Emeric : Tout à fait !

Sébastien : Et c’est vrai que la première fois ou je suis rentré dans cet appartement, c’était 1972. Il était vraiment dans son jus, je me rappelle, il y avait du lambris. Oui, c’était moche, quoi.

Emeric : Vieille tapisserie.

Sébastien : Vieille tapisserie

Emeric : Moquette ancienne.

Sébastien : Exact ! Moquette. Il y avait tout à refaire mais c’est pour ça aussi je pense que tu as réalisé cette très bonne affaire immobilière. Parce que, d’ailleurs je t’ai demandé de faire ré-estimer cet appartement, tellement il est magnifique. Moi, je pense que tu vas faire une plus-value facile de 15000 euros entre le coût de ton crédit et la ré-estimation de l’appartement. Ok. Donc, on est sur un T1 bis, très important pour la location courte durée parce que là, on a un lit. Tu peux accueillir donc une ou deux personnes. Et là on a un convertible, ce qui fait que tu peux accueillir 3, voire 4 personnes. Voilà !

Emeric : Tout à fait.

Sébastien : Et donc, ça, c’est le gros intérêt de location courte durée : donc faites payer plus cher à partir du troisième voyageur pour augmenter votre rentabilité, pour augmenter votre cashflow. De toute façon ça va également intéresser vos futurs clients qui préfèreront payer 5 ou 10 euros de plus par voyageur, plutôt que de payer une chambre supplémentaire à l’hôtel. Tu as déjà accueilli des gens avec plus de deux personnes ?

Emeric : Oui, oui !

Sébastien : Voilà ! Sur combien de réservations ? Tu as eu combien de réservations pour l’instant ?

Emeric : Sur 2 réservations, ils étaient 4 et 3.

Sébastien : Voilà ! Déjà, juste parce que tu peux loger 4 personnes, tu as pu capter ces deux premières réservations. Ok. Est-ce que tu peux nous parler de la phase de travaux ? Est-ce que tu as eu des difficultés particulières ? Est-ce que tu as fait appel à une décoratrice ? Moi, je sais que oui, mais explique-nous tout du projet.

Emeric : Donc, j’ai fait appel effectivement à une décoratrice qui a travaillé avec ses propres artisans. Donc, il y avait un plaquiste, un plombier, un peintre et un électricien. Donc, les travaux ont duré un peu plus longtemps que prévu parce qu’il y avait beaucoup de choses à faire. Je suis vraiment reparti à zéro, on a cassé les cloisons, c’était vraiment du boulot. J’en ai pris un peu à mon compte aussi pour déposer. Et finalement, j’ai fait appel aussi à un autre artisan pour changer mes menuiseries, mes huisseries, mes fenêtres. Donc, ça a duré un peu plus longtemps que prévu. C’est pour ça que je démarre en retard mais je suis satisfait globalement de toute la prestation et je trouve que le rendu est vraiment très bien.

Sébastien : Alors, Emeric, vous allez voir, il s’est positionné sur le haut de gamme. Et puis, Emeric, il est minutieux aussi, un peu trop minutieux…

Emeric : J’ai fait des finitions.

Sébastien : Voilà ! Il a voulu aller vraiment dans le détail, ce qui l’a empêché d’ouvrir les dates plus tôt que prévu. Ce que je t’avais dit, c’est : « ouvre le plus tôt possible, construis ton annonce avec les photos 3D de la décoratrice d’intérieur et puis dès que t’auras fini un bout de cuisine, un bout de lit mets des vraies photos pour venir compléter. » En fait, tu ne m’as pas écouté du tout, tu as attendu que tout soit nickel, impeccable, avant de publier des vraies photos sur ton annonce et avant d’ouvrir ton calendrier.

Emeric : Tout à fait.

Sébastien : C’est un peu dommage. Je pense que tu aurais pu prendre des réservations plus rapidement. Et puis, tu vois, entre deux réservations, finir le coup de pinceau que tu as voulu mettre ou les petits détails qui te perturbaient. Je pense que…

Emeric : J’ai fait un peu la surprise aux nouveaux voyageurs.

Sébastien : Voilà. Emeric, il est comme ça. Mais c’est vrai que les voyageurs, quand ils rentrent dans cet appartement, ils sont super heureux, tu as d’excellents retours. On vous montrera également, on a une méga vue sur l’église de Blagnac, il y a zéro vis-à-vis, tu as des commerces de proximité en bas de l’immeuble, tu as la place de parking, ça, tu l’as évoqué. Et je ne sais pas comment elle s’appelle la promenade qui est juste à côté, il y a un petit bassin…

Emeric : Le parc des ramiers !

