Quel type de bien pour la location courte durée ?

La location courte durée est un mode d’exploitation qui attire une clientèle de passage et qui permet d’atteindre de jolies rentabilités.
Pour autant, tous les types de biens immobiliers sont-ils compatibles avec la location courte durée ?
Je vous dévoile cela dans cette vidéo.

N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires si vous êtes d’accord avec moi.

Transcription

Bonjour à tous, ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.fr et spécialiste de la location courte durée. Je vous souhaite la bienvenue dans cette vidéo dans laquelle nous allons voir ensemble sur quel type de bien se positionner pour faire de la location courte durée.

Alors, dès l’instant où vous souhaitez faire de la location courte durée, il y a divers types de bien qui s’offrent à vous : le studio, le T2, le T3, le T4, voire des surfaces plus importantes. Mais l’objectif que vous devez avoir en tête pour faire de la location courte durée, c’est de maximiser le taux de remplissage et minimiser les charges. Et pour cela, il va falloir étudier la surface idéale pour pouvoir faire de la location courte durée.

Alors, ce que je vous propose de voir ensemble, c’est les divers types de surfaces qui s’offrent à vous avec les avantages et les inconvénients de chacune d’entre elles.

Alors, on va tout de suite commencer par le studio. En fait, le studio, ça va être le type d’investissement le plus abordable, celui qui va vous demander le minimum d’effort, tout simplement parce que la surface d’un studio est très faible, et donc le prix d’achat de ce type d’appartement va être également le plus faible.

En revanche, si vous vous positionnez sur du studio, faire une bonne affaire, ça va être quelque chose qui va être plus difficile tout simplement parce que vous allez avoir énormément de concurrence à l’achat.

Le studio, c’est un produit immobilier liquide, c’est-à-dire qu’il s’achète et il se vend facilement. Et donc, dès l’instant où vous allez vouloir vous positionner sur un studio, vous allez être confronté à une population d’investisseurs beaucoup plus importante, et ça va être exactement la même chose sur le T2.

Le studio et le T2, de par leur surface et leur prix attractif, non seulement constituent de l’immobilier liquide, mais également, encore une fois, des biens immobiliers sur lesquels on va avoir énormément d’investisseurs.

Le T3 en revanche va demander un effort d’achat un peu plus important forcément puisque la surface va être plus importante et donc, à l’achat, pour tout investisseur, ça peut potentiellement être une bonne affaire parce qu’il y aura moins d’investisseurs attirés par ce type de bien. Les concurrents à l’achat vont surtout être des familles qui souhaitent acheter du T3 ou des surfaces supérieures pour y élire leur résidence principale. Voilà donc en termes d’investissement.

Maintenant, qu’est-ce qu’il en est en termes de location courte durée et en termes d’exploitation ?

Les Studios

Je vous propose dans un premier temps les studios.

Pour les studios, je vais volontairement différencier plusieurs types de studios. Dans un premier temps les studios avec une surface inférieure à 20 m², donc des studios avec une surface d’exploitation assez faible. Dans ces appartements-là, vous allez pouvoir loger une ou deux personnes au maximum et ce n’est vraiment pas des investissements que je recommande parce que la surface de séjour, l’espace de vie va être assez réduit. Donc, il va falloir faire un effort considérable sur l’optimisation de l’espace. Et pour pouvoir vendre ce type de bien, il va également falloir faire un effort prononcé sur la décoration.

Malgré tout, ces types d’investissement, donc ces surfaces inférieures à 20 m², peuvent être intéressantes lorsqu’on se situe dans des grandes villes. Donc, je pense notamment à Paris. Pour autant, à Paris, on va tomber dans d’autres problématiques telles que le changement d’usage et la surface de compensation, ce qui fait que malgré tout, ce type d’investissement ne va pas être super rentable.

Alors, regardons maintenant les studios avec une surface supérieure à 20 m². Donc là, on commence à rentrer dans des choses acceptables. Donc, sur ces surfaces-là, vous allez avoir un espace de vie un petit peu plus intéressant, un petit peu plus grand et qui pourra convenir à une ou deux personnes maximum.

