5 points de vigilance avant d’investir

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Les annonces immobilières peuvent être trompeuses et peuvent masquer la vérité.
C’est généralement le jeu des annonces : enjoliver le bien immobilier pour mieux le mettre en avant.

Dans cette vidéo, je vous détaille 5 points de vigilance auxquels il faut particulièrement faire attention.

Si vous avez d’autres éléments à partager, utilisez les commentaires ci-dessous.

Transcription

Salut à tous ! Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.fr et spécialiste de la location courte durée. Je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous dévoiler 5 points de vigilance auxquels il faut absolument faire attention avant d’investir dans l’immobilier.

Allez, c’est parti, ça se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

Alors, lorsque vous allez vous lancer dans l’immobilier, il y a un certain nombre de choses auxquelles vous devez faire attention et ça commence dès les annonces que vous allez consulter et ce sera mon point de vigilance numéro un.

#1 : L’annonce 

Lorsque vous consultez des annonces sur internet parce que vous êtes à la recherche d’un bien immobilier, il vous arrive souvent de voir des annonces sur lesquelles est indiqué « idéal primo-accédant » ou « idéal investisseur ».

Alors, il faut faire très très attention à ces « phrases d’accroche » parce que ce sont des phrases qui sont là pour appâter le futur acheteur en disant voilà, moi, je n’ai jamais investi dans l’immobilier, je vois « idéal primo-accédant », c’est peut-être un bien qu’il va falloir que j’achète.

Et puis, si vous souhaitez réaliser votre premier investissement locatif également, lorsque vous voyez sur une annonce « idéal investisseur », c’est également un titre racoleur qui peut flatter votre égo en disant voilà, moi, je suis investisseur, c’est un bien qui va être idéal pour moi. Alors, il faut surtout faire attention à ça, ne pas se laisser attraper ou séduire par ces belles phrases ou par ces annotations.

Ce n’est pas parce que le bien est indiqué « idéal primo-accédant » que ça va être un bien idéal si vous recherchez à acheter votre première résidence principale ou faire votre premier achat immobilier. Et ce n’est pas parce qu’il est indiqué sur l’annonce « idéal investisseur » que forcément, le bien que vous allez visiter va être excellent pour réaliser un bon investissement locatif.

Ce qui est très important pour réaliser un bon investissement locatif, ça va être dans un premier temps l’emplacement. En immobilier, vous savez que c’est une chose très très importante parce que c’est l’emplacement qui va conditionner le taux d’occupation de votre bien immobilier, ne serait-ce qu’en location classique, sans parler de location courte durée, c’est l’emplacement qui va faire que vous allez avoir ou non plus ou moins de vacance locative. Et puis surtout, ce qui va être très important, c’est le cash-flow que vous allez pouvoir tirer tous les mois de votre bien immobilier. Et donc, elle va être la rentabilité in fine de votre bien immobilier.

Donc, faites très très attention au moment où vous allez consulter les annonces, ce n’est pas parce qu’il y a marqué « idéal primo-accédant » ou « idéal investisseur » que ce sont de bonnes opérations immobilières à réaliser.

Alors, justement, je parlais de rentabilité, et ce sera le second point de vigilance que je voulais évoquer dans cette vidéo.

#2 : La rentabilité 

C’est vrai que lorsqu’on consulte toujours des annonces en ligne, on voit certaines annonces. Donc, ça peut être soit des agents immobiliers qui publient des annonces, soit des propriétaires qui disent qu’il y a une excellente rentabilité sur ce bien immobilier et les rentabilités excellentes sont des fois affichées entre 6 et 8 %.

Alors, il faut savoir, dans un premier temps, que 6 et 8% sur une rentabilité, c’est quelque chose qui est mauvais. Si vous souhaitez faire un bon investissement immobilier, il faut aller chercher plus que 10 % de rentabilité. Généralement, c’est au-delà des 10 % qu’on arrive à générer du cashflow, c’est-à-dire à se créer de la trésorerie tous les mois.

Mais ce qu’il faut également noter lorsqu’on parle de rentabilité sur les annonces immobilières, c’est qu’on oublie d’embarquer les frais de notaire, et généralement, cette rentabilité, elle est calculée avec (le loyer x 12) / (le coût du bien immobilier). Mais dans le coût du bien immobilier, il y a effectivement l’appartement ou la maison qui vous intéresse, mais il ne faut surtout pas oublier les frais de notaire.