Sébastien : Le parc des ramiers ! Voilà donc, très bien pour aller se promener. Et comme on est à Blagnac, Blagnac, c’est un gros poumon économique à Toulouse. Il y a toute l’industrie aéronautique qui est là.

Emeric : Aeroscopia, musée.

Sébastien : Donc, clientèle pro et touristique aussi, comme tu le dis avec le musée Aeroscopia. Un bon point pour l’emplacement. Je pense qu’on a dit une bêtise, l’appart, tu ne l’as pas acheté 76, tu l’as acheté 66. Il était affiché à 76 mais tu l’as eu à 66.

Emeric : Oui, exact !

Sébastien : On s’est trompé tout à l’heure.

Emeric : D’accord.

Sébastien : Voilà. Ok ! Ce qu’on va faire Emeric maintenant, c’est que je vais passer derrière la caméra. Comme dans la première vidéo, je vais te laisser passer devant et tu vas tout nous présenter de cet appartement et surtout, insiste bien sur tous les petits détails dont je suis fan, qui montre jusqu’où tu as été dans la perfection et dans la minutie. En tout cas, l’appart, franchement, il est magnifique. Mais ça, vous allez vous en rendre compte tout de suite. Allez, je passe derrière la caméra.

Emeric : Ok.

Sébastien : Ok Emeric ! Donc là, on est devant la porte d’entrée. Fais-nous visiter ton appartement.

Emeric : Bienvenue ! Ici, le placard avec des LED automatiques.

Sébastien : Alors, en fait là, on a un placard que tu as aménagé avec un coin penderie et un coin avec des étagères. Voilà, comme tu le dis, tu as mis ici des LED qui sont…

Emeric : Qui s’éteignent et qui s’allument suivant le …

Sébastien : Voilà. Il y a des détecteurs de mouvement, en fait, pour allumer ou éteindre les LED. Ça vous montre juste le niveau de détail d’Emeric. Ok. Donc, je te laisse poursuivre là sur le…

Emeric : Ici, donc c’était un placard avant. Donc, il a été ouvert complètement et j’en ai fait un espace où on peut mettre la valise et où on peut s’asseoir disons…

Sébastien : Donc, tu as voulu mettre au même endroit où…

Emeric : On repose la valise et puis un endroit où mettre ses chaussures ou déposer les affaires. Un peu spacieux, quoi. Comme le couloir est assez large, ça augmente un peu cet espace.

Sébastien : Magnifique ! Donc là, on va aller dans la salle de bain ?

Emeric : C’est ça.

Sébastien : Vas-y !

Emeric : La salle de bain. Ici, il y a un grand espace douche.

Sébastien : Là il y avait une baignoire, de mémoire ?

Emeric : C’est ça. Une baignoire, elle était…

Sébastien : C’est une superbe douche

Emeric : Assez spacieuse.

Sébastien : La touche déco, elle est assez sexy. Là, tu as mis une espèce de mosaïque.

Emeric : Une frise.

Sébastien : Voilà ! Une frise. C’est très sympa.

Emeric : Une frise verticale.

Sébastien : C’est très sympa.

Emeric : On a fait un faux plafond aussi pour pouvoir loger les spots.

Sébastien : Magnifique !

Emeric : Et puis, une aération à buée.

Sébastien : OK ! Donc là, tu as mis une grande vasque.

Emeric : C’est ça. Pour deux personnes. Comme j’avais assez d’espace puisqu’ici il y avait une autre cloison aussi qui a été tombée, il y avait aussi l’emplacement d’une machine à laver, donc j’ai regardé et conservé ceci. J’ai mis un plan de travail, plan de toilettes pour associer les deux objets. Et après, les toilettes, ils sont restés tel que et le placard aussi. Mais j’ai repris du plan de travail pour pouvoir faire plus joli, plus cosy.

Sébastien : Puis voilà, ça a permis de ranger des serviettes. J’ai vu que tu avais mis des petites bougies. C’est très sympa !

Emeric : Et là, il y a un sèche serviette. Avant, il y avait un radiateur tout moche, remplacé par un sèche serviette à la fois haut et électrique.

Sébastien : Parfait ! Le sèche serviette, vous pouvez le faire, ça amène toujours plus de cachet, ça ne coûte pas bien cher.

