Comment vendre à perte et encaisser plus de 80000 euros ?

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Je vois souvent des gens attristés lorsqu’ils vendent un bien immobilier moins cher qu’ils ne l’ont acheté ; c’est à dire lorsqu’ils réalisent une vente à perte.
Pourtant, même dans cette configuration là, il est possible d’encaisser un gros chèque lors de la vente.
C’est ce qui est arrivé à Antoine.
Il nous explique comment il a fait dans cette vidéo.

Que pensez-vous de la stratégie qu’il a adopté avec sa femme ?

Retrouvez Antoine sur son blog : www.eduquer-differemment.com

Transcription

Sébastien : Bonjour à tous ! Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree et spécialiste de la location courte durée. Je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo en compagnie d’Antoine.

Antoine : Bonjour Sébastien !

Sébastien : Salut Antoine !

Alors, Antoine c’est quelqu’un que je connais très, très bien. Juste pour la petite histoire, c’est mon beau-frère. Et j’ai souhaité faire cette vidéo avec lui aujourd’hui pour qu’il nous explique comment, en revendant à perte sa résidence principale, Antoine et sa femme ont pu encaisser plus de 80000 €. Donc, il va nous expliquer tout ça aujourd’hui et ça se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.

Alors, Antoine, merci d’être présent aujourd’hui sur ma chaîne. Est-ce que tu peux te présenter et nous dire tout de cet achat immobilier. Alors, juste pour la petite histoire, Antoine, il ne fait pas de location courte durée. Antoine, pour l’instant en tout cas, l’immobilier, ce n’est pas son truc, il avait juste acheté sa résidence principale. Allez Antoine, présente-toi et dis-nous tout de cette opération immobilière.

Antoine : Donc en fait, ça s’est passé en 2010. On voulait se poser, on n’avait pas envie de mettre notre argent dans un loyer, donc on a souhaité acheter notre résidence principale. Donc en 2010, moi, je travaillais, ma compagne aussi sauf qu’elle était en CDD et du coup, quand on allait voir les banques, ils n’ont pas voulu prendre en compte son salaire dans nos revenus. Donc, ce qui s’est passé, c’est que à la banque du coup, on était limité à 30% de taux d’endettement. Et pour ces 30%, seul mon salaire était pris en compte. Donc, on s’est retrouvé à devoir prendre un prêt sur une longue durée : 25 ans avec des petites mensualités. Du coup, on s’est retrouvé aussi avec un taux sur le prêt bien plus élevé. Il était autour de 3,60% à cette époque-là.

Sébastien : Voilà. Alors, juste, j’ouvre une parenthèse. Comme seul le salaire d’Antoine était pris en compte, Antoine et sa femme ont été chercher la durée de crédit la plus longue possible pour avoir la plus petite mensualité. Et forcément, le coût du crédit était plus élevé. Et à l’inverse, si vous réduisez la durée de votre emprunt immobilier, le coût de votre crédit sera plus faible également. Je te laisse continuer.

Antoine : Bon alors ! Du coup, on s’est trouvé avec ce crédit avec une faible mensualité, mais vu qu’on travaillait tous les deux, on avait tous les deux un salaire. Du coup, chaque mois, on faisait des économies. Chaque mois, on économisait, on économisait. En plus, ma femme après, elle a été embauchée en CDI mais on n’a pas été, à ce moment-là, à la banque pour faire réviser notre crédit. Donc, en fait, ce qui s’est passé, c’est que sur les cinq premières années de notre achat, on s’est retrouvé à rembourser trois fois 15000 € en remboursement en anticipé. Puisqu’on économisait chaque mois, et au bout d’un moment, quand on avait à peu près atteint 15000 €, on se disait c’est bon, on va à la banque et on rembourse un peu. Et au lieu de choisir de réduire encore la mensualité tout en gardant la même durée de crédit, nous, ce qu’on a choisi, c’est de réduire la durée du crédit en gardant la même mensualité.

Sébastien : Voilà, la faible mensualité. Donc, ce qui vous donnait de l’oxygène pour vivre au quotidien, partir en vacances ou vous faire plaisir sans avoir le couteau sous la gorge.

Antoine : Exactement.