Et donc, généralement, ces frais de notaire sont oubliés, ce qui fait que la rentabilité affichée est en dessous de la rentabilité que vous allez pouvoir espérer de ce bien immobilier, en tout cas si vous l’achetez au prix qui est affiché.

Donc, soyez encore une fois très très vigilant par rapport à ça, ne tenez pas compte de la rentabilité qui est affichée dans les annonces immobilières, la rentabilité qui sera la vôtre sera celle calculée avec le prix que vous allez acheter votre bien immobilier en fonction de l’offre d’achat que vous allez faire et bien entendu, en embarquant les travaux.

Généralement, si votre rentabilité en location traditionnelle classique avec un locataire à l’année est inférieure à 10 %, c’est quelque chose qui ne va pas être bon. Comme je le disais il y a quelques instants, il faut aller chercher une rentabilité supérieure à 10 % pour être certain, dans la majeure partie des cas, d’avoir un cash-flow positif.

#3 : Les charges

Troisième point de vigilance que je voulais évoquer dans cette vidéo, c’est attention aux charges de copropriété parce que des charges de copropriété trop élevées peuvent venir casser complètement votre rentabilité, peuvent venir casser littéralement votre cashflow. Donc, lorsqu’on investit dans l’immobilier, il faut surtout faire attention à ne pas avoir de charges de copropriété trop élevées. Et généralement, ces charges de copropriété élevées, on les retrouve sur des immeubles ou des copropriétés où le chauffage est collectif.

Alors, pourquoi est-ce qu’il faut faire attention à ces charges de copropriété ? Je vais vous expliquer ça au travers d’un exemple chiffré :

Je vais comparer, par exemple, deux studios qui se loue chacun 500 €. Dans le premier cas, on est sur une propriété où les charges de copropriété sont de 50 € tous les mois ; et dans l’autre cas, on est sur une copropriété où les charges de copropriété de ce même studio sont de 100 €.

Dans le cas #1, votre loyer net va être de 450 €, alors que dans le cas #2, votre loyer net sera uniquement de 400 €.

Pour autant, ce sont les mêmes studios, ils ont peut-être les mêmes prestations, mais dans un cas, vous allez avoir un loyer net 50 € supérieur à l’autre. Et donc, en fait, il vaut mieux minimiser les charges de copropriété parce que plutôt que de donner ces 50 € au syndic, c’est tous les mois, 50 € que vous allez pouvoir mettre en remboursement de capital. Et donc, il vaut mieux évidemment mettre ces 50 € en remboursement de capital pour rembourser son prêt immobilier, plutôt que de les donner au syndic parce que c’est de l’argent qui va rentrer de votre locataire, mais qui va immédiatement ressortir pour payer les charges de copropriété.

Donc, soyez vraiment vigilant par rapport à ça, surtout pas des charges de copropriété trop importantes.

#4 : La surface

Ensuite, quatrième conseil que je voulais vous donner dans cette vidéo, c’est attention à la surface affichée parce que généralement, les agences immobilières ou peut-être même les particuliers jouent de cette surface. C’est-à-dire qu’elles vont peut-être vous présenter un bien immobilier sur l’annonce comme faisant 100 m², mais peut-être que ce bien immobilier, dans la réalité, il ne fait que 96 m².

Donc, vous, au moment où vous allez effectuer votre offre d’achat, vous allez vous baser sur un bien immobilier qui est censé faire 100 m². Et au moment où vous allez recevoir les diagnostics, ce bien immobilier ne fait plus que 96 m².

Donc, imaginons que dans la ville en question, le prix de l’immobilier soit à peu près de 2 000 € du m², et juste parce qu’il y a ces 4 m² d’écart, il y a un différentiel de 8000 € sur le prix d’achat ; et 8000 €, ce n’est quand même pas rien.

Donc, faites quand même très très attention à la surface affichée, ça peut d’ailleurs être un levier de négociation si vous vous positionnez sur un bien immobilier à 100 m² et que votre offre est acceptée. Et puis, au moment où vous recevez les diagnostics, vous constatez que ce bien immobilier fait 4 m² de moins, ça peut être un élément de négociation.