Emeric : Alors ici, on arrive dans la grande pièce qui était en fait fermée par une porte et maintenant, on l’a ouvert complètement. Et donc, la grande pièce, il y a un coin télé sur ce mur.

Sébastien : Attends, je ne le vois pas. Voilà ! Donc là, le coin télé.

Emeric : Avec dedans, tous les équipements.

Sébastien : Voilà ! Donc, par souci de détail, tu as voulu camoufler tout ce qui était box, fil…

Emeric : C’est ça !

Sébastien : Et du coup, tu as mis ce petit boitier.

Emeric : La fibre et la box.

Sébastien : C’est magnifique !

Emeric : La cuisine ! Alors, il y a un côté ici, évier avec une machine à laver la vaisselle.

Sébastien : Donc, machine à café, bouilloire, évier.

Emeric : C’est bien équipé, oui ! Lave-vaisselle.

Sébastien : Lave-vaisselle intégrée. Donc, ça…

Emeric : Classique.

Sébastien : Il y a très peu de personnes qui l’ont en location courte durée, Emeric l’a fait.

Emeric : Une chaudière à gaz, elle est restée ici. Je l’ai, en fait, un peu mieux fini avec la peinture haute température. Et le côté cuisson, donc ici, avec une hotte et un frigo, un réfrigérateur.

Sébastien : Et un four micro-onde encastré.

Emeric : Tout à fait.

Sébastien : Tu as également le frigo encastré. Tu as également mis un grand frigo hein.

Emeric : Avec une partie freezer.

Sébastien : Oui ! Parfait !

Emeric : Ensuite donc, le salon. Je voulais une table assez large quand même. Ronde, blanc.

Sébastien : C’est bien parce que les gens peuvent manger à 3 ou 4. C’est impeccable, hein.

Emeric : Ouais !

Sébastien : Donc juste derrière ?

Emeric : Le canapé pour deux places, deux couchages.

Sébastien : Canapé deux couchages. Quand on se tourne et qu’on est dans le canapé, enfin la télé, c’est bien fichu.

Emeric : Elle est assez grande !

Sébastien : Et là ?

Emeric : La partie couchage, le lit.

Sébastien : Sur le couchage, tu as mis un grand lit assez cossu.

Emeric : C’est ça.

Sébastien : Tu t’es fait plaisir.

Emeric : C’est le cas.

Sébastien : Alors moi, ce que je veux que tu nous montres, c’est…

Emeric : Ah oui ! C’est la lumière.

Sébastien : C’est le souci du détail. Regardez, quand Emeric appuie…Voilà !

Emeric : L’éclairage. Donc, j’ai mis des spots aussi, des bons spots…

Sébastien : Des bons spots.

Emeric : Pour bien éclairer. Il y a aussi la finition de la baguette polystyrène pour l’aspect mural fini.

Sébastien : Est-ce que tu peux nous montrer, parce que tu as changé les menuiseries ?

Emeric : Oui ! Les fenêtres sont toutes neuves, elles sont bien isolées.

Sébastien : Et voyez, on a une super vue sur l’église de Blagnac. Donc ça, c’est juste magnifique ! Et voilà. En bas, on a une place de parking qui est fournie avec le logement. Donc, c’est superbe.

Emeric : On peut mettre même en basculant.

Sébastien : Ouais ! C’est à oscillo-battant, ok. Et donc, tu as changé les volets aussi ?

Emeric : Oui !

Sébastien : Tu les as mis tous électriques ?

Emeric : Les stores sont centralisés ici.

Sébastien : Et tu t’es fait plaisir aussi.

Emeric : C’est plus facile à gérer et c’est quand même un confort, je trouve assez moderne, assez top.

Sébastien : Est-ce que tu peux expliquer aux gens pourquoi est-ce que tu as mis les interrupteurs là et pas au niveau des fenêtres ?

Emeric : C’est plus facile et plus accessible et centralisé. On peut tout fermer d’un seul coup, et on peut avoir un coup d’œil sur le niveau d’ouverture et de fermeture des stores.

Sébastien : Donc, Emeric s’est dit : « si je mets les interrupteurs à côté des fenêtres les gens vont avoir plus à se déplacer dans l’appartement. Si je centralise tout, il y aura moins de mouvements à faire. » Bravo !

Emeric : C’est ça.

Sébastien : Super Emeric ! Donc, je refais un tour vite fait de l’appartement juste comme ça. Résultat : tout simplement magnifique ! Je pense que tu vas cartonner en location courte durée. Écoute, je te propose qu’on se remette tous les deux devant la caméra pour finir cette vidéo.