Sébastien : Mais par contre, ce qu’ont fait Antoine et sa femme, c’est cumuler de l’épargne et dès qu’ils avaient 15000 €, boum ! Ils réinjectaient ça dans leur crédit immobilier de façon à rembourser par anticipation. Et donc, c’est trois opérations de 15000 € hein, c’est ça ?

Antoine : C’est ça.

Sébastien : Vous ont permis de gagner combien sur la durée du prêt ?

Antoine : Du coup, en fait, on s’est retrouvé en 2015. Donc, on avait remboursé pendant 5 ans, ça faisait 5 ans qu’on avait acheté. Et donc, vu que notre prêt au début était de 25 ans, on aurait dû se retrouver avec encore 20 ans à rembourser et en fait, on n’avait plus que 14 ans à rembourser. Parce que, avec nos remboursements anticipés, la durée du crédit avait été réduite.

Sébastien : Donc, vous avez gagné 6 ans avec ces trois opérations.

Antoine : C’est ça.

Sébastien : Voilà. Donc ça, c’est ce que je vous dis tout au long de mes vidéos, alors sur la location courte durée, mais quel que soit le projet finalement, on le voit ici, l’investissement immobilier que vous réalisez, que ce soit de la location traditionnelle, de la location courte durée ou encore de la résidence principale, dès l’instant où vous arrivez à vous faire une épargne, donc un cashflow lorsqu’on parle d’investissement immobilier, cet excédent d’épargne, vous pouvez le garder, puis le réinjecter dans votre crédit immobilier pour venir réduire la durée de ce crédit immobilier. Donc ça, c’est ce qu’ont fait Antoine et sa femme pour gagner 6 ans. Ce qui est quand même énorme. Alors, ce que tu m’as dit également, donc là, tu as déménagé à Amsterdam, il y a…

Antoine : Il y un an.

Sébastien : Il y a un an. Par contre, avant que tu saches que tu allais partir pour Amsterdam tu avais fait quand même racheter ton crédit immo ?

Antoine : C’est ça. Donc, en 2015, au bout de 5 ans, notre taux était quand même assez important. Les taux étaient de plus en plus bas. On s’était dit que c’est quand même dommage. Même si on fait des remboursements anticipés, on avait quand même un taux important, on avait beaucoup d’intérêts, c’était quand même trop bête. Du coup, il nous restait 14 ans, à ce moment-là, de crédit. On savait qu’on n’irait jamais au terme et qu’on vendrait notre appartement avant. Mais on a décidé de vouloir se faire racheter notre crédit, de réviser le taux. On est allé voir notre banque en premier, ils n’ont pas voulu. Du coup, on est allé voir la concurrence et avec nos salaires qu’on avait à ce moment-là, qui étaient plus importants que quand on a commencé, quand on a acheté notre résidence principale…

Sébastien : Et ta femme était en plus en CDI.

Antoine : Et ma femme était en plus en CDI. Du coup, nos deux salaires étaient pris en compte, on est allé voir une banque qui nous ont dit bon, on peut avoir ce taux-là. Il me semble que c’était 1,80. Par rapport à 3,60, c’était quand même énorme.

Sébastien : Oui.

Antoine : Et donc, avec notre taux à 1,80, avec le fait qu’on avait des plus gros salaires, on a légèrement augmenté notre mensualité, pas énormément pour pouvoir quand même vivre tranquillement, pour pouvoir faire des voyages à côté… Ne pas être là tous les mois à se demander si on n’allait pas être à découvert. Et on est passé de 14 ans à notre banque actuelle. En se faisant acheter notre crédit, on est passé à 12 ans. Donc, on avait gagné 2 ans juste en changeant de banque.

Sébastien : D’accord ! Donc, plutôt une affaire intéressante. Par contre, ce qu’il faut savoir lorsque vous faites racheter votre prêt, il y a des frais supplémentaires, c’est ce que j’appelle « les frais de sortie », parce que la banque où vous aviez votre prêt initial va vous demander en général un semestre d’intérêt ou 3% du capital restant dû, la plus faible des deux valeurs. En général, c’est un semestre d’intérêt. Ce qui fait que s’il vous restait, je dis vraiment n’importe quoi, 100000 € à rembourser, le nouveau crédit sera de 100000 plus les six mois d’intérêt ou les 3% de capital restant dû plus les frais que va vous prendre la nouvelle banque, donc en général, ça se résume à des frais de dossier, peut-être une garantie bancaire… Mais là, vous avez été bons avec ta femme, puis vous avez bénéficié aussi d’un taux bien plus avantageux, c’est que ce surplus de capital, vous avez pu l’amortir en ?