Et ce que je voulais également préciser dans cette vidéo, c’est qu’à partir du moment où vous allez signer l’acte authentique chez le notaire, donc que vous allez devenir définitivement propriétaire, si dans l’année qui suit votre achat, vous vous rendez compte qu’il y a 5 % d’écart entre la surface que vous avez achetée, donc qui apparaît dans les diagnostics et la surface réelle de l’appartement, vous avez 1 an pour vous retourner vers votre propriétaire vendeur pour lui demander des dédommagements pour les mètres carrés que vous n’avez pas achetés.

Donc, voilà mon quatrième conseil, faites très attention à la surface affichée sur votre annonce.

#5 : PV d’AG

Et puis, le cinquième et dernier conseil que je voulais vous donner dans cette vidéo, avant d’acheter de l’immobilier, faites très très attention aux PV d’Assemblée Générale de la copropriété dans laquelle vous souhaitez investir.

Donc, généralement, les trois derniers PV vous sont fournis. Moi, je vous invite vraiment à les lire de façon à voir s’il n’y a pas des travaux qui ont été votés par l’ensemble des copropriétaires, travaux qui n’auraient pas été encore appelés. Parce que si les travaux n’ont pas encore été appelés, au moment où vous allez devenir propriétaire, c’est vous qui allez devoir payer les travaux, par exemple pour un ravalement de façade ou pour refaire une cage d’escalier.

Donc, si vous voyez que des travaux ont été votés mais pas appelés, jouez bien sur ce fait-là pour venir diminuer d’autant le prix d’achat parce que ce sont des travaux qui vont être à votre charge.

Mais ce que vous pouvez également vérifier dans les PV d’Assemblée Générale, c’est regarder si les travaux qui sont généralement indiqués comme nécessaires au moment des Assemblées Générales sont votés ou pas.

Si les travaux sont votés et exécutés, ça veut dire qu’on est sur une bonne copropriété où les copropriétaires sont investis, sont responsables, et donc refont les façades ou refont les cages d’escalier. Donc, ce qui est un très bon signe parce que ce sont des propriétaires qui entretiennent leur patrimoine.

À l’inverse, si vous voyez que systématiquement, les travaux énoncés mis à l’ordre du jour des Assemblées Générales ne sont pas votés, c’est plutôt un mauvais signe. Ça veut dire qu’on est sur des propriétaires qui ne prennent pas soin de leur copropriété. Et donc, la finalité de tout ça sera qu’au bout d’un moment, le patrimoine va perdre de sa valeur parce que l’immeuble ne sera jamais entretenu.

Donc, voilà les 5 points de vigilance que je voulais partager avec vous avant d’investir dans l’immobilier.

J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker ; n’hésitez pas non plus à la partager.

Et puis, si vous souhaitez en savoir davantage sur l’immobilier et la location courte durée qui reste mon cœur de métier j’allais dire, mais en tout cas mon expertise immobilière, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree.fr ; et puis, n’hésitez pas non plus à vous abonner à cette chaîne YouTube. Ça vous permettra d’être tenus informés de la publication de toutes mes nouvelles vidéos, mais ça vous permettra également de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

Alors, avant de vous quitter, je voulais vous rappeler que j’ai rédigé deux e-books que vous pouvez télécharger : « Convaincre la banque, mode d’emploi » dans lequel je vous explique comment présenter votre dossier d’investissement locatif à votre banquier pour qu’il finance votre projet immobilier ; et le second e-book : « Doubler son salaire avec la location courte durée » dans lequel je vous explique comment vous constituer une rente immédiate en achetant un bien immobilier que vous allez exploiter en location courte durée.

Et puis, je vous offre également une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Dans cette formation, je vous explique à quels impôts vous êtes assujetti lorsque vous faites de l’immobilier en location courte durée. Et vous allez voir dans cette formation qu’il y a un certain nombre de fausses croyances et je vous explique dans cette formation comment il est possible de minimiser votre impôt, voire ne pas payer d’impôts du tout en adoptant bien entendu le bon régime fiscal lorsque vous faites de la location courte durée.

Donc, pour accéder à ces deux e-books et à cette formation, vous avez deux possibilités : possibilité 1, vous cliquez sur le « i » qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre ; possibilité 2, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces deux éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo si vous vous trouvez sur YouTube.

Allez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Et puis, comme d’habitude, on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

Je vous dis à très très bientôt ! Ciao !


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