Donc ça, c’est quelque chose qui peut être intéressant pour commencer à faire de la location courte durée. Vous allez pouvoir séduire une certaine population locative cible. Et en plus, votre investissement sera un petit moins important à l’achat.

Le T2

Alors, regardons maintenant le cas du T2. Le cas tu T2, ça va être également le cas d’un investissement où le ticket d’entrée, c’est-à-dire le prix d’achat va être également plus faible. Par contre, l’avantage du T2, c’est que vous allez avoir une surface d’exploitation un petit peu plus grande.

Avec le T2, vous allez pouvoir toucher des populations cibles d’une personne, de deux personnes, mais également de trois ou de quatre personnes. Et ça, ça va être intéressant parce que vous allez pouvoir louer ce type de bien à un couple avec un ou deux enfants, mais également à deux couples qui souhaitent venir dans votre ville ou dans votre région. Et l’intérêt du T2, c’est que vous allez pouvoir loger un couple dans la chambre et un second couple par exemple dans le séjour avec un canapé-lit.

Et donc, ce que vous pouvez faire, c’est faire payer un prix supplémentaire à la nuitée à partir du troisième voyageur et c’est également un moyen comme ça d’augmenter votre rentabilité.

Mais l’intérêt du T2, c’est également de pouvoir loger des personnes qui viennent à 1 ou à 2 en leur offrant un espace de vie, un espace de séjour plus important. Et donc ça, ça peut être également un moyen de faire la différence tout en ayant un coup à l’achat pas si élevé que ça.

Et donc, le T2 est un bon moyen, est un bon investissement pour faire de la location courte durée.

Le T3

Alors, il y a également le T3. Donc, l’intérêt du T3, comme je l’ai expliqué en début de vidéo, c’est que vous allez avoir moins de concurrence à l’achat. Par contre, l’inconvénient, c’est que le prix d’achat va être plus élevé forcément puisque la surface va être plus importante.

Alors, pour autant, est-ce que faire de la location courte durée dans un T3, c’est quelque chose qu’on peut considérer. Moi, je ne suis pas vraiment très chaud là-dessus parce que la surface va être plus importante, donc plus d’argent pour obtenir son crédit immobilier, donc un prix d’achat plus important, mais également, des coûts de gestion plus importants. Vous allez avoir des charges de copropriété plus importantes, une taxe foncière plus importante, mais également, si vous faites appel à un prestataire de service pour faire le ménage dans ce type de bien immobilier, elle va vous demander plus à la prestation parce que ça demande plus de travail dans un T3 que dans un T2 ou dans un studio.

Et donc, forcément, pour pouvoir compenser ces charges plus élevés, vous allez devoir augmenter le prix à la nuit ; et ce prix à la nuit risque d’être dissuasif pour les personnes qui vont venir séjourner à un ou à deux, c’est-à-dire que vous allez avoir des mètres carrés que vous n’allez pas pouvoir exploiter correctement.

Et donc, pour pouvoir optimiser le taux de remplissage, vous allez devoir toucher les groupes de quatre, cinq ou six personnes, mais en ne sélectionnant que les groupes de quatre, cinq ou six personnes, vous réduisez votre population locative cible, et donc, ça va devenir un petit peu plus compliqué de remplir le calendrier de votre T3.

C’est vraiment la raison pour laquelle je considère que le T3, à moins de faire une excellente affaire immobilière, ce qui n’est pas impossible, ne constitue pas le meilleur bien immobilier pour faire de la location courte durée.

Alors, bien entendu, ce que je viens de dire pour le T3 est valable pour les surfaces supérieures à un T3, donc le T4, le T5…

Et pour illustrer ça, je voulais prendre l’exemple d’une personne qui m’a contacté dernièrement, donc Yves, qui a acheté un immeuble dans une petite ville ouvrière et qui a du mal à avoir du cashflow positif, ce n’est pas qu’il a du mal, c’est qu’il a même du cashflow négatif avec une location traditionnelle. Et donc, Yves souhaite faire de la location courte durée pour retrouver un cashflow positif.