Antoine : Six mois.

Sébastien : En six mois.

Antoine : Donc, c’est ça. Juste avant de changer de banque, on hésitait, on ne savait pas exactement combien ça allait nous coûter… Si c’était intéressant sur la durée puisqu’on savait qu’on ne resterait pas éternellement dans cet appartement. Donc, j’avais été voir Sébastien qui m’avait sorti, avec son tableau Excel, tout le calcul qui m’a dit en six mois, vous aurez remboursé. Ça allait, on savait qu’on resterait six mois. Donc, du coup, on ne perdrait pas d’argent en changeant de banque. Du coup, ce qui s’est passé, c’est qu’un an après, on a décidé de déménager, et voilà. On n’avait pas envie de louer notre appartement. Pour nous c’était trop risqué. Là où on habitait, on aurait eu un petit loyer qui aurait à peine couvert le crédit, voire même pas. Et avec les risques d’endommagement de l’appartement…, on a décidé de vendre, et voilà. Donc, un an après. Ce n’était pas énormément de temps après, mais on avait quand même amorti les frais de changement de banque.

Sébastien : Donc, en fait, tu nous dis que tu es passé de 25 ans de crédit à 14 ans, en l’espace de 5 ans.

Antoine : 5 ans, oui.

Sébastien : Et ensuite, en faisant racheter ton prêt, tu as encore gagné 2 ans.

Antoine : Exactement.

Sébastien : Et ce rachat de crédit, tu l’as amorti en six mois. Donc, voilà comment on passe, en quelques années seulement, de 25 ans de crédit sur une résidence principale à 12 ans. Donc, super aventure immobilière, en tout cas pour cette résidence principale. Et donc, là où je voulais en venir Antoine, c’est que vous avez vendu cette résidence principale, vous avez pris 80000 € ou un petit peu plus de 80000 €.

Antoine : Euh… 80000 € à peu près. En fait, ce qui s’est passé, on l’avait acheté en 2010, on l’avait acheté à 185000 €. En 2016, donc l’année dernière, quand on a voulu revendre, malheureusement, l’immobilier n’était pas dans la bonne période. On avait acheté au plus haut de l’immobilier. Entre temps, l’immobilier s’était assez cassé la gueule. Là où on habitait, ce n’était pas un coin hyper recherché. Donc on a revendu 184. Donc, 1000 euros de moins que ce qu’on avait acheté. Mais, du fait de ces six années, on avait remboursé à la banque tous les mois. Au lieu de donner ça en loyer, on avait remboursé à la banque. Et en fait, il ne nous restait plus que 100000 € de prêt à la banque.  Donc, 184000 – 100 000, on a gagné 84000.

Sébastien : Voilà. Et donc, c’est là où je voulais en venir parce que souvent, les gens sont complexés parce qu’ils revendent à perte, comme toi tu as fait avec ta femme. Mais, ce qu’il faut voir, c’est que pendant toutes les années où vous détenez le bien immobilier, vous amortissez du capital. Et donc là, en l’occurrence, Antoine et sa femme ont amorti 80000 € de capital, ce qui leur permet de les récupérer à la vente de leur appartement. Ce qui fait que, grosso modo, ils se retrouvent dans la situation où ils auraient pu rester locataires pendant ces combien ? 5, 6, 7 ans ?

Antoine : 6 ans.

Sébastien : 6 ans, et en prenant un gros chèque de 80000 € à la sortie, après avoir payé leur loyer pendant toutes ces années. Donc, voilà. Écoute Antoine, vraiment super technique. Remboursement par anticipation, rachat avec d’excellentes conditions. C’est tout ce qu’il fallait faire sur cette résidence principale, et vraiment, c’est ce que je voulais partager avec les gens qui vont regarder cette vidéo aujourd’hui. Voilà comment on peut revendre à perte et prendre un gros chèque de plus de 80000 € à la sortie. Félicitations !