Emeric : Ok.

Sébastien : Emeric, super appartement ! Super boulot ! Je pense que tu as bien travaillé. Tu as vraiment un appartement magnifique.

Emeric : Merci.

Sébastien : Donc, quelles sont les prochaines étapes ?

Emeric : Prochaines étapes, c’est de voir un prestataire pour conciergerie : pour gérer les clés, les check-in / check-out, et aussi pour le ménage.

Sébastien : Parce que pour l’instant, tu fais tout, tout seul ?

Emeric : Oui.

Sébastien : Ok. Donc, ça va vite t’embêter. Puis, je pense que tu n’as pas acheté un appart pour être constamment dedans. Donc, la prochaine étape, trouver le prestataire de service. Donc, tu as déjà contacté quelqu’un que je t’ai recommandé mais qui ne veut pas se déplacer jusqu’à Blagnac. Donc, ce que je t’ai déjà dit, tu regardes soit une société de service à la personne, soit une femme de ménage, soit un auto-entrepreneur, soit une société de conciergerie qui peut venir jusqu’à Blagnac. Mais honnêtement, tu n’auras pas de mal à trouver. Il y a beaucoup de personnes qui ne demandent qu’à travailler. Et étape suivante, parce qu’aujourd’hui, tu n’es ouvert que sur Airbnb ?

Emeric : Tout à fait. Il faut que je vois d’autres loueurs, enfin, d’autres…

Sébastien : Sites.

Emeric : Sites. Donc, il y aura Booking, et aussi Abritel.

Sébastien : Dans l’ordre, il va falloir que tu ouvres sur Booking et Abritel, et ensuite les autres : Morning Croissant, TripAdvisor, Wimdu, Trivago, Hotels.com… pour essayer d’avoir le maximum de remplissage le plus tôt possible et donc, avoir le plus de réservations le plus tôt possible. Ok, parfait ! Donc, en termes de cas-flow, une fois que tout sera automatisé et industrialisé ?

Emeric : Je pense que j’aurai dans les 500 euros de cash-flow avec l’assistance d’un concierge.

Sébastien : Donc, une fois que tu auras tout délégué, il te restera 500 euros dans la poche. Donc, 500 euros une fois que tu as payé tes charges, ta taxe foncière, ton crédit immo… Donc, oui, une très jolie opération immobilière. Je suis vraiment ravi de t’avoir accompagné sur ce projet. Moi, quand je vois le résultat, je suis encore estomaqué. Magnifique !

Emeric : Merci à toi Sébastien !

Sébastien : Et donc, du coup tu vas chercher le second bientôt ? C’est ça ?

Emeric : Ça donne envie, oui !

Sébastien : En tout cas, moi, quand je vois un résultat comme ça, tu ne peux pas rester, tu es sur une jambe là, il faut que tu ailles, il faut que…

Emeric : Il faut que je bouge.

Sébastien : Il faut que tu cherches un second appart. En tout cas, bravo Emeric ! Tu es passé à l’action. Ce n’était pas évident de se projeter sur un premier achat immobilier. Vraiment, tu n’as pas eu peur, tu as pris un logement où il y avait énormément de travaux. Mais bon voilà, quand on voit le résultat, on se dit que tu as eu raison de te bouger et de passer à l’action. Bah écoute, bravo encore Emeric ! Je te souhaite beaucoup, beaucoup de réservations, je vais suivre ça de près.

Alors, si vous souhaitez faire comme Emeric, gagner de la rentabilité et du cashflow avec la location courte durée, vous pouvez en savoir plus en me suivant sur mon blog louer-en-courte-duree, et en vous abonnant gratuitement à ma chaîne YouTube pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

Et puis, je vous mets également à disposition, gratuitement, deux e-books que vous pouvez télécharger dans cette vidéo : « Convaincre la banque, Mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »

Pour télécharger ces deux e-books, c’est très simple ! Cliquez simplement sur le petit « i » qui va apparaître en haut, à droite, de la fenêtre de cette vidéo ; et puis, si vous vous trouvez sur YouTube, je vous mets les liens de téléchargement dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

Emeric, je vais te quitter ici pour aujourd’hui. Donc, tu vas m’offrir un café, c’est ce que tu m’avais promis avant que les travaux démarrent.

Emeric : Ok.

Sébastien : Et puis nous, on se retrouve très rapidement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.

À très bientôt ! Ciao !

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