Et donc, ce que je voulais quand même vous rappeler dans cette vidéo, c’est que dès l’instant où vous vous positionnez sur un bien immobilier, il faut absolument que le cashflow que vous allez en tirer soit positif quel que soit le mode d’exploitation.

Je vous le dis tout au long de toutes mes vidéos, la location courte durée n’est qu’un accélérateur de rentabilité, votre bien immobilier doit à minima s’autofinancer et rapporter du cashflow positif quel que soit le mode d’exploitation.

Donc, Yves n’a pas réussi à faire ce type d’investissement. Il est en cashflow négatif et il me demandait si dans sa petite ville ouvrière, avec ses appartements de 100 m², il était possible de les exploiter en location courte durée.

Donc, sur du 100 m², on doit être sur du T4 ou du T5. Et moi, je trouve, comme je vous l’ai dit précédemment dans cette vidéo, que c’est un petit peu plus compliqué de faire de la location courte durée parce qu’il va falloir amortir un certain nombre de charges, et donc avoir un tarif à la nuitée plus élevé.

Alors, je ne dis pas que c’est impossible mais par contre, encore une fois, on a une population locative cible bien plus faible. Donc, ça constitue un risque. Et pour savoir si vous pouvez louer ce type d’appartement en location courte durée, il suffit tout simplement de faire une étude de marché et une étude de rentabilité.

C’est vraiment ce que vous devez faire en priorité avant de vous positionner sur un bien immobilier.

Alors, malgré tout, avec ce type de surface, ça va être possible de faire de la location courte durée et l’une des manières de s’en sortir, c’est peut-être de faire une division de lot, c’est-à-dire dans le même appartement, de créer deux espaces de vie, donc de faire deux appartements. Et là, vous allez vous retrouver avec des surfaces beaucoup plus intéressantes à travailler pour faire de la location courte durée.

Mais gardez bien en tête que plus la surface va être grande, plus ça va être compliqué de faire de la location courte durée, donc faites bien votre étude de rentabilité pour savoir si avec une surface importante, donc T3, T4 ou T5, c’est intéressant ou non de faire de la location courte durée. C’est vraiment la meilleure façon de vous garantir et de vous certifier que vous n’allez pas vous tromper dans votre investissement immobilier. Ça vaut vraiment la peine de faire cette étude de rentabilité qui va vous prendre une semaine ou 10 jours, plutôt qu’ensuite, de vous trainer un crédit immobilier sur 15 ans, 20 ans ou 25 ans, qui va vous handicaper au quotidien parce que vous n’arrivez pas à louer, mais qui peut également vous handicaper au quotidien parce que vous allez avoir un cashflow négatif.

Donc, voilà tout ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo.

Si vous souhaitez faire de la location courte durée, je vous rappelle que vous pouvez le faire sur du studio, mais ce que je vous conseille, c’est d’avoir ou du studio supérieur à 20 m², ou de travailler des espaces de type T2. Ça, aujourd’hui, pour moi, c’est le meilleur compromis pour faire de la location courte durée. Voilà.

Donc, si vous souhaitez vous lancer dans cette activité de location courte durée, j’espère que cette vidéo vous aura permis d’y voir plus clair.

Si cette vidéo vous aura plu, n’hésitez pas à la liker ; n’hésitez pas non plus à la partager.

Et puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree.fr ou à vous abonner gratuitement à ma chaîne YouTube de façon à rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

Et puis, si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à télécharger gratuitement les deux e-books que j’ai rédigés. Le premier e-book s’appelle « Convaincre la banque, mode d’emploi » ; et le second e-book s’appelle « Doubler son salaire avec la location courte durée ».

Pour télécharger ces deux e-books, c’est très simple. Cliquez simplement sur le « i » qui va apparaître en haut à droite de cette vidéo. Et puis, si vous vous trouvez sur YouTube. Je vous mets le lien de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo.

Allez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis, comme d’habitude, on se retrouve très rapidement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-durée.fr

À très bientôt !

Ciao !


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