Antoine : Merci !

Sébastien : Avant qu’on conclut cette vidéo, Antoine, tu es complètement sur une autre thématique. Est-ce que tu peux nous expliquer ce que tu fais sur internet, ton blog ?

Antoine : Ouais, tout à fait. Alors, moi aussi je suis blogueur comme Sébastien. Et donc, moi je suis dans la parentalité positive, donc rien avoir avec l’immobilier. Donc mon blog s’appelle eduquer-différemment.com ; et donc, on explique notre quotidien. Comment la parentalité positive ça fonctionne, quelles sont les techniques, les astuces, quels sont les principes derrière cette méthode d’éducation, et voilà. Donc, c’est une méthode d’éducation qui est assez nouvelle, c’est assez à la mode en ce moment et ça permet d’être un peu plus à l’écoute des besoins de l’enfant et de ne plus avoir cette relation de dominant-dominé et de plus essayer de comprendre les besoins de l’autre et de partager un espace ensemble et que les besoins de chacun soient respectés.

Sébastien : Ok ! Écoutez, n’hésitez pas à aller voir son blog, sa chaîne YouTube. Je vous mets tous les liens dans la description de cette vidéo. Antoine, merci d’être passé ici.

Antoine : Merci Sébastien.

Sébastien : Alors, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, n’hésitez pas à vous abonnez gratuitement et librement à ma chaîne YouTube.  Ça vous permettra de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

Et puis, je vous invite également à télécharger gratuitement les deux e-books que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, Mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ».

Pour télécharger ces deux e-book, c’est très simple. Cliquez simplement sur le « i » qui va apparaître en haut, à droite, de la fenêtre de cette vidéo ; et puis, si vous nous regardez sur YouTube, vous avez les liens d’accès à la page de téléchargement, ou aux pages de téléchargement, dans la description juste en dessous de cette vidéo.

Allez, on va vous quitter ici, pour aujourd’hui.

Antoine, encore une fois, merci beaucoup d’être venu partager ton expérience sur cette chaîne. J’espère que ça donnera des idées et puis, ça décomplexera certaines personnes.

Et puis, on se dit à très bientôt pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-durée.

À très bientôt ! Ciao !

Antoine : Au revoir !


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4 commentaires

  1. Bertrand on

    Pour moi. Il s’agit d’une stratégie classique de novice en immo.
    Déjà il n’a pas touché 80000€ mais 35000€ (80000 moins 45000€ de versement à la banque en remboursement anticipé).
    Il aurait du renégocier plus tôt son prêt immo, et investir les 3 x 15000€ dans des achats immo locatifs, sachant qu’avec le nouveau cdi de sa femme, il restait beaucoup de capacité d’endettement.
    Sans compter les taxes foncières et les charges de copropriété ou les travaux entrepris…

    Clairement, pour moi, il aurait gagné bien plus que 30000€ s’il avait investi dans d’autres stratégies.

    Pour terminer, on peut en conclure qu’avec l’immobilier,on est toujours gagnant, même en appliquant pas les bonnes stratégies et en revendant moins cher…
    Seuls les inactifs ne gagnent rien. Cela devrait ( si encore nous en avions besoin!) nous pousser encore davantage vers la multiplication des projets immo !

    • Sébastien on

      Antoine n’a pas envie de faire d’immobilier.
      Le but est de montrer à quoi correspond l’amortissement de capital.
      Beaucoup de personnes ne veulent pas vendre à perte (mais des fois le marché y oblige) alors qu’à la sortie, après des années de détention, il y a toujours un joli chèque à prendre.

  2. stéphane on

    Salut Sébastien
    Selon toi, est-ce que la stratégie d’Antoine était la meilleure (même sans vouloir se lancer dans l’immobilier locatif ou un investissement à risque, n’y a-t-il pas mieux à faire avec 45000€ ) ?
    J’ai l’impression qu’il a cumulé les erreurs mais qu’au total c’est présenté comme une bonne opération !

    • Sébastien on

      Il n’a absolument pas cumulé les erreurs.
      Grâce a sa stratégie il a gagné énormément d’années sur son crédit immobilier.

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